Сообщений в теме: 365

[bakuleva]

Ну так, если нет оснований для заключения самого договора, то их и нет для проведения работ.
Может немного не в тему... просто организация, подавшая документы на регистрацию права собственности обязана поставить недвижку на баланс и налоговый учет еще до регистрации. Это несколько снижает ваши риски, по-моему, хотя вы, пожалуй правы, оснований для проведения работ не добавляет.

[Ulysse]

право распоряжаться своим имуществом принадлежит собственнику, в частности, передавать его кому-либо для чего-либо. Собственниками же ваши партнеры станут только после регистрации - ст. 219 ГК.

Сие не мешает практике идти по пути заключения таких сделок и даже их исполнения.

Это из опыта. В строящихся торговых центрах доступ нам - будущим арендаторам - для проведения отделочных работ разрешают до открытия ТЦ, а оно в свою очередь происходит до оформления прав собственности, потому как всем надо быстрее начать деньги зарабатывать.

[xxx]

bakuleva

Ну так, если нет оснований для заключения самого договора, то их и нет для проведения работ

Т.Е. нет? Вы полгаете что такой предварительный договор ничтожен, так как арендодатель не обладает правом собственности на недвижимость? Разве это является препятствием для заключения предварительного договора?

Может немного не в тему... просто организация, подавшая документы на регистрацию права собственности обязана поставить недвижку на баланс и налоговый учет еще до регистрации. Это несколько снижает ваши риски, по-моему, хотя вы, пожалуй правы, оснований для проведения работ не добавляет.

Арендодатель - физик...

Сие не мешает практике идти по пути заключения таких сделок и даже их исполнения.

Какие потенциально опасные риски имеются для арендатора при условии что в договоре зафиксировано обязательство Арендодателся возместить арендатору расходы на проведение ремонтных работ, в случае не регистрации им за собой право собственности и невыполнения договорных обязательств?

[Ulysse]

безотносительно к наличию обязательств по возврату думаю, что будут применены последствия недействительности сделки, так что не такой уж большой риск.

[xxx]

Ulysse

безотносительно к наличию обязательств по возврату думаю, что будут применены последствия недействительности сделки, так что не такой уж большой риск.

Не совсем понял...
т.е. такой предварительный договор Вы считате недействительным? По какому основанию? то что заключена сделка с недвижимостью, в отношении которой отчуждатель не имеет прав? Но ведь договор аренды предварительный....

[woo-doo]

есть давольно неплохая статья, посвященная предварительным договорам аренды при строительстве объектов недвижимости, ознакомтесь, мб пригодицо в будущем, кстати не проч обсудить отдельные моменты:
1) акт допуска для проведения отделочных работ - правовая природа, риски;
2) трансформация ДА в безвозмездное пользование на определенный период (как пример соглашение об освобождении на определенный период от уплаты арендной платы, при том шо договор аренды является возмездной сделкой) и т.п.

Прикрепленные файлы

•  ______________________1.doc   92.5К   55 скачиваний

[Ulysse]

примерно вот так.

Ваше мнение?

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

24 апреля 2006 г. - изготовлено Дело N КГ-А41/3101-06
резолютивная часть объявлена
17 апреля 2006 г.

...

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По условиям оспариваемого соглашения стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судами и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.
Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
Однако ошибочность выводов судов о соответствии требованиям закона оспариваемого соглашения в части обязательства заключить в будущем договор аренды не привела к принятию неправильных судебных актов по заявленному предмету иска, поскольку вопросы действительности договора не влияют на его заключенность.

[xxx]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2007 г. N 3056/07

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Осиповой Н.В., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. -
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Генератор" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2006 по делу N А40-29633/2006-209 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.01.2007 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Генератор" (ответчика) - Селиверстов С.В., Филимошин Д.В.;
от общества с ограниченной ответственностью "Ньюс Аутдор" (истца) - Бронников А.В., Напалков Г.Г.
Заслушав и обсудив доклад судьи Осиповой Н.В. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Ньюс Аутдор" (далее - общество "Ньюс Аутдор", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Генератор" (далее - общество "Генератор", ответчик) 41174912 рублей 50 копеек неосновательного обогащения - стоимости строительных работ, проведенных истцом в здании, принадлежащем ответчику.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2006 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2006 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.01.2007 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных решения Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа общество "Генератор" просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение этими судами норм материального и процессуального права.
В отзыве на заявление общество "Ньюс Аутдор" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.03.2004 (предварительный договор) о заключении впоследствии договора аренды нежилых помещений в не завершенном строительством здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Неверовского, д. 9. По условиям соглашения общество "Генератор" (арендодатель) передаст в аренду обществу "Ньюс Аутдор" (арендатору) помещения, расположенные на втором - пятом этажах, общей площадью не менее 3300 кв. метров сроком на 3 года; основной договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на вновь построенное здание, но не позднее 01.12.2004.
Дополнительным соглашением от 12.05.2005 стороны изменили условие о сроке заключения договора аренды, предусмотрев его заключение до 01.12.2005, а также внесли в соглашение условие о прекращении действия предварительного договора 01.01.2006.
Пунктом 4.4 предварительного договора установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу.
Поскольку в срок, установленный соглашением от 10.03.2004, договор аренды сторонами заключен не был, суды первой и кассационной инстанций на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора признали обязательства сторон прекращенными.
По окончании строительства здание принято в эксплуатацию по акту от 30.12.2005, утвержденному распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 06.02.2006 N 98-РП. Ответчик зарегистрировал право собственности на здание (свидетельство от 14.03.2006 N 77 АГ 656645).
Договор аренды помещений общей площадью 5679,5 кв. метра в указанном здании фактически заключен сторонами 30.05.2006.
Исковое требование мотивировано затратами, произведенными истцом на отделочные работы и установку дополнительного оборудования.
Судами первой и кассационной инстанций признан доказанным факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом. Суды установили, что ответчиком не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь статьей 1102 и пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправомерен, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2006 по делу N А40-29633/2006-209 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.01.2007 по тому же делу оставить без изменения.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Генератор" оставить без удовлетворения.

Председательствующий
А.А.ИВАНОВ

[Santic]

Скажите, господа, а что можно считать достаточным для идентификации непостроенного объекта недвижимости, в отношени которого заключается предварительный договор аренды?
Я смотрю - это камень преткновения в ФАСах для многих спорящих.
дотаточно ли будет указать (при условии, что в аренду когда-нибудь будет передан ВЕСЬ объект целиком) адрес земельного участка, где будет возведен объект и его общую площадь? Смущает меня это...

[Trosna]

Скажите, господа, а что можно считать достаточным для идентификации непостроенного объекта недвижимости, в отношени которого заключается предварительный договор аренды?
Я смотрю - это камень преткновения в ФАСах для многих спорящих.
дотаточно ли будет указать (при условии, что в аренду когда-нибудь будет передан ВЕСЬ объект целиком) адрес земельного участка, где будет возведен объект и его общую площадь? Смущает меня это...

непостроенного или неДОСТРОЕННОГО?
если непостроенного что вы планируете идетнифицировать?
Тут предварительный маловероятен думаю...
Скорее Намерения. Вы же должны будете согласовать (в случае предвариловки) все существенные условия Договора Аренды... А практика говорит о том, что это навозможно без объекта...
вот.

[Trosna]

планируются гладиаторские бои пор редв. догам аренды... я-на стороне предварительго Арендатора, предвартельный Арендодатель - боольшой ТЦ, мы "предварительноарендуем" у него 4 ... части четырех этажей. Рестораны. Все объекты предварительных договоров не имеют конструктивных элементов, определяющих эти объекты. То есть, это ЧАСТИ больших ЗАЛОВ. п\Арендодатель определил их как: 400 кв.м. около "этого" и от "того" до "того". + нарисовал их (эти самые части) красным карандашиком на планчике.кроме того п\Арендодатель выставляет счета. Указывает назначение платежа... арендная плата... срок заключения основного дога аренды истек... наши письма о понуждении игнорируются... Ваше мнение что нас ждет в суде?
хочется поставить вопрос об уклонении от заключения основного дога. Но... то, что мы приняли помещения (простите их части) по актам, и начали проплаты по счетам... не означает ли что по факту дог аренды состоялся? жду реакции.

[Santic]

непостроенного или неДОСТРОЕННОГО?

пока непостроенного.
А есть существенная разница? И там и там объекта как бы нет)
Есть решение о постройке на определенном участке здания определенного назначения и согласованной площади. Строит и арендует впоследствии один и тот же субъект.
Меня интересует достаточность прзнаков. адрес участка, план здания, предназначенного к возведению, его технические характеристики. Достаточно ли этого?
В принципе - у недостроенного какие дополнтельные могут быть идентифицрующие признаки?

[Денежка]

Trosna

то, что мы приняли помещения (простите их части) по актам, и начали проплаты по счетам... не означает ли что по факту дог аренды состоялся? жду реакции.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

А прежде всего, наверняка, договор вообще незаключённый, т.к. не согласован предмет.

[Trosna]

непостроенного или неДОСТРОЕННОГО?

пока непостроенного.
А есть существенная разница? И там и там объекта как бы нет)
Есть решение о постройке на определенном участке здания определенного назначения и согласованной площади. Строит и арендует впоследствии один и тот же субъект.
Меня интересует достаточность прзнаков. адрес участка, план здания, предназначенного к возведению, его технические характеристики. Достаточно ли этого?
В принципе - у недостроенного какие дополнтельные могут быть идентифицрующие признаки?

строит и арендует....один и тот же субьект... он по ДДУСу строит? или как? если по долевому, то стороны уже согласовали объект в долевом, и просто планируют свои дальнейшие взаимоотношения по данному объекту. мне кажется тут все в порядке. но опять же зачем отдельный предварительный аренды? может в виде намерений изобразить...., или приложением к ддусу, а? мало информации. идентифицировать объект в отдельном договоре сложно, а привязав к ддусу, там проектная декларация рядом и т.д. это проще.

[barinskey]

Приходится заниматься...
Преамбула.
Между сторонами подписан предварительный договор аренды помещения в строящемся здании. Объект введен в эксплуатацию, но право собственности арендодателя пока не зарегистрировано.

По условиям предварительного договора стороны договорились о том, что:
- в будущем подпишут основной договор аренды;
- арендатор за свой счет произведет улучшения помещений (отделимые и неотделимые).
- арендатор на данный момент оплачивает Арендодателю следующие платежи (условно):
100 рублей за пользование помещением;
100 рублей обеспечительного платежа, который будет учитываться после заключения основного договора как обеспечительный платеж по этим договорам и который не подлежит возврату Арендатору в случае, если он в одностороннем порядке досрочно расторгнет предварительный договор или не заключит основной.

Позднее стороны достигли соглашения о том, что произведенные арендатором улучшения помещения будут компенсированы путем уменьшения арендной платы в течение первого года.

Амбула
Кризис.
Арендатор потребовал досрочного расторжения предварительного договора, возврата ему стоимости неотделимых улучшений, а также суммы обеспечительного платежа.

Собственно, вопрос.
Стоимость произведенных улучшений, как я понимаю, представляет собой неосновательное обогащение. Так?
Но вот обеспечительный платеж... По условиям предвариловки он не возвращается если арендатор по своей инициативе расторгает педварительный договор. Нет ли тут какой закавыки? Возвращать не собираюсь.

Добавлено немного позже:
Хотя вот.... Постановление ФАСМО от 25.11.2008г. №КГ-А41/10218-08...

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 года взыскано с ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)") в пользу ООО "Компания "Малахит" 109.050 руб. 40 коп. неосновательного обогащения, 4.107 руб. процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, 3.763 руб. 16 коп. госпошлины. В остальной части иска отказано. Взысканы с ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)") в пользу ООО "Компания "Малахит" проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации от суммы долга без НДС 92.415 руб. 59 коп. с 7 марта 2008 года по день фактической оплаты задолженности. Решение мотивировано тем, что между сторонами 21 марта 2007 года подписано соглашение об использовании коммерческой недвижимости и приложение к нему - предварительный договор аренды, по которым предметом является определение сроков и условий использования и аренды арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды, передача площадей к арендатору для осуществления работ, проводимых арендатором, производится актом приема-передачи, передаваемая истцу площадь составила 55 кв. м, номер по плану 3044, срок аренды с 21 марта 2007 года до 31 декабря 2012 года, что на момент подписания соглашения и договора аренды ответчик не являлся собственником помещения, поскольку здание, в котором находилось помещение N 3044, не было зарегистрировано в соответствии с законом за истцом на праве собственности, что истец в соответствии с указанным соглашением перечислил ответчику 109.050 руб. 40 коп. в качестве авансового платежа. Первая инстанция констатировала ничтожность соглашения об использовании коммерческой недвижимости в связи с несоответствием его требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применила последствия недействительности сделок (т. 3, л.д. 19 - 20).
......
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 года по тому же делу оставить в силе.

Сообщение отредактировал barinskey: 14 April 2009 - 21:00

[barinskey]

Правда вот решение ФАСМО от 09.12.08 по делу№КГ-А41/10343-08 в другом составе судей, рассмотрев дело о том же предмете, между теми же лицами... Там совсем иной вывод....

[Lawyerus]

barinskey

Приходится заниматься...

Для арендодателя тухло имхо все

[barinskey]

Lawyerus

Для арендодателя тухло имхо все

Ты мне, дорогой друг и товарищ, скажи напрямую. Ты этим объектом занимался?

[параски]

Мда, почитал.... темень..... за семь лет с начала обсуждения так и не пришли к определенному выводу хотя согласен с гостем :
а ведь пол-россии пользуются "чем-то", черти.
у нас в регионе построеные но не зарегистрированые объекты недвижимости сданы в аренду и используються.
Вот лично у меня возник вопрос и хотел бы услышать критику такой схемы:
Объект недвижимости в построенном здание(самострой), в настоящее время есть судебное разбирательство о признание права собственности.
С арендатором заключаеться предварительный договор аренды, в котором детально прописываеться все что хотим увидеть в последующем договоре аренды, при этом помещение передаеться арендатору сейчас и он оплачивает не арендную плату, а плату за фактическое использование помещения.
Хотел бы услышать конструктивную критику данной схемы.

[Lawyerus]

barinskey
Вплотную нет, а вот Олег в курсе. Он им письма писал, суд. практику изучал, мне докладывал. Так что с ним посоветуйся, он тебе подкинет постановление ВАСи какое-то вроде есть, если не ошибаюсь. Там дело осложняется произведенным ремонтом. ведь сам то обеспечительный взнос они вроде как не требуют, а просят его зачесть в стоимость произведенных улучшений и уплатить НО в виде оставшейся суммы, составляющей стоимость ремонта. Вроде так, нет?
Чувствую, загрузили тебя по самые помидоры...

Сообщение отредактировал Lawyerus: 16 April 2009 - 01:52

[lovenature]

<font color='#000000'>Арендодатели нежилого помещения в новостройке - 3 физика - через пару месяцев долевые собственники.
Арендатор - юрик.
Насколько я понимаю, проблемы будут у юрика: как ему проводить арендные платежи до получения физиками свидетельства о собственности.

Подкиньте, плз, идейку (или ссылку, если уже обсуждалось) как толково офрмить такие отношения?</font>

Вообще-то все относительно просто.
Заключаете краткосрочный договор аренды и все. Да такой договор будет ндействительным и.т.п., но других вариантов нет.

Можно, конечно, заключить предварительный договор аренды, платить, а когда собственники получат свидетельство уже заключить основной договор аренды и распространить его дествие назад, с момента фактического пользования.

[barinskey]

Lawyerus
Да, есть такое.... Загрузили...

[barinskey]

Ну ладно, продолжим.

Предлагаю обсудить следющую тему.
Как заключить предварительный договор в построенном введенном в эксплуатацию здании, но при условии того, что право собственности будет в необозримом будущем.

Точнее, как, каким образом прописать платежи, уплачиваемые арендатором, чтобы в случае возникновения судебных тяжб, эти суммы не были признаны неосновательным обогащением или договор не был признан ничтожным и к нему не были бы применены последствия недействительности ничтожной сделки?

Долбанная противоречивая судебная практика то разрешает получать денежные средства за пользование помещениями в строящемся здании, то напрямую считает это недозволенным.

В качестве примера недозволенности позвольте привести в качестве примера следующий судебный акт:
Постановление ФАСМО от 25.11.2008г. №КГ-А41/10218-08, засилившая решение первой инстанции:

Первая инстанция констатировала ничтожность соглашения об использовании коммерческой недвижимости в связи с несоответствием его требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применила последствия недействительности сделок.

Хрен его знает, как дальше пойдет судебная практика, но, чувствую, что придется платежи за пользование помещениями маскировать чем-то иным, обзывать это обеспечительными платежами или еще как-то. Речь, естествено, идет о безналичных платежах.

Раньше заключали краткосрочный договор аренды, но сейчас хочется себя захеджировать от всяческих рисков.

Делитесь, коллеги, делитесь своей практикой.

Сообщение отредактировал barinskey: 17 April 2009 - 14:17

[местный]

параски

помещение передаеться арендатору сейчас и он оплачивает ...  плату за фактическое использование помещения.

а в чем разница между платой за фактическое ипользование и платой за временное владение и пользование (то бишь арендной платой)? на мой взгляд, налицо притворная сделка с признанием такого "предварительного договора" в соответствующей части недействительным.
если Вам так хочется поиметь плату за пользование, то что мешает договориться о заключении в срок "через Х месяцев" основного договора с внесением платежа, "обеспечивающего исполнение обязанности возместить убытки, вызванные октазом от заключения основного", а размер платежа рассчитать как размер платы за фактическое использование помещений за эти месяцы?

[barinskey]

продолжу, пожалуй.
Судебную практику (спор ИКЕА и Малахита) я уже выкладывал.
Там интересно получается: Малахит активно судился с ИКЕА по нескольким объектам и все по предварительным договорам аренды.
ФАСМО с разницей в 2 недели разными составами рассмотрел дела в кассации и создал разностороннюю и противоречивую судебную практику.
Короче, по одному делу сказал, что сделка, опосредующая арендные платежи по предварительному договору, ничтожна. В другом случае сказал, что все в порядке, предварительный договор в норме и в иске отказал.
Везде и повсеместно такая же разносторонняя практика.

В ВАСе в июне будет рассматриваться дело по предварительному договору аренды. Посмотрим, что скажет ВАС.

А я сейчас получил исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки на много лямов.
Пытаются взыскать уплаченную арендную плату, стоимость ремонта и обеспечительный платеж.
Буду ждать, что скажет ВАСя