ПРиватизироанная комната

Прошу специалистов по недвижимости ответить на вопрос - есть ли законодательно урегулированный порядок продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире. При этом отмечаю. что остальные комнаты не приватизированы.
Есть ли обязанность продавца предложить свою комнату сначала соседям по квартире, а потом выставить на общую продажу. Какие документы должны быть оформлены в этом случае?
Заранее спасибо

Практика неоднозначная, мое мнение - нет такой обязанности. Комната в коммуналке - отдельный объект недвижимости, а право долевой собственности на общее имущество в квартире самостоятельным объектом не является и следует судье комнаты.

Но предупреждаю - есть и другие мнения.

Я согласна с Pastic в отношении приватизированной квартиры, где соседи - собственники других комнат.
Но здесь остальные комнаты не приватизированы, с какой стати предлагать соседям, они же не собственники. Тогда уж городу (муниципалитету), если придерживаться той точки зрения, что комната - в ОДС.

yanka
У нас однозначно долевая собственность и надо предлагать, но если остальные не приватизированы, то и нафиг.

Pastic

Комната в коммуналке - отдельный объект недвижимости, а право долевой собственности на общее имущество в квартире самостоятельным объектом не является и следует судье комнаты.

Такого же мнения и Ю.К. Толстой

Особенности правового статуса коммунальных квартир были введены Законом г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» от 16 июня 1999г. №24-62, который установил преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире собственниками иных комнат в этой коммунальной квартире. Однако Закон г. Москвы №15 от 27 марта 2002г. отменил вышеуказанный закон №24-62. В настоящее время продажа комнат в коммунальных квартирах может осуществляться собственником любым лицам без чьего–либо дополнительного согласия и иных каких-либо ограничений.

Законом г. Москвы

Группа: ЮрКлубовец
Город: Кемерово
Сообщений: 87
Регистрация: 2-06-03

У кемеровских законодателей может быть иное мнение... если оно вообще есть по этому вопросу...
yanka Смотрите в договор приватизации (передают в собственность комнату или долю квартиры) и свидетельство о праве - обозначена там доля или право частной собственности. Соответственно, если у вас долевая собственность. то преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК) обладает муниципалитет, по всей видимости. Надо ли ему предлагать - не знаю. У нас город Санкт-Петербург отказался от преимущественного права покупки раз и навсегда.

Слава богу, это не моя комната и не моя квартира коммунальная ( надеюсь, ею никогда не будееет).
Спасибо за ответы. Из всего сказанного я сделала вывод, что нет преимущественного права покупки в указанной мною ситуаци.
Если вдруг появитьтся новое, отличное от других мнение, была бы благодарна за него.

У нас однозначно долевая собственность и надо предлагать, но если остальные не приватизированы, то и нафиг.

Counsel

А как же право муницпалитета? Он на равных выступает в гр. обороте - ст.124 ГК)

По-моему, нет о.д.с. на коммунальную квартиру здесь, но все зависит от практики, сложившейся в том или ином регионе (особенно судебной).

register

А как же право муницпалитета?

А ему оно надо. Я от кого-то слышал, что у нас есть распоряжение губернатора, которым город на все случаи отказывается от такого права. Не знаю только правда или нет, не искал. Возможно и в других регионах что-то подобное существует.

Московское и федеральное законодательство было всегда направлено на расселение коммуналок и защиту прав соседей.

Если участникам ООО не безразлична судьба пакета акции который продает их сособственник и поэтому законом предусмотренно право преимущественной покупки, то соседям по коммуналке тем более не безразлично кто будет с ними пользоваться одним санузлом у ванной.

Закон г. Москвы №15 от 27 марта 2002г отменил закон №24-62. Но из этого не следует что все положения отмененного закона противоречили федеральному законодательству.

