. Может пригодится кому.МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Настоящая методичка предназначена для использования в качестве практического пособия в процессе общего собрания собственников помещений.ЦЕЛЬ: ПРОВЕДЕНИЕ ЛЕГИТИМНОГО СОБРАНИЯ (ГОЛОСОВАНИЯ) СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СОБСТВЕННЫХ ПРАВ.
1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст.ст 44; 45, 140; 141; 155; 156; 158; 162; 164 ЖК РФ.
Для ресурсоснабжающей организации наиболее интересны полномочия, закрепленные в ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которое предусматривает возможность по решению общего собрания собственником помещений вносит прямые платежи ресурсоснабжающей организации.
1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год и как правило порядок, периодичность и т.п. закреплены на материальном носителе.
В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД.
Собрание собственников может быть проведено:
- в очной форме, то есть присутствие собственников в конкретное время и конкретном месте.
В данной форме проблематично проводить собрания собственников в домах с большой численностью помещений, так как необходимо искать помещение которое может вместить всех желающий и т.п. данная форма больше подходит для однаподъездных домов или до 60 квартир/помещений.
- в заочной форме, то есть без присутствия собственников, путем передачи письменных решений по вопросам поставленными на голосовании в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников.
Исходя из смысла статей ЖК РФ проведение очного собрания является обязательным. Заочное собрание может быть организовано после того, как было проведено очное и решение на котором не были приняты по причине отсутствия кворума.
1.3 Формы принятия решений на собрании собственников.
Единственной формой принятия решений по вопросам входящие в полномочия собрания собственников – является голосование.
2. Голосование на собрании собственников.
2.1 Кворум.
Кворум- установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ). Доля в общем имуществе рассчитывается следующим образом:
из общей площади дома вычитается общая площадь жилых помещений, эта разность составит общую площадь мест общего пользования;
затем общая площадь мест общего пользования делится на общую площадь жилых помещений, получается то число квадратных метров мест общего пользования, которое приходится на 1 м. кв. занимаемого жилого помещения;
затем это число умножается на площадь жилого помещения и получаете Вашу долю в общем имуществе.
Например: Общая площадь дома - 785,175 м. кв.
в т. ч. - общая площадь жилых помещений 725 м. кв.
общая площадь мест общего пользования 60,175 м. кв.
60,175 м. кв./725 м. кв.=0,0830 м. кв. на 1 м. кв. занимаемого помещения.
Площадь занимаемого помещения 40,7 м. кв.
Итого: 40,7*0,0830=3,3781 м. кв. площадь мест общего пользования, приходящаяся на занимаемое жилое помещение.
2.1.1 Квалифицированное большинство.
Квалифицированное большинство — большинство в ⅔ или ¾ голосов, проголосовавших собственников, необходимое в ряде случаев для принятия правомочных решений.
Действующим законодательством предусмотрены ряд решений, принятие которых возможно только квалифицированным большинством 2/3 от проголосовавших. Эти вопросы закреплены п.п.1-3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ в частности:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
2.2. Подготовка проведения голосования на общем собрании (очная форма).
- помещение или участок, на котором возможно вместить присутствующих.
- организационные моменты (выбор оптимального времени, канцелярия и т.п.)
- уведомление собственников не позднее чем за 10 дней до проведения (либо под роспись, либо заказным письмом с уведомлением), должно быть направлено каждому собстеннику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Желательно дополнительно разместить объявления о проведении собрания на специальных стендах на входе в подъезды. Приложение №1
Следует отметить, что законодатель закрепил информацию, которая обязана присутствовать в содержании данного уведомления. В частности сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
2.3. Повестка собрания и ее значение.
Собрание собственников правомочно принимать решение только по вопросам, включенным в повестку собрания. Таким образом, перед направлением уведомления следует четко определить вопросы, включаемые в повестку. Помимо вопроса, ради которого проводится собрание, в повестку в обязательном порядке следует включить следующие вопросы:
- избрание председателя собрания;
- избрание секретаря собрания собственников;
- избрание счетной комиссии;
- определения места хранения протоколов общего собрания.
2.4. Оформление результатов голосования.
Законодательством не предусмотрена обязательные требования к форме протокола общего собрания и решениям собственников помещений.
Однако следует отметить, что протоколы всегда должны быть изготовлены на бумаге и подписаны председателем, секретарем собрания собственников и членами счетной комиссии.
В протокол общего собрания следует включить:
- дата;
- место проведения;
- повестка дня;
- наличие кворума (присутствующие);
- наличие кворума (квалифицированное большинство)
- количество голосов по каждому вопросу;
Следует обратить внимание, что большинство споров о легитимности возникает по вопросам оформления результатов голосования собрания собственников.
В бланках решения собственников следует отразить:
- ФИО без инициалов.
