Обязан ли застройщик создавать ТСЖ

Добрый день. Мы заканчиваем строительство первого многоквартирного дома и как застройщики должны зарегистрировать ТСЖ. Из-за недостаточной урегулированности в законе возникает вопрос о том, какие доки надо предоставить на регистрацию юр. лица, если ТСЖ создает (на основании ст. 48 О ТСЖ) Застройщик.
1. Устав - это само собой.
2 Протокол (или решение) ????? И что в нем должно быть отражено?
Наша цель - передать управление ТСЖ др. юридическому лицу - т.н. управляющей компании.
Если у кого-нибудь есть типовые доки, буду очень благодарна.

Many

как застройщики должны зарегистрировать ТСЖ

Должны на основании чего??

Наша цель - передать управление ТСЖ др. юридическому лицу - т.н. управляющей компании.

Many, передавать Вы будете не управление ТСЖ (там правление будет управлять и общее собрание), а управление имуществом - всякие там газы/водички/электрички/мусор... этим и будет заниматься управляющая компания по договору с ТСЖ.
Согласен с NVV Не должны. Приведенная Вами норма - альтернативная...

2 Протокол (или решение) ?????

Протокол был бы, если бы речь шла о коллегиальности - например собрание учредителей (собственников жилья). Ваш случай - "в одно жало", а значит - решение.

realtor

всякие там газы/водички/электрички/мусор... этим и будет заниматься управляющая компания по договору с ТСЖ

Слюшай! Зачэм "управляющая компания"? Зачэм "по договору"! ТСЖ сам может!
А "газы/водички/электрички" ТСЖ вообще не нужно!

NVVМожет. А ему это нужно? Вот ни за что не полезу сверлить себе дрелью зуб, если есть стоматолог .

realtor

А ему это нужно?

Уж не знаю как в столицах, а в нашей деревне это стоит приличных бабочек (примерно на 30% больше, чем ТСЖ будет сам)...

у нас вот тоже ожидается скорая сдача, начальство хочет создать ТСЖ. Мы-застройщик, ессно. Я вот что думаю. а по-хорошему - зачем? договор аренды ЗУ мы и так расторгнем как тока последнюю квартиру продадим и дом сдадим.
ТСЖ будет само заключать договоры с обслужив. организациями или с управляющей конторой. но это ведь не наши проблемы уже. или я туплю? просто даже представить страшно, как придётся общее собрание собственников будущих проводить...

Может кто укажет правовое основание создание ТСЖ застройщиком?

Если я не ошибаюсь то ст 48 Закона О ТСЖ вместе с законом то перестали действовоать с 1 марта 2005 г. А новой нормы о праве застройщика создавать ТСЖ нет!!!

с ЖК (п.1 ст. 136) теперь такое право имеют только общее собрание собственников помещений. (думаю безосновательно здесь можно говорить и о "будущих собственниках", а то вообще никак).

Вот попали а!!!! Раньше свое ТСЖ принимало!!! - можно было и забить на некоторые недоделки!!! А теперь!!!

Интересно! А зарегистрируют ли вообще такое ТСЖ если в соответствии с пп.2 п. 3 ст. 47 в решении собствнника собственника по вопросам поставленным на голосование должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

А у него к данному моменту возможно будет только зарегистрированный договор участия в долевом строительстве. (ДУДС).

Сообщение отредактировал Налоговый Адвокат: 25 July 2005 - 16:14

Налоговый Адвокат

безосновательно здесь можно говорить и о "будущих собственниках",

почему безосновательно? а ст. 139 ЖК?
мы не собираемся сами создавать, мы физиков собирать бум. а я вот всё думаю, а оно нам надо???

Sonick

а ст. 139 ЖК?

Принимю! Спасибо за своевременную подсказку! )

Вот и мы думем что нам не надо если руководство ТСЖ не свое будет.
А если там будут Долевщики то тем более нам такое ТСЖ не нужно при приемке!!!

Прямой обязанности создавать застройщиком ТСЖ я не видел.

По МГСН 8.01-00 при сдаче дома должна участвовать эксплуатирующая организация.
Например "Общие положения" п. 4.16. "В обязательный состав приемочной комиссии включаются представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, Госархстройнадзора, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект. Председателем приемочной комиссии назначается представитель органа, назначившего комиссию."

