Сообщений в теме: 36

[ZEWS]

Для организации стал вопрос о способе оформления инвестиций в жилье....
Выбор между Инвестиционным Договором и Договором Долевого участия.

Какие преимущества( недостатки) они имеют друг перед другом?

Инвест. договор не подлежит обязательной регистрации?

Может ли договор считаться инвестиционным при соблюдении всех требований к таким договорам, но если в "шапке" договора название звучит как "долевое участие"? Вопрос может и странный, но я вроде слышал, что название не всегда определяет тип договора...

Спасибо заранее, кто потратит время на прочтение темы и ответы

[Jazzanova]

аналитические выкладки той организации подготовят юристы
в общих же чертах по дду привлекать инвестиции невыгодно
по инвестдоговору при условии что он не вписывается в сферу действия закона 214фз - выгоднее..-)

[Sonick]

Такая куча тем по теме, что решила не плодить. хотя речь, собственно, не о плюсах и минусах. Я тут накропала заключение по вопросу. Прошу высказать мнения.

• Ситуация: физические лица принимают участие наряду со строительством ИЖС в долевом строительстве объектов недвижимости инфраструктуры дачного поселка.
• Вопрос: будут ли отношения между ними и Застройщиком в обязательном порядке подпадать под действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
• Заключение:
1. Прежде всего, необходимо определиться с тем, какие именно отношения регулирует 214-ФЗ.
П. 1 ст. 1:
«Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (1 требование) на основании договора участия в долевом строительстве (2 требование) (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (3 требование), а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.»
Таким образом, для того чтобы попасть в сферу регулирования 214-ФЗ отношения между лицами по привлечению денежных средств должны удовлетворять трем требованиям:
1) денежные средства должны привлекаться для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) между сторонами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве;
3) у участников долевого строительства должны возникнуть права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Первому и третьему требованиям рассматриваемые отношения удовлетворяют. Таким образом, необходимо понять, обязательно ли в нашем случае заключение именно договора участия в долевом строительстве, либо рассматриваемые отношения могут быть урегулированы в рамках иного договора и, вследствие этого, не попасть в сферу регулирования 214-ФЗ.
2. Для этого обратимся к пункту 2 статьи 3 214-ФЗ, которая определяет перечень требований, предъявляемых к застройщикам, по исполнению которых они имеют право привлекать денежные средства третьих лиц:
«Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.»
Это единственная императивная норма закона, которая предусматривает случаи, когда застройщик имеет право привлекать денежные средства исключительно па основании договора участия в долевом строительстве. Такие случаи должны удовлетворять следующим признакам:
1) должны привлекаться средства физических лиц;
2) строиться должен многоквартирный дом;
3) у физического лица должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из комплексного толкования норм 214-ФЗ и диспозитивности гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что в рассматриваемой ситуации у застройщика нет обязанности привлекать денежные средства физических лиц на основании договора участия в долевом строительстве (однако, таким правом он обладает).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации, когда застройщик, реализуя свое право на свободу договора, выбирает иную схему построения взаимоотношений с физическими лицами, подобные отношения не подпадут под сферу действия ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

[GellaX]

Sonick

3) у участников долевого строительства должны возникнуть права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

дачный поселок не является объектом недвижимости. Следовательно, и его инфраструктура не входит в общее имущество собственников. Так что и по этому пукту уже не будет применяться ФЗ № 214.
+ смотрим определение объекта долевого строительства (ст. 2 ФЗ)

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

[Sonick]

GellaX
я не говорю про дачный поселок. я говорю про коммуникации. предлагается схема, когда они будут в общей долевой собственности.

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Добавлено в [mergetime]1223035820[/mergetime]
единственное что, у нас тут еще давняя дискуссия по поводу того, что что ставить вот здесь:

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, (и / или) общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

[GellaX]

Sonick
Я все-таки полагаю, что общее имущество является принадлежностью объекта долевого строительства. В результате исполнения договора физик приобретет право на ИЖС (который не является объектом долевого строительства по смыслу ст. 2 ФЗ).
+ общее имущество в виде коммуникаций будет обслуживать не один ИЖС, а весь поселок (поселок, понятное дело, не является объектом недвижимости).
Поэтому 214-ФЗ тут не применяется.

[Sonick]

GellaX
я с Вами согласна.
Таки пытаюсь убедить в этом начальство, оно вроде внемлет но ооочень боится 214, а по сему сомневается...

к вопросу об "и / или":
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

т.е., если мы грим, что "объект ДС" - это и помещение и общая собственность, то здесь всплывает косяк. либо это не косяк и мы неправы. )))

[Bastinda]

Sonick,
а тебе не кажется, что само определение объекта долевого строительства противоречит пункту 1 статьи 1?

"объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства."
то есть общее имущество в многоквартирном доме - неважно, "и" или "или" имеется в виду - это само по себе тоже объект.

А статья 1 определяет, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.»

то есть уже отдельно объект и отдельно общее имущество.
может уже обсуждалось, не видела.

[Sonick]

Bastinda
хе-хе! (с)
я тебя чуток опередила, видимо. )))

Добавлено в [mergetime]1223041165[/mergetime]
так, ты сама как думаешь? где косяк?

[GellaX]

Sonick

т.е., если мы грим, что "объект ДС" - это и помещение и общая собственность, то здесь всплывает косяк. либо это не косяк и мы неправы. )))

В свое время я видела там косяк в связи с якобы возникновением права общей долевой собственности при участии в строительстве, например, торговых центров (в связи с этим вспоминаем Ангариду). ИМХО, здесь неудачная формулировка. И толковать надо комплексно.

Bastinda

Sonick,
а тебе не кажется, что само определение объекта долевого строительства противоречит пункту 1 статьи 1?

противоречие ст. 36 ЖК тоже есть. Ведь если бездумно толковать, получится, что можно приобрести отдельно право общей долевой собственности на общее имущество.

[Bastinda]

Ведь если бездумно толковать, получится, что можно приобрести отдельно право общей долевой собственности на общее имущество.

ну да. причем по смыслу статьи 1 будет приобретено общее имущество и... общее имущество!
поэтому, имхо, слово "или" ставить нельзя.
а слово "и" ставить можно и нужно, но тогда косяк:-)
в смысле, противоречие.
но уж лучше противоречие, чем откровенный бред.

Сообщение отредактировал Bastinda: 03 October 2008 - 19:52

[Bastinda]

Таким образом, для того чтобы попасть в сферу регулирования 214-ФЗ отношения между лицами по привлечению денежных средств должны удовлетворять трем требованиям:
1) денежные средства должны привлекаться для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) между сторонами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве;
3) у участников долевого строительства должны возникнуть права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Не совсем согласна.
Получается, если есть 1 и 3, но нет 2, то нет и 214-ФЗ.
имхо, 2 - это не требование, а следствие 1 и 3.

[Юнг]

ZEWS

Выбор между Инвестиционным Договором и Договором Долевого участия.

Попробуйте ответить на вопрос: Для какой цели создавался закон о долевом строительстве, что, законодателям нечего было делать, если существовал договор инвестирования?
Может быть для защиты физлиц-участников долевки?
А вы значит решили отменить законодательно установленную их защиту путем применения инвестдоговора.
Как думаете, будут ли у вас неблагоприятные последствия если вы нарушаете императив, по которому физлица могут участвовать в долевом участии только в соответствии с законом о долевом?
Или физлица вольны выбирать форму инвестирования, но каковы последствия в каждом случае?
Попробуйте высказать свое мнение по этому вопросу.

[Iv+]

Если исходить из условий, то дома будут строиться индивидуально, каждым собственником отдельно. Уточняю потому, что имею пример строительства аналогичного поселка по ДДУ.
В данной теме речь идет о строительстве инженерных сетей, которые в дальнейшем будут зарегистрированы в регпалате как объект недвижимости, находящийся в ОДС.
ИМХО придется строить по 214-ФЗ.

[Sonick]

Bastinda

Не совсем согласна.
Получается, если есть 1 и 3, но нет 2, то нет и 214-ФЗ.
имхо, 2 - это не требование, а следствие 1 и 3.

а если есть 1 и 3 и есть юрики, которые решили заключать инвестиционный, поскольку дудс они заключать не обязаны?

