Ст. 608 ГК конкретно предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Это означает, что объект построенный, сданный в эксплуатацию, но ПС на который не зарегистрировано напрямую сдать в аренду нельзя???
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 47
#2
Отправлено 20 January 2004 - 17:31
Нельзя. Посмотрите также ст. 13 ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно:
"Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав."
Впрочем, если заключать договор аренды на срок менее года - то можно и заключить, но готовьтесь к проблемам с налоргами как минимум, и с оглядкой на арендатора - насколько "свой". В общем, смотря что стоит на чашке весов))
"Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав."
Впрочем, если заключать договор аренды на срок менее года - то можно и заключить, но готовьтесь к проблемам с налоргами как минимум, и с оглядкой на арендатора - насколько "свой". В общем, смотря что стоит на чашке весов))
#3
Отправлено 20 January 2004 - 18:10
Не важно при этом завершены объекты недвижимости строительствои или нет? Т.е. - здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке? (Если делать прямой договор)
#4
Отправлено 20 January 2004 - 19:06
Позвольте выразить иную позицию.
1. Норма устанавливает запрет на совершение регистрационных действий - не более того.
2. Рег. действия нельзя совершать с объектами, на которые отсутсвует регистрация права.
3. Объект незавершенный строительством является недвижимостью )при опред. условиях). Права на него - регистриуются (при опред. условиях).
4. Прямого указания в законе на запрет сдавать незавершенку в аренду - нет.
Далее. "Незавершенность" строительством объекта свидетельствует исключительно о том, что такой объект не соответствует проектным показателям ПСД, по которой он возводился. Это обстоятельство не исключает возможности его использования для иных (не предусмотренных ПСД) целей.
Например. Имеется недостроенный завод. В наличие - кровля, полы, несущие конструкции, лестничные марши, ограждения. Право собственности на этот объект, как незавершенку, - зарегистрировано. Собственник сдает его в аренду для использования в целях:
1. Склад.
2. Площадка для хранения грузов.
3. Полигон для игры в "войнушку".
4. Натурные декорации для съемое фильма "Так жить дальше нельзя".
5. Размещения на стенах картинной галереи художником-передвижником Василием Семибояровым.
Вот такая позиция. Вот был бы Роман Сергеевич (Svoi), он бы еще поделился мыслями. У него даже какая то практика была (не знаю + или -).
Удачи
Нельзя. Посмотрите также ст. 13 ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно:
"Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав."
1. Норма устанавливает запрет на совершение регистрационных действий - не более того.
2. Рег. действия нельзя совершать с объектами, на которые отсутсвует регистрация права.
3. Объект незавершенный строительством является недвижимостью )при опред. условиях). Права на него - регистриуются (при опред. условиях).
4. Прямого указания в законе на запрет сдавать незавершенку в аренду - нет.
Далее. "Незавершенность" строительством объекта свидетельствует исключительно о том, что такой объект не соответствует проектным показателям ПСД, по которой он возводился. Это обстоятельство не исключает возможности его использования для иных (не предусмотренных ПСД) целей.
Например. Имеется недостроенный завод. В наличие - кровля, полы, несущие конструкции, лестничные марши, ограждения. Право собственности на этот объект, как незавершенку, - зарегистрировано. Собственник сдает его в аренду для использования в целях:
1. Склад.
2. Площадка для хранения грузов.
3. Полигон для игры в "войнушку".
4. Натурные декорации для съемое фильма "Так жить дальше нельзя".
5. Размещения на стенах картинной галереи художником-передвижником Василием Семибояровым.
Вот такая позиция. Вот был бы Роман Сергеевич (Svoi), он бы еще поделился мыслями. У него даже какая то практика была (не знаю + или -).
Удачи
#5
Отправлено 20 January 2004 - 19:45
Le vin
Позиция хорошая, потому что Закон о регистрации нед.имущества ст. 25 п. 2 предусматривает эту процедуру. Однако наш арендодатель прибегнуть к ней не хочет, а хочет заключить договор аренды без учета данной ст., т.е. ничего я регить не буду, потому что хочу сдавать в аренду и сдаю.
Позиция хорошая, потому что Закон о регистрации нед.имущества ст. 25 п. 2 предусматривает эту процедуру. Однако наш арендодатель прибегнуть к ней не хочет, а хочет заключить договор аренды без учета данной ст., т.е. ничего я регить не буду, потому что хочу сдавать в аренду и сдаю.
#6
Отправлено 20 January 2004 - 20:13
ну и пусть сдает по краткосрочному договору, с условием окончания его действия когда будет зарегистрирован долгосрочный договор (с зарегитсрированным правом собственности).
после завершения строительства оформляется право собственности и заключается долгосрочный договор, а краткосрочный расторгается.Если конечно обе стороны это устраивает. В краткосрочном прописать срок регистрации права собственности.