Вообще нужно какой нибудь Эксплуатирующей организации отдать у которй лицензия на право эксплуатации жилого фонда есть?

Боюсь только город заставит нормальное ТСЖ создавать!

Налоговый Адвокат

а не скажите чем утверждены

МГСН 8.01-00

а то я по консультанту буду неделю рыскать в их поиске.

Вообще нужно какой нибудь Эксплуатирующей организации отдать у которй лицензия на право эксплуатации жилого фонда есть?

чего отдавать то собрались, не поняла?

у которй лицензия на право эксплуатации жилого фонда есть?

Деятельность не лицензируется.

С уважением

Sonick

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2000 г. N 530
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МОСКОВСКИХ ГОРОДСКИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ
НОРМ "ПРИЕМКА И ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ"

Я говорю о передаче дома в эксплуатацию.

меня конечно пугает п. 4.17
4.17. Обязанности и взаимная ответственность субъектов инвестиционно - строительной деятельности (инвестора, заказчика, исполнителей работ, в т.ч. проектировщиков и подрядчиков), а также эксплуатирующей организации (пользователя) объекта по его проектированию, строительству, а также приемке и вводу в эксплуатацию с учетом гарантий качества, определяются действующим законодательством и соответствующими договорами между ними.

мы до сих пор сдавали ТСЖ на эксплуатацию и вроде без договоров каких либо. А как с Эксплуатационными будет пока не знаю даже!

Iv+

Спасибо за уточнение!

Господа! БОЛЬШАЯ ПРОСЬБА! к тем, кто создавал ТСЖ и кого не душит жаба!
выложите пожал-ста или киньте в личку образцы протокола общего собрания при учреждении, и документов по подсчёту голосов. ну и ещё чего есть... у меня пока тока устав почти готов. если надо кому - кину. я его делала на основе выложенного здесь на форуме.

Заодно хотелось бы разобраться вот с чем: обязательно ли (было) создание ТСЖ в каждом вновь строящемся доме.
Сомнения основаны вот на этой норме:

ФЗ "О ТСЖ"
Статья 21. Организация управления кондоминиумом
...6. Во вновь создаваемых кондоминиумах образуются товарищества собственников жилья в соответствии с главой VI настоящего Федерального закона.

Означает ли это обязательность создания ТСЖ?
Я думаю, что нет.
Во-первых, ни в ст. 21, ни в главе VI закона нет слов «обязаны создать ТСЖ», но только «может быть образовано». Во-вторых, обязывать собственников заботиться о своем имуществе нельзя. В-третьих, это не очень согласуется с ч. 3 ст. 20 закона, где говорится, что «Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев». То есть сначала создай ТСЖ, а потом можешь менять форму управления, но сначала создай ТСЖ – как-то нелогично.
Таким образом, застройщик должен был передать дом любой эксплуатирующей организации, а уж потом собственники помещений пусть выбирают тот путь, который им по душе. А вышеуказанную норму следует толковать, что если собственники решат создавать ТСЖ, то делать они это должны в соответствии c главой VI.

Сообщение отредактировал тот еще юрист: 05 February 2006 - 18:36

[quote name='тот еще юрист' date='5.02.2006 - 15:27']
Заодно хотелось бы разобраться вот с чем: обязательно ли (было) создание ТСЖ в каждом вновь строящемся доме.
Сомнения основаны вот на этой норме:

ФЗ "О ТСЖ"
Статья 21. Организация управления кондоминиумом
...6. Во вновь создаваемых кондоминиумах образуются товарищества собственников жилья в соответствии с главой VI настоящего Федерального закона.

--------------------------------------------------------------------------
А что это за норма? Новый закон, да? Когда приняли? И слово такое неполнятное- "кондоминиум". Это что за слово? Слышал несколько месяцев назад Президент стер его в последнем бастионе- ФЗ "О гос.регистрации прав..."
-------------------------------------
Означает ли это обязательность создания ТСЖ?
Я думаю, что нет.
Правильно думаете!
------------------------------------
Таким образом, застройщик должен был передать дом любой
эксплуатирующей организации
------------------------------------
Как передать? В собственность? Подарить или продать? В аренду на время?

babaur

А что это за норма? Новый закон, да? Когда приняли?

Глумиться незачем. Мне приходится участвовать в процессе, где разбираются правоотношения, имевшие место еще в период действия упомянутого закона, посему и приходится изучать нормативный акт, уже утративший силу.

