|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 33
#1
Отправлено 17 October 2003 - 18:36
Уважаемые коллеги! Прошу выразить свое мнение по поводу госрегистрации предварительного договора аренды здания (сооружения). То есть, обязательно ли регистрировать предварительный договор, если основной договор будет заключен на срок более года или на неопределенный срок?
#2
Отправлено 17 October 2003 - 18:55
Нет. Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной договор. Требование о гос. регистрации не является частью формы.
#3
Отправлено 17 October 2003 - 19:14
Gromoff, согласен. Из предварительного - права и обязанности по заключению договора, а они, в отличии от прав на недвижимость, не регистрируются.
#4
Отправлено 17 October 2003 - 22:50
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
#5
Отправлено 20 October 2003 - 13:54
Благодарю за аргументированные ответы! Но в моем случае есть одно "НО"...
Дело в том, что применимое право - право Республики Беларусь! Хотя ГК РБ и ГК РФ идентичны, все таки существуют отличия.
Ст.434 ГК РФ и ст.404 ГК РБ (форма договора) имеют различия в п.1. Так ч.2 п.1 ст.404 ГК РБ гласит: "если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы".
Т.е., если основной договор должен быть нотариально оформлен, то предварительный тоже (п.2 ст.429 ГК РФ или п.2 ст. 399 ГК РБ).
Применим "аналогию закона": если основной договор подлежит госрегистрации, то предварительный - тоже?
В РБ Высший Хозяйственный Суд еще не давал разъяснений по этому вопросу.
Хотя я с вами согласен, что предметом основного договора является недвижимость, а предметом предварительного - обязательства.
Дело в том, что применимое право - право Республики Беларусь! Хотя ГК РБ и ГК РФ идентичны, все таки существуют отличия.
Ст.434 ГК РФ и ст.404 ГК РБ (форма договора) имеют различия в п.1. Так ч.2 п.1 ст.404 ГК РБ гласит: "если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы".
Т.е., если основной договор должен быть нотариально оформлен, то предварительный тоже (п.2 ст.429 ГК РФ или п.2 ст. 399 ГК РБ).
Применим "аналогию закона": если основной договор подлежит госрегистрации, то предварительный - тоже?
В РБ Высший Хозяйственный Суд еще не давал разъяснений по этому вопросу.
Хотя я с вами согласен, что предметом основного договора является недвижимость, а предметом предварительного - обязательства.
#6
Отправлено 20 October 2003 - 14:14
Т.е., если основной договор должен быть нотариально оформлен, то предварительный тоже (п.2 ст.429 ГК РФ или п.2 ст. 399 ГК РБ).
Применим "аналогию закона": если основной договор подлежит госрегистрации, то предварительный - тоже?
Нет тут никакой аналогии. Регистрация не имеет никакого отношения к форме договора, по крайней мере в РФ.
ТЕВТОНЕЦ, Вам бы лучше обратиться в белорусскую конференцию.
#7
Отправлено 20 October 2003 - 20:39
ТЕВТОНЕЦ
п. 14 Обзора от 16.02.2001 г. ВАС РФ. Если Вас это интересует... Не знаю как Ваш батька, а у нас преддоговор не регистрируется...
Вы бы еще аналогию с Законами Хамурапи провели!Применим "аналогию закона": если основной договор подлежит госрегистрации, то предварительный - тоже?
п. 14 Обзора от 16.02.2001 г. ВАС РФ. Если Вас это интересует... Не знаю как Ваш батька, а у нас преддоговор не регистрируется...
#8
Отправлено 22 October 2003 - 14:05
Привет, коллеги! Форум что-то глючит... пробился к своей теме только ч/з поиск, а тут "комплементов" в мой огород...
Pastic
Нет такой!
Alxhom
Примерно такую же фразу я применил в разговоре со своими оппонентами в РБ, т.к. мое мнение
А в БТИ обязательства регистрировать не будут, тем более, что предмет основного договора еще не достроен и не введен в эксплуатацию.
Теперь следующий вопрос, который я хотел вынести на обсуждение по этой теме.
В ГК РБ гл.42 ЗАЕМ И КРЕДИТ в ст.770 имеет место институт коммерческого займа: "правила, установленные главой 42, распостраняются также на случаи аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий заем), если иное не предусмотрено законодательством".
