повторная уступка права требования

"Множественная, повторная переуступка по инвестиционным договорам возможна только в том случае, когда каждый новый правопреемник получает не только право на передачу ему квартиры (иного объекта), но и обязательства по инвестированию строительства этой квартиры в том или ином объеме, то есть становится новым инвестором. Указанный вывод вытекает из закона об инвестиционной деятельности, ограничивающего круг лиц, которые могут передать свои правомочия по инвестициям и их результатам, считая, что этими лицами могут быть только инвесторы, то есть участники инвестиционного процесса, которые . "- это позиция питерского ГБР. Проще говоря- первую уступку он пропускает, 2 и последующие -нет.

В Саратове, Рязани, Новгороде. Ярославле- пропускают УЮ любое количество переуступок.

В Твери- ни одной!!!!!!!!!!!!!!1 Прще говоря- уступить права из ДДУ после приемки дома в эксплатацию, как полагает Тверь, нельзя.
Вопросы: кто прав?
как решить вопрос с тверью- у меня там 6 уступок одна за другой. и все после акта ГК.


Моя позиция следующая:
В самом деле- в ДДУ могут участвовать только инвесторы. Инвестор- это, если упростить, лицо, которое обязано вложенить средства в форме инвестиций и которое тогда имеет право принять квартиру после сдачи дома ГК. После исполнения всех фин. обязательств и до момента приемки квартиры - инвестор сохраняет права инвестора и статус его не меняется. А раз у него есть "голое" право требования квартиры- то он может его уступить. При этом он выбывает из обязательства, а на его место становится новый инвестор, которого инвестором делает наличие законно переданного права требования квартиры, вытекающее из ДДУ!!!!!!!
То есть- хоть 100 уступок делай- все они будут законны!!!!!!!!

не только право на передачу ему квартиры (иного объекта), но и обязательства по инвестированию строительства этой квартиры в том или ином объеме, то есть становится новым инвестором.

Что за ерунда! Если первоначальным инвестором обязательство по оплате уступаемого права выполнено в полном объеме, то на нового инвестора не может быть дополнительно возложено данное обязательство. Права уступаются в том объеме на тех условиях, которы существуют к моменту уступки.
Никаким новым инвестором он не становится, а лишь занимает место первоначального в обязательстве (перемена лица в обязательстве). Другое дело, что как правило, уступка прав по ДДУ неразрывно связана с переводом долга (иных обязательств первоначального инвестрора), но не обязательства по оплате уступаемого права, т.к. оно уже выполнено. Такими обязательствами являются приемка квартиры по акту, вступление в ТСЖ, и тд. и тп.

Указанный вывод вытекает из закона об инвестиционной деятельности

Забудьте про этот закон вообще! Никакие правоотношения он не регулирует, нормы ГК применять надо.

Инвестор- это

если упростить

, физическое лицо - прежде всего потребитель, заказчик по договору бытового подряда. Юридическое - заказчик по договору строительного подряда или участник совместной деятельности по договору простого товарищества!!!

Теперь по проблеме. После сдачи дома ГК объект недвижимого имущества считается созданным, обязательство Заказчика выполнено, поэтому нельзя делать уступку по прекращенному обязательству. Тут либо договор изначально переписать на новое лицо, либо задним числом. Хотя это может быть проблематично. Поэтому, в данном случае нужно заключать договор купли-продажи либо в отношении настоящей или будующей вещи, т.к. регистрацию права собственности первоначального инвестора все рано пройти необходимо. Поэтому уступка тут не уместна, а позиция регистрирующих органов представляется правильной.

Полагаю. что перемена лица в обязательстве не меняет статуса данного лица- прежний кредитор был инвестором и новый кредитор также становится им.
По поводу того. инвестор или не инвестор физ. лицо- вопрос спорны и по нему существует довольно много противоречивой судебной практики. Здесь суть вопроса не в том.

Полагаю. что обязательства застройщика прекращаются в момент передачи вновь построенного жилья инвестору, а не в момент сдачи дома ГК. Приемка жилья в эксплуатацию не прекращает обязательства сторон.

Rebekka
Обязательство построить - выполнено, объект создан. ИМХО нельзя уступить право, когда появился овеществленный результат этого права.

