Залог

Моя ситуация: Я (ЧП) имею возможность предоставить одному юридическому лицу крупную сумму денег на определенный срок. в обеспечение обязательств по возврату этой суммы юридическое лицо предлагает оформить в нотариальной форме договор залога, где предмет залога - недвижимость в виде нескольких квартир. Причем стоимость этих квартир на 50% превышает сумму, которую я предоставляю. Вопрос: насколько законно заключение подобного договора и есть ли в этой ситуации какие-либо "подводные камни", которые могли бы привести к негативным для меня последствиям. Заранее благодарен за помощь.

Вы представляете какой гемморой Ваш ждет в случае обращения взыскания на заложенное имущество.
Кстати из квартир обязательно должны быть все выписаны.

ЧП

з-н об ипотеки, плюс ГК.
банки работают с этим...

ЧП

С юридической т.з. все чисто.
С практической процесс компенсации за счет заложенного имущества довольно сложен. С другой стороны, ипотека - достаточно надежный способ обеспечения обязательств.

2 нюанса, которые вам могут быть неизвестны:
1. Договор подлежит нотариальному удостоверению + гос. регистрации в органах юстиции
2. Если должник обязательства не выполнит, квартиры к вам в собственность не перейдут. Вы лишь сможете обратиться в суд и получить сумму долга за счет денег, вырученных от продажи квартир. При этом даже если должник продаст эти квартиры, вы все равно можете обратить на них взыскание.

Water

Кстати из квартир обязательно должны быть все выписаны.

??? С чего это?

??? С чего это?

Да вот именно с того, что их, возможно, придется продавать. О продажах "с начинкой" написано достаточно. Поэтому по общим правилам из квартир выписываются все + залогодатель не имеет права в период действия ДЗ кого-то в них прописывать. Насколько это законно - второй вопрос. Но ни один банк не примет в залог квартиру с прописанными в ней жильцами.

newbie
Jhim правильно говорит, если кто то имеет право проживания в заложенной квартире, продать ее будет практически не реально с таким обременением.

То ЧП:
Раньше мы брали в залог квартиры путем оформления ипотеки, но в данный момент (после того как напоролись на поддельную поквартирную карточку и справку об отсутствии зарегистрированных лиц), оформляем 2 договора: купли-продажи квартиры нам и предварительный договор к/п заемщику по истечении срока займа, то есть РЕПО фактически. Понятно что вопрос о юридической силе предварительного договора достаточно спорный ,я бы даже сказал что такой договор изначально недействителен, но заемщики на это идут, в том числе по той причине что не надо платить 1,5% нотариусу. Хотя конечно все зависит от репутации займодавца. Что и вам вобщем то советую.

Barryster
Хм... однако интересная схемка.

оформляем 2 договора: купли-продажи квартиры нам и предварительный договор к/п заемщику по истечении срока займа

Получается, что заемщик получает д.с. от продажи квартиры (типа кредит), а потом возвращает их путем обратной продажи этой квартиры ему. Надо понимать, что сумма по обратной продаже выше.
А каким образом он проценты за пользование платит ? Или вы их в сумму обратной продажи включаете ?

Спасибо всем за ответы. Подскажите, где можно было бы посмотреть примерные договора залога, ипотеки.

Barryster, не совсем понял с двумя договорами купли-продажи квартир.
- оформляем 2 договора: купли-продажи квартиры нам и предварительный договор к/п заемщику по истечении срока займа, то есть РЕПО фактически.
С предварительным договором мне понятно, а первый договор купли- продажи между кем и кем заключается? Продажа "нам" - это кому?

Не стоит расчитывать на типовой договор (он есть к примеру в Консультанте Плюс "Деловые бумаги"). Возьмите ГК и на его основе делайте договор, что бы не пропустить ничего значимого для последующей его реализации.

Bow

Получается, что заемщик получает д.с. от продажи квартиры (типа кредит), а потом возвращает их путем обратной продажи этой квартиры ему. Надо понимать, что сумма по обратной продаже выше.
А каким образом он проценты за пользование платит ? Или вы их в сумму обратной продажи включаете ?

Вы все абсолютно правильно поняли.

