п.3 ст. 3 ФЗ-214 и предварительный договор

Заключен предварительный договор долевого участия в строительстве с гражданином.

Пункт 1.1. договора: предметом договора является обязательство сторон заключить в срок, указанный в пункте 1.2 договора, основной договор долевого участия в строительстве жилого комплекса с административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, оздоровительным комплексом и трансформаторной подстанции по адресу такому-то.

Пункт 1.2 договора: на условиях основного договора, застройщик принимает обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и передать его в собственность гражданину, а гражданин обязывается уплатить обусловленную договорную цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта принять в составе объекта двухкомнатную квартиру с характеристиками, указанными в договоре.

Сумма по договору гражданином полностью уплачена.
Разрешения на строительство и проектной декларации нет.

Сейчас обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395-ой.

Есть желание взыскать проценты в двойном размере, руководствуясь

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

3. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Но смущают слова "с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности". С одной стороны, в договоре имеется "застройщик принимает обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и передать его в собственность гражданину", с другой, смущает фраза "на условиях основного договора".

Мнения, практика?

Мнения

Когда я работал в девелоперской конторе, то всячески отбивал попытки продажников получать деньги до разрешения на строительство. Такую схему ни в жизнь бы не пропустил - слишком рисковано для застройщика. Но как суд истолкует... шут его знает.

Уважаемый, Pastic, добрый день!

Сейчас обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395-ой.

Меня смущает основание иска - в части неосновательного обогащения.
Сделка то была совершена,

Заключен предварительный договор долевого участия в строительстве с гражданином.

Сумма по договору гражданином полностью уплачена.

а правила ст.1102 ГК РФ как раз говорят об обратном - о приобретении или сбережении имущества лицом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Данная сделка ничтожна в силу ст.168 ГК РФ.
В приведенном Вами пункте 3 ст.3 применяются положения ст.167 ГК РФ о реституции. Посмотрите Постановление Президиума ВАС от 27.08.2002г. №4685/02.

если только логически.. без практики..
1.
если
а) предварительный договор - обязательство заключить основной договор
то
б) деньги по предварительному договору - неосновательное обогащение

2.
если
а) предварительный договор - обязательство заключить основной договор и, гипотетически,

принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности

то
б) деньги по предварительному договору - не есть неосновательное обогащение т.к. принимаются в зачет обязательства
вот так работает мозг по утрам

Сообщение отредактировал grin095: 12 February 2009 - 11:36

Pastic

Мнения, практика?

Мнение - надо требовать, а обосновывать фразами из договора. Практики нет и не слышал про такую.



Андрей Алексеевич

Сделка то была совершена,

Единственная обязанность, которая вытекает из ПД - заключить основной договор.

Pastic

Сейчас обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395-ой.

а что срок действия ПД уже истек, или деньги принимались просто по ПД (без договорного способа обеспечения, к примеру)?

после исполнения которых

ИМХО, имеется ввиду исполнение Застройщиком обязательств построить дом и передать квартиру дольщику. Так что ПД ни при чем.

ИМХО, имеется ввиду исполнение Застройщиком обязательств построить дом и передать квартиру дольщику. Так что ПД ни при чем.

Согласен. Предварительный договор не попадает под ФЗ "О долевом участии..."

kuropatka
Тогда как понимать данное обстоятельство???

Сумма по договору гражданином полностью уплачена.
Разрешения на строительство и проектной декларации нет.

По какому договору?

Сейчас обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395-ой.

а что срок действия ПД уже истек

Нет, не истек, а что с того?

после исполнения которых

ИМХО, имеется ввиду исполнение Застройщиком обязательств построить дом и передать квартиру дольщику. Так что ПД ни при чем.

Именно это и смущает, однако смущает и формулировка

на условиях основного договора, застройщик принимает обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и передать его в собственность гражданину

Данная сделка ничтожна в силу ст.168 ГК РФ.

И какой норме закона она противоречит?

деньги по предварительному договору - не есть неосновательное обогащение т.к. принимаются в зачет обязательства smile.gif

Какого обязательства? Несуществующего?

В любом случае, деньги застройщик незаконно собирает, поскольку

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Цитата
Данная сделка ничтожна в силу ст.168 ГК РФ.


И какой норме закона она противоречит?


Цитата
деньги по предварительному договору - не есть неосновательное обогащение т.к. принимаются в зачет обязательства smile.gif

А какой договор вы имели в виду, указав следующее:

Сумма по договору гражданином полностью уплачена.

как сформулировано условие пд об оплате?

Мнения, практика?

На счет неосновательного обогащения - да, соглашусь.

НО. Суд-то наверное Вы выиграете. А вот на счет исполнения.....

Чаще всего всякие предварительные договоры заключаются не самим Застройщиком, а другим юрлицом, которое с Застройщиком не аффилировано, заключен у него какой-нибудь инвестиционный договор на весь объект. Денежных средств на расчетном счете этого юрлица нет, имущества нет, ничего нет... Так что Хотя, возможно, у Вас другая ситуация, и реальный Застройщик заключает такие глупые (для него, прежде всего) договоры....

А какой договор вы имели в виду, указав следующее:
Цитата
Сумма по договору гражданином полностью уплачена.

ПД предусматривает внесение гражданином денежных средств.

А вот на счет исполнения.....

