Квартира-недвижимость: иллюзия собственности?

Квартира-недвижимость: иллюзия собственности?
Является ли квартира недвижимостью?
При регистрации права собственности на квартиру выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Вот такая государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимость). Удостоверяется эта регистрация выдаваемым свидетельством о государственной регистрации права.
Учитывая положения ГК о возникновении прав, права на недвижимость возникают с момента государственной регистрации.
Таким образом можно говорить о том, что право собственности на квартиру возникнет с момента госрегистрации и удостоверяется свидетельством о госрегистрации.
Хорошо, определились с тем когда возникли права (дата госрегистрации, указанна в свидетельстве), определились с правом (вид права тоже указан в свидетельстве), а что в собственности?
В свидетельстве есть раздел «объект недвижимого имущества», в котором указан объект на который возникли права после госрегистрации. И что это за объект? Обычно в данной графе указывается назначение помещения (жилое/нежилое), литер, № этажа, № комнат (если не жилое) или № квартиры (если жилое), площадь. При этом указывается пространство (м2) внутри помещения (без учета стен).
Более ни чего в свидетельстве нет.
Соответственно возникает вопрос о том, что в собственности? Площадь определенная в метрах, с указанием этажа и назначения (жилая/нежилая)? Ведь после регистрации права собственности на «квартиру» право собственности на конструктивный элементы (стены, пол, потолок) этой самой квартиры не возникли.
Поправьте есле не прав…

Yaros_law
что-то Вы намудрили...
Суханов, конечно, тоже считает, что помещение (хоть жилое, хоть нежилое) вообще не может являться недвижимостью. Но все-таки есть ст.1 ФЗ о регистрации, ст.558 ГК РФ в главе "ПРодажа недвижимости" (которая называет этот объект жилым помещением - квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома). Кстати, в ст.130 ГК РФ помещения вообще не упоминаются (насколько я поняла, это была определенная позиция разработчиков ГК).
В ЕГРП это выглядит так:


ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 1998 г. N 219

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ



ЖИЛОЕ, НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ПРОЧИЕ СОСТАВЛЯЮЩИЕ
ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

Адрес (местоположение) ___________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Наименование _____________________________________________________
__________________________________________________________________
Этаж _______________ Номера на поэтажном плане ___________________
Назначение _______________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Площадь __________________________________________________________
Документы-основания ______________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Особые отметки регистратора ______________________________________

Соответственно возникает вопрос о том, что в собственности? Площадь определенная в метрах, с указанием этажа и назначения (жилая/нежилая)? Ведь после регистрации права собственности на «квартиру» право собственности на конструктивный элементы (стены, пол, потолок) этой самой квартиры не возникли.

Поглядите ст. 289-290 ГК РФ. На мой взгляд, это можно рассматривать как долю в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения, дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры). Конечно, если конструкции - именно несущие и обслуживают более одной квартиры.

Adr Поглядел.... "Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением , занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома"
ДОЛЯ КАКАЯ? Доказательтсва прав на эту долю? В свидетельстве не указано и не упомянуто ни о доле ни о стенах, поле, потолке. Гос регистрации не было, право не возникло....

ДОЛЯ КАКАЯ? Доказательтсва прав на эту долю? В свидетельстве не указано и не упомянуто ни о доле ни о стенах, поле, потолке. Гос регистрации не было, право не возникло.... 

Если толковать закон буквально (мы сейчас не о ТСЖ, естественно) - то такая доля в такой общей собственности вообще особый режим имеет. Она всегда идеальна, возникает не в силу регистрации Вашей доли в праве, а в силу приобретения права собственности на жилье, одновременно с приобретением права собственности на жилье, и отчуждению не подлежит как таковая - Вы не можете даже с согласия всех долевых собственников отчуждать ее. Короче, тут налицо принцип главной вещи и ее принадлежности, стало быть - о какой в данном случае самостоятельной регистрации доли в праве может идти речь?

П. 2 ст. 23 ФЗ-122 "Государственная регистрация ... права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является гос. регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество".

Adr
Sanss
Ну и замечательно, купил квартиру 100м2, ну так собственником какой доли в общем имуществе я стал? 1/4? 1/44? 1/144? И чем мое право собственности будет подтверждаться? Все несущие конструкции (общая собственность) 100% недвижимость, следовательно п. 2 Ст. 8 ГК РФ, ст. 131 ГК и ст. 223ГК. Иное гденибудь установленно?