То ЧП:

а первый договор купли- продажи между кем и кем заключается

Между кредитором и заемщиком. Заемщик "продает" свою квартиру кредитору за 100 руб. (сумма займа), а по истечении срока займа Кредитор "продает" Заемщику ту же квартиру но уже за 150 руб. (сумма займа 100 руб. + сумма процентов за пользование займом 50 руб.). Предложите такую схему заемщику ,если согласится - для Вас лучше некуда. А мотивировать можите уходом от уплаты 1,5% нотариусу в частности. ИМХО если очень надо денег - согласится.

А рыбку договора залога (ипотеки), который я применял ранее могу отправить, только мыло сообщите.

Сообщение отредактировал Barryster: 23 October 2003 - 11:35

Barryster
А проценты ИМХО можно брать ввиде платы за сдачу квартиры в наем - не рассматривали такой вариант ?

Barryster
При покупке банком квартиры, насколько я знаю, должен возникнуть налог на имущество. Эту сумму Вы включаете в сумму оплаты по второму договору купли-продажи?

Bow
Сдача в наем - доход от небанковской деятельности. Снова налог

Bow

А проценты ИМХО можно брать ввиде платы за сдачу квартиры в наем - не рассматривали такой вариант

МОжно и так, хотя тут доп сложности. Если проценты заложены во второй договор к/п, то ситуация проста - не заплатил то указанной даты - до свидания, мы продаем квартиру на лево. А если оформлять еще и аренду, то получится что если заемщик уклоняется от уплаты арендной платы, мы должны ее взыскивать отдельно, а выкупать квартиру он будет по сумме займа... Думаю не стоит, хотя мысль интересная и в определенных ситуациях может пригодиться, спасибо

Solange

При покупке банком квартиры, насколько я знаю, должен возникнуть налог на имущество. Эту сумму Вы включаете в сумму оплаты по второму договору купли-продажи?

Квартиры оформляем не на компанию, а на физиков, которые решает свои проблемы сами

Сдача в наем - доход от небанковской деятельности

Да мы вобщем то и не банк вовсе...

Еще ЧП: если все таки решитесь на залог, советую взять с заемщика еще и доверенность на распоряжение квартирой (конечно он ее завтра же может отменить, но не все об этом знают) - доп. подстраховка.

Solange
Я, кстати, так и подумал, что Barryster не банк.
Банки такие схемы вряд ли будут применть как постоянную практику - слишком похоже на торговую деятельность, которой банки не вправе заниматься.
Но как единичный случай ИМХО можно попробовать.

Bow
Схема, условно говоря, неплохая с точки зрения гарантий кредитора, но мне не нравится, что

Квартиры оформляем не на компанию, а на физиков, которые решает свои проблемы сами

. Из этого делаю выводы, что или физики попадают на налоги (м.б. налоги физикам компенсируют и это еще одни схемы), или по договорам проходят суммы, не соответствующие действительности.

Barryster, очень рисковая схемка.

Договор купли-продажи является недействительным в силу его ничтожности (притворная сделка), истинная сделка - займ.

Должны быть доверительные отношения с заемщиком (продавцом квартиры), дабы он, впоследствии, не стал инициатором судебного иска. Результат: квартира возвращается заемщику; заемщик становится "вечным должником" займодавца.

Гость-Oleg

Договор купли-продажи является недействительным в силу его ничтожности (притворная сделка), истинная сделка - займ.

Да, действительно так, все верно. Даже при доверительных отношениях риск такой остается.
Однако если уже сделка совершена, то при не очень удачном раскладе заимодавец потеряет проценты за пользование займом,но затем взыщет проценты по 395 ГК.

заемщик становится "вечным должником" займодавца.

А вот с этим не согласная. При неуплате денежков добровольно или при их отсутствии можно и взыскание обратить на имущество.

Solange

При неуплате денежков добровольно или при их отсутствии можно и взыскание обратить на имущество

Так то оно так. Но схема позиционируется как схема, которая позволяет подстраховать кредитора от неудачного обращения взыскания на предмет залога (квартира с начинкой), а тут пока кредитор обратит взысканиена квартиру у заемщика возникает возможность прописать в неё кого-нибудь до момента получения решения суда об обращении взыскания на предъмет залога.
Хотя...
Если залогодатель пойдет признавать сделку притворной и суд признает её таковой, то квартира вернётся заемщику назад.
Мы получаем договор займа на неопределенный срок.
Кредитор сразу же предъявляет требование о возврате займа (суммы, которая была уплачена за квартиру) и проценты по 395 (16% годовых).
Заемщик не отдает и кредитор сразу же идет в суд с требованием об обращении взысканя на квартиру. Можно попробовать получить в качестве обеспечительной меры решение суда о запрещении каких либо действий с квартирой, в том числе по вселению в неё кого-нибудь.