Означает ли это обязательность создания ТСЖ?
Я думаю, что нет.
Правильно думаете!

Как передать?

Вот это меня и интересует. КАК передать. С кем должен заключаться договор на тех. обслуживание или никакого договора заключаться не должно. Недоумеваю.

babaur

А что это за норма? Новый закон, да? Когда приняли?

Глумиться незачем. Мне приходится участвовать в процессе, где разбираются правоотношения, имевшие место еще в период действия упомянутого закона, посему и приходится изучать нормативный акт, уже утративший силу.

Означает ли это обязательность создания ТСЖ?
Я думаю, что нет.
Правильно думаете!

Как передать?

Вот это меня и интересует. КАК передать. С кем должен заключаться договор на тех. обслуживание или никакого договора заключаться не должно. Недоумеваю.

-------------------------------------------------------------------------------
Я думаю, что застройщик должет топать путем, указанным в законе. По закону о долевом участии в строительстве его обязательства перед инвестором признаются исполненными в момент подписания приемо-сдаточного акта, после ввода дома в эксплуатацию. Устаревшие положения о госприемке этому положению закона не соответствуют. Учреждение ТСЖ застройщиком невозможно, нет законных полномочий, теперь это прерогатива собственников. Следовательно, застройщику необходимо исполнить то, что предусмотрено для него законом о долевом участии в строительстве и договором с инвестором,вместо образования ТСЖ заключить договор с УК на срок,необходимый для передачи жилья инвесторам, сдать дом госкомиссии, предусмотреть в договорах долевого участия обязанность инвесторов возместить затройщику расходы на обеспечение этого договора, и быстро-быстро передать инвесторам по актам помещения и документацию для регистрации прав собственности, освободив себя от бремени содержания чужого имущества.

Я думаю, что застройщик должет топать путем, указанным в законе. По закону о долевом участии в строительстве его обязательства перед инвестором признаются исполненными в момент подписания приемо-сдаточного акта, после ввода дома в эксплуатацию. Устаревшие положения о госприемке этому положению закона не соответствуют. Учреждение ТСЖ застройщиком невозможно, нет законных полномочий, теперь это прерогатива собственников. Следовательно, застройщику необходимо исполнить то, что предусмотрено для него законом о долевом участии в строительстве и договором с инвестором,вместо образования ТСЖ заключить договор с УК на срок,необходимый для передачи жилья инвесторам, сдать дом госкомиссии, предусмотреть в договорах долевого участия обязанность инвесторов возместить затройщику расходы на обеспечение этого договора, и быстро-быстро передать инвесторам по актам помещения и документацию для регистрации прав собственности, освободив себя от бремени содержания чужого имущества.

Как написано хорошо.

Единственный вопрос возникает:
Нужны ли какие-либо основания для

заключить договор с УК на срок,необходимый для передачи жилья инвесторам

Кроме обычной свободы заключения договора.
Может ли застройщик (или все таки инвестор?) заключить договор с любой УК на время приемки и передачи (а на практике получится, что эта УК будет сидеть в доме, пока жители сами не решат провести собрание).
В Москве, если инвестор - город, то это возможно и даже обязательно, но с условием проведения открытого конкурса.

babaur

Учреждение ТСЖ застройщиком невозможно, нет законных полномочий, теперь это прерогатива собственников.

А застройщик собственником не может быть?

По закону о долевом участии

А у нас уже все стройки по закону о ДУ работают?
тот еще юрист

обязательно ли (было) создание ТСЖ в каждом вновь строящемся доме.

Вы отождествляете понятия "строящийся дом" и "вновь создаваемый кондоминиум". Строительство нового дома не означает автомитическое появление кондоминиума. Образование и регистрация кондоминиума - право, а не обязанность домовладельцев. И выбор способа управления кондоминиумом, если он был бы создан - тоже право, независимое. Т.е. можно создать кондоминиум и не создавать ТСЖ. Соответственно создание ТСЖ, как возможного способа управления возможно создаваемым кондоминиумом, в строящихся домах было правом, а не обязанностью.

DraGon
Кондодминиума у нас никакого не регистрировалось, а ТСЖ создавалось. Застройщиком. Потому что для сдачи дома госкомиссии требовалось передать дом эксплуатирующей организации. Таким образом было создано ТСЖ.
"Застройщик и заказчик строительства ООО СМУ СМУМРИК в лице <ФИО> на основании ст. 48 ФЗ "О ТСЖ" принимает решение создать ТСЖ "Наша крепость". Назначить председателем <ФИО>"
Причем председателем назначается лицо, не являющееся собственником.

Соответственно создание ТСЖ, как возможного способа управления возможно создаваемым кондоминиумом, в строящихся домах было правом, а не обязанностью.

Ну вот и ладушки. Тогда скажите, (если не впадлу), КОМУ передавать дом на эксплуатацию - и КАК это делается, потому что я себе этого не представляю.

какой на фиг кондоминиум? Вы в каком веке?

А у нас как сейчас..
дом приняла комиссия..
акты сдачи приемки застройщик.еще не .о всеми инвесторами подписал..
но уже создал ТСЖ..которое во всю выставляет..огромные счета за тепло,свет, воду ит .д.
суммы приличные..можно сказать не реальные..
хотя по факту..такого потребления нет..

дом приняла комиссия..
акты сдачи приемки застройщик.еще не .о всеми инвесторами подписал..
но уже создал ТСЖ

Возникают вопросы:
Как он создал ТСЖ, кто проводил собрание, кто участвовал, кто учредители?

хотя по факту..такого потребления нет..

Не зная ситуации, можно предположить, что общедомовой счетчик мог и не быть введен в эксплуатацию, и оплата производится по расчетным мощностям.

Повторяю свой же вопрос,
Может ли застройщик заключить договор с любой УК на управление домом?
Кстати, в Москве в постановлении Правительства Москвы это совсем недавно отрегулировали:

3.1. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее - будущие собственники), после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано товарищество собственников жилья, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома префектура административного округа организует и не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
3.2. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет префекта административного округа в следующем порядке:
3.2.1. Не позднее чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии ТСЖ направляет в префектуру административного округа уведомление о намерении товарищества собственников жилья принять дом в управление с приложением: устава и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, протокола общего собрания будущих собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ и приемке дома в управление, или их письменных решений в случае проведения собрания в форме заочного голосования, а также схемы распределения долей.
3.2.2. При соответствии указанных в п. 3.2.1 настоящего Положения документов действующему законодательству префектура административного округа в месячный срок обеспечивает выпуск соответствующего распоряжения префекта о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию.
3.3. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.
3.4. Инвестор (заказчик, застройщик) не позднее чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию.
3.1. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее - будущие собственники), после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано товарищество собственников жилья, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома префектура административного округа организует и не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
3.2. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет префекта административного округа в следующем порядке:
3.2.1. Не позднее чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии ТСЖ направляет в префектуру административного округа уведомление о намерении товарищества собственников жилья принять дом в управление с приложением: устава и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, протокола общего собрания будущих собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ и приемке дома в управление, или их письменных решений в случае проведения собрания в форме заочного голосования, а также схемы распределения долей.
3.2.2. При соответствии указанных в п. 3.2.1 настоящего Положения документов действующему законодательству префектура административного округа в месячный срок обеспечивает выпуск соответствующего распоряжения префекта о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию.
3.3. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.
3.4. Инвестор (заказчик, застройщик) не позднее чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию.

Т.е. либо ТСЖ, либо открытый конкурс по выбору УК.
Однако, во-первых, сама префектура на настоящий момент разводит руками при упоминании этого порядка.Т.е. не будет этим заниматься, поскольку пока не знает как.
Во-вторых, что мешает заключить договор от заднего числа, т.е. до момента вступления в силу указанных положений
В-третьих, отвественность за несоблюдение этого порядка не предусмотрена. Если грубо его нарушить, то префектура будет выходить в суд с иском об расторжении договора? Странно...

Сообщение отредактировал Molkin: 24 March 2006 - 14:40

[quote name='Molkin' date='24.03.2006 - 9:38']
[quote]дом приняла комиссия..
---------------------------------------------------------
Господа,а на вас не произодят впечатление положения ЖК РФ, уполномочивающие на учреждение ТСЖ только собственников,которые возникают только после ввода МКД в эксплуатацию и госрегистрации своих прав?
Поскольку ЖК РФ отменяет нормы, противоречащие ему, то какие следуют выводы?