Rebekka, согласна с предыдущим выступавшим.

1) уступаемое право прекратилось. Было, скорее всего, право требовать предоставления в собственность квартир. Право собственности предоставлено, уступаемое право прекращено.
2) Возник объект недвижимости, а сделки с этим объектом могут совершаться только путём купли-продажи (мены, дарения) и т.п. объекта недвижимости, с соблюдением всех норм о государственной регистрации, определении предмета договора и т.д., а не путём уступки права.
3) Возникает риск признания сделки притворной. На самом деле стороны имели в ивду уступить уже возникший объект недвижимости, а не право, и путём уступки права пытались прикрыть сделку купли-продажи недвижимости.

Ludmila Э-нет... уступается то право требования квартир))) ну и что , что они созданы- главное. что уступившем лицом они еще не приняты.
Сделка купли- продажи возможна только после того, как на объект будет зарегистрировано п/собственности. и не ранее))) притворности здесь не вознкает...

Rebekka


По вопросу количества уступок - законом ограничения Вы нигде ни найдете. Это есть правосознание наших УЮ. У кого оно больше тем меньше уступок .
По вопросу об уступке после акта ГК единого мнения нет. Вообще я считаю, что вы говорите правильно когда привязываетесь к моменту передачи квартиры (исполнениия обяз-ва ), а не к Гос. акту. Ую трактуют ее как привотворную сделку, поскольку фактически объект создан. Однако. такая позиция УЮ весьма очень скользка, но то что Вам скорее всего откажут, можно быть уверенным процентов на 90.


На всяких там симпозиумах руководители УЮ друг перед другом понтуются "а у нас вобще уступок нет! я сказал, что нельзя и их нет". Типа я крут, а вы лохи. Юристы при этом уходят в полный осадок.
Вот такое у наших главных государственных регистраторов "правосознание". Но это вообще цветочки бываеют случае когда на сию должность назначают совершенно "невменяемых". Где логике вообще нет никакой, даже в противоречие с ней.
Ну да ладно это лирика я могу очень долго разговаривать "о правовых нравах" наших регистраторов. Так иногда и думаешь разбил бы он голову покорее, может мозгов немножео б залетело.
Вышесказанное не отностится к ОТДЕЛЬНЫМ регистраторам.

Rebekka
Можно поподробнее относительно Питерского ГБР? Правильно ли я поняла, что данное Ую "пропускает" одну уступку оформленную после принятия дома ГК? Теория - теорией, но очень хотелось бы знать сложившуюся практику.

Позиция Екатеринбургского УЮ.

Вопрос: До какого момента можно уступать право требования по договору долевого участия в строительстве? До сдачи дома госкомиссии или до фактической передачи вещи?

Ответ: По договору долевого участия застройщик осуществляет строительство, а инвестор обязуется осуществлять инвестицирование строителсьтва. До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст, 382 ГК РФ и ст. 6 Заклна РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "об инвестиционной деятельности в РФ..." может переуступить третьему лицу принадлежащие ему право требования по договору инвестирования строительства. Переуступка прав по основному договору (договору инвестирования) осуществляется путм заключения договора об уступке требования (цессии) в той же самой форме, в какой был заключен основной договор, между инвестором (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором) которым может быть как физическое так и юридическое лицо. Подписание акта приема-передачи застройщиком и новым кредитором будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования (долевого участия). Для регистрации своего права на полученный объект новый кредитор представляет в учреждение юстиции договор инвестирования (долевого участия), договор уступки требованияи акт передачи объекта.
Итак, право требоования вещи можно пеореуступать до момента фактической передачи вещи, которая подтверждается актом приема-передачи. В случае же подписания акта приема-передачи застройщиком и инвестором (кредитором) инвестор теряет возможность переуступить право тебования передачи вещи, так как вещь уже передана.

Опубликовано: Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области.
информационно-методический материал. Бюллютень № 4. Екатеринбург, 2000

maus34
ни добавить ни прибавить.

Может быть еще дадите какие-нибудь официальные ссылки в подтверждение моей позиции?

