Сообщений в теме: 468

[daria2010]

Уважаемые Коллеги, прошу Вас, поделитесь идеями...

Есть два ЗУ, адресный ориентир одинаковый, на обоих расположены здания, принадлежащие юр. лицу на праве собственности. На один участок (Участок № 1) договор долгосрочной аренды, на второй участок (Участок № 2) был договор аренды заключенный на неопределенный срок. Все здания построены до 1991 года. Договор аренды участка № 2 был расторгнут в связи с наложением границ третьего земельного участка. На стадии выпуска схемы расположения ЗУ на кадастровой карте "всплыло" пересечение зданий линиями УДС, все было откорректировано, межевой план подготовлен, кадастровый паспорт получен. Но в аренде отказывают, так как граница участка №2 частично пересекает здание, часть которого на участке № 1 и предлагает переформировать оба участка. Подозреваем, что данный отказ не правомерен, думаю оспорить в судебном порядке.

[Амир]

grin095, с другой стороны, непонятно, как будет реализовано требований ст. 25.5 в случае, когда продается один из, скажем, пяти объектов недвижимости на арендуемом ЗУ

И ещё не понятно следующее:
1. Если договор закончился, но считается продлённым на неопределённый срок (раньше перенайм не регили если до окончания менее 1 года).
2. если вообще ещё нет прав на землю а только кадастровый учёт (уже слышал что по этой статье начинают устно отказывать в регистрации сделки по продажи зданий)
3. Если участок отведён в аренду на срок менее 1 года.
4. что с бессрочкой на землю?
Вопросов много, практики пока мало, будем нарабатывать.

[Stoner]

2. если вообще ещё нет прав на землю а только кадастровый учёт (уже слышал что по этой статье начинают устно отказывать в регистрации сделки по продажи зданий)

да, я тоже буквально сегодня услышал про приостановку регистрации по этому основанию

[grin095]

Коллеги Stoner и Амир, сегодня я сходил на прием к руководству Питерского Росреестра.
К сожалению нет ответов даже на простые вопросы, когда объект продается один и участок под ним тоже в долгосрочке.
Ну не знает он.. срок окончания рассмотрения моих сделок 23 число, он обещал позвонить...

В любом случае есть понимание, что автоматически ничего не сделают..
Решил на всякий случай подготовить перенаймы.

[Stoner]

похоже, перенаймы неизбежно придется готовить.
у нас Росреестр тоже автоматически ничего делать не намерен.

[grin095]

Текущие данные
Ситуация по Оренбургу.
Просят одновременно подавать допы к договорам аренды земельных участков. Пока только по зарегистрированным договорам.

Питер.
Тут видимо пока не определились. А пока регистрируют переход по старому. Но это в районах.
На Красных текстильщиках (местные знают) - пока думают. Но срок регистрации прошел, думаю приостановки тоже не должно быть.

[grin095]

Ну собственно накаркал
Получил приостановку в одном из районов.
Мотивация - не предоставлены заявления и доп о смене арендатора по договору..

[Stoner]

ну да, они толкуют ст. 25.5. как указание на одномоментность проведения двух регдействий, а не на то, что автоматицки все регится

[grin095]

Есть у меня и официальное письмо Росреестра по 25.5.
Но политика безопасности моей компании не дает присоединить файл

[Амир]

Прикрепляю файл представленный grin095
Разъяснения понятны, остаются вопросы
1. Если договор закончился, но считается продлённым на неопределённый срок (раньше перенайм не регили если до окончания менее 1 года).
2. если вообще ещё нет прав на землю а только кадастровый учёт (уже слышал что по этой статье начинают устно отказывать в регистрации сделки по продажи зданий)
3. Если участок отведён в аренду на срок менее 1 года.
4. что с бессрочкой на землю?

