Сообщений в теме: 23

[zazakon]

Есть квартира 50м2 в многоквартирном доме в СПб.
На плане, который получен у застройщика и в проекте, хранящемся в ПИБ (БТИ) - есть короб стояка водоснабжения и водоотведения, расположенный в ванной комнате.

Застройщик короб не построил.
Тем самым площадь квартиры изменилась на площадь короба.
Застройщик говорит "имею право".

Вот СНиП.
В п.17.9 СНиП 2.04.01-85* (2000) сказано:

"
а)прокладку канализационных и водосточных стояков предусматривать скрыто в монтажных
коммуникационных шахтах, штрабах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых, за
исключением лицевой панели, обеспечивуающей доступ в шахту, короб и т. п., должны быть
выполнены из несгораемых материалов;
"
Здесь ведь идёт речь о СТОЯКАХ (вертикальных трубопроводах), а не о внутриквартирных трубопроводах
после разделительной арматуры?
--------------

"
в) в подвалах зданий при отсутствии в них производственных складских и служебных
помещений, а также на чердаках и в санузлах жилых зданий прокладку канализационных и
водосточных пластмассовых трубопроводов допускается предусматривать открыто;
"

Так вот... Застройщик подводит п."в" для себя, говоря, что мол все трубопроводы можно не зашивать, в т.ч. и стояки.
Я считаю, что внутриквартирные после шаровых кранов Допускается не зашивать.
Я вот вижу, что в п. "а", являющемся спецальным по отношению к стоякам - "обязаны зашить".

---
Есть ли определение "Стояк", "Короб для водопроводных сетей и канализации"?

Предмет и суть иска в данном случае?

Цель - пересчёт площади в меньшую сторону.
Могу делать короб, могут нет, мне всё равно. Если нет, что лучше с точки зрения сроков передачи, то ещё и сумму компенсации на его строительство своими силами.
Главное, чтобы в поэтажном плане была правильная кадастровая меньшая площадь!

Заранее благоарю!

Сообщение отредактировал zazakon: 10 January 2013 - 01:17

[essey]

То есть в проектной документации есть короб , а в действвительности его нет? Застройщик отступил от проекта, формально п. 1 ст. 7 214-ФЗ у вас есть. Можно требовать устранения (п.5 ст. 214-ФЗ) ( в вашем случае - приведения стен к определенной проектом форме).

ЗЫ если застройщик не просит доплаты - пусть будет без короба.

Сообщение отредактировал essey: 09 January 2013 - 17:55

[zazakon]

То есть в проектной документации есть короб , а в действвительности его нет? Застройщик отступил от проекта, формально п. 1 ст. 7 214-ФЗ у вас есть. Можно требовать устранения (п.5 ст. 214-ФЗ) ( в вашем случае - приведения стен к определенной проектом форме).

ЗЫ если застройщик не просит доплаты - пусть будет без короба.

Спасибо за Ответ!
Мне нужно не избежать доплаты, а Истребовать назад сумму за 1м2 С застройщика.
Этот короб уменьшит площадь на недостающие сантиметры.
Застройщик отказывается, мотивируя СНиП 2.04.01-85* (2000)
На конкретный пункт не ссылается, но по сути понимаю, что пп."в" п.17.9.

Я же усматриваю пп."а" п.17.9 указанного СНиПа.
Я говорю, что "зашейте коробом СТОЯК", а отводящие трубы оставьте незашитыми, даже пластиковые.

Сообщение отредактировал zazakon: 10 January 2013 - 00:13

[essey]

Этот короб уменьшит площадь на недостающие сантиметры

У вас уменьшение меньше метра, а в договоре идет ссылка, что пересчет менее 1 м2 не производится?
Если вопрос только в этом - пишите претензию, получайте официальный отказ. Далее в суд. Обоснование - уменьшение есть недостаток как отклонение в договоре. Как следствие уменьшение цены договора (по ЗПП), срок для возврата по закону - 10 дней. Пункт про менее 1 м2 противоречит ЗПП и в соответсвии со ст. 16 того же закона идет в сад. Практики такой достаточно много.
Регион какой?