Hfa На сайте питерского ГБР в вопросах-ответах есть позиция ГБР по вашему вопросу.

maus34 Спасибо)))

Любопытно было бы узнать мнение Большого человека
))))

Rebekka,
по ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ФЗ ИДКВ):
Статья 6. Права инвесторов
Инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

Исходим из того, что фактически установлено дополнительное к установленным ст. 218 ГК основание возникновение права собственности.
Значит, чтобы приобрести первоначальное ПС, лицо должно быть инвестором.

Статья 4. Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.
2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

То есть каждое лицо, которое хочет приобрести первоначальное ПС, должно осуществить кап. вложения в строительство данного жилого дома, что возможно лишь до сдачи его гос. комиссии.

Таким образом, мой вывод: уступок прав по ДДУ (инвестиционному договору) может бесконечное множество, но только до сдачи дома гос. комиссии.

Massive , а если исходить из других посылок? ГК: Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу


1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 383. Права, которые не могут переходить к другим лицам


Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.



Комментарий к статье 383 ГК РФ

1. Статья не определяет исчерпывающим образом круг требований, которые не могут переуступаться. Она запрещает только уступки требований, неразрывно связанных с личностью кредитора. Например, нельзя переуступать права по авторским договорам, кроме денежных требований, т.к. ни автор, ни издательство не могут быть заменены без согласия другой стороны. Однако возможна передача прав, основанных на промышленной собственности. Согласно ст.10 Патентного закона патентообладатель вправе уступить полученный патент любому физическому или юридическому лицу (п.6). В силу ст.13 этого же Закона права на использование охраняемого объекта промышленной собственности предоставляются другому лицу на основе лицензионного договора в объеме, предусмотренном договором.
2. Непередаваемость прав может быть основана на специальной норме закона. Согласно ст.172 УЖД, ст.161 УАТ, ст.297 КТМ, ст.125 ВК передача права на предъявление претензий и исков к транспортной организации возможна только во взаимоотношениях между грузоотправителем и грузополучателем и в некоторых др. случаях.
Не могут передаваться права, основанные на членстве в организациях, личные неимущественные права и нематериальные блага (см. ст.150 ГК и коммент. к ней).


Вот , пожалуй, и весь круг прав, которые не подлежат переуступке. Право требования по ДДУ ни по существу, ни по указанию закона к таковым не относится.
Иные мысли на сей счет я высказала ранее.
И, вообще полагаю- здесь надо руководствоваться здравым смыслом при толковании ФЗ ИДКВ, поскольку в данном законе явно храмают формулировки, а по сути. если у меня к тебе, Massive , есть право требования шоколадного торта, в изготовлении которого я приняла участие, вложив свои средства, то ничто не помешает мне передать это право требования кому-либо. Поскольку тебе, в сущности, без разницы- кто будет есть торт.))))
Напоследок следующая цитата:
Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
3. Товары ( в т. числе- имущественные права - мое замечание), услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей.

Буквально полчаса назад убедил регистратора принять документы на квартиру нашего инвестора с уступкой требования, датированной ПОСЛЕ АКТА ВВОДА для регистрации собственности.
Главный аргумент - первоначальный договор не исполнен сторонами в части передачи имущества (инвестор не хочет принимать имуШШество, мы не хотим отдавать ему деньги и брать квартиру себе. Без негатива все, по доброму согласию) А раз договор не исполнен, инвестор остается инвестором, мы - застройщиком, уступка требования возможна.
Она, правда, говорит, мол, скрытая продажа, уход от налогов и все такое, но аргументов против вроде не нашла. Посмотрим, как человек зарегистрируется. Если пройдет - появится некоторая свобода действий.Кстати, о регистраторах - выслушала доброжелательно, мои доводы воспринимала здраво.

Полностью согласен с мнением ([b]vicing2002[/b, Rebekka, mause34) о том, что уступка права требования предоставления помещения, квартиры (другой части объекта недвижимости) после подписания акта ГК законна. Есть неисполненное обязательство - соответственно никаких проблем с его уступкой (если оно не связано с личностью кредитора, нет иных установленных законом ограничений на его уступку). Полагаю, что никаких вопросов не должно возникать в тех случаях, когда инвестиционным договором, ДДУ поименовано двустороннее соглашение фиксирующее двусторонние обязательства. встречного характера. В данном случае

физическое лицо - прежде всего потребитель, заказчик по договору бытового подряда. Юридическое - заказчик по договору строительного подряда

Все верно. Разница лишь в том, что в одном случае применим закон о ЗПП,а в другом нет. Весенний обзор ВС тому подтверждение.

