Сообщений в теме: 377

[Yuri]

Уважаемые коллеги!
Подскажите, пожалуйста, на что надо обратить внимание при покупке земельного участка под строительство (ИЖС)?
какие согласования нужно будет получить до начала строительства?
какие возникают проблемы на практике?
заранее спасибо

[register]

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.
3. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.
4. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

8. Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
9. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
10. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
11. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Это общие нормы. Каких-то нюансов, к сожалению, не знаю. Но торги обязательны.

[register]

Обратите внимание на разрешенное использование з/у (для какой цели он предоставлялся продавцу?). Если не для ИЖС, придется менять разрешенное использование в органах местного самоуправления. А так заключайте договор купли-продажи, при этом посмотрите кадастровый план з/у (какие там есть ограничения). Убедитесь, что з/у принадлежит продавцу (зарегистрировано ли его право в УЮ, если нет и право ранее возникшее, то оно должно быть зарегистрировано в земельном комитете - можно взять справку, подтверждающую, что по данным земкома этот участок все еще числится за продавцом). В общем, тут много чего, а Вас что именно интересует?

[Adr]

Увы Вам, эти правила распространяются на приобретение прав на ЗУ из гос. и муниципальной собственности. Если ЗУ находится в частной собственности, то договаривайтесь с собственником.

[Yuri]

register
Adr
спасибо
что конкретно меня интересует пока, увы, не знаю.... нет никакой информации...
на данный момент хотел проверить, правильно ли я понимаю происходящее.
спасибо, Вы мне очень помогли разобраться

[Adr]

register
И все-таки, вернемся к уже как-то затронутой теме...если, положим, у Продавца разрешенное использование не под ИЖС, а под что-то другое, но в пределах перечня видов разрешенных использований в данной территориальной зоне, то не стоит ли применять ст.7 ЗК:
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

хотя, честно говоря, думаю, что на практике такие попытки приведут к полному непониманию муниц.органов))))))))))

[M.Ilya]

Немного действительно по теме, но правда моя (не полная схема) касается строительства в г. Москве владей ей есе поможет буду рад!
Для привлекательности предложения пакет документов должен содержать:
следующие документы:
1. Договор аренды земельного участка под Объектом, заключенный между ООО "Х" и Москомземом; иной документ подтверждающий факт внесения ООО "Х"
платы за землю.
2. Может рассматриваться вариант о выкупе у города прав долгосрочной аренды земли под объектом.
3. Документы, подтверждающие возможность строительства и реконструкции Объекта
исходя из следующих технико-экономических показателей:
• Разработанная Архитектурная концепция либо градостроительное обоснование,
имеющие штампы ЭКОС, ГУОПа, Комитета по архитектуре и градостроительству
г.Москвы (рекомендуется).
• Выписка из протокола Регламента (рекомендуется).
• Светотехнический расчет(рекомендуется).
• Расчеты или согласования НИПИ Генплана г. Москвы (рекомендуется).

6. Документы, подтверждающие компенсацию (включая платежные) администрации г.
Москва за пользование инфраструктурой и инженерными сетями будущего Объекта после
окончания строительно-монтажных работ (рекомендуется).
7. Документы, подтверждающие, что снос зданий/строений Объекта (если он имел место быть) был осуществлен с согласия и по распоряжению собственника; а также разрешение ГУОП на снос зданий или строений находившихся на территории застройки и входящих в состав Объекта (обязательно).
10. Проект распорядительного документа города (1)
строительстве нового комплекса площадью X кв.м. за счет ….
11. Проект распорядительного документа Правительства Москвы об строительстве Объекта.

Ну и еще туева куча согласований и решений.

[Yuri]

я вот тут смотрю распоряжение о разрешении на строительство индивидуального жилого дома.... а там:

"Заключить с территориальным управлением Курортного административного
района договор о возведении индивидуального жилого дома и оформить
его в нотариальной конторе в течение 4 месяцев со дня выхода
настоящего распоряжения."

что это такое за договор:?

[МАО]

Yuri

распоряжение о разрешении на строительство индивидуального жилого дома

Это кто такое разрешение выдал, в котором предусмотрел такой бред, если не секрет?

[Adr]

Yuri
Это договор, который заключался раньше в соответствии с утратившим силу Распоряжением ТУ Курортного административного
района Санкт-Петербурга от 20 июня 2000 г. N 431-р"Об утверждении Временного положения о порядке предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Курортном административном районе Санкт-Петербурга" (с изменениями от 16 июля 2001 г.)
9. На основании изданного распоряжения о предоставлении земельного участка для ИЖС Территориальное управление заключает с гражданином договор о безвозмездном пользовании земельным участком сроком на три года и строительстве индивидуального жилого дома по типовой форме согласно приложению 2 к настоящему Положению.

[Adr]

Ой, а текст - прелесть сплошная))))))
Выкладываю, пущай народ порадуется))))

Приложение 2
к Временному положению о
порядке предоставления земельных
участков для индивидуального
жилищного строительства в
Курортном административном районе
Санкт-Петербурга, утвержденному
распоряжением главы территориального
управления
от 20 июня 2000 г. N 431-р

Типовая Форма

Договор о безвозмездном пользовании земельным участком
сроком на три года

Территориальное управление Курортного административного района Санкт-Петербурга, именуемое в дальнейшем Территориальное управление, на основании распоряжения главы Территориального управления от _____________N _______ "О предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства гр. _____________________", в лице начальника отдела землепользования и архитектуры ___________________(Ф.И.О.),
действующего на основании доверенности, выданной главой территориального управления __________________________ (и удостоверенной нотариусом Санкт-Петербурга _____________________ (Ф.И.О.) в реестре ______________ (дата, N) с одной стороны, и гражданин _______________________________ (Ф.И.О.) _____________________19____ г. рождения, проживающий по адресу: Санкт-Петербург, _________________________, паспорт серии _______________ N ____________, выданный ________________________,
________________________________________________________________________
(дополнительные сведения о дате и месте постановки на учет по улучшению жилищных условий, отношению к категории граждан, дающей льготы по очередности предоставления земельных участков и другие), именуемый в дальнейшем Гражданин, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Предметом Договора является содействие улучшению жилищных условий
Гражданина и проживающих совместно с ним членов семьи, для чего
Территориальное управление передает в соответствии с распоряжением главы
от ________ N ______ Гражданину в безвозмездное пользование сроком на три
года земельный участок, расположенный по адресу:
_________________________________________, площадью _______________,с
кадастровым номером ____________________, на котором Гражданин обязуется
возвести в течение трех лет индивидуальный жилой дом.