Прикрепленные файлы

•  письмо 25.5.doc   363.5К   230 скачиваний

[grin095]

Эти вопросы думаю также будут решаться по факту наличия.
Могу предположить, что
1. На регистрацию изменение подавать не надо будет, т.к. не требуется одновременная регистрация. Но согласен, что при отсутствии заявления - обременение не снимут.
2. Нет прав, нет необходимости и одновременно со сделкой изменять обременение в ЕГРП
3. по сути то же что и написал выше. Но мы ждем позиции Росреестра.. добра такого много. На всякий случай готовимся делать допы об изменении сторон, но.. ну зачем им они.. и по смыслу 25.5. не нужны.
4. А вот это реально вопрос сложный.. По сути право переходит, но зарегистрировать его невозможно. Как бы не получилось, что под бессрочкой вообще не продать..

[ORB]

Всех с праздиком.
Коллеги, вопрос такой.
ИП арендует у города земельный участок. В настоящее время срок аренды подходит к концу. ИП пишет в муниципалитет письмо с просьбой пролонгировать договор аренды. Сначала администрация прислала письмо с выражением намерения заключить договор на новый срок и даже подготовила проект распоряжения. А затем по непонятным причинам прислала второе письмо, которым просто, без объяснения причин отказалось продлевать договор аренды с ИП и намерена выставить право аренды на спорный ЗУ на открытые торги.
Насколько я понимаю общая норма (621 ст. ГК) на муниципальную землю распространяется в обычном порядке. И если нам отказывают в пролонгации договора, а потом заключают с кем-то другим этот договор, мы имеем право перевести на себя права арендатора.
А есть ли еще какие механизмы, чтобы обязать город заключить договор.
Например оспорить отказ в АСе?
Спасибо за отклики

[Амир]

ORB, Шансов мало, судебная практика не в пользу временных арендаторов под временными объектами. При отказе от договора аренды муниципалитет конечно должен соблюсти формально ст. 621 ГК, но есть масса способов её обойти, к примеру переформировать участок и поставить на учёт новый в новых границах. Одна зацепка, только если прокуратура в действиях ОМС найдёт коррупциногенный фактор, но его нужно выявить и доказать. Как правило такие решения ОМС принимает коллегиально (комиссионно) с привлечением городских депутатов.
Оспорить отказ в АСе 100% не получится, это право арендодателя на определение дальнейшей судьбы недвижимого имущества. Во многих регионах уже приняты поправки в земельное законодательство что земля под объекты торговли предоставляется на аукционной основе. так что через 1 год проведут торги и будут опять правы.

[Амир]

У кого приостановили регистрацию или отказали по ст. 25.5. в случае если продавец ОНС (ну или здания) не владел земельным участком на праве аренды. У меня числится аренда в Росреестре ещё на первого продавца ОНС, мы вторые, хотим продать третьим лицам, а устно в Росреестре хотят отказать в регистрации. Проблема что аренда у 1 собственника уже закончилась и договор считается продлённым на неопределённый срок. арендодатель вообще считает что аренда прекратилась т.к. они заявляли отказ от аренды. В результате открыт вопрос:

2. если вообще ещё нет прав на землю а только кадастровый учёт

[grin095]

Амир, ситуации разные.
Если ввобще не оформлена земля и в ЕГРП ничего нет. То переход права как правило регистрируют.
В договоре к/п пишем обязанность покупателя оформить и все.
Ну у Вас в ЕГРП обременение висит в виде аренды первого правообладателя.
Это их и путает. По сути при первой продаже права аренды перешли на покупателя. Но не переоформлены документально.
Я бы или как то снял запись ЕГРП, ну или договорился с арендодателем, сделал доп о перемене стороны по договору на второго правообладателя, а потом доп на нового покупателя.
Регистрировать их считаю не надо, договор продленный на неопределенный срок регистрации не подлежит.

[Амир]

Я бы или как то снял запись ЕГРП, ну или договорился с арендодателем, сделал доп о перемене стороны по договору на второго правообладателя, а потом доп на нового покупателя.
Регистрировать их считаю не надо, договор продленный на неопределенный срок регистрации не подлежит.

спасибо за информацию. С Арендодателем в виде ОМС как всегда пёрлы - они считают тот договор с первым собственником ОНС расторгнутым (там срок был на 2 года с 2001 по 2003 и в 2006 году они заявляли отказ от договора), но в Росреестр сходить и снять обременение им было не судьба. А ещё они в 2004 году успели отвести землю незаконному владельцу ОНС, но он то же свой договор не регистрировал, в результате ситуация ему омрачилась лишением прав на ОНС.
Вообщем пошёл убеждать ОМС снять обременение.

[Амир]

И снова вопросы связанные со ст. 25.5 Закона о регистрации и действий кадастра:
Дано: Есть долгосрочный арендатор участка промбазы и собственник зданий в одном лице, к примеру ЗАО. До продажи зданий ОМС была утверждена схема раздела базы. Сейчас идут кадастровые работы по изготовлению межевого плана. Сегодня сдали договор купли продажи зданий и соотвественно переуступки прав аренды в росреестр. 20.09.2012 получим ООО как нового собственника и арендатора участка. До указаной даты к примеру 10.09.2012 ЗАО сдаст заявления на кадастровый учёт вновь образованных после раздела земельных участков.
В результате в кадастре будет каша: 25.09.12 поступят сведения о новом арендаторе участка, а в период с 10.09 по 10.10 будут проводится кад учёт по заявлению предыдущего арендатора ЗАО
Вопрос: Откажут ли в кадастровом учёте в связи с подачей заявления не уполномоченным лицом?

[янаследница]

Помогите разобраться

После смерти отца в 2010г. я приняла наследство: ЗУ и дом , кроме того на основании договора аренды с районной Администрацией(для ведения личного подсобного хозяйства ,сроком на 5 лет) отец пользовался земельным участком (граничащим с собственным), на котором построена баня, кадастровый и технический паспорта на баню есть, но оформить баню в собственность отец при жизни не успел.

Я, оформляя наследство, обращалась в юридический отдел Администрации с устным заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка со мной. Принять у меня письменное заявление обещали после предоставления мною в Администрацию следующих документов : а) свидетельства о смерти отца, б) моего свидетельства о рождении, в) нотариально заверенной копии завещания и г) кадастрового плана земельного участка.
Все запрашиваемые документы были мною представлены, но кадастровый паспорт земельного участка не был принят юридическим отделом . Мне было указано сделать за свой счет все необходимые работы для переопределения границ земельного участка в местную систему координат.

К концу декабря 2011 года паспорт был сформирован, и я обратилась с письменным заявлением о продлении договора аренды, но мне сообщили, что для заключения со мной договора аренды необходимо предоставить свидетельство о праве на аренду в порядке наследования. Но нотариус объяснила, что теперь она не может выдать свидетельство о праве на наследство аренды в связи с окончанием действия договора в июне 2011г., и признать за мной преимущественное право на оформление договора аренды, кроме как в судебном порядке не представляется возможным. Оформить в собственность баню тоже не представляется возможным по причине отсутствия правоустанавливающих документов на землю.

Несмотря на то, что договор аренды к настоящему времени истек, я продолжаю платить арендную плату и пользоваться данным земельным участком : на участке посажены и плодоносят фруктовые деревья и кусты, в 2012г. мною проведены ремонтные работы в бане. Арендодатель вопроса о прекращении аренды не ставил, а напротив контактировал со мной, как с законным правопреемником, т.е. признавал мои обязанности по уплате арендной платы и расходам на землеустроительные работы.


И что теперь делать, кому мне иск предъявлять ? Администрации? И что требовать? Заключить со мной договор аренды без проведения аукциона?

А с баней как? Просить признать ее моей собственностью в порядке наследования?
"Что делать?"(с)

[Александр A]

Недавно посещал ОМС, сдавал от юр.лица пакет документов на аренду земельного участка. В заявлении я указал срок предоставления в аренду - 49 лет, но специалист устно отказал в приеме заявления на указанный срок, по причине того, что на испрашиваемом ЗУ отсутствует объект недвижимости, находящийся в собственности и ЗУ не предоставлен для строительства, т.е. в данных случая - срок аренды не может превышать 5 лет. На мой вопрос чем это регламентировано, специалист ответил что существует Приказ Минэконома, но ни номера ни даты назвать не смог. Я поискал в интернете, но не обнаружил такого приказа, м.б. неправильно искал, кто знает, поделитесь пожалуйста!