[zazakon]

Регион СПб.
В Договоре прописано, что если изменение больше 1м, то перерасчёт есть, как в одну, так и в другую сторону.
Возврат денежных средств - по требованию Дольщика на указанные им реквизиты.
Требование было написано дважды.
Повлучены отказы, т.к. "по СНиП допускается не строить короб внутри квартир."
Получил в ПИБ и у застройщика распечатки из проектной документации, где короб нанесён.

Где получить официальную выкопировку? Куда Застройщики в СПб сдают копии проектов? И обязаны ли эти инстанции по моему требованию сделать копию, заверить её для меня?
Правильно ли я читаю пункты СНиП?

Прикладываю ответ Роспотребнадзора.
Я пишу им, что площадь изменилась больше, чем на 1м2, а они констатируют, что изменилась на 1м2, т.к. им так сказал Застройщик.
То есть я говорю, что мне продан 1 кг помидор по цене 2кг помидор и что это прямая ваша обязанность навести порядок. А они мне отвечают по тлф., что если бы это были помидоры, то они вмешались бы, заставили вернуть деньги, оштрафовали, провели проверку, обмер помидор на весах. Но т.к. вопрос с недвижимостью, то они не при делах.

========================================
про п.1 ст.16 ЗЗПП.
Не возникнет и ситуация, что сначала нужно подать иск о признании пунктов про пересчёт метража - ничтожными ибо противоречащими п.1 ст.16 ЗЗПП, а только потом уже с иском в суд о перерасчёте хоть 0,5м2, хоть 0,1м2?
Не завернёт ли суд до того, как будут исключены пункты договора?
Дом введён в эксплуатацию.

Не быстрее ли Прокуратура признаёт внесудебно - пункты противоречащие законодительству - подлежащими исключению?
И не будет ли тут ст.421 ГК РФ? На неё, косвенно намекает Роспотребнадзор.

Прикрепленные файлы

•  Ответ из Роспотребнадзора_о компенсации по ЗЗПП_1м2.pdf   242.6К   760 скачиваний

Сообщение отредактировал zazakon: 11 January 2013 - 13:37

[essey]

Самый быстрый вариант - подать иск к застройщику о взыскании разницы между договором и актом п-п (тех. паспортом). Обоснование - недостаток квартиры. Причем уменьшение цены договора производится исходя из цен, сложившихся на момент вынесения решения (ст. 29 ЗПП).
Практика в Красноярске сложилась о признании условий о пересчете с ограничениями однозначная. Есть вот даже такое (по договору пересчета вообще не предусмотрено), ссылка http://yadi.sk/d/uthrLucD1mmK4
Ключевым является:

Ссылка представителя ответчика на п.2.3 Договора № об инвестировании долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий условие о том, что после фактического обмера жилого помещения предприятием технической инвентаризации для внесения данных в документы на оформление права собственности сумма договора не корректируется, судом не принимается во внимание.
В силу ч.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Поскольку п.2.3 Договора № об инвестировании долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ нарушают права потребителя, то он является недействительным в силу его ничтожности.

Если поискать в интернете, можно найти и другие решения

Сообщение отредактировал essey: 11 January 2013 - 17:44

[Sania]

Пункт про менее 1 м2 противоречит ЗПП и в соответсвии со ст. 16 того же закона идет в сад. Практики такой достаточно много.

а не поделитесь практикой
упоминалось ФАС СЗО по делу А27-714/2010
но там все-таки был запрет на перерасчет цены вообще.
ЗЫ предыдущий пост не успел прочитать - но там тот же запрет.

Сообщение отредактировал Sania: 11 January 2013 - 17:48

[zazakon]

Мне бы тоже практику и побольше, если не затрудниит.
Только мне не по юр.лицам и арбитражам, а по гражданским.
(желательно спб!, москва. 1-я инст, апелляция,...)

Вот, что мне нравится в сайте kad.arbitr.ru - так это понятность более меняя, что за чем и откуда.
Есть конечно недочёты, но зато всё вместе и в поиске.

Сообщение отредактировал zazakon: 11 January 2013 - 19:03

[essey]

Выдержка из другого решения, первая инстанция, Красноярск.