- права собственности (номер свидетельства о регистрации);
- если голосует представитель то номер доверенности, кем и когда выдана. Лучше всего иметь копии таких доверенностей.
- предусмотреть лишь одну колонку, в которой указывается прописью по каждому вопросу «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ».
В соответствии с ч.3 ст. 46 ЖК РФ решение принятое на собрании собственников должно быть донесено до собственников которые не присутствовали на таком голосовании и как следствие протокол должен быть изготовлен не позднее 10 дней с момента собрания собственников.
3. Подготовка проведения голосования на общем собрании (заочная форма).
В соответствии с ч.1 ст. 47 ЖК в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме (очное собрание) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Следует отметить, что законодательством не предусмотрены императивные сроки, при которых должно пройти заочное собрание после очного, также как и сроки проведения заочного голосования. Таким образом, организация заочного собрания должна пройти в разумный срок, который достаточен для подготовки и проведения заочного собрания. Для избежания рисков оспаривания заочного собрания не следует затягивать с его проведением и провести по возможности сразу за очным, после соблюдения процедуры подготовки (уведомление и т.п.). Срок сбора голосов должен быть также разумным, исходя из количества помещений в конкретном МКД.
3.1. Уведомление о проведении собрания.
Порядок уведомления и содержание уведомления не отличаются от очного собрания.
Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам.
Целесообразно вместе с уведомлением отправить собственнику бланк решения по каждому вопросу поставленного в повестку.
3.2. Кворум.
Не отличается от очной формы.
3.3. Порядок проведения голосования.
Собственники на заблаговременно отправленных бланках голосуют и отправляют свое решение в место указанное в уведомлении до даты указанной в том же уведомлении.
Следует учесть и заранее определить место и порядок передачи бланков решения собственников, дабы избежать малейшей возможности саботажа. Возможно установление урны в подъезде (так как доступ может быть ограничен лишь для собственников, либо передачи нарочным ответственному, из числа инициативной группы, лицу.
3.4. Порядок оформления результатов заочного собрания.
Данный порядок не отличается от порядка очного собрания.
4. В случае принятия общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом или организации, управляющей многоквартирным домом.
Подведя итоги собрания собственников, наступает следующий этап необходимый для реализации намеченного результата.
После принятия решения о смене УК или смене способа управления. Уполномоченное общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме лицо подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом (следует просмотреть срок уведомления в договоре, если он указан с УК),
а также в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении с приложением копии протокола такого общего собрания.
4.1. Расторжение/изменения договора с УК, передача технической, бухгалтерской и иной документации новому субъекту управления МКД.
В соответствии с п.10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следует отметить что, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией договор следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае.
Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, Арбитражная практика пошла по пути, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени.
В случае наличия на момент проведения общего собрания собственников в МКД действующего договора управления, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о расторжении данного договора управления с даты заключения договора с вновь выбранной управляющей организацией, имеющей право осуществлять управление МКД в соответствии с ЖК РФ (далее - Организация).
Изменение договора также регулируется общими положениями ГК РФ.
4.1.1 Расчеты с УК.
В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).
Следует отметить, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг будет рассматриваться как неосновательное обогащение и соответственно регулироваться ГЛ. 60 ГК РФ.
Примечания:
1. Следует избегать любых форм голосования, которые не предусматривают письменный порядок. Оформлять каждый голос в письменном виде на отдельном листе, в том числе и если собрания проводится в очной форме.
2. Данный процесс энергоемкий и требует большего количества времени как на подготовку так и на оформление результатов. Поэтому необходимо включать в инициативную группу людей не занятых рабочим процессом либо осуществляющим трудовой процесс в свободном графике.
3. Необходимо включать в инициативную группу лиц разных слоев и возрастов. Также необходима авторитетная и харизматичная личность социальный статус которой был соответствовал статусу большинства собственников конкретного МКД.
4. В виду сильного правового нигилизма Российского общества следует отметить, что собрать кворум является не простой задачей, поэтому перед началом непосредственных действий направленных на проведения общего собрания необходимо произвести работы направленные на установление необходимого настроения собственников в конкретном МКД (разъяснения, лекции, собрания).
То есть указать собственникам на то, что в случае принятия нужного нам решения будет лучше, а главное дешевле. (Можно отметить уровень жизни действующего председателя ТСЖ или УК, людям обычно это не нравится).
5. В повестку дня следует включить вопрос для голосования, который может вызвать резонанс среди собственников, хотя и решение данного вопроса не затрагивает интересы инициатора данного собрания. То есть необходимо продумать повестку и включить такие вопросы, на фоне которых принятие необходимого решения выглядело, как «между делом».
6. При организации собрания собственников рекомендуется также уведомить/пригласить представителей УК и РСО (опять таки исходя из повестки дня).
7. В случае изменения УК необходимо заблаговременно определить новую УК в которую будет передан дом.