Т.е. в отличие от предоставления обычного займа коммерческий заем производится не по самостоятельному договору, а неразрывно связан с тем договором, условием которого является.
Так вот, хотелось бы узнать ваше мнение, возможна ли предварительная оплата аренды здания по предварительному договору, если деньги пойдут на завершение строительства здания, которое в последствии будет сдано в аренду? То есть не будет ли, по вашему мнению, такая сделка притворной?
Спасибо!
Pastic
ТЕВТОНЕЦ, Вам бы лучше обратиться в белорусскую конференцию.
Нет такой!
Alxhom
Вы бы еще аналогию с Законами Хамурапи провели!
Примерно такую же фразу я применил в разговоре со своими оппонентами в РБ, т.к. мое мнение
предметом основного договора является недвижимость, а предметом предварительного - обязательства.
А в БТИ обязательства регистрировать не будут, тем более, что предмет основного договора еще не достроен и не введен в эксплуатацию.
Теперь следующий вопрос, который я хотел вынести на обсуждение по этой теме.
В ГК РБ гл.42 ЗАЕМ И КРЕДИТ в ст.770 имеет место институт коммерческого займа: "правила, установленные главой 42, распостраняются также на случаи аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий заем), если иное не предусмотрено законодательством".
Т.е. в отличие от предоставления обычного займа коммерческий заем производится не по самостоятельному договору, а неразрывно связан с тем договором, условием которого является.
Так вот, хотелось бы узнать ваше мнение, возможна ли предварительная оплата аренды здания по предварительному договору, если деньги пойдут на завершение строительства здания, которое в последствии будет сдано в аренду? То есть не будет ли, по вашему мнению, такая сделка притворной?
Спасибо!
#9
Отправлено 22 October 2003 - 21:04
и за что же Вы по предварительному договору платить собираетесь???возможна ли предварительная оплата аренды здания по предварительному договору, если деньги пойдут на завершение строительства здания, которое в последствии будет сдано в аренду? То есть не будет ли, по вашему мнению, такая сделка притворной?
#10
Отправлено 23 October 2003 - 16:42
Alxhom
За будущую аренду здания. Предварительная оплата аренды - коммерческий заем.
В чем Вы узрели загвоздку в оплате по предварительному договору, если в него внести условия коммерческого займа? Ведь предварительный договор должен содержать существенные условия основного. И кто запретит будущему арендатору выполнить свое обязательство по оплате предварительно?
и за что же Вы по предварительному договору платить собираетесь???
За будущую аренду здания. Предварительная оплата аренды - коммерческий заем.
В ГК РБ гл.42 ЗАЕМ И КРЕДИТ в ст.770 имеет место институт коммерческого займа: "правила, установленные главой 42, распостраняются также на случаи аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий заем), если иное не предусмотрено законодательством".
Т.е. в отличие от предоставления обычного займа коммерческий заем производится не по самостоятельному договору, а неразрывно связан с тем договором, условием которого является.
В чем Вы узрели загвоздку в оплате по предварительному договору, если в него внести условия коммерческого займа? Ведь предварительный договор должен содержать существенные условия основного. И кто запретит будущему арендатору выполнить свое обязательство по оплате предварительно?
#11
Отправлено 23 October 2003 - 17:00
А потому что будущий арендатор еще никакой не арендатор и неизвестно, будет он им или нет. То что у Вас в ГК РБ написано не поддается моему пониманию (в части разделения аванса и предоплаты). Если у Вас коммерческий заем "связан с тем договором, условием которого является", то он является условием предварительного договора, единственым обязательством сторон по которому является заключение основного. Этот вопрос, как и вопрос обеспечения преддоговора задатком много раз здесь обсуждался.
А вообще, дали бы Вы мне такой "коммерческий заем", я бы послал бы Вас с заключением основного договора, а деньги бы не вернул в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК
А вообще, дали бы Вы мне такой "коммерческий заем", я бы послал бы Вас с заключением основного договора, а деньги бы не вернул в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК
#12
-Гость-Unregistered-
Отправлено 24 October 2003 - 13:41
Alxhom
Не согласен с Вами.
А как же п.5 ст.429 ГК РФ = п.5 ст.399 ГК РБ?
Почему единственным? Не единственным, а одним из нескольких существенных... Только коммерч. заем по преддогу - предварительно.
Исходя из изложенного мною, Ваш довод
Не согласен с Вами.
и неизвестно, будет он им или нет.
А как же п.5 ст.429 ГК РФ = п.5 ст.399 ГК РБ?
то он является условием предварительного договора, единственым обязательством сторон по которому является заключение основного.
Почему единственным? Не единственным, а одним из нескольких существенных... Только коммерч. заем по преддогу - предварительно.
Исходя из изложенного мною, Ваш довод
или п.4 ст.978 ГК РБ - не убедителен.а деньги бы не вернул в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК
#13
Отправлено 24 October 2003 - 14:16
есть масса предлогов, чтобы доказать невозможность заключения.А как же п.5 ст.429 ГК РФ
Почему единственным?
И какие же еще обязательства у сторон?ст. 429 п. 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
#14
-Гость-Unregistered-
Отправлено 24 October 2003 - 14:56
Alxhom
Значит - неисполнение обязательств. Тогда - ст.393 ГК РФ.
См. ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ.
есть масса предлогов, чтобы доказать невозможность заключения.
Значит - неисполнение обязательств. Тогда - ст.393 ГК РФ.
И какие же еще обязательства у сторон?
См. ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ.
#15
Отправлено 24 October 2003 - 15:45
и что?См. ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ.
и потом, ради бога, платите за несуществующую аренду, можете ее еще задатком обеспечить, сколько угодно, только если жареный петух потом клюнет в соответствующее место - сами будете виноваты. Я удаляюсь.
#16
Отправлено 24 October 2003 - 17:30
Хорошо... Спляшем по другому...
Заключаем договор целевого беспроцентного займа. Заключаем преддоговор аренды, в котором указываем, что в основном договоре арендная плата будет расчитываться (по месяцам) из суммы предоставленной по договору целевого займа до полного его погашения. Обеспечиваем преддоговор неустойкой. На полученные средства (по договору займа) завершаем строительство здания, вводим его в эксплуатацию (регистрируем объект недвижимости), заключаем основной договор аренды на неопределенный срок.
Всё?
Заключаем договор целевого беспроцентного займа. Заключаем преддоговор аренды, в котором указываем, что в основном договоре арендная плата будет расчитываться (по месяцам) из суммы предоставленной по договору целевого займа до полного его погашения. Обеспечиваем преддоговор неустойкой. На полученные средства (по договору займа) завершаем строительство здания, вводим его в эксплуатацию (регистрируем объект недвижимости), заключаем основной договор аренды на неопределенный срок.
Всё?
#17
Отправлено 08 July 2004 - 13:56
Просветите пожалуйста, кто на практике сталкивался, с такими предлогами обоснованного уклонения от заключения основного договора..., не учитывая предыдущие посты.п.5 ст.429 ГК РФ:
есть масса предлогов, чтобы доказать невозможность заключения.
#18
Отправлено 08 July 2004 - 17:19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22.06.2000г.
Энгельсский районный (городской) суд Саратовской области
в составе: председательствующего судьи Суворовой Е.Н.
УСТАНОВИЛ:
............До заключения договора приватизации возникновения права собственности, между Васениным В.И. и Краснощековой Н.Н. 22.06.99г. заключен предварительный договор, по условиям которого обязались заключить договор купли- продажи квартиры, а именно Васенин обязался продать, а Краснощекова купить кв.5 дом 10 по ул. Свердлова в г. Энгельсе после получения Васениным договора на приватизацию жилого помещения в срок до 22.07.99г.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Предварительный договор, заключенный между Краснощековой и Васениным, по которому они обязались заключить договор купли- продажи кв. 5 д. 10 по ул. Свердлова г. Энгельса не прошел государственную регистрацию, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ влечет его ничтожность.
Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительностью с момента ее совершения....
Такие вот дела, коллеги.
С полным текстом юридического абсурда можете ознакомиться
здесь
Именем Российской Федерации
22.06.2000г.
Энгельсский районный (городской) суд Саратовской области
в составе: председательствующего судьи Суворовой Е.Н.
