Размер арендной платы, соответствует ли закону?

Немного о ситуации
Есть многоэтажный жилой дом. Часть первого этажа в собственности двух ООО (ООО «1» и ООО «2»). Администрация предложила вариант договора аренды земли. Учитывая постановление № 197/03 от 20.05.2003г. Президиума высшего арбитражного суда РФ «О рассмотрении заявления Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 21.11.02 по делу № А40-15788/02-94-93 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.03 по тому же делу», в аренду сдают весь земельный участок под жилым зданием.

Из догоовора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (в редакции администрации - Арендодателя).....
3.1. Размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой АРЕНДАТОРОМ площади (каждого из АРЕНДАТОРОВ) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах собственности, хозяйственного ведения в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) и составляет на момент заключения Договора 19 696^20 руб. (девятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть рублей 20 копеек), при этом годовой размер арендной платы, уплачиваемой Обществом с ограниченной ответственностью ^1^ составляет 8 168ДЗ руб. (восемь тысяч сто шестьдесят восемь рублей 13 копеек), что соответствует 11706/99648 долям помещений в здании (сооружении) общей площадью 9964,8 кв.м, годовой размер арендной платы, уплачиваемой Обществом с ограниченной ответственностью "2" составляет 11 528,07 руб. (одиннадцать тысяч пятьсот двадцать восемь рублей 07 копеек);, что соответствует 16547/99648 долям помещений в здании (сооружении) общей площадью 9964,8 кв.м
8.6. Обязательства Арендатора, возникающие из Договора рассматриваются как солидарные, за исключением долевых обязательств, предусмотренных разделом 3, пунктами 4.4.2-4.4.8., 5.2 Договора, объем которых определяется исходя из доли каждого из Арендаторов в вещном праве на здание (сооружение) или площади помещения, находящегося у одного из Арендаторов на вещном праве, в здании, расположенном на Участке.

На сколько это законно?
Мое мнение:
1. Перепутаны стороны и лица участвующие в договоре. Стороны 2 Ароендодатель и Арендатор, лиц 3, Арендодатель и 2 ООО.
2. В связи с п. 1, нарушен принцип двустороннего договора. На лицо правоотношения между Арендодателем и ООО «1», Арендодателем и ООО «2», выражается в установлении разных обязанностей по сумме аренды.
3. Учитывая п. 2 для Арендатора (ООО «1» И ООО «2») необходимо установить единую арендную плату, без разбивки на отдельные составляющие и единые права и обязанности.


Добавлено:
Добавлю. Можно ли говорить о недействительности такого договора, т. к. опять пытаются сдать в аренду долю в целом земельном участке?
Логика следующая. Формально предмет аренды соответствует ст. 607 ГК (в предмете договора указан целый земельный участок), однако из существа договора вытекает, что плата взимается за долю в целом земельном участке, чем больше лиц на стороне арендатора тем больше доля, соответственно больше размер арендной платы. Плюс, арендатор фактически пользуется только землей под его частью недвижимости и не может пользоваться всем земельным участком, полученным в аренду, т. к. не является собственником всего здания. Соответственно прикрыта сделка по аренде доли земельного участка, которая является незаконно (предмет не соответствует ст. 607 ГК).

Сообщение отредактировал Yaros_law: 12 November 2003 - 19:36

И еще добавлю.
Можно ли устанавливать для ООО "1" и ООО "2" разную арендную плату? На мой взгляд арендная плата должна быть единой за весь земельный участок и взыматься с арендатора а не отдельно с ООО "1" и ООО "2". Исхожу из следующего. Ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарность установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Таким образом получается, что нельзя устанавливать отдельную арендную плату отдельно каждому лицу, участвующему в договоре аренды на стороне арендатора, поскольку эти лица несут солидарные обязанности по арендной плате в связи с неделимостью объекта аренды.