Вот что есть на просторах интернета (первое, на что наткнулся, соответсвующее теме) http://hmray.hmao.su...ep&op=1&did=167



Выписка из решения суда от 28.09.2011 г.:

«Пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений ± 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
В силу ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются недействительными.
Согласно правил ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого участия в строительстве являются ничтожными.

При таких обстоятельствах, пункт 4.6 договора является недействительными, поскольку противоречит требованиям гражданского законодательства.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

…Исковое заявление Николаиди Ю.К., Николаиди А.В. к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о защите прав потребителей, удовлетворить. Признать недействительным п. 4.6. Договора долевого участия в строительстве … заключенного между Николаиди Ю.К., Николаиди А.В. и Окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище»…»


Не согласившись с принятым решением, представитель ответчика обжаловал решение суда от 28.09.2011 г. в кассационном порядке.


Выписка из кассационной жалобы:

«…Решение суда от 28.09.2011 г. подлежит отмене, в связи с тем, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, неверно распределено бремя доказывания. Договор долевого участия в строительстве не был бы заключён без включения п. 4.6., в соответствии с которым, если по результатам обмера БТИ общая площадь введённой в эксплуатацию квартиры будет отличаться от соответствующей площади, указанной в п. 1.1.2 договора менее чем на +/- 5%, то стоимость квартиры не подлежит изменению. При подписании договора истец считал для себя допустимым отклонение фактической площади квартиры, но не более чем на +/- 5% от общей площади, что соответствует правилам п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора. Передаточный акт подписан без каких-либо замечаний…»
13.12.2011 г. определением судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО - Югры решение Ханты-Мансийского районного суда от 28.09.2011г. было оставлено без изменения, кассационная жалоба представителя ответчика - без удовлетворения.


Выписка из кассационного определения от 13.12.2011 г.:

«…Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), обсудив их и возражения на жалобу, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ст. 4 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с п. 4.1.2 ст. 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или иным недостатками, которые, делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договорам, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона являются ничтожными.

Как правильно указано судом, пункт договора о возможном расхождении данных фактического учёта, площади квартиры, (по техническому паспорту) с проектными данной, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещений не подлежит в случае расхождений ± 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, Ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше и влечёт недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, судом правильно возложено на ответчика (п. 4 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Судом верно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, к спорным правоотношениям применена норма права, подлежащая применению.

Выводы суда мотивированы, основаны на доказательствах, оценённых с соблюдением ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в дополнительной проверке не нуждаются.

…Решение Ханты-Мансийского районного суда от 28 сентября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» - без удовлетворения…»

Сообщение отредактировал essey: 11 January 2013 - 21:58

[Sania]

essey,Спасибо
Ниже обратная практика (консультант онлайн - сильная вещь)
Здесь суды, как минимум, допускают возможность применения напрямую положений ДДУ о запрете на пересчет цены при изменении фактической площади и о "+/- 2%"

Определение Суда Ненецкого автономного округа от 05.09.2012 по делу N 4-Г-28/2012

Общая площадь жилого помещения в договоре долевого участия в строительстве жилья указана в соответствии с действующим законодательством, оснований для признания недействительными условий данного договора о возможном изменении цены в случае расхождения проектной и фактической площади квартиры не имеется.





Определение Московского областного суда от 20.09.2011 по делу N 33-21104

В удовлетворении иска о взыскании денежных средств, судебных расходов отказано, так как при определении стоимости квартиры по договору долевого участия строительства в расчет принималась ее общая площадь, включая полную стоимость балкона, при этом оснований для исключения балкона из площади квартиры, подлежащей оплате по договору долевого участия в строительстве, не имеется.



Апелляционное определение Томского областного суда от 10.08.2012 по делу N 33-2025/2012

Суд правомерно отказал в удовлетворении иска о взыскании компенсации за неполученные квадратные метры площади, компенсации морального вреда, поскольку установлено, что переданная истцу квартира по договору долевого участия в строительстве полностью совпадает с описанием, указанным в приложении к договору, в общую площадь квартиры входит площадь лоджии.



Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.01.2012 N 33-515/2012

Суд отказал во взыскании с застройщика денежных средств, составляющих разницу между проектной общей площадью квартиры по договору о долевом участии в строительстве и фактической площадью квартиры, указав на то, что изменение площади не превышает двух процентов от проектной и в соответствии с договором стоимость такой разницы возмещению не подлежит.

Сообщение отредактировал Sania: 12 January 2013 - 19:42

[zazakon]

упс.
так и не понял в итоге... вроде бы есть решения, что условия договора о Процентовках и метрах, за которые не производится перерасчёт - нарушают ЗЗПП и ничтожны.
То есть, хоть от 1см обязаны делать перерасчёт.

И в тоже самое время вижу решени в СПб, где не застройщик не должен делать перерасчёт, если площадь изменилась до 2% (или 2м2 не важно)...

[Sania]

так и не понял в итоге

Вы действительно хотите "понять итоги"? Да еще и в СОЮ
Лично мне ближе - второй подход (свободу договора все-таки у нас никто не отменял, а прямого нарушения ЗоЗПП на мой взгляд здесь нет, особенно, когда условия сформулированы +/- 2% - как это делаю я )

[zazakon]

Вы имеете ввиду, как на пачке сахара?
1кг +/- 5% ?
Ну там можно как-то пояснить технологическими особенностями...

Про короб понял так:
Нужно идти в Суд.
Там Застройщик говорит, мы не должны строить короб, даже если он есть в проекте, т.к. п."в" ст.17.9 СНиП.
Я говорю, а не колышит - в проекте есть и Главное, что СНиП п."а" той же статьи того же СНиПа.
(посмотрите указанный СниП, пожалуйста)

Суд назначает по моему ходатайству - экспертизу.
Но сперва-то Застройщик должен построить короб, а потом уже что-то можно перезамерять.
Будет отложение на месяц рассмотрения, и будет Промежуточное Решение??? О строительстве короба, потом экспертиза и уже решение по Метрам???

Сообщение отредактировал zazakon: 22 January 2013 - 02:09

[Sania]

Вы имеете ввиду, как на пачке сахара? 1кг +/- 5% ? Ну там можно как-то пояснить технологическими особенностями...

в строительстве технологических особенностей-то меньше, конечно
По СНиП: ИМХО Застройщик тут прав - можно прокладывать в ванных стояки и воды и канализации открыто.
НО! (как Вам уже говорили) - в соответствии с проектом
Непосредственно в договоре у Вас есть намеки на короб (планировка или еще что-нибудь)

Акт Вы уже подписали?
Если нет - требуйте устранить
ЗЫ СНиП, на который Вы ссылаетесь актуализирован (теперь это СП 30.13330.2012)

[zazakon]

Есть один момент.
В Ванных комнатах и Туалетных комнатах - только зашиты!
А вот в санузлах - допускается открыто.
Но санузел, если смотреть СНиП о жилах зданиях (и о нежилых зданиях общественного назначения) = обязательно должен в Одном помещении содержать и унитаз, и душ (ванну)!
а у меня санузла нет.


Вот и думаю теперь, ст.16 ЗЗПП сработает в СПб с кивком на Красноярск или же нет...
Тут без Постановления Пленума не обойтись (((

[Sania]

zazakon, СП 54.13330.2011 оперирует понятием "совмещенный санузел"
в СНиП 2.04.01-85* термин "санузел" не расшифровывается.
а вот в "Справочное пособие к СНиП. Проектирование жилых зданий. Объемно-планировочные решения"
есть и "совмещенный санузел" и "раздельный санузел" (туалет и ванная рядом через перегородку)
Уверенности, что суд встанет на Вашу сторону

а у меня санузла нет.

лично у меня нет.
Хотя в логике Вам не откажешь.

Вот и думаю теперь, ст.16 ЗЗПП сработает в СПб с кивком на Красноярск или же нет... Тут без Постановления Пленума не обойтись (((

надеюсь (я с другой стороны баррикад), что нет, но что Вам мешает попробовать

[zazakon]

zazakon, СП 54.13330.2011 оперирует понятием "совмещенный санузел"
в СНиП 2.04.01-85* термин "санузел" не расшифровывается.
а вот в "Справочное пособие к СНиП. Проектирование жилых зданий. Объемно-планировочные решения"
есть и "совмещенный санузел" и "раздельный санузел" (туалет и ванная рядом через перегородку)
Уверенности, что суд встанет на Вашу сторону

а у меня санузла нет.

