Сообщений в теме: 428

[reywal]

вывод о законности отказа
Москомрегистрации в государственной регистрации договора аренды

а зачем договора аренды регистрировать? ну, не зарегистрируете долгосрочный договор аренды - и чё? полно суд. практики, по которой фактическая аренда без обяхательной регистрации договора не ведет к недействительности самих арендных отношений

спорная площадь не способна служить объектом имущественного оборота и совершение с ней сделок не допускается

ну интересно, какая ответственность существует за нарушение данного постулата о недопущении сделок на аренду части помещения? я вижу только если налоговую (возрат налога, штраф за уменьшение налогооблагаемой базы или типа того - в налогах не силен)

Сообщение отредактировал reywal: 18 June 2009 - 17:04

[grin095]

а зачем договора аренды регистрировать? ну, не зарегистрируете долгосрочный договор аренды - и чё? полно суд. практики, по которой фактическая аренда без обяхательной регистрации договора не ведет к недействительности самих арендных отношений

а цитаты под знаком минус тут нигде не публикуются? шучу
а какой смысл его оформлять и подписывать тогда он же все равно не заключен без регистрации
если вы используете имущество как основу предпринимательской деятельности боюсь уголовку тоже притянуть можно

[Денежка]

А скажите, коллеги, уже кто-нибудь получал кадастровый номер для помещения, оставляя при этом объектом права собственности здание?

[Alex Solver]

кто-нибудь получал кадастровый номер для помещения, оставляя при этом объектом права собственности здание

в прошлом году встречался с таким явлением. До сих пор удивляюсь, как такое возможно...

а по поводу собс-но сабжа - мне понравился подход судей ВАСи... они просто предлжили считать договор "аренды части помещения" (а равно участка стены, крыши здания и т.п.) непоименованным договором. Последствия - неприменимость к нему положений главы 34 ГК, а только лишь общей части ГК.

Итог - заключать такие договоры можно, регистрировать не надо, только вот подробно прописывать права и обязанности сторон придется в договоре - ибо в этом случае на положения отдельных статей об аренде не сошлешься...

А вот к выделению арендуемой части н любых планах в любом виде именно в рамках арендных отношений они как-то не очень относятся...грозились и незаключенным договор признать..

[Денежка]

Alex Solver

До сих пор удивляюсь, как такое возможно...

А что удивительного в свете действующего законодательства?

мне понравился подход судей ВАСи... они просто предлжили считать договор "аренды части помещения" (а равно участка стены, крыши здания и т.п.) непоименованным договором. Последствия - неприменимость к нему положений главы 34 ГК, а только лишь общей части ГК.

Угу. А два таких непоименованных договора (по половинке помещения) дадут в итоге не один договор аренды помещения, а один большой непоименованный договор, верно?))

[Ariadna]

Почему не отвязаться от аренды и не заключить договор без названия, по которому предоставить за плату право размещать и эксплуатировать автоматы или еще че-нить на части помещения? Ст. 421 про свободу договора позволяет заключать договора не предусмотренные законом.

[Platosha]

Коллеги, изменились ли Ваше мнение или известная Вам судебная практика по вопросу возможности аренды части помещений в связи с постановлением Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"?

[PetersON]

Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"?

а что там Вас смущает?

[SOI]

коллеги, я возможно что-то пропустил, это

Итог - заключать такие договоры можно, регистрировать не надо, только вот подробно прописывать права и обязанности сторон придется в договоре - ибо в этом случае на положения отдельных статей об аренде не сошлешься...

откуда?

Добавлено немного позже:
если речь о пленуму по частям зданий, то выводы там обратные - все регится. нет?

[Gio]

У ИКЕИ получается регистрировать части помещений вообще не ограниченных стенами, киоски в корридорах МЕГИ например.

[Piranha]

У ИКЕИ получается регистрировать части помещений вообще не ограниченных стенами, киоски в корридорах МЕГИ например.

Кадастровый пачпорт этого чуда - в студию!

[Gio]

У ИКЕИ получается регистрировать части помещений вообще не ограниченных стенами, киоски в корридорах МЕГИ например.

Кадастровый пачпорт этого чуда - в студию!

Без КП регистрация, с каким-то непонятным подобием выписки из техпаспорта. Вообще 1 листок.

BTW Регпалата химкинская и было до введения КП

[Platosha]

PetersON

а что там Вас смущает?

Скорее интересует ответы на вопросы:
1. можно ли с точки зрения теории права, а не регистрационной палаты сдавать часть помещения?
2. регистрируют ли на практике сейчас такие договоры аренды части помещения?
3. если ответ на первый вопрос "нет", то как вы считаете можно ли на них распространить модель квази-договора аренды предложенную ВАС в № 64 постановлении для объектов общей собственности?

[scan]

В "ЭЖ-Юрист" статья на данную тему недавно была. Вот ссылка на её электронную версию: http://www.gazeta-yu...ticle.php?i=911

Прочёл два раза и так и не понял что конкретно автор хотел донести. До 2008 года было можно определять часть помещения "красным карандашом на плане", а после 2008 - рисовать надо только в кадастровом паспорте? Или вообще данный способ неприменим и надо границы части помещения определять в сантиметрах (метрах, дюймах) до окружающих строительных конструкций?

[Bang]

Две регистрации в Москве: на Цветном бульваре и на Кантемировской.
На Кантемировской отсудились по регистрации части помещения - поэтому там принимают такую регистрацию.
На Цветном сами хотят чтобы с ними отсудились по этому поводу, но пока никого не нашлось.
В консультанте есть судебная практика по части помещения: помещение индивидуализировано, договор исполнялся, нет повода считать договор незаключенным. В таком ключе и довольно много.

[kog]

Две регистрации в Москве: на Цветном бульваре и на Кантемировской.
На Кантемировской отсудились по регистрации части помещения - поэтому там принимают такую регистрацию.
На Цветном сами хотят чтобы с ними отсудились по этому поводу, но пока никого не нашлось.
В консультанте есть судебная практика по части помещения: помещение индивидуализировано, договор исполнялся, нет повода считать договор незаключенным. В таком ключе и довольно много.

из любопытства поинтересуюсь, а давно ли на кантемировской подобные договоры вам удавалось зарегистрировать?

[scan]

Bang

В консультанте есть судебная практика по части помещения: помещение индивидуализировано, договор исполнялся, нет повода считать договор незаключенным. В таком ключе и довольно много.

Главный вопрос как его индивидуализировать? на кадастровом плане красным карандашиком?

[Bang]

kog
Лично не регистрировал - мы этажами и зданиями сдаем.
Товарищ где то в начале года регистрировал - инфа от него.

scan
Ну, судя по вычитанному, там в основном просто на поэтажке карандашиком, да. Плюс то, что договор исполнялся. И суды признают.
Суды вообще сейчас на стороне арендодателей - с кризисом вал исков.
В компании, которую сейчас веду, за 7 лет ни одного суда, за последние полгода 14 дел и все по аренде.
И суды очень четко спасают арендодателей - прекрасно понимают что этот бизнес расшатывать сейчас нельзя.

Я бы обводил карандашиком, плюс написал бы получившуюся длину стен прям на поэтажке, плюс текстовую часть, что Стороны совместно измерили часть Помещения и согласовали ее площадь _______м.кв.
Кмк вполне достаточно для индивидуализации предмета.

Не знаю правда как сейчас пройдет с кадастровым паспортом помещения - сделают ли часть.

ЗЫ:
Хотя можно попробовать сделать паспорт на все помещение, а в договоре указать что Сторонами оно сдается/арендуется в части.

Сообщение отредактировал Bang: 22 December 2009 - 14:26

[scan]

Bang
Площадь, периметр арендуемой части согласовать и определить несложно, но как по-Вашему, необходимо ли привязывать эту определённую часть к окружающим её стенам? К примеру есть спортзал и в его центре передаётся в пользование 3 кв.м. На плане карандашом эти 3 кв.м. я нарисую, но как в действительности, на месте их определить? Т.е. по идее нужна привязка узловых точек к окружающим строительным конструкциям. Но требуют ли это суды?

И правильно ли я понял, что обрисовывать границы объекта догоовра стороны должны обязательно в кадастровом плане помещения? А если его нет и стороны взяли копию старого поэтажного плана?

[Bang]

scan
В принципе привязки суды не требуют.
Суды требуют, чтобы предмет договора был понятен сторонам и это было доказуемо.
Он вообще может быть никак не обозначен, но если суд сочтет что у сторон не было разногласий в определении предмета, например договор исполнялся год, плюс благодарственные письма от арендатора"Ах спасибо вам за 3 метра спортзала их так классно арендовать" плюс ежемесячные акты с формулировкой "претензий нет" плюс поставленная в зачет себестоимости арендная плата плюс еще масса подобных доказательств - и суд говорит "Нет, уважаемый Арендатор, предмет договора вам был однозначно ясен и сторонами согласован".
У меня был иск о незаключенности договора. Там была формулировка что границы Помещения определены поэтажным планом - Приложение №1 и обведены красным цветом. Само приложение 1 в договоре тупо отсутствовало, причем нумерация страниц не прерывалась. То есть на него просто забили, когда делали договор. Выехал на трех вещах: 1) Договор исполнялся (всего 2,5 месяца, но исполнялся) 2) Была субаренда на эти же площади 3) письмо из налоговой подтвердить отношения с контрагентом т.к. они снижали себестоимость. И суд сказал что ребята, у вас не было сомнений что вы сдаете в субаренду и какое назначение уплаченных денег. Какого икса вы приперлись.

Но в целом привязка конечно же не помешает, я же написал "расстояние до стен". Прям поэтажку вставляете в договор в качестве приложения, на ней рисуете свое помещение и расстояние до основных БТИшных стен в количестве, достаточно чтобы можно было вычислить размер и расположение помещения. В договоре пишете что методика измерений сторонами согласована и измерение проведено совместно. Имхо достаточно для определения предмета.

Пройдет ли регистрацию и какой кадастровый паспорт для этого нужен - сейчас не знаю. В начале года на Кантемировской регистрировали. Сейчас не знаю нужен ли в данной ситуации кадастровый паспорт на весь спортзал или можно заказать часть на 3 квадрата.

По логике надо делать на весь зал, т.к. 3 квадратных метра без привязки к официальному плану БТИ это как то м-м-м... Что Вы принесете на регистрацию: белый квадрат немалевича размером три на три непонятно в каком месте?
По логике должно быть так: Вы приносите кадастровый план спортзала, и говорите: вот в этом официальном помещении мы сдаем согласованную сторонами вот эту часть, отмеченную на поэтажном плане, приложенном к договору.
Но не уверен.

Два вопроса стоит разделять:
1. Вопрос согласования предмета между сторонами - тут все просто: нарисовали, отметили привязку, измерили, согласовали. если договор без регистрации или без определенного срока - вопросов нет и отсудиться по нему сможете нормально если что.
2. Вопрос регистрации. Он упирается только в кадастровый паспорт. Это единственное отличие от ранее существовавшей процедуры, которая нормально регистрировала часть помещения. Решите вопрос с кадастровым паспортом помещения или части помещения - пройдете регистрацию на Кантемировской. Позвоните туда, я думаю они расскажут какой кадастровый паспорт им нужен.

[scan]

Bang
Спасибо за развёрнутый ответ. К счастью нам не надо регистрировать аренду части помещения, соответственно вопрос по кадастровому плану этой части не стоит.

Я заикнулся о кадастровом плане только из-за того, что вроде как сейчас даже рисовать карандашиком границы части помещения надо только в копии кадастрового плана, а не поэтажного. Поскольку мы используем именно копии поэтажного, то хотелось бы проверить этот слух .

[kosmat]

Регистрация части помещений проходит без проблем. В том числе последняя была в Питере, летом в Екате. Кадастровый паспорт был заказан именно на часть помещения.
Вот только нельзя зарегистрировать аренду на часть иного помещения (комнаты и т.д.)
То есть ФРСы исходят из буквально написанного, что можно только часть ПОМЕЩЕНИЯ. Иные объекты, находящиеся в здании, не поименованные "помещение"- нельзя, пока не будет произведена техническая инвентаризация части такого объекта.

В Москве застопорилась регистрация одного объекта на стрит-ритейле. Тамбур поделен между двумя арендаторами, то тех.учету это один объект - "тамбур".
Так вот, часть тамбура - нельзя, нужно вызывать БТИ и производить учет обоих объектов.
Так что все дело в наименовании части объекта аренды

[ewjhew]

На сайте Росреестра по Москве вывешен такой ответ:

14. Вопрос: государственная регистрация договора аренды части помещения

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду может быть передано недвижимое имущество, являющееся таковым в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации): земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Кроме того, согласно п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Согласно п. 4 ст.18 Закона о регистрации план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 05.04.2005 № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» технический учет и инвентаризация объектов недвижимого имущества осуществляется организациями, аккредитованными Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27 апреля 2004 года № 274-ПП «О работе Государственного унитарного предприятия города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации и его взаимодействии с городскими структурами» результаты технического учета и инвентаризации объектов недвижимого имущества (за исключением инженерных коммуникаций) в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1а или 1б с экспликацией, планом объекта (поэтажным планом) оформляет ГУП МосгорБТИ.

Учитывая изложенное при аренде части помещения предмет договора должен быть определён в соответствии с экспликацией Бюро технической инвентаризации (небольшая часть описания, выбранная из большого текста).

В случае, если предмет договора сформулирован путем отсылки к документам технического учета – указанные документы должны являться неотъемлемой частью договора и должны быть подшиты к нему.

В силу Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.02.2005 № КГ-А40/440-05 индивидуализация части помещения, указанная сторонами в договоре и приложенная к нему, должна быть достаточной для определения объекта аренды.

И что-то не совсем понятно почему речь велась о кадастровом паспорте.
Товарищи, какие вы делаете на практике приложения к подобного рода договору аренды? Как индивидуализируете арендуемую часть? На гос.регистрацию подавать не буду, но нужно оформить все в надлежащем виде.
P.S. И, кстати, почему-то на просторах интернета пишут, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является цена. Хотя режим аренды зданий и соотружений относится к аренде нежилых помещений только в части государственной регистрации (по информационному письму ВАС РФ). Какие у вас на этот счет мнения?

[PetersON]

P.S. И, кстати, почему-то на просторах интернета пишут, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является цена. Хотя режим аренды зданий и соотружений относится к аренде нежилых помещений только в части государственной регистрации (по информационному письму ВАС РФ). Какие у вас на этот счет мнения?

для помещений цена существенное, не надо так ограничительно толковать ВАС.

[Алоха]

Вот интересная региональная практика..
Кадастровый паспорт на часть не выдают (органы, осуществляющие кадастровый учет), ссылаясь на письмо Минэкономразвития (Росреестра) от 26.05.09 № 3-3284-ГЕ - в запросе, правда, велась речь о парковочных местах, но Росреестр дал ответ по всем объектам, "не имеющим физических границ (ограждающих конструкций) и не являющихся помещением (изолированным и обособленным объектом)" - таковые не могут быть учтены в ОТИ. Теперь они вообще техпаспорта не делают на части.
ФРС не регистрирует договор, если на госрег-ю представлен кадпаспорт на помещение, а объект значится как часть. Рисовать самим нельзя. Кад.орган не рисует часть, так как ОТИ не рисует в техпаспорте на помещение часть в силу названного письма.
НО!.. временный выход мы нашли. Кадпаспорта на часть, датированные до 01.04.2009 года, можно было изготавливать в ОТИ. На тот момент не было министерских разъяснений в отношении запрета на часть. Вопрос заключался в договоренности с ОТИ. Дешево и сердито. НО!..., так как эти кадпаспорта действуют только год, то в конце марта такая практика закончится. Есть другой вариант: тоже через договоренность: техник ОТИ рисует стены в указанном месте и в экспликации пишет указанную площадь, нумерует помещение через дробь и сдает техпаспорт в кад.орган, кад.орган (была на консультации) без проблем рисует кадастровый паспорт на помещение (главное - чтобы стены не рушились, т.е. если перегородка внутри помещения, то они не обращают на это внимания) ФРС также поступает), и регистрация в руках! А если эта стена которую нужно изобразить имеется в наличии, тогда вообще никаких договоренностей не нужно. Пока так..

Вот тоже странная практика!.. - для того чтобы получить кадастровый паспорт на помещение, нужно обращаться в ОТИ, они делают 3 ТЕХПАСПОРТА НА ЭТО ПОМЕЩЕНИЕ и сдают с остальным пакетом в кадастровый орган. А заказчик должен оплатить изготовление этих трех оригиналов... - хорошенькое дельце, неплохой доход, учитывая коэф-ты срочности! Есть у кого-то другая практика и как в других регистонах понимают положение закона о ЕГРОКС о том, что в орган, осуществляющий кадастровый учет, представляет технических паспорт на объект учет в трех экземлярах???