Можно ли устанавливать для ООО "1" и ООО "2" разную арендную плату? На мой взгляд арендная плата должна быть единой за весь земельный участок и взыматься с арендатора а не отдельно с ООО "1" и ООО "2"

Знаю я эту хрень. Вы наверно в Москве - Москомзем эту схему придумал. Самое интересное, что она замечательно прошла через Мосрегистрацию.
Действительно, когда читал договор, чуть плохо не стало. Они намерено это делают и, по-моему, все это при нормальном судебном производстве можно легко оспорить. Мое руководство не согласилось со мной и у нас на участке есть три арендатора: ГУП, гостиница и мы - в итоге три разные ставки, при чем у всех трех разные приложения к договору. Бред полный! Если будете судиться, держите в курсе - помогу интеллектуальными усилиями

вся проблема в том, что ст.36 ЗК РФ предусмотривает совместное обращение собственноков помещений в здании за заключением договора аренды со множественностью лиц, но на практике это трудно выполнимо - ведь не так просто всем собраться, но это еще ладно (было бы желание!), а то ведь добросовестных арендаторов не так много - и если кто-то хочет (или по каким то причинам ему выгодно оформить землю - для ипотеки, например) заключить договор аренды и платить арендную плату, то неужели его муницпалитет отправит и скажет - нет, иди и живи без аренды, т.к. вы должны прийти все вместе (участок-то неделимый)! Вряд ли. Поэтому с ним заключают такой договор, тем более что:

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

вот остальные потом и вступят!
А арендную плату он будет платить пропорционально площади своих помещений. Хотя предметом договора будет являться весь з/у под зданием (он неделим).ПРосто это хоть какой-то выход из положения. Вы не согласны?

А арендную плату он будет платить пропорционально площади своих помещений. Хотя предметом договора будет являться весь з/у под зданием (он неделим).ПРосто это хоть какой-то выход из положения. Вы не согласны?

В том то и дело, что участок один, соответственно размер арендной платы за весь участок - тоже один, просто арендаторы несут расходы пропорционально площади занимаемых помещений в здании. Это понятно, это объяснять не надо.
А в Москве получается, что у арендаторов разная арендная плата: ООО1 платит из расчета 100 р. за га (потому что продуктовый магазин, например), ООО2 - из расчета 1000000 р. за га (потому что казино), а какой-нибудь ГУП - из расчета 1 р. за кв. м. (потому что, видите ли, театр). У Москвы свой взгляд на аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (они это называют "долевой арендой" . Берут участок, берут здание, определяют долю аренды участка для каждого арендатора исходя из доли в здании и умножают получившееся на ставку каждого арендатора. Вот такой бред...

ПРосто это хоть какой-то выход из положения. Вы не согласны?

Согласен, плохой выход.

А арендную плату он будет платить пропорционально площади своих помещений.

Ст. 322 ГК не смущает?
Alxhom Вопрос, проосто из любопытства....

А в Москве получается, что у арендаторов разная арендная плата: ООО1 платит из расчета 100 р. за га (потому что продуктовый магазин, например), ООО2 - из расчета 1000000 р. за га (потому что казино), а какой-нибудь ГУП - из расчета 1 р. за кв. м. (потому что, видите ли, театр).

При таком раскладе где указана арендная плата для каждого из лиц выступающих на стороне арендатора? В самом договоре, или в дополнительных соглашениях? В последним случае каждое такое дополнительное соглашение подписано всеми лицами выступающими на стороне арендатора или только одним, в отношении которого действуют данные ставки за использование земли.
И вообще как такое оформление земельных отношений согласовывается с абз. 2, п. 1, ст. 36 ЗК РФ?

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Договор заключен то не с собственниками здания, а с собственниками внутренних помещений

Сообщение отредактировал Yaros_law: 18 November 2003 - 17:17

А в Москве получается, что у арендаторов разная арендная плата: ООО1 платит из расчета 100 р. за га (потому что продуктовый магазин, например), ООО2 - из расчета 1000000 р. за га (потому что казино), а какой-нибудь ГУП - из расчета 1 р. за кв. м. (потому что, видите ли, театр).

ого! про такое на слышала.

У Москвы свой взгляд на аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (они это называют "долевой арендой

Alxhom
если это вот так, то это неправильно (судебная практика ВАС):

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2003 г. N 12168/02
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ГСК "Жулебино-7", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 31.10.2000 N 2753 (с изменениями от 16.04.01 N 964), устанавливающее гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, стр. 1, 2, 3, на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

ПЛЮС ЭТО ПОСТАНОВЛЕНИЕ:

Учитывая постановление № 197/03 от 20.05.2003г. Президиума высшего арбитражного суда РФ «О рассмотрении заявления Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 21.11.02 по делу № А40-15788/02-94-93 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.03 по тому же делу», в аренду сдают весь земельный участок под жилым зданием.