[Александр A]

Вопрос: Откажут ли в кадастровом учёте в связи с подачей заявления не уполномоченным лицом?

Амир, мне кажется, что межведомственное взаимодействие в ХМАО не настолько налажено, что рег.палата передаст сведения в кад.палату в столь короткий срок, + в кад.палате множество специалистов, которые зачастую по-разному владеют информацией о положении дел "на данный момент". Считаю что если сейчас сдать на кад.учет, то вполне можно проскочить... Да и на момент сдачи межевого плана информация ведь была актуальна!

Сообщение отредактировал Александр A: 03 September 2012 - 12:35

[НЕмосквич]

...нотариус объяснила, что теперь она не может выдать свидетельство о праве на наследство аренды в связи с окончанием действия договора в июне 2011г

письменно отказала?

...и признать за мной преимущественное право на оформление договора аренды, кроме как в судебном порядке не представляется возможным.

что мешает обратиться в суд?

Несмотря на то, что договор аренды к настоящему времени истек, я продолжаю платить арендную плату и пользоваться данным земельным участком...Арендодатель ... контактировал со мной, как с законным правопреемником, т. е. признавал мои обязанности по уплате арендной платы и расходам на землеустроительные работы.

это очень хорошо.установлен ли в самом договоре порядок его расторжения и пролонгации? если да, каков он?

И что теперь делать, кому мне иск предъявлять ?

никому. для начала, как мне видится, следует установить факт, имеющий юридическое значение, возможно, после этого препоны снимутся.

"Что делать?"(с)

к платным юристам посылать -- дурной тон. реклама запрещена. публичные консультации не в чести... однако кнопочку личные сообщения никто не отменял.
стучите, и Вам откроется (с)

[янаследница]

письменно отказала?

отказ устный, хочу послать заказным письмом с уведомлением о вручении




для начала, как мне видится, следует установить факт, имеющий юридическое значение, возможно, после этого препоны снимутся.

обратилась к адвокату(по месту нахождения ЗУ), предложил заявить исковые требования о признании права собственности на баню, а затем , как собственнице, обратиться в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды или выкупа ЗУ, в соответствии с ст.36 ЗК


к платным юристам посылать -- дурной тон.

но часто самый оптимальный вариант.
НЕмосквич, благодарю за полезные ответы.

[НЕмосквич]

... исковые требования о признании права собственности на баню...

на каком основании? (правда интересно было бы узнать, как ему это представляется)

спросите Вашего местного специалиста, не проще ли просто в наследственную массу включить это имущество?

ps в качестве бесплатного совета: уточните квалификацию "адвоката (по месту нахождения ЗУ)"

[янаследница]

на каком основании?

есть кадастровый паспорт на баню , полученный еще отцом в сроки действия договора аренды ЗУ, техпаспорт бани и справка БТИ о стоимости на день смерти отца, ну и завещание в мою пользу

не проще ли просто в наследственную массу включить это имущество?

нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на аренду по наследству - на данное время договор аренды ЗУ уже закончен, как же включить в наследственную массу баню? На нее нет сидетельства о собственности даже на отца - не успел оформить при жизни.

[НЕмосквич]

Вы самостоятельно решили на вопросы адресованные юристу ответить или это специалиста ответы?

есть кадастровый паспорт на баню , полученный еще отцом в сроки действия договора аренды ЗУ, техпаспорт бани и справка БТИ...

что подтверждает возможность Вашего отца зарегистрировать право и потом передать это право по наследству, если бы не объективные причины, т. е. фактически он имел право, юридически -- нет.

как же включить в наследственную массу баню?

в судебном порядке.

На нее нет свидетельства о собственности даже на отца - не успел оформить при жизни.

было б свидетельство не было бы проблем.

ps прошу не забывать, я высказываю лишь своё мнение, это ни в коем случае не истина в последней инстанции и не руководство к действию