Сообщений в теме: 42

[Lenin]

Ситуация такая. Стороны подписали договор подряда на строительство наземной части многоквартирного дома (т.е коробку здания). Подрядчик выполняет работы своим иждивением. По завершении работ Заказчик должен рассчитаться с Подрядчиком квартирами в данном доме, строительные номера и параметры которых определены в приложении к договору.

Денедные расчеты по договору не предусмотрены. Промежуточные акты приемки работ не составлялись.

В настоящее время работы Подрядчиком полностью завершены. За время строительства заказчик и подрядчик много раз ссорились. Подрядчик почти в убытках на этом объекте. Да еще заказчик незаконно требует исполнения от Подрядчика других обязательств. Грозит Подрядчику, что не отдаст ему все причитающееся жилье.

После завершения работ подрядчиком охрану объекта перекупает третье лицо - застройщик (у подрядчика финансовые проблемы). У подрядчика остаются акты освидетельствования скрытых работ, которые он не отдает ни заказчику, ни застройщику. Акт приемки работ между заказчиком и подрядчиком не составлен. Фактически объектом владеет застройщик, который зарегил свое право
аренды уже после завершения работ подрядчиком. Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию без актов освидетельствования скрытых работ.
Дилемма вот в чем. Заказчик требует представить Акты приемки выполненных работ и акты освидетельствования скрытых работ. Подрядчик не хочет отдавать, так как после этого у Заказчика руки полностью развязаны, он может сдавать объект госкомиссии, регистрировать п/с, заселять квартиры, в т.ч. подрядчика.

Цели подрядчика:
Получить во владение строительный объект обратно по 305 ГК.
Получить все свои квартиры согласно договору, при этом не рискуя, т.е. не оставляя этот вопрос на усмотрение застройщика и заказчика.

[Mister Muscle]

Фактически объектом владеет застройщик

Подрядчик с объекта ушел? Рабочая комиссия уже была? Акт есть?

Срок исполнения обязательства по оплате наступил?

Получить все свои квартиры согласно договору, при этом не рискуя, т.е. не оставляя этот вопрос на усмотрение застройщика и заказчика.

не, это на усмотрении суда, а не заказчика.

[maus34]

Фактически объектом владеет застройщик, который зарегил свое право
аренды уже после завершения работ подрядчиком.

Почему аренды?

Работы к приемке предъявлялись?

И присоединяюсь:

Рабочая комиссия уже была? Акт есть?

[Lenin]

Подрядчик с объекта ушел?

Что значит уйти с объекта?
Если это значит, что первести строительную бригаду и бригады субподрядчиков (дочерние общества) на другие объекты, то ответ - да, подрядчик ушел с объекта.
Если это значит, что снять свою охрану - то тоже да.
А если значит, что была ли передача по акту объекта и строительной документации ведущейся на объекте - то нет.

Рабочая комиссия уже была?

Рабочая комиссия похоже была. Но это пока неподтвержденные сведения. Дело в том, что наш заказчик по договору и застройщик, контролируются одним физическим лицом - директором заказчика. Директор Застройщика - лицо номинальное. Заказчик (он же генподрядчик, но для застройщика) и застройщик вдвоем могли запросто провести рабочую комиссию.

Акт есть?

Акта рабочей комиссии у нас нет.

Срок исполнения обязательства по оплате наступил?

А вот здесь сам не знаю, но склоняюсь к тому, что нет. Порядок и сроки расчета квартирами договором не установлены. Действует общее правило 711 ГК. Здесь, как я понимаю, потребуется акт, составленный в соответствии со ст. 753 ГК или КС-2 и КС-3. А их то и нет, поскольку для его подписания Подрядчику потребуется передать Заказчику акты освидетельствования скрытых работ, чего директор Подрядчика делать не хочет. Для директора Подрядчика акты скрытых работ это единственный рычаг сдерживания Застройщика и Заказчика, т.к. госкомиссию без актов не провести. У нас есть письмо от Застройщика, подписанное директором заказчика, в котором написано следующее: "Прошу убрать Вашу охрану с нашего объекта **** в срок до 01.12.2004г. Одновременно прошу ускорить представление бухгалтерских документов КС-2, КС-3 для расчета с Вами за выполненные работы. Крайний срок представления 01.01.2005г.".
И еще. Я полагаю, что заказчик не может рассчитаться с нами, так как до ввода объекта в эксплуатацию отдельные квартиры не могут быть выделены в натуре.