Да это геморр ещё тот. Но как крайний вариант может сработать.

Гость-Oleg

Договор купли-продажи является недействительным в силу его ничтожности (притворная сделка), истинная сделка - займ.

А ну ка поподробнее? С чего это вдруг? Есть договор купли-продажи и все. Где тут заем? Если заемщик вспомнит про предварительный договор к/п, то мы скажем что он ничтожен в силу п.2 ст.429 ГК РФ - НЕТУ ЕГО!!!
А чтобы расценить один договор к/п как заем нужна очень извращенная фантазия... либо большая заинтересованность судей всех инстанций - дороговато выйдет, проще заем вернуть...

Barryster

Статья ГК известна.
Экземпляр предварительного договора Заемщика - доказательство того,что истинное намерение сторон - отношения займа. При этом действительность предварительного договора не рассматривается (кроме того сомнительно применение п. 2 ст. ст. 429 ГК - см. п. 14 Инф. письма ВАС N 59 от 16.02.2001 г.)

Дополнительные доказательства - переписка сторон (если заемщик заранее предполагает возможность кинуть займодавца) - просьба предоставить займ на определенных условиях, ответ заемщика.

Гостю:

Экземпляр предварительного договора Заемщика - доказательство того,что истинное намерение сторон - отношения займа

- ну это исключительно Ваше ИМХО.

Вы мне вот что скажите, при таком подходе любой договор РЕПО, заключаемый профучастниками РЦБ - заведомо притворная сделка?

По крайней мере, Высший арбитражный суд придерживался именно такой позиции. Печально, но факт. Об отсутствии необходимой законодательной базы для совершения таких сделок неоднократно писалось в прессе.


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 1998 г. No. 6202/97


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 03.04.97, постановление апелляционной инстанции от 05.06.97 Арбитражного суда города Москвы по делу No. 67-159 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.08.97 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Промышленно-инвестиционная компания "Евроресурсы" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку "Диамант" (далее - банк) об истребовании неосновательно приобретенных акций.
Решением от 03.04.97 в иске отказано, поскольку акции приобретены банком на основании договора купли-продажи.
Постановлением апелляционной инстанции от 05.06.97 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.08.97 решение и постановление оставил без изменения.
В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что решение и постановления подлежат отмене, а исковые требования - удовлетворению.
Согласно договору купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1 компания обязалась продать, а банк - купить за 500000000 рублей 977641 акцию акционерного общества открытого типа "Нижневартовскнефтегаз" номинальной стоимостью 1000 рублей каждая. Право собственности банка на акции возникает с момента регистрации его в реестре владельцев акций, после чего он обязан их оплатить.
Договор исполнен сторонами: банк зарегистрирован владельцем акций 13.03.96, сумма за акции перечислена компании мемориальным ордером от 01.04.96 No. 99.
Одновременно стороны заключили договор купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.2, по которому те же акции и в том же количестве подлежали обратному выкупу компанией у банка после 06.05.96 за 700000000 рублей. Этот договор в одностороннем порядке расторгнут банком в соответствии с пунктом 6.1 в связи с тем, что до указанного срока компания не перечислила денежные средства за акции.
Оба названных договора стороны определили в качестве неотъемлемой части договора о предоставлении кредитной линии от 14.03.96 No. 7-КВ. Согласно последнему договору банк предоставлял компании кредитную линию в сумме, не превышающей 3000000 долларов США, до 29.04.96. В обеспечение возврата кредита компания обязалась передать в собственность банка указанные акции на основании договора купли-продажи с правом обратного выкупа (пункт 1.4), которого компания лишалась в случае непогашения в срок задолженности по ссуде и процентам (пункт 4.1).
Мемориальным ордером от 14.03.96 No. 2 банк зачислил на валютный счет компании 3000000 долларов США во исполнение договора о предоставлении кредитной линии. Компания использовала из них 500000 долларов США, которые возвратила банку 16.05.96.
Изложенное указывает, что все три договора взаимосвязаны между собой. Суды без достаточных оснований придали каждому из них самостоятельное правовое значение. Не оценив юридической силы договора купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1, они признали его основанием возникновения у банка права собственности на приобретенные акции.
Компания ссылается на то, что ее и банка волеизъявление было направлено на залог акций.
То, что стороны не имели в виду передавать акции в собственность друг друга на основании договоров купли-продажи, подтверждается следующими обстоятельствами: ссылкой в договоре о предоставлении кредитной линии на обеспечительный характер продажи акций с правом обратного выкупа; установлением продажной цены акций ниже их номинальной стоимости; правом обратного выкупа акций по наступлении срока погашения кредита и исполнения обязательств по его возврату.
Таким образом, договор покупки акций банком у компании прикрывал залог акций, за счет которого банк вправе был получить удовлетворение в случае невозврата в срок кредита.
Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной.
Договор купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1 как ничтожный вследствие притворности не мог породить у банка право собственности на акции.
Стороны вправе были обеспечить исполнение кредитных обязательств залогом акций, поэтому признание судом ничтожным условия об обеспечительном характере купли-продажи акций в договоре о предоставлении кредитной линии необоснованно.
Учитывая, что стороны имели в виду залог, к сделке с акциями в силу пункта 2 статьи 170 Кодекса должны применяться правила о залоге.
Удерживать акции в качестве залога банк не вправе, поскольку кредит компанией возвращен.
Следовательно, у банка не имеется установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для сбережения акций как неосновательно приобретенных в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению, а состоявшиеся по делу судебные акты - отмене как незаконные и необоснованные.
Уплаченные за акции 500000000 рублей следует возвратить банку.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение от 03.04.97, постановление апелляционной инстанции от 05.06.97 Арбитражного суда города Москвы по делу No. 67-159 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.08.97 по тому же делу отменить.
Обязать акционерный коммерческий банк "Диамант" возвратить закрытому акционерному обществу "Промышленно-инвестиционная компания "Евроресурсы" 977641 акцию акционерного общества открытого типа "Нижневартовскнефтегаз" номинальной стоимостью 1000 неденоминированных рублей каждая, переданных по договору купли-продажи от 04.03.96 No. 403/96.1.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Промышленно - инвестиционная компания "Евроресурсы" в пользу акционерного коммерческого банка "Диамант" уплаченные за акции 500000 деноминированных рублей.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

ОК, спасибо ,вопросов к Вам более не имею

Рад был познакомится

А у меня в голове нарисовалась еще одна схемка. Может кто ее критикнет???????????
Значит так. Есть А- займодавец. Есть Б- заемщик. Есть квартира Б, рыночной стоимостью 100 рублей. Заем равен 50 руб.
Б хочет взять у А заем, обеспечить возврат залогом квартиры.Срок возврата денег 01.01.2004.
Здесь цель избежать залога с учетом того, что заем в 2 раза дешевле квартиры. Делаю договор к/п квартиры между А и Б. Оплата- в рассрочку 2-мя этапами- до регистрации в ГУЮ ГБР 50%, вторые 50%- -01.01.2004. А передает 50% денег Б, договор к/п регистрируется, автоматически регистрируется обременение- ипотека в силу закона в пользу Б. Ипотека прекратится путем оплаты А ден. средств в полном объеме.
Далее- если Б хочет вернуть деньги 01.01.2004, то договор к/п расторгается как неисполненный по соглашению сторон, Б возвращает полученное по сделке, заем возвращен.
Если Б не хочет вернуть деньги 01.01.2004, то А ему доплачивает оставшиеся 50 % и тогда А достается квартира, либо А ничего не предпринимает и тут уже Б вынужден вертеться- взыскивать предмет залога через суд, продавать квартиру с топргов .В итоге, А все равно получает свои деньги назад.
Весь геморрой относится на заемщика.
Единственное- у меня суммы большие, пока не придумала как быть с налогами.
как вам схема????????

Добавлено:
Кстати, как соотносятся следующие моменты:
1. В процесс. з/д-ве есть список имущества, не подлежащего взысканию. Туда относится квартира- единственное жилье. А если она заложена, то взыскать ее можно?
2. как,интересно было бы узнать, ьанки ограничивают регистрацию в заложенной квартире. Что пишут в договорах и насколько эта запись законна. Не ограничивает ли она правоспособность?