лично у меня нет.
Хотя в логике Вам не откажешь.

Вот и думаю теперь, ст.16 ЗЗПП сработает в СПб с кивком на Красноярск или же нет... Тут без Постановления Пленума не обойтись (((

надеюсь (я с другой стороны баррикад), что нет, но что Вам мешает попробовать

Читал уже давно, спасибо.
А Справочное пособие более не актуально, т.к. вышел СП, а к нему ещё нет Справочного пособия или я не нашёл.
Да и в этом справочном пособии есть отдельно понятие ванной комнаты, уборной и совмещённого санузла
В указанном Вами СП (СНиП) - НЕТ понятия Санузел.
п.5.3, п.5.10 - есть ванная контата, туалет, а есть совмещённый санузел, то есть Туалет с ванной(душем) - Одновременно.
Просто санузла не бывает.

п.8.8.а - указывает, что в санузлах охраны: раковина и унитаз.

Таблица 9.1 , п.3.4 Приложения Б .

И.... п. Б22 СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009
"Б.22 санузел: Санитарно-гигиеническое помещение оборудованное в обязательном порядке унитазом, умывальником, ванной или душем. Возможны дополнительные приборы и оборудование.
"
Правда он распространяется только на себя, но логика ...
Туалет, ванная, совмещённый санузел.


При заключении ДДУ, в приоложении и правда был: туалет, а в ванной был 2-й унитаз.
Тогда да, это санузел.
Но по факту, что-то изменили и стояк из туалета перехал в ванную, а 2-й унитаз исчез.

Сообщение отредактировал zazakon: 11 February 2013 - 19:23

[Sania]

zazakon, ИМХО напрасно Вы лезете в эти дебри. Основное - как было предусмотрено в проекте, так и должны сделать. И искать надо доказательства того, что в проекте короб был.

[zazakon]

А где поискать проект?
Застройщик не даёт, ФЗ214-не обязывает их размещать проект в открытых источниках, а только никому не нужную и 100 раз меняемую проектную Декларацию.
Где копии должны храниться и где их должны предоставить?
Как бы ни было Абсурдно, но вот тут мне ответили, что копии не хранят, а только листы согласований, абсурд... : Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

Это заодно, чтобы доказать, если потребуется, застройщику, что если будут сильно врать, то будем разматывать, кто им согласовал Проект с отступлением от ГОСТ и СНиП (СП).

Непосредственно в договоре у Вас есть намеки на короб (планировка или еще что-нибудь)

Акт Вы уже подписали?
Если нет - требуйте устранить
ЗЫ СНиП, на который Вы ссылаетесь актуализирован (теперь это СП 30.13330.2012)

Я составил односторонний акт с перечнем недоделок.
В ответ застройщик тут же Задним числом сотворил свой, что я якобы претензий не имею )
Хотя было 4 осмотра и каждый раз акты под роспись передавались застройщику.

В ДДУ - есть короб, при том ДДУ заключался, когда дом уже был построен, с отделкой, но без МВК.
А по данным ПИБ теперь нет короба.

Не знаю где получить официальную копию проекта.

[Sania]

Застройщик не даёт

Вот это

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
...
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

они игнорируют?

[zazakon]

1. Кто накажет Застройщика за невыполнение?
Минрегионразвития открестилось.

2. Застройщик может показать Копию проекта, конечно подделанную, подмазанную.
С чем и где я буду сличать её, что она Настоящая?

Нужен независимый источник.

[Sania]

1. Кто накажет Застройщика за невыполнение?

я бы стукнул в прокуратуру и орган , осуществляющий контроль надзор за долевым строительством

Вот сюда:

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

я бы посоветовал обратиться письменно, со ссылкой на административный регламент (его можно поискать на их сайте), в формате "разъясните, почему выдано ЗОС по объекту, который не соответствует проекту и ДДУ"

Сообщение отредактировал Sania: 12 February 2013 - 19:28

[Revitalizer]

Хотелось бы реанимировать тему.

 

Ситуация следующая. Застройщик в проекте указал короба пунктиром. в договоре (ДДУ) тоже написал, что возводить их не обязан. После ввода в эксплуатацию радостно подсчитал силами инженера БТИ площадь квартиры "по пятну" (включая площадь под не существующими в натуре коробами) и выкатил счет на доп оплату. Я заплатил, хотя возражения к акту ПП писал.

 

Вопрос. На что ссылаться, чтобы часть заплаченных денег (за площадь под коробами, которые я возвел сам в соответствии с проектом и которая по новому техпаспорту БТИ вычитается из общей) вернуть?

 

Или это бесполезно и хитрый застройщик всех обманул?

 

Смотрю практику судебную, везде отрицательная, хотя нахлобучивание потребителя, на мой вкус, очевидно.

 

В то же время никаких норм, которые бы обязывали меня как потребителя возводить короба и, соответственно, площадь квартиры уменьшать, вроде как, нет. Могу жить и без коробов (зато с площадью квартиры больше на почти два квадрата). Получается, судебных перспектив тоже нет?

[Revitalizer]

из чего исхожу я.

 

В приложении № 2 к ДДУ указано - 

Разводка инженерных систем внутри помещения… возведение ограждающих конструкций стояков внутренних систем ХВС и ГВС, канализации, водостоков, и воздуховодов систем вентиляции здания не предусматривается и выполняется участником.

в случае наличия на планировке помещения обозначений стен/перегородок внутри помещения… вентиляционных и иных шахт и прочего, данные обозначения будут носить условный характер и не будут создавать для застройщика каких-либо обязательств по прокладке коммуникаций и установки указанных объектов.

По п. 1.2. договора — мне передают помещение без каких-либо перегородок («черновой» вариант), площадь которого "подлежит определению по результатам обмеров кадастровым инженером".

Эта фактическая площадь используется для определения цены договора.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации:

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:

все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.

3.39. При определении площади помещений надлежит:

площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать. *3.39)

 

Мой обмерщик в своем заключении пишет: 

‐ площадь, занятую выступающими конструктивными элементами не подлежит включению в площадь квартиры.

Но по договору ДДУ мне передают не квартиру, а помещение без каких-либо конструктивных элементов. При этом, цена договора определяется по этой фактической площади (по условиям договора).

В таком случае застройщик формально прав.

Однако, в соответствии со ст. 16 Закона о ЗПП, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

 

Важно понимать, что фактически передали мне все-таки квартиру, а не помещение (пятно на плане), так как был подписан допник к ДДУ на перевод из нежилого в статус квартиры. Имеется Акт приема передачи именно квартиры. 

При этом, в приложении № 2 ДДУ на меня возложена обязанность возведения ограждающих конструкций стояков внутренних систем ХВС и ГВС, канализации, водостоков, и воздуховодов систем вентиляции здания.

А при определении площади квартиры, следует руководствоваться вышеуказанными нормами Инструкции, как написано в заключении обмерщика.

Таким образом,

— в силу того, что мне передали квартиру, то условие в ДДУ об определении цены договора по фактической площади (без конструктивных элементов) нежилого помещения ущемляет мои права потребителя (ст. 16 Закона о ЗПП). Вероятно, такое условие должно быть признано недействительным.

 

Еще один вариант обоснования. Согласно проектной документации в квартире такой-то предусмотрены коробы под такие-то шахты. Это соответствует подп. а п.17.9 СП 30.13330.2012, что коммуникации должны быть в шахтах и коробах в помещении. В силу ст. 36 ЖК РФ такие шахты являются общим имуществом. Исходя из определения ст. 15 ЖК РФ в площадь жилого помещения общее имущество не включается. Соответственно, расчет в соответствии с заключением эксперта (которого я нанял для обмера) верный. Требования по возведению коробов предусмотрены подп. а п.17.9 СП 30.13330.2012 и не являются эстетическим решением проекта, а направлены для исключения повреждения коммуникаций. Но тут, насколько я помню, какой-то из этих снипов уже не действует...