Отмена состоялась на основании решения коллегии МосГорСуда. Если почитать это решение внимательно то видно, что Мосгорсуд подтвердил наличие права преимущественной покупки у соседей отказав в этом праве только городу.
П.2 ст.7 устанавливается, что город вправе реализовать преимущественное
право покупки с целью расселения квартиры коммунального заселения в порядке,
установленном законодательством города Москвы, при отказе собственников иных
жилых помещений в квартире коммунального заселения от реализации преимущественного
права покупки.
Часть 1 п.1 ст.250 ГК РФ устанавливает, что при продаже доли в праве
общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности
имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую
она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных
торгов.
Из приведенного положения следует, что преимущественное право покупки
возникает лишь у остальных участников долевой собственности, иные покупатели
относятся к посторонним лицам, у которых право на покупку доли возникает только
в случае отказа остальных участников долевой собственности от реализации своего
преимущественного права.
Суд не может согласиться с доводами представителя Московской городской
Думы о том, что данная норма подразумевала, что у города право преимущественной
покупки возникает только в случае, если город имеет долю в квартире коммунального
заселения.
П.2 ст.7 предусматривает право города на преимущественное право покупки
с целью расселения квартиры коммунального заселения. В указанном положении
не содержится ссылки на то, что город имеет право на преимущественное право
покупки только в случае, если он является участником общей собственности.
Из буквального толкования п.2 ст.7 следует, что продавец должен предложить
приобрести долю иным участникам долевой собственности, затем городу, а лишь
потом вправе продать постороннему лицу. Такой вывод подтверждается и содержанием
п.4 ст.7, в котором указывается, что собственник жилого помещения в квартире
коммунального заселения вправе продать принадлежащее ему жилое помещение и
долю в праве общей собственности на места общего пользования квартиры коммунального
заселения любому лицу, если предварительно он обратился к иным собственникам
жилых помещений в этой квартире, перечисленным в части 1 и 2 настоящей статьи,
с письменным предложением о покупке ими у него вышеназванного имущества.
В силу ч.2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании
Федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты
основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов
других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В связи с чем суд приходит к выводу, что содержание п.2 ст.7 и п.4 ст.7
Закона города Москвы противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.


Выводы каждый может сделать сам.

Если в свидетельстве комната обозначена как самостоятельный объект права, то ничъего согласия или отказа не надо. Если значится доля в праве собственности на секцию, то надо. Так что смотрите Ваши документы.

Желаю удачи.
Энни.

- В свидетельстве сказано что комната передается в индивидуальную собственность
- В договоре передачи сказано, что есть право преимущественной покупки.

Два вопроса -

что значит "индивидуальная" собственность?

Основной вопрос - Пункт договора передачи, в котором говорится про право преимущественной покупки у соседей действует?

У меня два месяца назад была подобная ситуация: покупала комнату в коммуналке (как отдельный объект, с отдельным тех. паспортом). В Рег. службе было приостановление, т. к. не было отказа соседей от права преимущественной покупки. Сотрудников Рег. Службы убедить в правильности толкования и применения норм ГК не удалось. Пришлось делать отказ у нотариуса (300 руб. - и нет проблем), что сделаешь, если они не юристы, а на суд времени не было.

Гость

У меня два месяца назад была подобная ситуация: покупала комнату в коммуналке (как отдельный объект, с отдельным тех. паспортом). В Рег. службе было приостановление, т. к. не было отказа соседей от права преимущественной покупки. Сотрудников Рег. Службы убедить в правильности толкования и применения норм ГК не удалось. Пришлось делать отказ у нотариуса (300 руб. - и нет проблем), что сделаешь, если они не юристы, а на суд времени не было.

Ну и к чему было это всё тут писать??? Думаете, никто бы без Вас не додумался, что проблему можно решить таким образом?

У меня два месяца назад была подобная ситуация: покупала комнату в коммуналке (как отдельный объект, с отдельным тех. паспортом). В Рег. службе было приостановление, т. к. не было отказа соседей от права преимущественной покупки. Сотрудников Рег. Службы убедить в правильности толкования и применения норм ГК не удалось. Пришлось делать отказ у нотариуса (300 руб. - и нет проблем), что сделаешь, если они не юристы, а на суд времени не было.