2. Права и обязанности сторон

Во исполнение предмета Договора:
2.1. Территориальное управление обязуется:
2.1.1. Передать Гражданину земельный участок, указанный в п.1
настоящего Договора, в состоянии, пригодном для осуществления
индивидуального жилищного строительства, свободным от обязательств перед
третьими лицами и иных обременений, кроме случаев, когда при их наличии
Сторонами достигнуто соглашение (указывается в пункте "дополнительные
условия" настоящего Договора).
2.1.2. По окончании строительства Гражданином в течение трех лет
индивидуального жилого дома, сдачи его в эксплуатацию и государственной
регистрации права собственности на возведенное строение, при возврате
земельного участка по акту, прекращении права безвозмездного пользования
им и снятия Гражданина с учета по улучшению жилищных условий, - закрепить
границы и площадь земельного участка, указанного в п.1 Договора, за
Гражданином на праве пожизненного наследуемого владения.
2.2. Гражданин обязуется:
2.2.1. Построить в течение трех лет с момента заключения настоящего
Договора индивидуальный жилой дом в точном соответствии с проектом,
утвержденным межведомственной комиссией при Территориальном управлении
_____________________(дата).
Указанный проект является неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.2.2. Использовать предоставленный земельный участок строго по
целевому назначению, начать его освоение в течение трех месяцев с момента
заключения настоящего Договора.
2.2.3. Ограждение земельного участка, снос высокоствольных зеленых
насаждений, проектирование инженерного обеспечения и производство
земляных работ осуществлять в соответствии с архитектурно-планировочным
заданием, выданным Комитетом по градостроительству и архитектуре
Администрации Санкт-Петербурга. Строго соблюдать экологические,
градостроительные, санитарные и иные нормы при освоении участка.
2.2.4. При необходимости изменений проекта строительства жилого дома
обеспечить их согласование в установленном порядке.
2.2.5. Заключить с органами местного самоуправления муниципального
образования ________________________ договор на вывоз строительного и
бытового мусора.
2.2.6. Окончить строительство в течение 3-х лет с момента заключения
настоящего договора, сдать возведенный жилой дом в эксплуатацию
межведомственной комиссии при территориальном управлении, осуществить
государственную регистрацию права частной собственности на возведенный
жилой дом, сдать земельный участок Территориальному управлению по акту,
после чего представить заверенные копии соответствующих документов и
заявление в Территориальное управление для издания распоряжения о
закреплении границ и площади участка, указанного в п.1 настоящего
Договора, на праве пожизненного наследуемого владения за Гражданином.
Примечание: Выкуп (по нормативной цене) земельного участка,
указанного в п.1 настоящего Договора, в соответствии с действующим
законодательством не может быть произведен Гражданином до закрепления
границ и площади участка на праве пожизненного наследуемого владения.
2.3. Территориальное управление имеет право:
2.3.1. Осуществлять контроль за соблюдением правил и сроков
строительства, а также за соблюдением условий настоящего Договора
Гражданином.
2.3.2. В случае неосвоения в течение полутора и более лет или
использования участка не по целевому назначению - изъять участок в
установленном порядке с расторжением настоящего Договора.
Примечание: В случае досрочного расторжения договора по причине
изъятия земельного участка для государственных и общественных нужд при
отсутствии нарушений Договора со стороны Гражданина, стоимость понесенных
затрат Гражданину возмещает организация, осуществляющая освоение
изымаемого участка.
2.3.3. Снять Гражданина и проживающих совместно с ним членов семьи с
учета по улучшению жилищных условий (либо направить уведомление в
соответствующий административный район Санкт-Петербурга) в случае
невыполнения Гражданином обязательств по настоящему Договору и нарушения
его существенных условий, в частности, п.п. 2.2.6., 3.5. и 3.6.
2.4. Гражданин имеет право:
2.4.1. При наличии подтвержденных документально уважительных причин,
по которым он не может завершить строительство в течение трехлетнего
срока безвозмездного пользования, - обратиться в Территориальное
управление для продления срока действия настоящего Договора и срока
строительства. При этом к Гражданину применяются меры административного
воздействия за нарушение сроков строительства. После этого срок
безвозмездного пользования земельным участком и срок действия настоящего
Договора могут быть продлены, но не более, чем на один год.

3. Заключительные положения

3.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную
юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
3.2. Срок действия настоящего Договора - три года с момента
заключения Договора. Договор прекращается надлежащим исполнением
обязательств.
3.3. Срок действия и условия Договора могут быть изменены по
соглашению Сторон.
3.4. Договор может быть досрочно расторгнут:
3.4.1. По соглашению Сторон, при полном выполнении обязательств
Гражданином, с последующим выполнением Территориальным управлением пункта
2.1.2. настоящего Договора.
3.4.2. По инициативе Гражданина до начала строительства на участке.
3.4.3. В одностороннем порядке по инициативе Территориального
управления в случае неосвоения участка Гражданином в течение полутора и
более лет, а также при использовании Гражданином участка не в
соответствии с целевым назначением.
3.5. Стороны обязуются информировать друг друга обо всех
обстоятельствах, существенно меняющих условия выполнения Сторонами
настоящего Договора. При обоюдном согласии в настоящий Договор могут быть
внесены изменения, которые оформляемые дополнительным соглашением и
становятся неотъемлемой частью Договора с момента подписания сторонами.
3.6. Перемена лиц (Сторон) в обязательствах по настоящему Договору
не допускается, кроме исключительных случаев, в порядке, предусмотренном
п.3.5. настоящего Договора.
3.7. Возникающие вопросы между Сторонами разрешаются путем
переговоров, по ним могут приниматься дополнительные соглашения и(или)
административные правовые акты. При недостижении согласия споры
разрешаются в судебном порядке.
3.8. Все вопросы, не урегулированные настоящим Договором,
расматриваются в соответствии с действующим законодательством.

