Гараж под приватизированной квартирой

в проживании

Ситуация:
Дедушка арендует у Жэка гараж в подвале многоквартирного дома, проживает в приватизированной квартире № 4 на третьем этаже этого же дома. Гараж находится под квартирой № 2, в которой живет Хапуга – тоже собственник квартиры (он ее недавно купил). Срок аренды у Дедушки истек и Жэк не хочет ее продлевать, в связи с имеющимся заявлением Хапуги (тоже хочу арендовать этот гараж). Дедушка подал иск в суд о понуждении к заключению и там всплывает эдакий аргументик у Хапуги, что гараж находится под моей квартирой, создает мне неудобства в проживании в квартире и на основании этого арендовать его должен я - Хапуга.
Вопрос: Кто-нибудь может какую никакую ссылочку дать по поводу помещения под квартирой, неудобства проживания или что-нибудь об этом.
Заранее премного благодарен.
Владимир.

Прежде всего договор аренды - ничтожен, т.к. подвал (если это подвал, а не цоколь) является общей собственностью всех жильцов в доме и ЖЭК к нему никакого отношения не имеет. Так что по идее суд должен послать всех спорщиков.

Это при условии что есть оформленные права собственности на жилой дом и квартиру.

Дом многоквартирный.
Да, не подвал а цоколь.
На квартиры, по крайней мере эти две - собственность оформлена.

Это при условии что есть оформленные права собственности на жилой дом и квартиру.

Из письма следует, что по-крайней мере у двух спорящих квартиры приватизированы, соответственно, право собственности наличествует.

Pastic
Секундооооооооочку. А подвал - это чья собственность? (тока не забудьте про госрегистрацию прав на недвижимое имущество)

Секундооооооооочку. А подвал - это чья собственность? (тока не забудьте про госрегистрацию прав на недвижимое имущество)

Подвал находится в долевой собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) и регистрация тут ни при чем, потому что подвал не является самостоятельным объектом недвижимости и право собственности на него УЮ не регистрирует. Точнее, не должно в идеале .

Вопрос неоднократно обсуждался, обратитесь к поиску. Плюс порекомендую www.attics.narod.ru - там, правда, про чердаки, но суть та же.

За ссылочку спасибо

1. таки если это цоколь, то в чьей собственности?
2. срок дедушкина договора - каков?
3. была регистрация договора аренды?
4. итог: возможно, дедуля имеет право преимущественного заключения договора ...

С собственностью, совместной собственностью и т.д. вопрос ясен, хотя … «Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников» из http://www.attics.na.../RULINGS/d1.htm , то у меня 2 подвала, используемых под гаражи, а квартир в этом доме около 30 и 50% из них приватизированы. Никакого соглашения между жильцами - не может. Вопрос: Что решать суду?
Но это отступление.
По сноске – посмотрел, не нашел ничего про НАД и ПОД квартирой.
В моем случае основной аргумент у Хапуги, что квартира находится НАД гаражом и очень ему мешает. Что мешает - понятно. В суде с его слов выяснилось, что Дедушка аж 2 раза за прошлый год скрипел дверью, открывая гараж. Но, все равно, ЖАБА душит.

Во, пока писал …
1. таки если это цоколь, то в чьей собственности?
ЖЭУ уверяет, что в его, а вообще-то вопрос интересный, спасибо.
2. срок дедушкина договора - каков?
Истек в марте, но в феврале дали письмо, что хотим на новый срок, отказ в связи с новым желающим, а далее в суд, мол обязать – имеем первоочередное право. Я считал, что вся проблема сходить в суд за решением, а тут такое закрутилось – мама дорогая уже год идет и конца не видать.
3. была регистрация договора аренды?
Нет он был до года, затем продлевался.
4. итог: возможно, дедуля имеет право преимущественного заключения договора ...
Считаю, что ДА и на этом основан ИСК, однако уже весь в сомнениях. К тому же Дедушка и инвалид и ветеран ВС. И все же не спокойно как-то. Враги бьют на то, что мешает использование помещения под гараж. Квартира врагов НАД гаражом не могу найти ничегошеньки …

За мысли спасибо.

VlAdiMir39

- если это цоколь, то в чьей собственности?

- ЖЭУ уверяет, что в его, а вообще-то вопрос интересный

Он становится тем более интересен, если учесть, что ЖЭУ как правило вообще юрлицом не является - у нас они лишь структурное подразделение УЖКХ района, а над ним может быть еще и ДЕЗ.

Слово "подвал" здесь явно используется по аналогии... Если там устроен гараж (а это безусловно должно было быть предусмотрено в проекте, иначе такого не сделаешь), то он является вполне самостоятельным объектом недвижимости - в отличие от подвала, который является общим помещением в доме, и которым как раз пользуются все жильцы. Так что тут с Pasticом я не соглашусь.
Приходилось видеть такое и на практике у нас - правда, в моем случае гараж принадлежал как раз собственнику жилого помещения над ним, но по соседству были гаражи и под чужими квартирами.

Срок аренды у Дедушки истек и Жэк не хочет ее продлевать... Дедушка подал иск в суд о понуждении к заключению

А на каком основании он пытается понудить собственника (выясните поточнее, кто он все-таки) к заключению договора? Собственник в данном случае отнюдь не обязан этого делать. Так что понудить, на мой взгляд, не получится.
Лучше попробуйте ссылаться (и воспользоваться) этим -

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Каким-нибудь образом можно утверждать, что собственник возражал? Абстрактное "не хочет продлевать" - не считается, нужны активные действия.

- итог: возможно, дедуля имеет право преимущественного заключения договора ...
- Считаю, что ДА и на этом основан ИСК

Скорее всего действительно, право есть (если в договоре нет иного условия), но лишь в случае если собственник вообще будет продолжать сдавать в аренду этот гараж. Так что лучше бы вам доказывать, что договор уже продлен, без всякого отдельного согласия.

А насчет владельца квартиры - нет у него никакого преимущественного права. Максимум, что он может - подать негаторный иск. Там уже все будет упираться в доказательства неудобств в проживании.
Ну или же просто перебить цену аренды, убедив собственника расторгнуть договор и заключить его с ним. Но не знаю, насколько это согласуется с внутренними инструкциями ЖЭКа, мэрии и пр. В любом случае - процесс это небыстрый.

1. У нас: «Муниципальное унитарное предприятие по содержанию и ремонту жилого фонда ЖЭУ № №34 администрации Ленинградского района» скорее является, но документик попросить надо. И про имущество тоже документик попрошу откуда такое право, мол, общий подвал сдавать в аренду.
2. Подвал там еще какая-то комиссия при Исполкоме гаражом объявила, а при немцах (дом старый – еще немецкий) – гараж и был
3. А на каком основании он пытается понудить собственника …
А почему нет? : “… Однако, несмотря на то обстоятельство, что я продолжаю пользоваться арендуемым имуществом и несу расходы, связанные с арендой данного помещения, письмом № 4 от … года, мне сообщил директор ЖЭУ-34, что на арендуемый мною гараж договор продлен не будет, т.к. поступило встречное заявление от третьего лица на аренду гаража.
Я надлежащим образом исполняю свои обязанности по договору аренды и считаю, что по истечении срока договора, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, имею, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. …”
Кроме того есть письмо от ЖЭКа … “на ваше заявление … договор продлен не будет, т.к. поступило встречное заявление от Хапуги из квартиры над гаражом на аренду гаража. … Далее про неудобства и предложение договориться или валить в суд.”
Далее Жэк не скрывает, что хочет сдавать Хапуге он его третьим лицом в суд приволок.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

4. про п.2 ст. 621 – в договоре есть пунктик, что по истечении срока договора – освободить в течении 10 дней но … (тут у меня слабовато) в это время мы уже судились, поэтому освобождать гараж вроде и не надо …
Кроме процитированного в п. 3 письма никаких бяк от Жэка не поступало. Считаю что никаких просьб об освобождении гаража не было.
Но и говорить при этом о возобновленном на новый срок договоре - не решаюсь.