после завершения строительства оформляется право собственности и заключается долгосрочный договор, а краткосрочный расторгается.Если конечно обе стороны это устраивает. В краткосрочном прописать срок регистрации права собственности.
#7
Отправлено 20 January 2004 - 20:24
Le vin
С Вашей позицией, Кирилл, соглашусь. Но ведь вопрос-то изначаьлно ставился не о возможности/невозможности сдачи в аренду незавершенки, а о возможности/невозможности сдачи в аренду объекта недвижимости, право на который незарегистрировано.
Случаев, подобных Вашему заводу, знаю немеряно)))
Только вот сомнения у меня, что картинная галерея - это аренда
С Вашей позицией, Кирилл, соглашусь. Но ведь вопрос-то изначаьлно ставился не о возможности/невозможности сдачи в аренду незавершенки, а о возможности/невозможности сдачи в аренду объекта недвижимости, право на который незарегистрировано.
Случаев, подобных Вашему заводу, знаю немеряно)))
Только вот сомнения у меня, что картинная галерея - это аренда
#8
Отправлено 21 January 2004 - 02:39
Люди, люди! Остановитесь! В Поиск, в Поиск! Есть же великая тема - Предварительный договор аренды строящегося здания.
Ну или вот вам результаты простейшего поиска - http://forum.yurclub...
Не верю, что там вы не выберете подходящую тему...
Ну или вот вам результаты простейшего поиска - http://forum.yurclub...
Не верю, что там вы не выберете подходящую тему...
Сообщение отредактировал kuropatka: 21 January 2004 - 02:44
#9
Отправлено 21 January 2004 - 04:52
алабама
Еще раз: у нас незавершенка не та, про которую Le vin говорил (с зарегистрированным правом собственности), а "никакая".
В принципе Adr в первом же посте все написала.
И если вы заключили краткосрочный (до года) договор аренды таких помещений, то, 1. Арендодатель уже через месяц (то есть в любой момент) может признать его недействительным (арендодатель не собственник, объекта аренды нет и т..д.) и выселить вас к едрене фене, и 2. Все ваши платежи по такому договору налоговая не примет как аренду с вытекающими негативными последствиями (о них спросите у бухгалтера).
не нада впаривать за чистую монету то, в чем вы мягко говоря не уверены.ну и пусть сдает по краткосрочному договору, с условием окончания его действия когда будет зарегистрирован долгосрочный договор
Еще раз: у нас незавершенка не та, про которую Le vin говорил (с зарегистрированным правом собственности), а "никакая".
В принципе Adr в первом же посте все написала.
И если вы заключили краткосрочный (до года) договор аренды таких помещений, то, 1. Арендодатель уже через месяц (то есть в любой момент) может признать его недействительным (арендодатель не собственник, объекта аренды нет и т..д.) и выселить вас к едрене фене, и 2. Все ваши платежи по такому договору налоговая не примет как аренду с вытекающими негативными последствиями (о них спросите у бухгалтера).
#10
Отправлено 21 January 2004 - 14:58
вариант описанный мной не подходит для вновь построенного здания, но если здание было и его реконструировали и есть договор аренды например, то эта схема с субарендной (с предварительным ли, с краткосрочным ли) пройдет. Я бы не предлагала не применив ее на практике.
#11
Отправлено 21 January 2004 - 16:08
BlackLawyer
Adr
Безусловно согласна с Вами, но работодатель (арендатор) твердо уверен, что в случае если в законе нет запрета, то можно все. Бьемся всем отделом. Написала заключение о всяких-яких последствиях по ГК, НК, но договорчик заключен.
Adr
Безусловно согласна с Вами, но работодатель (арендатор) твердо уверен, что в случае если в законе нет запрета, то можно все. Бьемся всем отделом. Написала заключение о всяких-яких последствиях по ГК, НК, но договорчик заключен.
#12
Отправлено 03 March 2004 - 14:28
Понимаю что вопрос уже набил оскомину, однако:
Есть незавершенное строительство 71% готовности зарегистрированное в рег. палате.
Собственние данной незавершенки достраивать его не хочет, но есть юр. лицо которое желает довести незавершеннку до завершенки и взять данное имущество в аренду.
Договор аренды исходя из данных заключить на незавершенку нельзя, и договор не зарегистрируют.
как выходить из ситуации?
пока роюсь в поиске, но все же хотелось бы услышать мнения по конкретной ситуации.
Есть незавершенное строительство 71% готовности зарегистрированное в рег. палате.
Собственние данной незавершенки достраивать его не хочет, но есть юр. лицо которое желает довести незавершеннку до завершенки и взять данное имущество в аренду.
Договор аренды исходя из данных заключить на незавершенку нельзя, и договор не зарегистрируют.
как выходить из ситуации?
пока роюсь в поиске, но все же хотелось бы услышать мнения по конкретной ситуации.
#13
Отправлено 03 March 2004 - 19:32
а как на счет аренды с правом выкупа незавершенки
или купли-продажи незавершенки с оплатой течении нацати лет? переход права собственности по полной оплате.
а после того как строительство будет завершенным расторгнуть куплю-продажу и заключить аренду с учетом уплаченных сумм в счет аренды?
или купли-продажи незавершенки с оплатой течении нацати лет? переход права собственности по полной оплате.
а после того как строительство будет завершенным расторгнуть куплю-продажу и заключить аренду с учетом уплаченных сумм в счет аренды?
#14
Отправлено 04 March 2004 - 11:35
Привет, уважаемые!
Я живу в Рязани, и у нас действует прямой ЗАПРЕТ любой эксплуатации здания, не сданного полностью в эксплуатацию (постановление местного значения, но в Ваших регионах может быть что-то аналогичное). Т.е., заключая даже краткосрочный договор аренды, мы имеем как минимум ничтожную сделку (ст. 168 ГК). Со всеми вытекающими (и по налогам, и по возможной реституции арендной платы, и .т.д.)... А если на Вашей незавершенке случай пройзойдет несчастный с арендатором (тьфу-тьфу-тьфу конечно!). С кого шкурку спускать будут? Я полагаю, что как и директора арендатора, и с арендодателя (так как оба и используют незавершенку в нарушение действующего законодательства...)
Может, я не догоняю чего???
С ув., Билли.
Добавлено:
P.S. Так как первоначальный вопрос был по аренде, а купля-продажа незавершенки уже пережевана везде, включая ВАС, мысли по к/п оставляю без внимания...
Я живу в Рязани, и у нас действует прямой ЗАПРЕТ любой эксплуатации здания, не сданного полностью в эксплуатацию (постановление местного значения, но в Ваших регионах может быть что-то аналогичное). Т.е., заключая даже краткосрочный договор аренды, мы имеем как минимум ничтожную сделку (ст. 168 ГК). Со всеми вытекающими (и по налогам, и по возможной реституции арендной платы, и .т.д.)... А если на Вашей незавершенке случай пройзойдет несчастный с арендатором (тьфу-тьфу-тьфу конечно!). С кого шкурку спускать будут? Я полагаю, что как и директора арендатора, и с арендодателя (так как оба и используют незавершенку в нарушение действующего законодательства...)
Может, я не догоняю чего???
С ув., Билли.
Добавлено:
P.S. Так как первоначальный вопрос был по аренде, а купля-продажа незавершенки уже пережевана везде, включая ВАС, мысли по к/п оставляю без внимания...
#15
Отправлено 04 March 2004 - 11:43
Любой?любой эксплуатации здания
а как же достроить ? ведь собственник его эксплуатирует что бы достроить.
А если на пример в договоре аренды указать что целевое использование зарегистрированной незавершенки как раз строительство в целях сдачи в эксплуатацию?
В данном случае я считаю что объект аренды вполне определен и зарегистрирован в рег палате, при чем в договоре указать что незавершенка возвращается с учетом произведенных строительных работ.....
Господа юристы может у кого действительно практика есть на эту тему, а не просто размышления?
#16
Отправлено 04 March 2004 - 13:20
Medea
В сходных ситуациях делалось так: 1. Предвариловка по аренде. 2. Заем, предоставляемый оплатой подрядных работ. После сдачи - заключение основного договора аренды и зачет встречных обязательств.
То, к какому из триады правомочий относится право на достройку объекта, в свое время обсуждал с научным руководтелем. Он, что интересно, сходу ответить на данный вопрос не смог. Я же считаю, что это все же ближе к распоряжению, чем к пользованию (Момент извлечения полезных свойств измененной вещи отнесен во времени).
Некорректным будет такой договор аренды ОНС. До первого заряженного судьи.
В сходных ситуациях делалось так: 1. Предвариловка по аренде. 2. Заем, предоставляемый оплатой подрядных работ. После сдачи - заключение основного договора аренды и зачет встречных обязательств.
То, к какому из триады правомочий относится право на достройку объекта, в свое время обсуждал с научным руководтелем. Он, что интересно, сходу ответить на данный вопрос не смог. Я же считаю, что это все же ближе к распоряжению, чем к пользованию (Момент извлечения полезных свойств измененной вещи отнесен во времени).
Некорректным будет такой договор аренды ОНС. До первого заряженного судьи.
#17
Отправлено 04 March 2004 - 16:59
Medea
Добавлено:
строительство - это строительство, использование - это использование.
При строительстве вы объект не используете, а изменяете, то есть другое что-то делаете, например этаж надстраиваете, в результате выходит новый объект, при этом старый не "используется" в вашем смысле.
Добавлено:
В Москве позиция УЮ - против такой аренды, не зарегят на 99%
ха-ха, ерундаведь собственник его эксплуатирует что бы достроить.
Добавлено:
????????использование зарегистрированной незавершенки как раз строительство
строительство - это строительство, использование - это использование.
При строительстве вы объект не используете, а изменяете, то есть другое что-то делаете, например этаж надстраиваете, в результате выходит новый объект, при этом старый не "используется" в вашем смысле.
Добавлено:
В Москве позиция УЮ - против такой аренды, не зарегят на 99%
#19
Отправлено 04 March 2004 - 19:46
apteka
И не только в Москве...
Хоть и можно без УЮ обойтись (заключается договор аренды на срок менее года с автоматической пролонгацией или переходом в бессрочный, оба не подлежат регистрации), но сделка от этого ничтожной быть-то не перестает. Вы вообще-то не боитесь сдать незавершенку в аренду, чтобы потом арендатор ничего не заплатил? или уплоченное взыскал как неосновательное???
И не только в Москве...
Хоть и можно без УЮ обойтись (заключается договор аренды на срок менее года с автоматической пролонгацией или переходом в бессрочный, оба не подлежат регистрации), но сделка от этого ничтожной быть-то не перестает. Вы вообще-то не боитесь сдать незавершенку в аренду, чтобы потом арендатор ничего не заплатил? или уплоченное взыскал как неосновательное???
#20
Отправлено 04 March 2004 - 20:59
Билли
Як же он уплОченное взыщет?
Тут мы как раз темку в Общих (или в Процессе) рассматриваем по п.4 ст. 1109 ГК
Як же он уплОченное взыщет?
Тут мы как раз темку в Общих (или в Процессе) рассматриваем по п.4 ст. 1109 ГК
#22
Отправлено 05 March 2004 - 18:23
тенденция.
Вопрос возникает и прописывается в логах, а вот решение проблем Практическое всегда находится в личных обсуждениях - вас это не огорчает?
А вот меня огорчает такое количество воды на форуме.
С праздничком вас дамы юрклуба......счастья вам
Вопрос возникает и прописывается в логах, а вот решение проблем Практическое всегда находится в личных обсуждениях - вас это не огорчает?
А вот меня огорчает такое количество воды на форуме.
С праздничком вас дамы юрклуба......счастья вам
#23
Отправлено 11 March 2004 - 20:48
Seol
[quote]Не только УЮ, но и ВАС [/quote]
ссылочку на постановление не скините?
[Билли
quote]Вы вообще-то не боитесь сдать незавершенку в аренду[/quote]
ГЫ я вообще-то и не собираюсь
[quote]Не только УЮ, но и ВАС [/quote]
ссылочку на постановление не скините?
[Билли
quote]Вы вообще-то не боитесь сдать незавершенку в аренду[/quote]
ГЫ
я вообще-то и не собираюсь
#24
Отправлено 09 April 2004 - 16:44
Вот вам хорошо, у вас прямой запрет
А если нет прямого запрета на уровне регионального законодательства, может кто-нибудь назвать норму, запрещающую сдавать не завершённый строительством объект в аренду? Сразу оговорюсь, что право собственности на объект зарегистрировано, свидетельство имеется.
Я живу в Рязани, и у нас действует прямой ЗАПРЕТ любой эксплуатации здания, не сданного полностью в эксплуатацию (постановление местного значения, но в Ваших регионах может быть что-то аналогичное). Т.е., заключая даже краткосрочный договор аренды, мы имеем как минимум ничтожную сделку (ст. 168 ГК).
А если нет прямого запрета на уровне регионального законодательства, может кто-нибудь назвать норму, запрещающую сдавать не завершённый строительством объект в аренду? Сразу оговорюсь, что право собственности на объект зарегистрировано, свидетельство имеется.
#25
Отправлено 11 April 2004 - 05:47
Эксплуатация подразумевает целевое использование, как следующую стадию после окончания строительства. Сам термин "сдача объекта в эксплуатацию" прямо это подразумевает.ведь собственник его эксплуатирует что бы достроить.
В данном случае это реконструкция.При строительстве вы объект не используете, а изменяете, то есть другое что-то делаете, например этаж надстраиваете,
А реконструкция может иметь место и при сданном в эксплуатацию объекте.
Посмотрите в проектно-сметной документации - возможно из объекта можно выделить части /отдельные здания и сооружения/, которые можно завершить строительством и зарегить.т.е. ничего я регить не буду, потому что хочу сдавать в аренду и сдаю.
Их сдать в аренду и плясать от этого по пунктам завершения всего строительства
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