4. Дополнительные условия

________________________________________________________________________

5. Адреса и подписи сторон

[Yuri]

Adr
спасибо

[Р.Дмитриев]

Adr
К Вашему вопросу о самостоятельном определении разрешенного использования ЗУ. Так случилось, что разрешенное использование ЗУ не столько землеустроительный термин, сколько градостроительный. У землеустроителей достаточно понятия категория земли. А у градостроителей есть еще разрешенное использование, которое навязано землеустроителям ЗК РФ. Так вот, с учетом ст. 16 Градостроительного кодекса РФ предложил бы трактовать ст. 7 ЗК РФ исключительно как право землеустроителей, а не собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Впрочем, может я и перегибаю палку. Но как было верно замечено, со стороны МО недопонимание будет

[Дождь]

Р.Дмитриев
поддерживаю логическую цепь. но по части "право землеустроителей" я бы сказала, что все-таки разрешенное использование устанавливает администрация ОМС. В конце концов, земли поселений как категория (и вообще категории) устанавливается также не землеустроителями и кадастровиками. На административном уровне делятся земли, им присваиваются категории, землеустроители межуют, а кадастровики оформляют и учитывают.
Но разрешенное использование земель вверенной им категории устанавливают, ИМХО, все-таки ОМС.

[mnatsa]

Статья 7ЗК РФ. Состав земель в Российской Федерации
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Подскажите какими нормативными документами установлены виды целевого назначения и разрешенного использования?
И в частности для земель сельскохозяйственного назначения.

[Lubek]

В статье 7 ЗК как раз и установлены виды целевых назначений, а в соответствующих главах ГК по ним можно найти и виды возможного использования в рамках целевого назначения.
Виды целевого использования в поселениях определяются гл. XV ЗК РФ, генеральными планами, ПДП, как документами зонирования территорий, а также СНИПами и др. нормами, которые используются в строительстве.
Относительно земель сельхозназначения смотрим ст. 77, 78 -там перечислены виды сельхозиспользования, но не все. Критерий тут один- использование должно быть связано с сельскохозяйственным производством.

[mnatsa]

Lubek, ну с целевым назначением все понятно.
Но кто определяет виды разрешенного использования? Существует ли перечень видов или я сам могу придумать вид?

Относительно земель сельхозназначения смотрим ст. 77, 78 -там перечислены виды сельхозиспользования, но не все.

Нифига там не перечислено.

[Lubek]

ст. 77: сельхозугодья, коммуникации, здания для производства, хранения, переработки;
78: ЛПХ, садоводство, животноводство, огородничество, фермерство, НИ-типа опытные поля и иные, связанные с сельским хозяйством цели. Теоретически в составе земель с\х назначение могут быть какие угодно виды использования, хоть промышленное, но: для производства с/х консервов, например.
Устанавливают ОМСУ, не ручаюсь за аргументацию, но, поскольку запрета нет нигде, они это делали и будут делать.

[Adr]

mnatsa
Не можете. Потому что мало где зонирование проведено на уровне градостроительного регламента. Строго говоря, только в Казани, и, если не ошибаюсь, в Нижнем Новгороде. Если я ничего не упускаю.
В Казани есть Градостроительный устав, так в нем для каждой территориальной зоны строго прописан перечень видов разрешенного использования. Из них и должен , по идее, самостоятельно выбираться вид РИ в соответствии со ст. 7 ЗК, ну и со ст. 85.

[mnatsa]

Adr
А для земель сельхозназначения? Какой регламент?

[Дождь]

Устанавливают ОМСУ, не ручаюсь за аргументацию

вот здесь проблема установления целевого назначения уже поднималась слегка
http://forum.yurclub...showtopic=47121

[Lubek]

Adr
Да, тоже хотела об этом сказать: у нас, пожалуй, во всей Московской области нет зонирования территорий не только в сельской местности на сельхозземлях, но и в городах (что, казалось бы проще сделать, хотя бы есть градостроительная документация). Про регламенты у нас слышали с момента вступления в силу Градостроительного кодекса, но ничего не разработано и, бог его знает, когда это будет.

[mnatsa]

Дождь, спасибо за ссылку. Интересно, но непонятно на каком основании делается вывод о том, что именно ОМС определяют разрешенное использование.

[register]

mnatsa

Интересно, но непонятно на каком основании делается вывод о том, что именно ОМС определяют разрешенное использование.

Мне кажется, ответ в Градостроительном кодексе.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве - использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты;

Статья 16. Обеспечение соблюдения градостроительных требований к использованию гражданами и юридическими лицами земельных участков

При осуществлении градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися соответственно собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий, которые установлены проектами планировки.
При предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков:
местоположение земельных участков;
проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий;
разрешенное использование земельных участков.

Статья 23. Предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства

1. В ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся:
принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства