2
vicing2002, register
Прочитал, Ваши посты и наконец то понял откуда "ноги" растут
1. Я абсолютно не согласен с тем, что регистрация всегда носит правоподтверждающее значение. Да действительно, у нас есть положения Закона о гос.рег., где сказано, что гос.рег. является актом признания и подтверждения. Мне кажется это не очень удачное определение и оно противоречит ГК РФ, положения которого в любом случае имеют приоритет перед законом о гос.рег.
Давайте разберем наиболее распространенный случай возникновения права собственности - возникновение ПС у приобретателя по договору.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору к-п недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Статья 556 ГК РФ говорит, что передача недвижимости осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта. При этом обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания акта. Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит гос.рег.
Далее, в ст.223 ГК РФ сказано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит гос.рег., право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, ПС у приобретателя по договору возникает на основании так называемого «сложного юридического состава» который включает в себя совокупность следующих юр.фактов:
А) договор к-п. недвижимости;
Б) факт передачи недвижимости покупателю по договору;
В) акт государственной регистрации.
Только совокупность всех этих фактов может привести к возникновения ПС у покупателя по договору. В этой цепочке акт гос.рег. имеет завершающее значения, ибо только с момент его издания покупатель получает титул собственника, до момента гос.рег. покупатель рассматривается как законный владелец имущества, собственником же продолжает оставаться продавец, которые может свободно распоряжаться этим имуществом.
Следовательно, в рассмотрено случае акт гос.регистрации имеет ПРАВООБРАЗУЮЩЕЕ значение.
В качестве подтверждения своих слов могу привести выдержку из Постановления Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.98 г.
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Аналогичным образом обстоит дело и с иными способами приобретения ПС, в частности:
Ст.219 ГК РФ – ПС на вновь созданное недвижимое имущество ВОЗНИКАЕТ с момента его гос.регистрации.
Ст.234 ГК РФ – ПС на недвижимое имущество, ВОЗНИКАЕТ у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента гос.рег.
Таким образом, гос.рег. по общему правилу носит именно правообразующее значение. Однако из этого правила есть исключения, например ПС на самовольную постройку.
2. Давайте разберемся с понятием «ненормативного» акта.
Ненормативный акт гос.органа обладает следующими признаками:
А) Это акт изданный (принятый) компетентным гос.органом;
Б) Акт принят в отношении конкретного лица (группы лиц);
В) Акт создает определенные ЮРИДИЧЕСКИЕ ПОСЛЕДСВТИЯ для конкретного лица (группы лиц). Заметьте не права и обязанности, а именно юридические последствия. Возникновение права и обязанностей является одним из возможных юридических последствий, другими последствиями могут быть, например – препятствие в реализации права, нарушение охраняемого законом интереса и т.д.
Таким образом, даже согласится с Вашей позицией о том, что регистрация всегда носит правоподтверждающее значение, то ив этом случае нет оснований для вывода о том, что акт гос.рег. не является ненормативным актом гос.органа. Ибо «публичное признание» права безусловно является юридическим последствием, ведь только с момента такого признания лицо может в полной мере реализовать свои правомочия собственника (арендатора, залогодержателя и т.д.).
3. register в своем посте, говоря про «быстрый путь» вы указываете на ряд якобы негативных последствий оспаривания актов гос.рег. Мне кажется, что все эти «ужасы» являются надуманными и не находят подтверждения в сложившейся судебной практике.
Попробую разобрать их по порядку.
А) Вы пишете: «Казалось бы, зачем искать вторую сторону договора (например), привлекать ее в качестве ответчика (она же, не дай Бог , еще и контраргументы начнет приводить), лучше-ка мы привлечем УЮ, заявим иск о признании регистрации недействительной, запись в ЕГРП исключат и все будет ОК. Но такое неправильное опредление исковых требований влечет неправильное определение участников дела, доказательств и т.п. Наруаются права другой стороны договора.»
Если обжалуется гос.регистрация суд всегда привлекает к участию в деле в качестве третьего лица вторую сторону договора. Если же он этого не делает (таких случае я не встречал) следует автоматическая отмена решения.
Б) «И опять же - если действия УЮ являются законными, то на основании чего привлекать его в качестве ответчика? по принципу - "потому, что хочется мне кушать"? Только потому что УЮ крайнее в цепочке действий по оформлению прав на недвижимость, хотя само оно и не нарушало прав и интересов истца?»
Если действия УЮ законные, то суд откажет в признания акта гос.рег. недействительным. Если же регистрация была произведена на основании ничтожной сделки, даже если об этом не знал УЮ, его действия в будут рассматриваться как не законные и соовтетствено суд вынесет решение в пользу истца. Я уже писал ранее, что такие категории как «незаконные действия (акт)» и «нарушение прав и интересов» объективны, они не зависит от субъективных факторов, таких как знание либо не знание.