Короче, тут налицо принцип главной вещи и ее принадлежности,

А что эдесь главая вещ? А что принадлежность? Квартира главная? Тогда, что такое квартира?

Немного вопросов из практики....
1. Когда Вы заключаете договор к-п квартиры, Вы, по мимо самой квартиры, указываете отчуждаемую долю в общей собственности?
2. В заявке на госрегистрацию Вы указываете переходящую долю общей собственности?
3. В свидетельстве о госрегистрации указана доля в общей собственности, как объект недвижимости на который зарегистрированно права собственности нового собственника?
4. Могут ли считаться условия о продажи (отчуждении) доли в общем имуществе согласованны без определения в договре к-п квартиры самой доли?
5. В случае не указании доли в общем имуществе, которая якобы отчуждается вместе с квартирой, в договоре к-п квартиры, заявлении на госрегистрацию и свидетельстве о государственной регистрации, на основании чего возникает право собственности на долю в общем имуществе?
Нужно также учесть и то, что мы говорим о долевой собственности! Каким образом рассчитывать земельный налог (арендную плату) если не определена доля в общем имуществе?

обязательно вот надо, чтобы в собственности находился кусок камня.
Да не в камне ценность, не в камне, потому и квартира - недвижимость и земельный участок - недвижимость (даже если всю землю с него убрать до центра Земли, все равно он будет недвижимостью и останется на месте)

Гость-Unregistered

Да не в камне ценность, не в камне, потому и квартира - недвижимость и земельный участок - недвижимость (даже если всю землю с него убрать до центра Земли, все равно он будет недвижимостью и останется на месте)

А как на счет того, что бы по существу....

Ну и замечательно, купил квартиру 100м2, ну так собственником какой доли в общем имуществе я стал? 1/4? 1/44? 1/144?

Пропорционально метражу Вашей квартиры. Грубо говоря, в пропорции к общей площади здания. Т.е. 10 собственников, у каждого квартиры идеально одинаково-ровные, по 50 кв.м., доля каждого в праве на общее имущество будет составлять 1/10.

А что эдесь главая вещ? А что принадлежность? Квартира главная?

Ага, квартира. У вас цель приобресть, я так полагаю, конкретно-метражную квартиру, где вы, нормальный гражданин, будете проживать, ведь так? Но входить в окно из вертолета Вы все-таки не сможете (иначе бы, имея вертолет, покупали не квартиру, ясен )

Немного вопросов из практики....1...5...

Давайте сразу определимся - мы о кондоминиуме или нет?
Если о кондоминиуме - то существует Инструкция о порядке гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденная Приказом МЮ РФ от 27.06.03 № 152.
Ежели найти не можете, текст могу кинуть в почту. Про кондоминиум там весьма четко все расписано.

Adr

Пропорционально метражу Вашей квартиры. Грубо говоря, в пропорции к общей площади здания.

Давайте с привязкой к нормам права Ст.? Я прекрасно понимаю, что есть ст. 290 ГК и что доля в общей собственности должна быть пропорциональна частной.
Я говорю о том, что есть право а есть реализация этого самого права. Если ст. 290 ГК предусматривает право на долю в общем имуществе, но для возникновения этого права необходима его реализация. Ведь право собственности на саму квартиру не возникает с момента заключения договра к-п.

Но входить в окно из вертолета Вы все-таки не сможете

И не надо. Будучи собственником квартиры и не будучи собственником доли общего имущества я и так прекрасно смогу пользоваться лестничной клеткой, лифтом. Сервитут .

Давайте сразу определимся - мы о кондоминиуме или нет?

Нет.

А что эдесь главая вещ? А что принадлежность? Квартира главная?
Ага, квартира.

И всетаки Вы не ответили, что такое квартира? Подпадает ли определение "квартира" под определение недвижимости?
На счет того, что квартира главная вещь, а все остальное принадлежность не уверен. Думаю об этом можно будет говорить после четкого определения термина "квартира".

Adr Кстати! О

Приказом МЮ РФ от 27.06.03 № 152.

Вы так невольно заставили меня ознакомиться с этим самым приказом.
12. Записи о праве общей долевой собственности вносятся в подраздел П Единого государственного реестра прав:
13. Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности выдается домовладельцам по их ходатайствам в порядке, установленном Инструкцией о порядке заполнения и выдачи информации, в случаях:
когда в Едином государственном реестре прав впервые регистрируется право общей долевой собственности домовладельцем на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума;
когда в объединенный
И далее по тексту...
Т. е. госрегистрация предусмотрена.