В порядке обеспечения иска суд уже арестовал денежные средства на счете, покрывающие изрядную часть исковых требований

В порядке обеспечения иска суд уже арестовал денежные средства на счете, покрывающие изрядную часть исковых требований 

Отлично. Странный Вам какой-то застройщик попался, если честно... В Спб, по-моему, уже таких не водится

ПД предусматривает внесение гражданином денежных средств.

cмотря в счет чего вносятся средства по пд

пока у меня впечатление что вы выиграете

"с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности"

имеется ввиду основной договор.Если бы в основном договоре было условие о авансе, тогда Вы могли бы применить эту норму: В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
По предварит.дог-ру обязанность одна-заключить основной. она мб обеспечена способами предусмотренными или не предусмотренными законом,кроме задатка.тк возникающее из предварительного договора обязательство имеет неденежный характер, "Задаток" подлежит применению в части, не противоречащей существу обязательства, возникающего из предварительного договора..тут в теории нет единого подхода есть мнение обеспечивать предварительный договор на приобретение жилых помещений передачей денежной суммы с тем же режимом, что и у задатка, но с оговоркой, что она задатком не является, поскольку не отвечает признакам, установленным в п. 1 ст. 380 ГК РФ.
что касается основного договора с выдачей аванса,при отсутствии Разрешения на строительство и проектной декларации ,то тут закон признает такую сделку действит.и заключенной, устанавливает спец .последствия её нарушения "гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков." но к вашей ситуации это не имеет отношения,предмет иска вообщем то,вами определен верно.

Сумма по договору гражданином полностью уплачена.

так в качестве чего внесена сумма?(аванс ,задаток).
имхо,В любом случае уплаченные средства не могут быть возвращены в 2-м размере/или с 2ми % по 395

Нет, не истек, а что с того?

то что,тогда Вы отказываетесь от договора в одност.порядке , а если завтра разрешение появится и застройщик готов будет заключить основной договор ...

как сформулировано условие пд об оплате?

"Стоимость квартиры по настоящему договору составляет ххх рублей. Уплата цены договора производится единовременно в размерер ххх рублей на расчетный счет или в кассу Застройщика. В счет причитающихся по основному договору платежей участник долевого строительства в срок не позднее 30 марта 2007 года вносит в кассу Застройщика платеж в размере 100% цены квартиры. При заключении основного договора, внесенные участником долевого строительства денежные средства засчитываются в счет оплаты долевых взносов по основному договору".

платеж выполнен до заключения основного договора
основной договор не заключен
надо как то квалифицировать этот платеж по пд
но предлагаемая формулировка не дает зацепки в квалификации платежа
видно, что это не обеспечительная мера
для применения ст. 3 к предложенному случаю имхо необходимо
1. доказать, что деньги привлекались именно для строительства мкжд, а не для иных целей (например формы обеспечения исполнения обязательств по пд)
2. доказать что, застройщик принял на себя обязательства по передаче в собственность в гражданина квартиры (пд еще не есть основной договор, такое обязательство обычно принимается застройщиком в основном договоре - реально тонкий момент )
3. доказать факт передачи денег застройщику
4. доказать, что застройщик не имеет права привлекать средства граждан в строительство
если все это доказывается, полагаю, выиграете в двойном

доказать что, застройщик принял на себя обязательства по передаче в собственность в гражданина квартиры (пд еще не есть основной договор, такое обязательство обычно принимается застройщиком в основном договоре - реально тонкий момент )

Собственно, в этом и вопрос, поэтому я и говорю:

С одной стороны, в договоре имеется "застройщик принимает обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и передать его в собственность гражданину", с другой, смущает фраза "на условиях основного договора".

обратите внимание что в п.1.2 речь идет о передаче в собственность гражданина объекта в целом, а не квартиры
скользкий договор
верните деньги с процентами в одинаре
а затем по преюдиции будет полегче проценты дожать если суд
примет вашу позицию
этот вариант минимизирует риск
но дольше по времени и трудозатратам

обратите внимание что в п.1.2 речь идет о передаче в собственность гражданина объекта в целом, а не квартиры
скользкий договор
верните деньги с процентами в одинаре
а затем по преюдиции будет полегче проценты дожать если суд
примет вашу позицию
этот вариант минимизирует риск
но дольше по времени и трудозатратам

Мне проще взыскивать сейчас проценты в двойном размере, а если суд посчитает, что оснований нет - взыщет в одинарном.

ну вообщем да
если речь о защите прав потребителя
либо либо

если речь о защите прав потребителя

тут именно об этом и идет речь

у меня похожая ситуация
дольщик хочет вернуть ранее выплаченный аванс и прекратить отношения с застройщиком
у него взяли деньги на основании предварительного договора
квартира в мкжд при строительстве дачного поселка
причем разрешение на строительство есть
соответственно есть права на землю
подумываю о том чтобы пойти по пути Пастика - НО + проценты в двойном размере
но если у них есть рнс + права на землю + опубликование проектной декларации, тогда они имеют право привлекать средства от физиков
но они привлекли не по дду а по пд
дилемма
либо путь пастика либо недействительность и реституция
Пастик отпиши как у тебя складывается дело
плз
с меня рюмка чая заочная

Сообщение отредактировал Jazzanova: 15 October 2009 - 15:24