Сложнее ситуация, когда мы вс-таки имеем дело с общецелевым договором - инвестиционым, ДДУ, о совместной деятельности. Здесь нужно анализировать договорные условия, и применять нормы не только
закона ИДКВ, но и ГК РФ. И если из условий договора следует, что строящийся, построенный объект находится во владении одной стороны, числится на его балансе, а вторая сторона имеет право требовать помещения (часть объекта) - пропорционально объему финансирования, то какие проблемы с уступкой. Проблема здесь может быть лишь одна - простое товарищество договор фидуциарный. Но когда совместная деятельность, собственно, закончена, и у одной стороны право требования - то признать обязательство, неразрывно связанным с личностью должника нельзя.


Перфилов Александр

В итоге, такие уступки права требования после акта ГК мне зарегистрировали в Балаково Саратовской области, Торжке Тверской области (со скандалом). На регистрацию не подавала. но получила позитивную консультацию регистратора в рязанской областной РП. В питере регистрируют 1 уступку. 2-ю зарезают.

А кто работает - не заключая кучу переуступок - просто заключая новый договор долевого участия на последнего участника долевого строительства тем же числом, что и первоначальный дольщик - тем самым снимая проблему кучи переуступок (у кого они есть)

т.е. работая просто без договоров переуступок

Bat
Без комментариев...

А что вы делаете с первоначальным договором? Рамсторгаете? Или просто рвете? а денежки по кассе, видимо, вообще не проводите и приходных ордеров не выдаете..

не проводите и приходных ордеров не выдаете..

- - почему же - если так же проводить и выдавать приходники... ведь за дольщика может другое лицо оплатить... нигде ограничений ведь нет...
и в приходнике указано - в счет какого договора и от какой даты. Меняется лишь сам дольщик. Я знаю что так вообще работают. Вот мысль и возникла - как работает народ
Конечно речь только о физиках

Сообщение отредактировал Bat: 28 October 2003 - 18:54

Bat
Лучше делать задним числом расторжение и трехстороннее соглашение о порядке проведения взаиморасчетов, в котором устанавливать что новый дольщик платит деньги старому, а организация вместо возврата денег старому засчитывает их в качестве оплаты от нового.

Без комментариев...

Кстати maus34, комментарии налоговиков положительные. А вот про приходные ордера Вы погорячились, если продавать физику должен быть кассовый чек, а не приходник. Иначе штраф. Поэтому мы всегда берем безналом, даже авансы за квартиры на вторичке.

Bat твоя "убивалка" как -то серьезно робсуждалась в форуме. так вот, там одна девушка уже 3 года по уголовкам мотается- доубивалась. поищи.

PAS

Сложнее ситуация, когда мы вс-таки имеем дело с общецелевым договором - инвестиционым, ДДУ, о совместной деятельности. ... Но когда совместная деятельность, собственно, закончена, и у одной стороны право требования - то признать обязательство, неразрывно связанным с личностью должника нельзя.

Простите, а разве права участника из договора о совместной деятельности можно передать по договору цессии? Произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются общей долевой собственностью товарищей.
Это право собственности по цессии передается, или я что-то не так в посте понимаю?

Может позгновато но добавлю.
Я составлял договор переуступки права требования по ДДУ в сторительстве жилья когда дом бsk уже сдан ГК и квартира передана по акту приема-передачи. Все эти документы + соответственно приходники и акт о выполненном обязательстве по оплате прилогались к догвору переуступки. ГБР без каких либо проблем зарегистрировало право собственности.
Я потдерживаю позицию участников конфы которые считают, что переуступка по может происходить в любой момент с момента заключения ДДУ в стоительстве жилья и до момоента госрегситрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Fima Fidman

ГБР без каких либо проблем зарегистрировало право собственности.

В каком году, кто регистратор?

З.Ы. Про Ваш вопрос помню, не могу встретить того чела, ориентировочно на след. неделе.

уже сдан ГК и квартира передана по акту приема-передачи.

кому передана по акту????????!!!!!!!!!!! вы не путаете???????