И всетаки Вы не ответили, что такое квартира? Подпадает ли определение "квартира" под определение недвижимости?

К.И. Скловский в своей статье "Некоторые проблемы права на нежилое помещение" ("Вестник ВАС №8,2003) поддерживает Суханова в том, что "квартиры у нас в домах так устроены", что "эти объекты не могут быть самостоятельными объектами имущественного оборота". К.И. пишет, что "поскольку у квартиры в современном многоквартирном доме практически не может быть собственных внешних снен (а также пола и потолка), а только общие стены, пол, потолок, то технические основания изъятия ее из режима общей собственности весьма сомнительны".
К.И. считает, что это было сделано по причинам скорее политическим: отдельная квартира была отождествлена с частью дома, снабженной всем необходимым и достаточно изолированной.
Ещё К.И. считает, что помещение не вписывается в определение объекта недвижимости, т.к. далеко не всегда связано с землей. "Текущая практика вовсе не озабочена выполнением данного требования и допускает деление зданий не только по вертикали, то есть с обязательной опорой на землю, но в любых плоскостях. Между тем закон требует прочной связи именно с землей"...

К.И. Скловский в своей статье "Некоторые проблемы права на нежилое помещение" ("Вестник ВАС №8,2003)

inver, хотела бы почитать, но в Консультанте пока не опубликовали. Не могли бы Вы прислать мне эту статью по мылу e_morozova@mtu-net.ru или факсу +7-095-203-27-62? Заранее спасибо.

Yaros_law
А к чему весь этот спор? Разве может быть от него практическая польза? По-моему, любой грамотный юрист понимает, что отнесение квартиры, нежилого помещения к недвижимости весьма сомнительно исходя из классического опредления недвижимости . И в этом я с Вами согласен.
Но по нашему ГК недвижимостью считается все, что закон относит к недвижимости. И исходя из такого понимания недвижимости все становится на свои места. И на данной стадии развития российского законодательства это вполне объяснимо и допустимо. Когда-нибудь все станет на свои места, изменят ГК, но это будет не скоро.

Практическая польза?
Ну к примеру…
Некое ООО покупает нежилое помещение (для склада или магазина, офиса и т. д.) на первом этаже многоквартирного дома. Что с землей? Администрация города понуждает оформлять земельные отношения. Обычно это аренда. (Вопрос о невозможности аренды доли земельного участка не рассматриваем). При этом это некое ООО является собственником именно помещения, а не строения (недвижимости).
В соответствии ст. 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение прав аренды земельного участка занятым этой недвижимостью. При этом речь идет о недвижимости, как о едином строении, а не о отдельных его конструктивных частях (квартирах, помещениях). Таким образом, права собственника строения на заключение договора аренды земли, занятой этим строением, исключают права других лиц (к примеру, собственников внутренних помещений) на заключение договора аренды на этот же земельный участок.
Вопрос возникает. Правомерно ли понуждать собственника отдельного помещения к оформлению земельных отношений?
Применима ли в отношении этого некого ООО ст. 71. КоАП?
Либо все-таки правильно оформлять земельные отношения с собственником недвижимости?

Yaros_law,

Квартира и "помещение в здании" по нашему законодательству - это две большие разницы. Как правильно отметил mnatsa к недвижимости отностится все то, что закон относит к недвижимости. Помещение в здании не является самостоятельным объектом недвижимости.

С уважением,

Игорь

IAY

Квартира и "помещение в здании" по нашему законодательству - это две большие разницы.

Замечательно, тогда что такое квартира (по нашему законодательству)? Нормативное определение я не нашел.....

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ от 30 октября 1995 г. N 17-115
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОЙ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.12. Жилая квартира:
Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

mnatsa
Спасибо, интересное и расплывчатое определение .... Но меня смущает вот, что

Утверждена
Приказом Минстроя России
от 30 октября 1995 г. N 17-115
ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ


Временная методика разработана Управлением "Ростехинвентаризация" Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министроя России (руководитель темы инж. Киселев С.В.), откорректирована по замечаниям Минфина России и Госкомимущества России.
Указанная Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности и может быть использована временно, до принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "Об ипотеке" и Жилищного кодекса Российской Федерации.