Предварительный договор купли-продажи

Физ лицо заключило предварительный договор купли-продажи земли и здания. Обстоятельства изменились таким образом (появился покупатель с гораздо более интересным предложением по по оплате) , что надо каким-то образом отмазаться от заключения основного договора. Что можно придумать?
РАсторгнуть предв договор ? вроде нет оснований
В предварительном договоре физ лицо указало, что основной договор будет заключаться на условиях:.....
и указана цена за оба объекта недвижимости в сумме, без разделения (то есть не понятно, сколько каждый объект стоит по отдельности). Может к этому придраться? Подскажите, пожалуйста, практики.

Ну, не видя текста договора, сложно сказать, за что можно зацепиться. Можно попробовать, например, доказать, что предварительный договор не сожержит существенных условий - если не определён, напр., предмет договора. Вы напишите, как у Вас предмет договора сформулирован, может, и удастяся придраться.
Далее. Прошёл ли участок кадастровый учёт? Если не прошёл, то епго нельзя продавать. Но, с другой стороны, как посмотрит на это суд - признает предварительный договор ничтожной сделкой или обяжет Вас обратиться в органы кадастрового учёта для заключения основного договора, это вопрос.
Можно попробовать признать предаврительный договор недействительной сделкой, если имеются для этого основания. Напр., если дом и участок являются совместно нажитым в браке имуществом и не было получено согласие супруги на отчуждение. Но опять-таки - чтобы сказать что-то в конкретной ситуации, надо знать все подробности.

Все кадастры уже имеются. предмет договора более чем четко прописан.
Спасибо за совет по поводу согласия супруги. Оно конечно у нас имеется. но ради того, чтобы признать договор недействительным, мы постараемя это согласие "потерять". А как дальше действовать? Послать покупателю уведомление, что договор не действителен или что? Обращаться в суд признания договора недействительным?
Кроме того, мы же хотим продать другим покупателям! Сделать согласие более воздним числом?

Физ лицо заключило предварительный договор купли-продажи земли и здания.

Пред. договор регистрировался??

Covetnik
его не надо регистрировать.
В худшем случае придется возмещать убытки. А так Вы свободны и вправе продать объект 3-му лицу.

У нас в предварительном договоре стоит срок заключения основного договора. Мы должны исполнить предварительный договор путем заключения основного. Значит, надо как-то расторгнуть предварительный

у вас указана цена за оба объекта в целом, а по отдельности цена на объекты не определена, значит условие о цене не согласовано (ст. 555), значит договор считается не заключенным

А может расторгнуть предварительный по п. 1 ст. 451 ГК? А чем обеспечен договор? Задатком? Тогда плохо...

Оттягивайте под разными предлогами срок заключения, но так чтобы другой стороне не пришло в голову направить Вам письменное предложение заключить основной договор. Об этом пункте многие забывают:
ст. 429, п. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

у вас указана цена за оба объекта в целом, а по отдельности цена на объекты не определена, значит условие о цене не согласовано (ст. 555), значит договор считается не заключенным

В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Так что цена, получается, согласована.
Теперь что касается согласия супруги. "Потерять" его, конечно, можно, но при двух условиях: во-первых, если копии согласия нет у покупателя и, во-вторых, если это согласие нотариально не удостоверялось. Если удостоверялось, то копия должна остаться в делах у нотариуса и может быть истребована покупателем через суд у нотариуса.

register я имел ввиду

Теперь что касается согласия супруги. "Потерять" его, конечно, можно, но при двух условиях: во-первых, если копии согласия нет у покупателя и, во-вторых, если это согласие нотариально не удостоверялось. Если удостоверялось, то копия должна остаться в делах у нотариуса и может быть истребована покупателем через суд у нотариуса.

Добавлено:
а также не регистрировался ли договор нотариально.

Covetnik
вы словом "регистрировался" (имея в виду нотариально удостоверение) ввели меня в заблуждение

появился покупатель с гораздо более интересным предложением по по оплате)

Кажется, в "Договором праве" Витрянский указывал, что наличие предварительного договора не является препятствием для продажи этого же объекта кому-нибудь другому, просто придется возмещать убытки, причиненные неисполнением предварительного договора. Т.е. даже если в УЮ были бы сведения о наличии предвар. договора, оно было бы не вправе отказать в регистрации. Просто, как я понимаю, Гостю, естественно, не хочется возмещать убытки....

Гость-Новичок
А направляйте внаглую в суд заяление о расторжении договора - под самыми смехотворными предлогами. Глядишь, ваши контрагенты и подрастеряются...
Когда срок истекает?

Гость-Новичок

А направляйте внаглую в суд заяление о расторжении договора - под самыми смехотворными предлогами. Глядишь, ваши контрагенты и подрастеряются...

Думаю контрагенты рассмеются..


kuropatka

Когда срок истекает?

На счет срока действительно не все понятно... Если буквально толковать смысл фразы о том, что предварительный договор будет исполнен путен заключения основного.. То скорее всего это не условие о сроке, а условие о заключении основного договора..

Срок в этом случае необходимо рассчитывать иначе, наприм.:

ст. 429, п. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как правильно заметил mnatsa

Добавлено:
[b]Гость-Новичок

может условия о сроке у вас иные... посмотрите...

Сообщение отредактировал Zitron: 10 February 2004 - 15:25

Пожалуйста, подскажите неразумной. Имеется предварительный договор на продажу дома и земельного участка(апрель 2003 года, срок - декабрь 2003 года.) в срок договор не заключен, покупатель требует не заключения договора а 2-кратного задатка и расходов, по этому поводу иск. Заключать договор уже никто не хочет. Обеспечение не применялось. Может ли собственник распорядиться без страха, что отберут у будущего покупателя? Спасибо на добром слове

покупатель требует не заключения договора а 2-кратного задатка и расходов

а задаток то был?

Задаток был, и соглашение об оплате расходов тоже. Пытаемся доказать, что договор не заключен по независящим от нас обстоятельствам, а расходы не обоснованны -клиент еще в декабре многократно писмьенно (доказано) предлагал им деньги (2х)

был ли предв.договор зарегистрирован?

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

[b] НЕТ! тОЛЬКО У НОТАРИУСА. я ДУМАЛА НАД ЭТИМ. мОЖНО ОСПОРИТЬ?

а покупатель направлял вам предложение заключить основной договор? ну или как там у вас прописано...

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Да, они в течение 3 месяцев обменивались заверенными телеграммами, порой дважды в день

сорри за офтоп...
предварительный не должен быть зареген...

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Спасибо, но все-таки по основному вопросу. Мужик боится что дом отберут, или арестуют - у него и другое жилье есть, это он раньше был готов все выплатить, а сейчас хуже, говорит стало и отдавать дом с участком не хоччет. .. Как я понимаю,, сам участок (25 соток) забрать нельзя, по 446 ГПК, но дом...

Игорь Лопухов
собственно и основной также регистрации не подлежит.

Если по вопросу, то:
1. Возможность существования задатка по предварительному договору - вопрос дискуссионный (воспользуйтесь поиском, хотя, чесно признаться, я такие условия практикую)...
2. Для себя (на месте покупателя) я бы никаких проблем не видел, если обстоятельства соответствуют описанным.

Для более подробного ... нужны подробности
Добавлено @ [mergetime]1096873593[/mergetime]
???
Дом жилой?

тогда сорри

не ну отобрать-то не отберут...

самый максимум... заставят продать... т.е. и задаток остатенся и денег дадут (на сколько договоаривались)...

а чего покупаетль то хочет? задаток и расходы? или еще и заключения договора? все вместе (ИМХО) нельзя... либо одно либо другое...