Почему аренды?

У застройщика земля в аренде. Что интересно, в момент подписания договора подряда между заказчиком и подрядчиком (2000 г.), застройщиком вообще было гос.учреждение. Только через девять месяцев в 2001 году после подписания договора подряда вышло постановление главы города о передачи земельного участка от учреждения к новому застройщику.

Работы к приемке предъявлялись?

Нет. Заказчик не подпишет акты приемки выполненных работ без актов на скрытые работы, а подрядчик их отдавать пока не хочет. В течение строительства промежуточные акты КС-2 также не составлялись, так как имелись спорные вопросы. Кроме того, денежные и промежуточные расчеты по договору не предусмотрены и подрядчик не сильно интересовался их подписанием.

[maus34]

Заказчик не подпишет акты приемки выполненных работ без актов на скрытые работы, а подрядчик их отдавать пока не хочет. В течение строительства промежуточные акты КС-2 также не составлялись, так как имелись спорные вопросы.

А кто мешал? Тут главное акты заслать заказчику...
Зашлите окончательный акт...

У застройщика земля в аренде. Что интересно, в момент подписания договора подряда между заказчиком и подрядчиком (2000 г.), застройщиком вообще было гос.учреждение. Только через девять месяцев в 2001 году после подписания договора подряда вышло постановление главы города о передачи земельного участка от учреждения к новому застройщику.

Так имелся в виду договор аренды земли?

Заказчик (он же генподрядчик, но для застройщика) и застройщик вдвоем могли запросто провести рабочую комиссию.

Вдвоем не могли:
Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87
"Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Основные положения"
(утв. постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. N 84)
(с изменениями от 18 ноября 1987 г.)

3.2. В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика) - председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, Государственной инспекции по охране атмосферного воздуха при Государственном комитете СССР по гидрометеорологии и контролю природной среды*, технической инспекции труда соответствующего ЦК или совета профсоюзов, профсоюзной организации заказчика или эксплуатационной организации. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы - авторы проектов (заместители председателя).

[Lenin]

Зашлите окончательный акт...

И что этого достаточно будет? Подрядчик автоматически получает право на оплату работ квартирами и право на удержание объекта? А что делать с восстановлением владения? Что делать с передачей нам квартир, ведь заказчик их нам не отдаст? У нас на все квартиры дольщики есть, физики, они волнуются. Застройщик пользуется своим владением, дезинформирует наших дольщиков, что у них и подрядчика нет прав на квартиры.

Так имелся в виду договор аренды земли?

Да, он самый.

Вдвоем не могли:

Виноват, я смотрел снип только по части госкомиссии. Про рабочку совсем забыл.

[maus34]

И что этого достаточно будет?

Статья 753. Сдача и приемка работ
4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Засылаете акт, если нет отказа от подписания и подписанного акта - работы приняты.

передачи квартир, ИМХО, следует требовать на основании 398

[Lenin]

передачи квартир, ИМХО, следует требовать на основании 398

В период времени между отправлением нами акта приемки выполненных работ и до момента удовлетворения иска по 398 пройдет немало времени. К тому моменту квартиры могут быть незаконно заселены. А требовать денег с Заказчика бесперспективно, он может оказаться банкротом, да и проблемы дополнительно будут с нашими дольщиками, которые квартир не получат.

[maus34]

В период времени между отправлением нами акта приемки выполненных работ и до момента удовлетворения иска по 398 пройдет немало времени.

Требуйте применения обеспечительных мер.

[Lenin]

Требуйте применения обеспечительных мер.

