Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

залог права аренды части земельного участка


Сообщений в теме: 68

#1 bearspbbig

bearspbbig

    shadow

  • Partner
  • 1803 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 November 2004 - 01:51

залог права аренды части земельного участка необходимого для функционального использования сдаваемого в залог здания.
такую фразу предлагает нотариус, так как земельный участок один, а здание в залог сдается одно, а вообще их несколько.
не зарубит ли такую формулировочку орган юстиции?
  • 0

#2 Zlodey

Zlodey
  • ЮрКлубовец
  • 159 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 November 2004 - 04:54

Ну как мне кажется это как раз Ваш случай.

ст.69 ФЗ "Об ипотеке"
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
  • 0

#3 bearspbbig

bearspbbig

    shadow

  • Partner
  • 1803 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 November 2004 - 17:31

а как будет звучать обременение в реестре ЕГРП?
земельный участок принадлежит государству.
он обременен правом аренды в пользу предприятия.
право аренды части земельного участка обременено залогом.

надо ли в этом случае указывать площадь части земельного участка идущей под залог?
как -то ее выделять? :)
  • 0

#4 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 00:24

bearspbbig, нужно выделять часть земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости (т.е. выделять в натуре, присваивать кадатсровый номер и заключать договор аренды данного земельного участка), при этом оппределять размер этого земельного участка должны не вы, а органы земкадастра. В ином случае существуют риски признания договора ипотеки ничтожной сделкой или незаключённым договором.
  • 0

#5 Zlodey

Zlodey
  • ЮрКлубовец
  • 159 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 03:03

bearspbbig

Посмотрите кадастровый план всего земельного участка. Возможно той части, которая находится под вашим зданием уже присвоен учетный кадастровый номер. В таком случае там также должен быть указан размер этой части участка. Все эти данные укажите в договоре ипотеки.

Для передачи в залог права аренды присваивать отдельный кадастровый номер части участка под недвижимостью не обязательно (достаточно учетного номера).
  • 0

#6 Makca

Makca

    Скромняжка

  • Новенький
  • 245 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 12:01

нужно выделять часть земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости (т.е. выделять в натуре, присваивать кадатсровый номер и заключать договор аренды данного земельного участка),


при залоге здания полностью ни о каком выделе участка в натуре с присвоением кадастрового номера речи не может идти т.к. возникает новый объект права с вытекающей необходимостью заключать договор аренды. на плане выделяется(заштриховывается и закрашивается) зу под зданием с указанием площади и учётного номера, только учётного номера т.к. в фз об ипотеке говорится о залоге части зу, а при выделе в натуре в залог будет передаваться не часть, а весь зу.
и перед тем как идти к нотару обязательно надо получить согласие собственника (город, т.д.) на залог части зу.
  • 0

#7 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 12:33

Если на земельном участке находятся несколько объектов недвижимости, одни из которых передаются в ипотеку, а другие – нет, то в случае, если земельный участок является делимым, земельные участки, функционально обеспечивающие закладываемые объекты недвижимости, должны быть выделены как самостоятельные участки, и должен закладываться новый земельный участок или право его аренды (в зависимости от того, на каком праве обладает данным земельным участком залогодатель).

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного участка должна образовывать самостоятельный земельный участок, т.е. соответствовать требованиям ст. 6 ЗК РФ (границы данной части должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке, т.е. должно быть произведено межевание), а также, как следует из ст. 37 ЗК РФ, такой части должен быть присвоен самостоятельный кадастровый номер. Таким образом, выделение земельного участка, функционально обеспечивающего передаваемый в ипотеку объект недвижимости, возможно только путём выделения земельного участка с соблюдением всех процедур межевания и кадастрового учёта разделённого земельного участка. По результатам межевания и кадастрового учёта должен быть выделен земельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объект недвижимости, должно быть получено Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (если участок в собственности залогодателя) или заключён договор аренды этого земельного участка.
При выделении земельного участка без соблюдения указанной процедуры (напр., путём выделения участка на плане либо путём указания в договоре ипотеки, что принимается право аренды земельного участка в габаритах здания) существует риск признания договора ипотеки недействительной сделкой.
  • 0

#8 bearspbbig

bearspbbig

    shadow

  • Partner
  • 1803 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 17:33

разбивать земельный участок на отдельные земельные участки под каждое здание - дело долгое и не дешевое.
части земельного участка учетный номер не присвоен.
Кстати, это что такое?
кто его присваивает?
земельный комитет?
  • 0

#9 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 18:26

bearspbbig

части земельного участка учетный номер не присвоен.

