В этой теме нет ответов

[Massive]

198005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., 31
тел.: +7 (812) 251 32 05, +7 (812) 251 41 14
факс: +7 (812) 327 27 19
E-mail: estate@estate.spb.su
www.estate-gazeta.ru

"Недвижимость и строительство Петербурга"
№40(273) 13.10.03, c.3


Обзор практики ГБР



Типичные основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (обзор практики ГБР)

Государственная регистрация прав — завершающий этап в долгой цепи действий по поиску, выбору объекта недвижимости, сбору документов и т.п., конечной целью которой является приобретение недвижимого имущества. К сожалению, не всегда ожидания потенциальных правообладателей оправдываются. Некоторые из принятых на госрегистрацию документов возвращаются заявителю вместе с сообщением о приостановлении регистрации либо об отказе.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 №122-ФЗ (далее — Закон о регистрации). В этом обзоре рассмотрены основные причины отказов. В их перечне можно выделить две группы «лидеров».

Заявитель не представил документы, необходимые в соответствии с законом для решения вопроса о госрегистрации прав.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона о регистрации к компетенции учреждения юстиции по регистрации прав относится, в частности, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации регистрирующий орган обязан в каждом случае проводить правовую экспертизу документов и проверять законность сделки.

Таким образом, орган, осуществляющий госрегистрацию прав, в рамках своей компетенции вправе и обязан требовать предоставления ему любых документов, необходимых для проверки законности предстоящей регистрации. (Этот вывод подтверждается также положениями, содержащимися в пункте 1 ст. 19 Закона о регистрации, согласно которой при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и дополнительных доказательств существования у заявителя зарегистрированных прав).

Кроме того, Закон о регистрации специально указывает, что основанием для госрегистрации прав являются только те документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, переход и прекращение прав (ст. 17 Закона о регистрации).

В частности, основаниями для госрегистрации прав являются только те договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, которые совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки.

Например, сделка по продаже государственного имущества в процессе приватизации посредством публичного предложения будет являться законной лишь тогда, когда будут соблюдены все требования ст. 23 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ (далее — Закон о приватизации), в том числе предварительное проведение аукциона и признание его несостоявшимся.

Документ, подтверждающий факт несостоявшегося аукциона (протокол о его итогах), должен представляться заявителями в числе прочих документов, необходимых для госрегистрации. Однако, как правило, этого не делается, и у регистрирующего органа нет возможности проверить сделку на соответствие требованиям законодательства.

Зачастую заявители в обоснование неправомерности действий учреждения юстиции, запрашивающего у них дополнительные доказательства наличия оснований для регистрации прав, ссылаются на пункт 2 ст.17 Закона о регистрации, который запрещает регистрирующему органу истребовать дополнительные документы. Однако данная норма имеет оговорку: «если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего ФЗ и если иное не установлено законодательством РФ».

В данном и аналогичных случаях требования ГБР о предоставлении необходимых документов основаны на положениях Закона о регистрации (ст. 9, 13, 17, 19) и специального нормативного правового акта — в частности, Закона о приватизации (ст. 23).

Что касается общих оснований для регистрации перехода права собственности при продаже имущества в процессе приватизации в соответствии с Законом о приватизации, ими являются договор купли-продажи и двусторонний акт приема-передачи.

Необходимость предоставления акта для регистрации прав вызвала немало споров среди участников отношений по приватизации, поскольку п. 3 ст. 32 Закона о приватизации предусматривает, что недвижимость считается переданной с момента оплаты, а ко времени обращения за регистрацией условие об оплате товара будущим собственником уже выполнено.

В то же время в п. 4 ст. 32 Закона о приватизации сказано, что право собственности на приватизируемое имущество переходит к покупателю со дня регистрации его прав на такое имущество. Основанием для госрегистрации является договор купли-продажи, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.

Поскольку в соответствии со ст. 217 ГК РФ нормы законодательства о приватизации, касающиеся приобретения права собственности, имеют приоритет перед указанными положениями ГК РФ, двусторонний передаточный акт при регистрации перехода права собственности необходим.

Исключение составляет случай, когда при выкупе имущества, например, доли в праве собственности на земельный участок, данный участок уже ранее был передан в аренду лицу, которое выкупает имущество и, следовательно, акт приема-передачи не требуется, либо случай, когда стороны отразили в договоре нахождение объекта в фактическом владении покупателя.

Рассматривая сделки по приватизации жилого фонда, следует отметить, что в соответствии с вышеназванными требованиями Закона о регистрации в регистрирующий орган должны в обязательном порядке предоставляться документы, подтверждающие соответствие договоров передачи жилья в собственность граждан требованиям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 05.07.91 №1541-1.

Так, этот закон устанавливает, что в порядке приватизации жилые помещения государственного и муниципального фонда могут быть приобретены только теми гражданами, которые занимают их на условиях социального найма (ст. 2 Закона о приватизации).

Значит, для подтверждения правомерности заключения с конкретным гражданином договора передачи жилого помещения ему в собственность, должны быть представлены документы, подтверждающие проживание в приватизируемой квартире на условиях социального найма.

В качестве такого документа могут быть представлены: копия ордера либо договор социального найма (если он был заключен и государственная регистрация прав на его основании не осуществлялась), охранное свидетельство (если помещение забронировано).

Однако некоторые граждане, приватизирующие жилое помещение, либо не предоставляют эти документы вообще, либо ограничиваются справками формы 9, которые лишь подтверждают факт проживания в жилом помещении, но не правовые основания проживания.

Достаточно часто основанием для отказа в регистрации служит непредоставление заявителем документа о согласии (разрешения) на отчуждение, иное распоряжение объектом недвижимости в тех случаях, когда это требуется в соответствии с договором и законом, например:
– согласия собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (ст. 295 ГК РФ);

– согласия собственника недвижимости (арендодателя) на передачу имущества в субаренду (если иное не предусмотрено законом или договором) (ст. 615 ГК РФ);

– нотариально удостоверенного согласия супруга — при регистрации прав на основании сделок по отчуждению, обременению имущества, приобретенного в браке (ст. 35 СК РФ);

– разрешения органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами); дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (ст. 37 ГК РФ);

– согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (ст. 292 ГК РФ);

– иных документов.

Следует особо отметить, что разрешение органа опеки и попечительства требуется на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»).

Как правило, такое разрешение редко предоставляется сторонами по сделке, полагающими, что в том случае, если несовершеннолетний снят с регистрационного учета в приватизированной квартире, являющейся предметом отчуждения, и постоянно проживает в другом месте (например, вместе с одним из родителей), он автоматически утрачивает право пользования данным жилым помещением.

Между тем, ст. 40 Конституции РФ гласит, что никто не может быть произвольно лишен жилища. В силу ст. 61 ЖК РФ лицо, длительно отсутствующее в жилом помещении, может быть признано утратившим право пользования данным помещением только в судебном порядке.

С учетом изложенных норм, практически во всех случаях совершения сделок с приватизированным жилым помещением, в котором несовершеннолетний когда–либо проживал, необходимо предоставление разрешения органа опеки и попечительства на сделку (за исключением случая предоставления судебного акта о признании лица утратившим право пользования жилым помещением).

Представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Помимо нормативных актов, определяющих требования к форме различных документов (например, ст. 160 ГК РФ), Закон о регистрации содержит определенные общие требования, которые сформулированы в статье 18 Закона о регистрации, а именно: в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты документов, представляемых на регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Одним из наиболее часто встречающихся нарушений является отсутствие подписи одной из сторон на договоре (например, отсутствие подписи арендодателя на договоре аренды, заключенном во исполнение судебного решения о понуждении заключить договор).

Кроме того, имеют место случаи, когда сделка (договор) совершается с использованием аналога собственноручной подписи лица.

Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 160 ГК РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Правовые акты, допускающие использование аналогов собственноручной подписи при заключении договоров и совершении доверенностей, отсутствуют, а соглашения между сторонами, из которых бы следовало, что сделки будут заключаться ими с использованием аналога собственноручной подписи, не представляются.

С учетом изложенных обстоятельств, оформление сделок (договоров) вышеназванным образом влечет отказ в государственной регистрации.

Нарушения требований к содержанию представляемых на государственную регистрацию прав документов, встречающиеся в практике госрегистрации прав, можно разделить на две группы.

Первая группа относится к тем случаям, когда в представленных документах-основаниях для регистрации прав отсутствуют сведения о субъекте и объекте прав, а также о виде права, подлежащие внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Объем данных, необходимых для заполнения соответствующих разделов ЕГРП, указан ст. 12, 18 Закона о регистрации и Правилах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 №219.

В любом случае в правоустанавливающем документе должен быть указан хотя бы кадастровый номер объекта недвижимости — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ, позволяющий идентифицировать объект, права на который установлены решением суда, и объект, заявленный к регистрации прав.

При наличии в документе сведений о кадастровом номере объекта сведения в отношении какого-либо его параметра (в частности, назначения, общей площади, этаже/этажности), подлежащего внесению в ЕГРП, могут быть указаны в реестре на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Все вышеизложенные требования относятся к документам, оформленным после 31.01.98, то есть после вступления в силу Закона о регистрации.

При предоставлении на регистрацию прав документов, оформленных до вступления в силу Закона о регистрации, у правообладателя запрашиваются дополнительные документы, содержащие данные, подлежащие внесению в ЕГРП.

Вторая группа требований относится собственно к смыслу документа, к содержанию закрепленного в нем волеизъявления лица или нескольких лиц.

Перечень причин для отказа в рамках данного основания довольно обширен, в связи с чем ограничимся лишь некоторыми примерами.

Например, стороны представили на регистрацию соглашение, в соответствии с которым покупателем, чье право было зарегистрировано в установленном порядке на основании договора купли-продажи, возвращается приобретенное им имущество обратно в собственность продавца, а продавцом, соответственно, возвращаются покупателю денежные средства. При этом в данном соглашении не упоминалось о расторжении договора купли-продажи.

Между тем, возможность возврата исполненного по сделке предусмотрена лишь пунктом 4 ст. 453 ГК РФ — при расторжении договора, что в настоящем случае было и невозможно, поскольку договор купли-продажи являлся исполненным (ст. 408 ГК РФ).

После регистрации перехода права собственности на основании договора кули-продажи и исполнения иных обязательств, предусмотренных данным договором, покупатель мог передать приобретенное им имущество в собственность другого лица (в том числе и бывшего собственника — продавца) на основании договора купли-продажи, мены, дарения либо иной сделки об отчуждении недвижимого имущества, не противоречащей закону.

В настоящем же случае соглашение о возврате исполненного по договору купли-продажи по своей сути прикрывало другую сделку — договор купли-продажи — и являлось притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ). С учетом изложенных обстоятельств в государственной регистрации перехода прав на основании представленного соглашения было отказано.

Другой пример. На регистрацию был представлен договор аренды, предметом которого выступала часть здания, являющегося объектом незавершенным строительством. При этом договором аренды было предусмотрено, что объект предоставляется для организации кассы по приему платежей от населения и пункта обмена валют. Отказ в госрегистрации договора аренды был мотивирован следующим.

В силу п. 1 ст. 611, 615 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Между тем, недостроенный объект не может быть представлен в соответствии с его назначением, так как его не имеет. Использовать помещения для организации кассы по приему платежей от населения и пункта обмена валют банка возможно только после завершения строительства и госприемки здания.

Более того, объекты, незавершенные строительством, являются достаточно специфическими в силу постоянного изменения степени их готовности в различные периоды времени. Поскольку незавершенный объект постоянно претерпевает изменения, связанные с его строительством, в договоре не могут быть указаны признаки, позволяющие определенно установить переданное в аренду имущество (что противоречит п. 3 ст. 607 ГК РФ).

С учетом изложенного, сдача в аренду такого объекта противоречит смыслу арендных отношений.

Среди других оснований для отказа наиболее распространены следующие:
1. Отсутствие госрегистрации ранее возникших прав в случае регистрации перехода прав на объект недвижимости, сделок с объектом и обременений (ограничений) прав на объект (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации).

До недавнего времени при обращении за госрегистрацией права хозяйственного ведения (оперативного управления) имуществом, отсутствие государственной регистрации права собственности на данное имущество могло послужить основанием для отказа в регистрации.

С учетом судебно-арбитражной практики Петербурга госрегистрация вышеназванных вещных прав осуществляется без обязательной предварительной регистрации права федеральной собственности на недвижимое имущество.

По мнению Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти и Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа право оперативного управления и хозяйственного ведения имуществом не являются ограничениями (обременениями) прав в смысле положений, предусмотренных ст. 1, 6, 12 Закона о регистрации, и поэтому не требуют обязательной предварительной регистрации ранее возникших прав на это имущество (Постановление ФАС СЗО от 18.12.2001 по делу №А56-21007/01; Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда СПб и ЛО от 18.02.2003 по делу №А56-30554/02).

Одним из исключений из правила, установленного п.2 ст.13 Закона о регистрации, является также регистрация аренды на памятники истории и культуры, находящиеся в государственной собственности.

Гоcрегистрация аренды (субаренды) на вышеназванные объекты не производится без предъявления требований об обязательной предварительной регистрации прав собственника на передаваемое в аренду имущество, с учетом применяемых по аналогии положений п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», согласно которым до разграничения госсобственности на землю регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения государственными землями не требуется.

Кроме того, Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» не содержит прямых ограничений для регистрации аренды (субаренды) до принятия закона о разграничении права государственной собственности на памятники истории и культуры.

2. Составление лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, правоустанавливающего документа без указания данных условий.

Есть ситуации, когда лицу, отчуждающему объект, могут быть не известны все ограничения его права. Наиболее часто это происходит при установлении ограничений прав на объекты недвижимости в публичных интересах (например, установление водоохранной зоны, иных зон).

Однако обо всех ограничениях своего права владелец объекта может узнать, получив в учреждении юстиции выписку из реестра в порядке, предусмотренном ст. 7 Закона о регистрации.

Таким образом, незнание владельца объекта о зарегистрированных ограничениях его прав не может служить обстоятельством, исключающим возможность отказа по вышеназванному основанию. 3. Правоустанавливающий документ, представленный на регистрации, свидетельствует об отсутствии права на объект недвижимости, заявляемого к регистрации.

В практике ГБР нередки случаи, когда заявитель обращается за регистрацией иного права, чем следует из правоустанавливающего документа.

Например, обращения государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, являющихся субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления (ст. 294, 296 ГК РФ), за регистрацией права собственности, а также случаи обращения за регистрацией права собственности юрлицами, в уставный капитал которых внесено только право пользования соответствующими объектами.

Вышеназванное основание охватывает также те случаи, когда на основании представленных документов у регистрирующего органа отсутствует возможность идентифицировать заявленный к регистрации прав объект недвижимости и объект, сведения о котором содержатся в правоустанавливающем документе и (или) плане объекта.

В заключение хотелось бы отметить, что ГБР основывает отказ в государственной регистрации только на тех документах, которые были представлены в регистрирующий орган в установленном Законом порядке, либо представленных дополнительно в порядке п. 1 ст. 19 Закона о регистрации на основании соответствующего заявления до истечения срока регистрационных действий.

Вместе с тем и после выдачи лицу, обратившемуся за регистрацией прав, сообщения об отказе ГБР готово на основании его письменного заявления или письма принять во внимание обоснованные доводы заявителя и пересмотреть отказ, не доводя спор до суда.

В тех случаях, когда основания для отказа имеют принципиальное значение для понимания и толкования норм закона и для дальнейшей практики государственной регистрации прав, ГБР (в случае обжалования отказа в регистрации и признания его незаконным) считает необходимым обжаловать решение суда в апелляционном и кассационном порядке, а в некоторых случаях — и направлять ходатайство о принесении протеста в Высший Арбитражный суд РФ.

© ИИЦ "Недвижимость Петербурга" 2002. Все права защищены.
При цитировании ссылка на www.estate-gazeta.ru обязательна.