Например, потребовать у суда запретить БТИ выдавать выписки из ЕГРОГД для регистрации п/с третьих лиц и запретить регистрирующему органу регистрировать п/с третьих лиц на спорные квартиры?

передачи квартир, ИМХО, следует требовать на основании 398

Забыл спросить. Квартир у заказчика может не оказаться. Когда квартиры появятся, то их собственником будет считаться застройщик.

[Lenin]

Кто знает, какая сейчас практика у АСов по поводу того, кому принадлежит право собственности на объект н/с: у подрядчика или у заказчика?

[maus34]

Lenin
Гляньте статейку

Прикрепленные файлы

•  ______.doc   66.5К   411 скачиваний

[Lenin]

Эта статья 1997 года. Актуальна ли она сейчас в части приведенной судебной практики?

[Jazzanova]

Lenin
может быть поможет разобраться или на мысли какие натолкнет вот
эта темка

Получить все свои квартиры согласно договору, при этом не рискуя, т.е. не оставляя этот вопрос на усмотрение застройщика и заказчика.

готовых рецептов не дам
попробуйте рассмотреь возможности заключения дополнительного соглашения к договору
предмет соглашение -
обеспечение заказчиком исполнения своего обязательства передать квартиры подрядчику в счет оплаты
например залог имущества или поручительство
другой

[Lenin]

Коллеги! Кто может пояснить следующее. В юридическом сообществе активно утверждается точка зрения, согласно которой собственником строительного объекта является заказчик. Но как быть если заказчик также является подрядчиком, но только перед другой организацией? Возникает, хотя бы на логическую секунду, право собственности у такого заказчика-подрядчика, или же право собственности непосредственно возникает у первого заказчика (застройщика)?

[maus34]

Но как быть если заказчик также является подрядчиком, но только перед другой организацией? Возникает, хотя бы на логическую секунду, право собственности у такого заказчика-подрядчика, или же право собственности непосредственно возникает у первого заказчика (застройщика)?

Ничего не поняла (

Заказчик - субподрядчик у генподрядчика?

[Blanch]

Lenin все очень запутано у вас (по крайней мере Вы так излагаете).
maus34
права - засылайте Акт. Иначе с чем Вы пойдете в суд? Будете говорить, что Заказчик не выполняет свои обязательства по передаче Вам квартир. Так Вы сами уже ответили: пока дом не введен в эксплуатацию - нет возможности подписать акт (документ) о реализации проекта. В эксплуатацию дом не может быть введен, так как работы Генподрядчика не сданы (в том числе нет акта на скрытиые работы). В суде Вы должны выступать как сторона, надлежащим образом исполнившая свои обязательства (соответственно, выполнившей свои обязательства по договору подряда - засылайте акт). В Москве достаточно сурово суд относится к доказухам заказчика о ненадлежащем качестве работ подрядчика (недавно был процесс - еле отмахались двумя папками доков).

Сообщение отредактировал Blanch: 15 March 2005 - 17:58

[Jazzanova]

Blanch
что за папки и что за процесс
мне интересно...
Lenin
а вообще помимо акта паралельно надо бы вам возвернуться назад на площадку...хоть как то будете контролировать ситуацию...
а так действительно можете пролететь есть ли заказчик окажется не добросовестным контрагентом..

[Blanch]

Jazzanova при приемке этапов работ Подрядчик передавал через своего представителя на объекте КС-ки. Если работы имели какие-то недостатки (а они их имели) при получении КС-сок заказчик писал пространные (и не очень) письма о выявленных недостатках и отправлял их по почте (Но в КС-ках об этом ни слова). Подрядчик при этом утверждал, что все нисчитово, так как КС-ки им были получены до писем о выявленных недостатках (что должно было ими расценено как факт приемки работ как надлежащих). А еле отмахались именно потому, что бОльшая часть писем носило о-о-чень пространный характер. Решения на руках нет (клиету отправила), при случае попрошу, хотя ничего примечательного в нем нет

[Jazzanova]

Blanch
ну да заказчик не лишен права возражать по некачественно выполненным работам
но пространные возражения утомляют..факт..

[Blanch]

нда... при том, что, как правило (ежели не повсеместно) к составлению претензий по качеству строительных работ юристы никакого отношения не имеют... Лицо, ответственное за строительный участок, само составляет их, направляет подрядчику, считая при этом, что все соблюдено, возражения направлены (отмечу - если в договоре и есть фраза "мотивированные", представления о допустимости каких-либо аргументов у строителей своеобразные). Поэтому по их мнению юрист обеспечен необходимыми документами для суда (что еще с такими "аргементами" в суде делать....вопрос). Выбираем зерна из плевел
Добавлено @ 16:25
Мы от темы несколько удалились... хотя для подрядчика (представителем коего и затеяно обсуждение) немаловажно будет обратить внимание на отписки заказчика в том числе и о качестве работ.

[Lenin]

Коллеги! Решение по вопросу по исполнению обязательства Заказчиком по оплате работ для меня ничего не решает, так как обязательство можно исполнить, а можно не исполнить, сказав, что у заказчика ни объекта, ни квартир нет, а раз нет, то передавать нечего по 398 ГК. Почему у заказчика их нет, это вопрос между застройщиком и заказчиком, но подрядчик в эти отношения "влезать" не может. Судебной практики об отказе в истребовании вещи в натуре по ст. 398 ГК в связи с отсутствием вещи у должника много, а на денежные отношения я переходить в принципе не хочу, так как это означает скандал с моими дольщиками. Меня интересуют вещные права подрядчика на строительный объект или квартиры, в частности, право ОДС на незавершенный объект по известной статье 7 (пункт 3) Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР. Работает ли данная норма сейчас на практике с участием подрядчика (не путать с инвестором-дольщиком по ДДУ или СД)? Поделитесь опытом.

Что касается моего вопроса по динамике права собственности на строительный объект, то могу пояснить следующее:
Есть следующая цепочка (теоретически):
Застройщик - Генподрядчик - Субподрячик - Субсубподрядчик и т.д.
Каждое звено - это договор подряда, в котором одна сторона - заказчик, другая - подрядчик. То есть, субподрядчик явлется заказчиком у субсубподрядчика. Или, Генподрядчик является заказчиком у субподрядчика. И т.д. Так вот получается, что Заказчик - это всегда фигура относительная, т.е. относительно к конкретному подрядчику, а собственность - это категория абсолютного права. Тут у меня и возник вопрос: Заказчик является собственником вещи только в отношениях с подрядчиком или же в отношениях со всеми лицами, в том числе в отношениях с застройщиком? И другой вопрос: Заказчик по договору субподряда становится собственником объекта хотя бы на логическую секунду, или же собственником объекта непосредственно становится застройщик по основному договору строительного подряда с генподрядчиком, являющемся заказчиком по договору субподряда?

[Blanch]

Lenin
перейду сразу ко второй части. Был здесь некий спор (не могу сейчас выложить ссылку) о том, является ли подрядчик собственником вещи на какое-то время. Ответ однозначный - нет, не является. Сама суть подряда состоит в том, что работ (и их результат, соответственно) предназначаются для Заказчика. Как только объект создан и может существовать (в физическом смысле) он должен быть передан Заказчику, который принимает все риски, связынные с его существованием и проч. Риски же Подрядчика касаются его ответственности перед Заказчиком (имеется ввиду риск гибели результата работ). Риск гибели материалов лежит на подрядчике только тогда, когда изначально он является собственником таких вещей (работы выполняются иждивением подрядчика). После их переработки создается новая вещь - она то и является объектом ПС заказчика. Не случайно законодателем предусмотрено удержание - это ведь мера, которую несобственник применяет к вещи, подлежащей передаче собственнику. Единственное, что не вписывается в эту схему - право подрядчика реализовать вещь, от приемки которой отказался заказчик. Здесь спорный момент: кто-то удтерждает, что это свидетельствует о приобретении ПС в порядке ст. 220 ГК. В корне не согласна - это лишь вытекает из права удержания подрядчика и ст. 360 ГК, так что имхо, нет здесь противоречия.
Добавлено @ 17:46
По поводу ПС заказчика - не права заказчика по договору подряда презюмируются тогда, когда речь идет о строительстве, а права лица, на земельном участке которого возводится строение. В этом-то все траблы (в том числе и проблемы дольщиков, иных кредиторов застройщика в ситуации, когда застройщик сам не регит ПС на незавершенку и другим не дает этого сделать).
Понимаю, что ситуация у вас не самая перспективная, но не сдав работы вы делу не поможете (только усугубите, так как застройщик при всем желании при наличии действующего подряда не зарегит незавершенку, если уж вы на этом порешите).

Сообщение отредактировал Blanch: 15 March 2005 - 20:48

[Lenin]

является объектом ПС заказчика

Какого заказчика? Их в указанной мною цепочке может быть несколько? Генподрядчик явлется заказчиком по отношению к субподрядчику? Является. Субподрядчик является заказчиком по отношению к суб-суб-подрядчику? Является. Так кто из них является собственником объекта строительства и в какой момент? Какова динамика возникновения и перехода права собственности на строительный объект начиная с суб-суб-подрядчика и заканчивая застройщиком? Какие основания возникновения ПС у заказчика с позиций гл. 14 ГК и какие у подрядчика с тех же позиций? Как я понял все выводы насчет права собственности заказчика строятся на основании того подхода "для кого строится объект, тот и собственник". Но в ст. 218 ГК также сказано, что право собственности приобретает лицо, изготовившее или создавшее вещь. В случае с подрядом лицо само не изготавливает вещь, особенно если речь идет об иждивении подрядчика. Отсюда разумный вопрос: если подрядчик вовлекается заказчиком в создание вещи, то следует ли предположить, что подрядчик становится сособственником вещи до момента расчетов с подрядчиком? В данном случае ответ на вопрос "А произведены ли расчеты?" дает ответ и на другой вопрос "Кто создавал вещь?".

При системном толковании п.1 ст. 218 и ст. 703 ГК РФ получается, что у подрядчика возникает право собственности, как у лица изготовившего вещь. Согласен, что подрядчик не делает вещь для себя. Но с экономических позиций разумней защитить интересы подрядчика, который вложил собственные средства.

Еще вопрос. Какие основания прекращения права собственности подрядчика на строительные материалы с позиций гл. 15? Какой механизм?

при наличии действующего подряда не зарегит незавершенку

Сейчас незавершенка явлется недвижкой независимо от действия договора подряда. Я сделал такой вывод из новой редакции ст. 130 ГК РФ.

Сообщение отредактировал Lenin: 16 March 2005 - 16:38

[Blanch]

Вы не правы. В вашей цепочке только один заказчик, есть генподрядчик и есть субподрядчики, за действия которых ответственность перед Заказчиком несет Генподрядчик. Это во-первых. Во-вторых: действительно, объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом. Смотрим 219 ГК - с какого момента у нас возникает объект? С момента регистрации ПС. Регистрирующие органы отличаются формализмом и консервативностью. Я пока не слышала о случаях регистрации незавершенки без соблюдения всех традиционных условий (о которых Вы скорей всего осведомлены). И я думаю, что такой признак, как прекращение строительства объекта (формальным условием которого является прекращение договора подряда) будет сохранен. Иначе как вы себе представляете эту ситуацию: поданы документы на регистрацию одного объекта, а в течении того времени, когда длится регистрация объект будет изменен.... не думаю, что заинтересованность именно в таком порядке застройщика будет достаточным аргументом для правоприменительных органов, благодаря стараниям которых ныне действующий порядок установлен, что-либо менять в этой схеме.
В любом случае, права на иск по моему мнению вы не имеете, так как передали свои права требования (по неисполненному Вами, замечу, договору) третьим лицам. На каком основании Вы будете требовать передачи Вам (Вашей компании) прав на квартиры?