Земельный кодекс содердит только понятие "кадастровый номер", в ФЗ "О гос. регистрации" фигурирует также "условный номер". Понятие "учётный номер" ни ЗК РФ, ни ФЗ "О гос. регистрации" не содержат.

разбивать земельный участок на отдельные земельные участки под каждое здание - дело долгое и не дешевое.

Это понятно. Но в ином случае Вы должны быть готовы к тому, что договор ипотеки признают ничтожной сделкой.
  • 0

#10 Natiros

Natiros

    выгоревшая хохлушка (с) Толстый

  • продвинутый
  • 524 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 18:40

bearspbbig

По правилам кадастрового учета каждой части земельного учатска, на котором находятся здания, д.б. присвоен учетный номер. Т.о. на кадастровом плане должны быть указаны все объекты недвижимости с участками (частями), необходимыми для их использования (разноцветненький такой должен быть). :)
При этом, соглашусь в очередной раз с Ludmilкой , что для залогодержателя выгодно:

Если на земельном участке находятся несколько объектов недвижимости, одни из которых передаются в ипотеку, а другие – нет, то в случае, если земельный участок является делимым, земельные участки, функционально обеспечивающие закладываемые объекты недвижимости, должны быть выделены как самостоятельные участки

.
Только в этом случае у Вас на будет проблем с обращением взыскания на предмет залога. :) Если участок неделим, то... сорри... В случае, если долг не вернут, юристам залогодержателя можно только посочувствовать :) Единообразной практики нет и разъяснений ВАСа тоже... Логики в этом вопросе тогда не ждите ни от судов, ни от приставов.
  • 0

#11 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 18:47

По правилам кадастрового учета каждой части земельного учатска, на котором находятся здания, д.б. присвоен учетный номер. Т.о. на кадастровом плане должны быть указаны все объекты недвижимости с участками (частями), необходимыми для их использования (разноцветненький такой должен быть).

Угу, вот только, если следовать ЗК РФ, то чтобы выделить часть участка, ей должен быть присвоен кадастровый номер.
Только тогда с этой частью может совершаться сделка. Наличие у части участка учётного номера не влечёт возможности совершения сделки с этим участком. Так, на кадастроых планах часто выделяются в качестве частей земельного участка части участка, обременённые сервитутами, градостроительными ограничениями и т.д. Но это не знает, что с какой-либо из выделенных на плане частей могут совершаться самостоятельные сделки.
  • 0

#12 Natiros

Natiros

    выгоревшая хохлушка (с) Толстый

  • продвинутый
  • 524 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 18:49

Ludmila , учетный номер не делает участок самостоятельным объектом права, но объектом обременения в виде сервитута при залоге может (мнение Росземкадастра, Мосрегистрации и Витрянского).
В этом случае сервитут наносится также на план, и обременение считается наложенным на весь участок, а сфера его действия - часть под заложенным зданием. Сама видела документы, но мы (банк) все равно отказывались от такого залога ввиду вышеобозначенных проблем с взысканием. :)
  • 0

#13 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 18:58

Ludmila , учетный номер не делает участок самостоятельным объектом права, но объектом обременения в виде сервитута при залоге может (мнение Росземкадастра, Мосрегистрации и Витрянского).

Так про это я и говорю, что наличие учётного номера не является основанием для признания части участка самостоятельным объектом недвижимости.
Кстати, про сервитуты. Было одно интересное дело, если покопаюсь, найду, когда отказали даже в уставнолвении сервитута на земельный участок на основании ст. 37 ЗК РФ, поскольку участок не прошёл кадастровый учёт. ФАС МО отказал.

Сама видела документы, но мы (банк) все равно отказывались от такого залога ввиду вышеобозначенных проблем с взысканием. 

Аналогично. Наташ, тебе нашу методичку по ипотеке скинуть? Ты мне на мыло напиши, а я тебе в ответе скину, если нужно.
  • 0

#14 Natiros

Natiros

    выгоревшая хохлушка (с) Толстый

  • продвинутый
  • 524 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 19:57

Ludmila
)

Наташ, тебе нашу методичку по ипотеке скинуть?