Добавлено в [mergetime]1223279786[/mergetime]
GellaX

в связи с этим вспоминаем Ангариду

эмм?

ИМХО, здесь неудачная формулировка. И толковать надо комплексно.

согласна.

[GellaX]

Sonick

эмм?

в связи с вопросом о возникновении права общей долевой собственности на так называемые места общего пользования. А то по п. 1 ст. 1 ФЗ № 214 получается, что вместе с правом собственности на объект возникает и право общей долевой собственности на общее имущество. Определенно неудачная формулировка.

[Sonick]

GellaX
)) Ангарида - эт шо?

[GellaX]

Sonick

)) Ангарида - эт шо?

главное действующее лицо споров о собственности на места общего пользования
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ от 10.09.2002 N 3673/02 по делу N А67-4328/00
В удовлетворении исковых требований о признании права долевой собственности на общее имущество в здании отказано правомерно, так как истец не приобрел право собственности на спорное имущество, поскольку договором не предусматривалось отчуждения ему помещений общего назначения.

[Nikita_kemerovo]

Извиняюсь заранее, скорее всего баян, на поиск мне результата не дал.Имеется физик, который вступил в жск( как понимаю, это на самом деле жнк?, так как деньги физиков могут привлекаться только как дду или жнк? ), обещано по договору " передача после 10 дней ввода в эксплуатацию", у жск договор с подрячиком, где указан срок( 01.01.2008).Сейчас думаю- по срокам нечего не светит? СНИП 1.04.03-85* утв. пост ГС и ГП СССР 17.04.1985 №51/90 "НОРМЫ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗАДЕЛА
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ"
подтягивать возможно? Если да, практикой не поделитесь?Ответчиком по недостатком квартиры кого привлекать-жск,ооо, или наверника обоих?
Буду рад совету, направления на темы с обсуждниями.
Заранее спасибо

[Bastinda]

а если есть 1 и 3 и есть юрики, которые решили заключать инвестиционный, поскольку дудс они заключать не обязаны?

На этот случай есть пункт 3 статьи 1, который в свое время нам всю хитровыдуманную систему обхода 214-ФЗ испортил.

[Sonick]

Bastinda

На этот случай есть пункт 3 статьи 1, который в свое время нам всю хитровыдуманную систему обхода 214-ФЗ испортил.

не поняла.
ты считаешь, что юрики не имеют право заключить инвестиционник, если по итогу у них долевое ПС на объект будет?
приведенный тобой п. 3 ст. 1 как раз таки говорит об обратном.

[Jazzanova]

Или физлица вольны выбирать форму инвестирования

вот именно
если они выбирают более ущербную для них форму например коммандитку (по этой схеме рабтает су 115 то сейчас это проблема конкретного физика, а не застройщика
последствие лжедолевки взможная недействительность сделки
в думе сейчас валяется закон о штрфовании застройщика за каждый случай лжедолевки (например за векселя)
я считаю это криво
административное вмешательство в сферу гражданского права это криво
гп основано на формуле волен не волен
субъекты сами выбирают что хотят
никто не заставляет людей переть на рынок новостроек покупайте на вторичке по купле продаже без всяких проблем

Сообщение отредактировал Jazzanova: 08 October 2008 - 15:58

[GellaX]

Jazzanova

если они выбирают более ущербную для них форму например коммандитку (по этой схеме рабтает су 115 то сейчас это проблема конкретного физика, а не застройщика

Для застройщика может стать проблемой привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП.
В любом случае, если застройщик не планирует кинуть дольщиков и закончить свою деятельность, заключать инвестконтракты при строительстве МКД он не сможет.

[Jazzanova]

все равно дебильный закон простите за резкость
причем юнг полагает что он создан для защиты физиков
отчасти да
а отчасти длЯ отсева с рынка гопоты девелоперской
и мелких и средних застройщиков, не обладающих достаточным собственным капиталом для реализации подобных проектов

[GellaX]

Jazzanova
закон местами весьма гаденький и недоработанный. Но он дает физикам хоть какую-то защиту от реализации квартир при полном отсутствии разрешительной документации. Хотя от двойных продаж он по-прежнему не страхует.
Опять же, предварительный договор пока никто не отменял.