Вабще-то с даты предыдущего обсуждения вышел новый ЖК, ст. 41 которого уже не оставляет возможности для неоднозначного подхода к этому вопросу.
А в 2003-2004 году я 2 года судилась по ППП, первый суд отклонил иск соседа, мосгосуд завернул, в новом рассмотрении иск признали, МГС утвердил, а тут и новый ЖК подоспел.
Причем по неофициальной информации и вплоть до последнего проекта, вывешенного в инете еще в ноябре 2004, ППП соседей не предусматривалось. В ноябре, помнится, было даже соответствующее постановление ВС.
Для меня, чесно говоря, тогда было неожиданностью, что ст.41 приняли в такой редакции. Хотя мосгорсуд всегда стоял на такой позиции, что ППП соседей есть.

feta

Вабще-то с даты предыдущего обсуждения вышел новый ЖК, ст. 41 которого уже не оставляет возможности для неоднозначного подхода к этому вопросу.

Вы начало темы читали? Вопрос был такой:
yanka

есть ли законодательно урегулированный порядок продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире. При этом отмечаю. что остальные комнаты не приватизированы.
Есть ли обязанность продавца предложить свою комнату сначала соседям по квартире, а потом выставить на общую продажу.

А в 2003-2004 году я 2 года судилась по ППП, первый суд отклонил иск соседа, мосгосуд завернул, в новом рассмотрении иск признали, МГС утвердил, а тут и новый ЖК подоспел.

Выложили бы судебные постановления - хоть и история уже, но всё равно интересно... На форуме несколько раз возникали горячие обсуждения по этому поводу... Причем в других регионах суды ППП соседей по комуналке обычно не признавали...

мосгорсуд всегда стоял на такой позиции, что ППП соседей есть.

Не так... одни судебные составы признавали, а другие - нет... Поэтому кому-то повезло, а кому-то - наоборот...

Сообщение отредактировал Alderamin: 18 October 2006 - 20:39

есть ли законодательно урегулированный порядок продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире. При этом отмечаю. что остальные комнаты не приватизированы.
Есть ли обязанность продавца предложить свою комнату сначала соседям по квартире, а потом выставить на общую продажу.

Сразу замечу, что говорю про Москву. Здесь соседям (нанимателям неприват)сейчас предлагать не надо, но надо предлагать городу, брать справку соответствующую, что город не возражает. а если соседи очередники, то может возникнуть накладка.

Выложили бы судебные постановления - хоть и история уже, но всё равно интересно... На форуме несколько раз возникали горячие обсуждения по этому поводу... Причем в других регионах суды ППП соседей по комуналке обычно не признавали...

мосгорсуд всегда стоял на такой позиции, что ППП соседей есть.

Не так... одни судебные составы признавали, а другие - нет... Поэтому кому-то повезло, а кому-то - наоборот...

Я тогда даже в Питер звонила, интересовалась, как там у них. Выяснила, что у них всегда в свидетельстве была комната+доля на общее имущество, поэтому всегда требовалось согласие соседей. Так же, впрочем, как и в Подмосковье. Только умники собрались протестовать против такой формулировки, как новый ЖК подоспел.
Одна адвокат мне тогда рассказывала, что у них на какой-то конференции представитель МГС говорил им буквально следующее: "я НАУЧУ риэлтеров продавать комнаты в коммуналках!"
Что Вы хотите чтобы я выложила? У меня не все сохранилось. но первое решение в пользу покупателя и против соседа точно есть - судья его вобще с моей дискеты делала.
А на новом рассмотрении другая судья говорила покупателю: "я все понимаю, но я же не могу против МГС идти." Он, бедолага, в результате попал на возврат по справке БТИ, хотя в первом рассмотрении мы доказали реальную цену. (расписка, предварительный договор+копии со счета продавца, куда он все денежки положил в тот же день)