Угу! Хочу)

Было одно интересное дело, если покопаюсь, найду,

Фсе мне!мне!!!! :)
  • 0

#15 Zlodey

Zlodey
  • ЮрКлубовец
  • 159 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 November 2004 - 23:28

Ludmila
Заниматься присвоением отдельного кадастрового номера части участка, т.е. фактически делить участок, который тебе не принадлежит - это нереально.

Вот, например, институт госрегистраторов при МЮ считает, что часть земельного участка, которой присвоен учетный кадастровый номер может быть объектом обязательственных (но не вещных) прав.

Поэтому мы (банк) не гнушаемся брать в ипотеку права аренды на выделенные таким образом части участка под недвижимостью:)
  • 0

#16 Natiros

Natiros

    выгоревшая хохлушка (с) Толстый

  • продвинутый
  • 524 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 November 2004 - 00:00

Zlodey

мы (банк) не гнушаемся брать в ипотеку права аренды на выделенные таким образом части участка под недвижимостью

Оппа! Коллега!)) А у Вас были прецеденты с обращением взыскания на такой предмет залога? :)
  • 0

#17 Zlodey

Zlodey
  • ЮрКлубовец
  • 159 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 November 2004 - 00:14

Natiros

Коллега, у меня лично нет, но старшие товарищи сказали, что при обращении взыскания, выделением участка и присвоением ему отдельного кадастрового номера будет заниматься судебный пристав :)
  • 0

#18 maus34

maus34

    летучая мышш (цы)

  • Partner
  • 2330 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 November 2004 - 10:06

Наташ, тебе нашу методичку по ипотеке скинуть? Ты мне на мыло напиши, а я тебе в ответе скину, если нужно.

Ludmila
И мне, и мне!!!! Nataly@intellectpro.ru :)

Natiros

учетный номер не делает участок самостоятельным объектом права, но объектом обременения в виде сервитута при залоге может (мнение Росземкадастра, Мосрегистрации и Витрянского).


А это можно выложить? :)
  • 0

#19 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 November 2004 - 12:52

Заниматься присвоением отдельного кадастрового номера части участка, т.е. фактически делить участок, который тебе не принадлежит - это нереально.

Конечно, не по своему решению делить, а обращаться к собственнику с такой просьбой. Наш банк требует выделять такой земельный участок, и нормально клиенты выделяют.
Что касается пристава - да не будет он это делать... и не может этого делать в принципе: у Вас же в решении об обращении взыскания должон быть определено, на что конкретно обращается взыскание, пристав не вправе сам определять эту часть, выделять её и т.д.
Да, и ещё. Я задавала на одном из семинаров этот вопрос Витрянскому, спрашивала, можно ли на плане только обозначить часть земельного участка, функционально обслуживающую закладываемый объект недвижимости. Он сказал, что нельзя, что надо только выделять - проводить межевание, кадастровый учёт и т.д.
  • 0

#20 Natiros

Natiros

    выгоревшая хохлушка (с) Толстый

  • продвинутый
  • 524 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 November 2004 - 13:01

Zlodey

при обращении взыскания, выделением участка и присвоением ему отдельного кадастрового номера будет заниматься судебный пристав 

:) :D :) :) :) ноу комментс)))) Желаю Вам, чтобы до етого не дошло!)))

maus34

А это можно выложить? 

К сожалению, не могу. :D Это мои собственные записи с семинара по земле (2004 год). Если интересно, кроме дяди Васи были следующие лица:
от Мосрегистрации Киндеева Е.А. (Зампред), а от Госземкадастра Мирошниченко С.Г. (Нач управ.землеустройства), от Академии Минюста -Пискунова М.Г. Если интересуют подробности - милости прошу в личку, тезка))))
Добавлено @ [mergetime]1101193860[/mergetime]
Ludmila

вопрос Витрянскому, спрашивала, можно ли на плане только обозначить часть земельного участка, функционально обслуживающую закладываемый объект недвижимости. Он сказал, что нельзя, что надо только выделять - проводить межевание, кадастровый учёт и т.д.

А когда ты его об этом спрашивала? :( Он мне сам показывал такой план в сентябре :( Другой вопрос, что он сам не может определиться что делать с ним при обращении взыскания... Поэтому и склоняется к тому, что выделять было бы правильней. А по аренде без этого (выделения долей) как? Особенно когда споры начинаются по размерам земельного налога или аренды земли?
  • 0

#21 Zlodey

Zlodey
  • ЮрКлубовец
  • 159 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 November 2004 - 00:12

Конечно, не по своему решению делить, а обращаться к собственнику с такой просьбой. Наш банк требует выделять такой земельный участок, и нормально клиенты выделяют.
Что касается пристава - да не будет он это делать... и не может этого делать в принципе: у Вас же в решении об обращении взыскания должон быть определено, на что конкретно обращается взыскание, пристав не вправе сам определять эту часть, выделять её и т.д.