У нас на практике заключаются договоры аренды всего з/у под зданием (но с одним лицом, например). При этос в скобочках указывается его "доля участия" (в виде дроби), которая соответствует площади занимаемых помещений - в целях расчета размера арендной платы.

Ст. 322 ГК не смущает?

Yaros_law
смущает, но ведь для чего то написано, что другие могут потом вступить в этот договор. Не будет же он платить за всех! А вообще все проблемы от того, что ЗК вторгся в сферу действия гражданского законодательства. МОжно объяснить только этим:


ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Хотя сам по себе вопрос о соотношении норма зем. зак-ва и гражданского зак-ва ОЧЕНЬ СПОРНЫЙ (причем спор ведется уже много лет).

А в Москве получается, что у арендаторов разная арендная плата: ООО1 платит из расчета 100 р. за га (потому что продуктовый магазин, например), ООО2 - из расчета 1000000 р. за га (потому что казино), а какой-нибудь ГУП - из расчета 1 р. за кв. м. (потому что, видите ли, театр).

И никто в суд не обращался???
а что, закон "О конкуренции..." у нас отменен, что ли?

Хотя сам по себе вопрос о соотношении норма зем. зак-ва и гражданского зак-ва ОЧЕНЬ СПОРНЫЙ (причем спор ведется уже много лет).

И потому господин Витрянский хором с госпожой Маковской на семинарах говорят, что приоритетно гражданское законодательство, т.к. оборот земли находится в ведении гражданского законодательства, а через 2 часа госпожа Иванникова смотрит большими глазами и отвечает прямо противоположное - мол, более поздний кодекс - Земельный, ничччего не знаю.

ого! про такое на слышала.

И никто в суд не обращался???

ну мы, по крайней мере, нет. нам ссориться с Городом не резон - мы строим, а вот чего другие сидят, это мне не известно.

При таком раскладе где указана арендная плата для каждого из лиц выступающих на стороне арендатора? В самом договоре, или в дополнительных соглашениях? В последним случае каждое такое дополнительное соглашение подписано всеми лицами выступающими на стороне арендатора или только одним, в отношении которого действуют данные ставки за использование земли.

в приложениях к договору, подписываемых тем арендатором, к которому эти ставки применяются. я же говорю - бред, мрак и беззаконие.

если это вот так, то это неправильно

кто спорит-то? я согласен, что неправильно, я просто констатирую факт.

register Огромная просьба скинуть приведенную Вами практику мне yaroslav@zolotko.taganrog.ru

А в Москве получается, что у арендаторов разная арендная плата: ООО1 платит из расчета 100 р. за га (потому что продуктовый магазин, например), ООО2 - из расчета 1000000 р. за га (потому что казино), а какой-нибудь ГУП - из расчета 1 р. за кв. м. (потому что, видите ли, театр).

ого! про такое на слышала.

именно так и делают, т. е. прикрывают туже самую аренду доли ЗУ.

QUOTE
Ст. 322 ГК не смущает?

Yaros_law
смущает, но ведь для чего то написано, что другие могут потом вступить в этот договор.

Интересно, а как Вы себе представляете процедуру такого вступления? На практике она реализована быть не может. К примеру заключен договор аренды на основании ставок для использования земли в производственных целях, появляется лицо, которое хочет войти в договор на стороне арендатора и открыть магазин (соответсвенно другие ставки).

Не будет же он платить за всех!

Конечно не будет. Опять берем конкретный пример. Весь ЗУ, на котором расположен жилой дом, сдается в аренду 1, 2-м ООО (вопро ставок за целевое использования земли уже не трогаем....) соответвенно арендная плата назначается за вес ЗУ хоть это 1р. хоть 100000р. Аренда платится за объект аренды а не за его часть, т. к. ЗУ неделим. Другой вопрос, что аренда роасчитывается пропорционально занимаемой площади.
И опять же проблемы..... Такой арендатор не имеет возможности использовать весь ЗУ полученный в аренду, т. к. является собственником только части здания (внутреннего помещения), соответственно можно говорить о снижении арендной платы. Арендатора не предупредили о правах 3-х лиц на этот ЗУ (собственник здания, совладельци), опять же можно говорить о снижении арендной платы.....
И самое главное! Ст. 36 ЗК ! Можно ли сдавать в аренду не собственнику здания?! Это прямое нарушение абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК. Можно ли сдават в аренду только нескольким совладельцам недвижимости? Опять нарушение ст. 36 ЗК.
Мне представляется, что данная конструкция договора аренды еще более ещербная чем старая (где предмет аренды был доля ЗУ).....


Добавлено:

в приложениях к договору, подписываемых тем арендатором, к которому эти ставки применяются

(так я и знал) так власть и не определилась... сколько у нее арендаторов..... один, на стороне которого несколько лиц или несколько арендаторов одновременно арендующие один и тот же ЗУ Похоже что сразу несколько арендаторов одновременно арендуют одну и ту же вещь


Добавлено:
Так скоро и продавать землю начнем одновременно нескольким лицам (речь не об общей собственности), а они пусть потом выясняют кто из них собственник...

Интересно, а как Вы себе представляете процедуру такого вступления? На практике она реализована быть не может. К примеру заключен договор аренды на основании ставок для использования земли в производственных целях, появляется лицо, которое хочет войти в договор на стороне арендатора и открыть магазин (соответсвенно другие ставки).

Yaros_law
судебную практику Вам уже отправила
что касается приведенного вопроса, то, ИМХО, это должен быть договор присоединения, сам по себе который регистрации не подлежит. Этот договор должен быть заключен между арендодателем и присоединяющимся арендатором (первый арендатор, ИМХО, не нужен). Но конечно, условия должны быть теми же. А если у вас твориться такое со ставками арендной платы, то, конечно, механизм такого присоединения совершенно неясен.

register

это должен быть договор присоединения, сам по себе который регистрации не подлежит. Этот договор должен быть заключен между арендодателем и присоединяющимся арендатором (первый арендатор, ИМХО, не нужен). Но конечно, условия должны быть теми же.

Кое что о таком договоре есть в статье 16 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в г. Москве" от 14.05.2003 № 27.

Статья 16. Особенности предоставления прав на находящиеся в собственности города Москвы неделимые земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями

1. Права на находящиеся в собственности города Москвы неделимые земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями, приобретаются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
2. Лица, арендующие находящиеся в государственной собственности помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо право вступления в ранее заключенный договор.
3. В случае отсутствия совместного обращения граждан или юридических лиц с целью приобретения прав на земельный участок в соответствии с частью 2 настоящей статьи уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в рамках своей компетенции принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании заявления первого обратившегося из указанных в настоящей статье лиц. При этом в договоре аренды предусматривается условие сохранения иными правообладателями помещений в этом здании права на безусловное вступление в этот договор.
4. Если все здание, строение, сооружение или отдельные его части (помещения) находятся в пользовании лиц на основании договоров аренды, договор аренды земельного участка, занятого вышеуказанным зданием, строением, сооружением, заключается с множественностью лиц на стороне арендатора на срок, соответствующий максимальному сроку, установленному в договорах аренды данного здания, строения, сооружения или помещений в нем.
5. При наличии в здании, строении, сооружении собственников и арендаторов помещений на земельный участок, занимаемый зданием, строением, сооружением, заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на срок не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды может быть установлен исключительно по совместному заявлению собственников и арендаторов помещений в здании, строении, сооружении.
В договоре аренды земельного участка устанавливается требование к арендатору помещений в здании, строении, сооружении о его выходе из договора аренды земельного участка при прекращении действия договора аренды помещения в указанном здании.

inver

3. В случае отсутствия совместного обращения граждан или юридических лиц с целью приобретения прав на земельный участок в соответствии с частью 2 настоящей статьи уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в рамках своей компетенции принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании заявления первого обратившегося из указанных в настоящей статье лиц. При этом в договоре аренды предусматривается условие сохранения иными правообладателями помещений в этом здании права на безусловное вступление в этот договор.

Прямое противоречие ст. 36 ЗК и вышеуказанной практике ВАС`ов. Данный закон плод фантазий чиновников, которые ищут пути обогащения бюджета, а не оформления земельных отношений надлежащим образом.

Yaros_law

Прямое противоречие ст. 36 ЗК и вышеуказанной практике ВАС`ов. Данный закон плод фантазий чиновников, которые ищут пути обогащения бюджета, а не оформления земельных отношений надлежащим образом.

Но это закон г. Москвы. А подобные фантазии спровоцированы чрезмерной лаконичностью законодателя. Согласитесь, что после прочтения п.3 ст.36 возникает больше вопросов, чем ответов. Что делать, если нет согласия кого-то из совместных пользователей? Аренду не оформлять?
Меня, честно говоря, больше другой вопрос волнует. Привожу ситуацию из моей жизни.
Есть очень хорошее общество с немалыми активами, среди которых есть право аренды земельного участка размером 6,5 га на 49 лет. Стоимость сотки земли там - от 20 до 30 тысяч баксов. Директор общества продает в одном из своих многочисленных зданий малюсенькое помещение площадью 10 кв.м., расположенное на 5-ом этаже 20-тиэтажного здания. Оформляется, как положено, переход права собственности на помещение. Вновь испеченный собственник идет в местную администрацию и продавливает дополнительное соглашение к действующему договору аренды, согласно которому он становится соарендатором всего земельного участка. Здорово придумано, да? Что делать? Участок неделимый? Йес, значит действует п.3 ст.36 ЗК. Или я не права?

Участок неделимый? Йес, значит действует п.3 ст.36 ЗК. Или я не права?

Прав, прикол в другом....

Вновь испеченный собственник идет в местную администрацию и продавливает дополнительное соглашение к действующему договору аренды, согласно которому он становится соарендатором всего земельного участка.

Поскольку участок неделимый, то действует ст. 322 ГК (хи хи) и затраты по аренде ложаться поровну на Вас обоих

Стоимость сотки земли там - от 20 до 30 тысяч баксов.

за 3,75 га (половина от 6, 5га), при использовании помещения

площадью 10 кв.м.,

Здорово придумано, да?

Действитель здорово!

Yaros_law

Поскольку участок неделимый, то действует ст. 322 ГК (хи хи) и затраты по аренде ложаться поровну на Вас обоих

Да затраты по аренде - ерунда для такого общества. Я представляю интересы инвестора, мне общество нужно с необремененными активами. Это не тот случай, когда на копейках экономят, а профукивают такой актив. Инвестор планирует землю выкупить потом (после получения контроля над обществом). А как он ее выкупит? Только в совместную собственность, да и то, если соарендатор милостиво согласится. А если не согласится? Потом, я ничего не смогу построить на этом участке - новоиспеченный соарендатор может мне это запретить. На фига такая экономия?

Стоимость сотки земли там - от 20 до 30 тысяч баксов.
за 3,75 га (половина от 6, 5га), при использовании помещения

А Вы действительно считаете их лохами и не видите, сколько они могут срубить на халяву в этом своем новом качестве?

Ситуацию я уже разрулила, там было к чему придраться, слава Богу... Здесь я намеренно привела в упрощенном виде. Но теоретическая проблема остается: как отделаться от притязаний на соарендаторство земли собственника мизерного помещения в огромном здании, расположенном на неделимом земельном участке?

Только в совместную собственность,

inver
в долевую, а не совместную. А размер доли пропорционален площади помещения (т.е. маленький в Вашем случае)

Но теоретическая проблема остается: как отделаться от притязаний на соарендаторство земли собственника мизерного помещения в огромном здании, расположенном на неделимом земельном участке?

Боюсь, что ни как.

register

в долевую, а не совместную. А размер доли пропорционален площади помещения (т.е. маленький в Вашем случае)

Да, конечно, это я в запальчивости написала. Конечно, в общую долевую. Но мне не легче от того, что размер их доли маленький. Распорядиться имуществом без согласия второго участника все равно невозможно будет. А контора непростая, похоже, полубандитская... Надо от них отделаться вообще.
Что-то там Скловский в "Вестнике ВАС" №8, кажется, косвенно обосновывал, что в подобном моему случае вообще ничего не полагается мелкому собственнику.

inver : Витрянский на семинаре (Adr подтвердит) заявил, что нежилое помещение, как объект недвижимости, вообще не связано с землей. Поэтому право и обязанность получения прав на землю имеют только собственники здания или его частей, а собственник нежилого помещения владеет только воздухом между стенами.

Legal Eagle

Витрянский на семинаре (Adr подтвердит) заявил, что нежилое помещение, как объект недвижимости, вообще не связано с землей. Поэтому право и обязанность получения прав на землю имеют только собственники здания или его частей, а собственник нежилого помещения владеет только воздухом между стенами.

Вот если бы он заявил об этом в качестве Зампреда Президиума ВАСа... В каком-нибудь обзорчике...
А на каком это семинаре было? "Сделки с недвижимостью" Со 2-го по 4-ое ноября в "Статуте"?

Витрянский на семинаре (Adr подтвердит) заявил, что нежилое помещение, как объект недвижимости, вообще не связано с землей. Поэтому право и обязанность получения прав на землю имеют только собственники здания или его частей, а собственник нежилого помещения владеет только воздухом между стенами.

На мой взляд очень умная мысль......
Впринципе, чт. 36 ЗК то же говорит о собственниках здания, строения, а не о собственниках внутренних помещений....., которых администрация всячески нагибет для оформления земельных отношений.

а собственник нежилого помещения владеет только воздухом между стенами.

а это еще одна мысль которая заслуживает отдельного обсуждения здесь

Yaros_law

Впринципе, чт. 36 ЗК то же говорит о собственниках здания, строения, а не о собственниках внутренних помещений....., которых администрация всячески нагибет для оформления земельных отношений.

Когда я внимательно читаю статью 36, в том числе 3-ий ее пункт, мне вообще кажется, что речь идет о том случае, когда земельные отношения вообще не были оформлены ни у одного из собственников недвижимости, а не о случае, когда уже есть действующий договор аренды.

inver

мне вообще кажется, что речь идет о том случае, когда земельные отношения вообще не были оформлены ни у одного из собственников недвижимости, а не о случае, когда уже есть действующий договор аренды.

Почему? Давайте обсудим...
Например, я из самой ст. 36 этого не усматриваю. Но в п. 3 ст. 36 помимо собственника здания, введен новый субъект правоотношений – собственник внутреннего помещения, у которого нет исключительного права, указанно абз. 2 п. 1 ст. 36. В комментарии к ней действительно говориться о предпосылке отсутствия ранее приобретенных прав на этот ЗУ.

В данном случае законодательство опять же исходит из предпосылки отсутствия ранее приобретенных прав на земельный участок. В то же время, исходя из того, что данная ситуация предполагает принадлежность прав на здание государственным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, можно почти с полной уверенностью говорить о наличии у одного из них прав на земельный участок. Причем также возможны ситуации, когда весь земельный участок, на котором расположено здание, сдан государственному унитарному предприятию в аренду. Поскольку в заключенных до вступления в силу ЗК договорах аренды не могло содержаться условие "согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, сооружении", сомнительной выглядит возможность реализации указанными правообладателями их исключительного права.

Таким образом, учитывая что теперь у нас помимо собственника здания есть еще один претендент на оформление земельных отношений – собственник внутреннего помещения нужно рассматривать 2 ситуации.
1. Оформление земельных отношений собственником здания, при этом не имеет значение ранее оформленное права (аренда, безвозмездное пользование), для исключительности прав собственника и
2. Оформление земельных отношений собственником внутреннего помещения, при этом имеет значении оформленное ранее права другого субъекта (напр. Обслуживающей организации, балансодержателя жилого здания).

Yaros_law

Я раньше не видела приведенный Вами комментарий. До своего вывода я дошла интуитивно. Я проанализировала вместе пункт 4 статьи 35 и пункт 3 статьи 36. Получается, что в том случае, если недвижимость и земля принадлежат одному лицу и отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с участком, то отчуждение производится без земельного участка. А в другом случае, если отчуждается часть здания, расположенного на чужом з/у, то в том же самом случае у вновьиспеченного собственника появляется право на з/у. Что-то здесь не так.

Еще мне кажется, что в пользу моего вывода говорит формулировка 1-го абзаца пункта 3 ст.36, где речь идет о праве на приобретение з/у в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц, а не о переходе прав на з/у, его часть или долю в праве.

Конечно, это ловля блох с моей стороны, но что остается делать?