УСТАНОВИЛ:
............До заключения договора приватизации возникновения права собственности, между Васениным В.И. и Краснощековой Н.Н. 22.06.99г. заключен предварительный договор, по условиям которого обязались заключить договор купли- продажи квартиры, а именно Васенин обязался продать, а Краснощекова купить кв.5 дом 10 по ул. Свердлова в г. Энгельсе после получения Васениным договора на приватизацию жилого помещения в срок до 22.07.99г.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Предварительный договор, заключенный между Краснощековой и Васениным, по которому они обязались заключить договор купли- продажи кв. 5 д. 10 по ул. Свердлова г. Энгельса не прошел государственную регистрацию, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ влечет его ничтожность.
Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительностью с момента ее совершения....
Такие вот дела, коллеги.
С полным текстом юридического абсурда можете ознакомиться
здесь
#19
Отправлено 16 September 2005 - 16:51
Господа, была ли у кого практика в суде общей юрисдикции по п. 5 ст. 429 ГК Рф (конкретно, понуждение к заключению договора купли-продажи квартиры)? А то у меня судья свято убеждена, что предварительный договор купли-продажи квартиры нуждается в государственной регистрации.
HELP ME!!!
HELP ME!!!
#20
Отправлено 16 September 2005 - 17:10
что предварительный договор купли-продажи квартиры нуждается в государственной регистрации.
Принесите постановление высоких инстанция где черным по белому написано - не надо.
#21
Отправлено 16 September 2005 - 17:13
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
#23
Отправлено 16 September 2005 - 17:29
Антонио,
выношу предупреждение за создание темы по вопросу, уже обсуждавшемуся и приведенному в FAQ - Предварительный договор.
Присоединяю эту ветку к существующей.
выношу предупреждение за создание темы по вопросу, уже обсуждавшемуся и приведенному в FAQ - Предварительный договор.
Присоединяю эту ветку к существующей.
#24
Отправлено 18 September 2005 - 01:01
Антонио
И чем Вам помогут решения судов Новосибирска вынесенные в пользу моих клиентов
?
И чем Вам помогут решения судов Новосибирска вынесенные в пользу моих клиентов
?
#25
-Дневной надзор-
Отправлено 05 December 2008 - 23:28
Инф. письмо ВАС это понятно..
Но почему на лекциях упорно говорят, что требование о гос. регистрации - элемент формы договора.
Кроме того, комменты к ГК:
Ну и наконец, экземпляр практики (через 5 лет после письма ВАС):
Моё имхо - гос. регистрация - это вид письменной формы сделки, наравне с нотариальной исходя из смысла ст. 164, 165 ГК. Правда непонятно, почему законодатель не взял ее в скобки в п. 1 ст. 158.
Путаница, одним словом.
Может есть у кого железное мнение по этому поводу?
Но почему на лекциях упорно говорят, что требование о гос. регистрации - элемент формы договора.
Кроме того, комменты к ГК:
+ такой научный авторитет как Суханов:комментарий ГК (под ред. О.Н. Садикова)
(Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2005)
Комментарий к статье 158
7. В установленных законом случаях дополнительным элементом формы сделки является ее государственная регистрация (см. ст. 164 и коммент. к ней).
учебник гражданского права под редакцией профессора Е.А. Суханова.
"Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указания на его недействительность"
Ну и наконец, экземпляр практики (через 5 лет после письма ВАС):
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 14 июня 2006 г. Дело N КГ-А40/4173-06
В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Поскольку истец заключил с ООО "Лига сервис МК" предварительный договор аренды недвижимого имущества на срок не менее один год, то несоблюдение сторонами требований ч. 2 ст. 609 ГК РФ о его государственной регистрации влечет признание этого договора недействительным.
Исходя из этого суд правомерно отказал заявителю о взыскании с ответчика упущенной выгоды, рассчитанной истцом на основании недействительного договора.
Суд кассационной инстанции считает судебные акты законными и обоснованными.
Моё имхо - гос. регистрация - это вид письменной формы сделки, наравне с нотариальной исходя из смысла ст. 164, 165 ГК. Правда непонятно, почему законодатель не взял ее в скобки в п. 1 ст. 158.
Путаница, одним словом.
Может есть у кого железное мнение по этому поводу?
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