Ludmila, Natiros,

Не понимаю, почему часть земельного участка, отмеченная на кадастровом плане и имеющая учетный кадастровый номер не "определена". Почему нельзя просить суд обратить взыскание именно на нее? Я и не говорил, что пристав вправе сам определять эту часть. За него это уже сделали соответствующие органы. Нужно будет просто оформить ее в отдельный участок.

Я не утверждаю, этот вариант самый правильный, просто, считаю, что он имеет достаточно оснований для существования и является наиболее оптимальным. В идеале конечно можно выделять и межевать до опупения (особенно если в ипотеку передается объектов так двести недвижимости), и быть в итоге посланным заемщиком.
  • 0

#22 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 November 2004 - 12:45

Zlodey,

Не понимаю, почему часть земельного участка, отмеченная на кадастровом плане и имеющая учетный кадастровый номер не "определена". Почему нельзя просить суд обратить взыскание именно на нее?


Я уже сказала, почему. Потому что ЗК РФ (ст. 6) говорит о том, что часть земельного участка должна быть выделена в качестве самостоятельного земельного участка, а самостоятельный земельный участок - это участок, выделенный в натуре и имеющий кадастровый номер. Понятие "учётный номер" ЗК РФ не установлено, это некий внутренний номер земельного комитета, который не является кадастровым номером или условным номером и не идентифицирует часть земельного участка в качестве самостоятельного земельного участка.

Я и не говорил, что пристав вправе сам определять эту часть. За него это уже сделали соответствующие органы.


Да не сделали они этого, не сделали!!!! Пока не проведено межевание и нет КАДАСТРОВОГО номера, эта часть не определена!!!!
И не будет пристав этим заниматься, у него и прав таких нет - заниматься межеванием, присвоением кадастрового номера.

Я не утверждаю, этот вариант самый правильный, просто, считаю, что он имеет достаточно оснований для существования и является наиболее оптимальным.

Для заёмщика - конечно, является. Это самый удобный способ "кинуть" банк - получить кредит и потом признать договор ипотеки ничтожной сделкой.
А вот для банка, если для него первоочередная задача - максимально обеспечить юридическую защиту своих интересов, а не навыдавать как можно больше фактически необеспеченных кредитов, такой вариант является наихудшим.

У одной девчонки из нашего Юрдепа на прошлой работе было такое дело (договор ипотеки был заключён до введения в действие ЗК РФ и вопрос о действительности или недействительности сделки не ставился).
Так вот, она рассказывала, что их суд заставил до вынесения решения об обращении взыскания выделять в натуре (с присвоением кадастровых номеров и проч.) земельные участки, функционально обслуживающие заложенные объекты.
Вернётся она из отпуска - расспрошу подробнее.
  • 0

#23 bearspbbig

bearspbbig

    shadow

  • Partner
  • 1803 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 November 2004 - 13:42

javasсriрt:ins('Ludmila')
А ваш банк случайно называется не Сбербанк?
Недавно общался с тамошними девушками, так те то же хотят только весь земельный участок.
по закону об ипотеке можно ведь закладывать часть земельного участка.
при обращении взыскания покупатель приобретает здание и часть земельного участка.
зарегистрировав право собственности на здание он пойдет в земельный комитет и архитектуру и получит под свое здание отдельный земельный участок.
  • 0

#24 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17640 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 November 2004 - 13:45

bearspbbig

А ваш банк случайно называется не Сбербанк?

Нет, не Сбербанк.

Недавно общался с тамошними девушками, так те то же хотят только весь земельный участок

Так я не говорю про то, что весь земельный участок в залог надо передавать!!!
Я говорю, что должна быть выделена в качестве самостоятельонго земельного участка часть, функционально обеспечивающая ТОЛЬКО закладываемый объект, и выделена она должна быть ДО заключения договора ипотеки.
  • 0

#25 Zlodey

Zlodey
  • ЮрКлубовец
  • 159 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 November 2004 - 23:43

Ludmila
Эмоционально :)
Я бы принял Вашу позицию, если бы увидел соответствующую судебную практику. Покажете?

Сам тоже поищу в обоснование своей.
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных