Сообщений в теме: 468

[lottanella]

Я ошиблась, п. 2 ст. 6 действовал до 23.10.08 г.

[Ludmila]

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.


Эта редакция действовала в момента введения в едйствие ЗК РФ. В т.ч. и в 2007 году. Но это было только определение, термин.
А вот признаки того, что участок может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, устанавливались не ЗК РФ. Был (да и сейчас есть и должен применяться в части, не противречащей ЗК РФ) акт, который чётко устанавливает эти признаки. Плюс ещё надо по вопросу об этих признаках смотреть региональное законодательство по состоянию на момент раздела.

ст. 133 ГК Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
Подскажите, как з/у под зданием модет быть разделен в натуре? Ваши помещения на моем участке, а мои на вашем?

Блииин... Уже несколько раз объясняла...
Есть земельный участок. Есть здания на земельном участке. Так?
Неделимой вещью могут быть как здания на участке, так и сам участок. Если неделимой вещью являются здания на участке, то и участок, по логике, тоже является неделимой вещью. Но в таком случае недействительна в первую очередь сделка по продаже части неделимой вещи (т.е. помещений в зданиях, если эти здания являются неделимой вещью).
Но предположим, что здания не являются неделимой вещью. Это, естественно, не исключает того, что участок может оказаться неделимым. В таком случае для того, чтобы понять, делимый участок или нет, надо определить, соблюдены ли требования, в соответствии с которыми определяется, является участок делимым или не является. Эти требования довольно чётко установлены законодательством. И были установлены и ранее.

Подскажите, как з/у под зданием модет быть разделен в натуре? Ваши помещения на моем участке, а мои на вашем?

Идиотский вопрос... Вот представьте: есть здание, состоящее из двух подъездов. Здание не является неделимой вещью. Один подъезд (с отдельным входом) принадлежит мне, дргугой (тоже с отдельным входом) Вам. Есть предоставленный нам обеим участок, который частично занят зданиями, а частично свободен от застройки. Допустим, что все требования к разделу участка соблюдены. Почему нельзя поделить участок под таким зданием? В принципе, можно. Так что ничего невозможного в разделе участка под зданием приодновременном наличии целого ряда условий я не вижу.
Что же касается возможности раздела конкретного участка под конкретным зданием, то тут надо смотреть документы и на здание, и на земельный участок, а также проверять соблюдение требований к разделу участка.
Теперь что касается второй части идиотского вопроса "Ваши помещения на моём участке, а мои на Вашем?". Или Вы так типа пошутили, или вообще не разбираетесь в юриспруденции... Нет, конечно. В случае раздела мои помещения должны быть на моём участке, а Ваши на Вашем. Только в этом случае возможен раздел.

Да и вообще Вы не о том спрашиваете... Возможность раздела участка вообще и правильность произведённого раздела - это два вопроса. Да, взаимосвязанные, но два.

Администрация признает, что договор должен быть на весь з/у.

Нууу, вот только на глупость администрации и остаётся уповать... Если бы администрация просто заявила, что возможность раздела подтверждена землеустроительным делом, что раздел производился по просьбе как раз тех, кто сейчас этот раздел оспаривает, и что отсутствуют нарушенные права истцов, то, собственно, Вам с Вашим знанием земельного законодательства крыть было бы нечем.
Так что если выиграете дело, скажите спасибо глупости представителей Администрации.

Но опять-таки это признание может шарахнуть по Вашему клиенту/работодателю намного страшнее, чем заключение договора на один из двух участков...

Каким образом?

Уже много раз объясняла выше. Надоело.

[lottanella]

Согласно правилам делимости з/у является неделимым.

Теперь что касается второй части идиотского вопроса "Ваши помещения на моём участке, а мои на Вашем?". Или Вы так типа пошутили, или вообще не разбираетесь в юриспруденции... Нет, конечно. В случае раздела мои помещения должны быть на моём участке, а Ваши на Вашем. Только в этом случае возможен раздел.

Я не пошутила. в результате раздела получилось именно так. Помещения собственников находятся на з/у на не пренадлежащих им.

Добавлено немного позже:
И как я говорилы выше, данное здание имеет один вход. Т.е. з/у под этим зданием - неделимый.

[Ludmila]

Согласно правилам делимости з/у является неделимым.

Дайте, пожалуйста, ссылку на те из правил делимости участка, которыми Вы пользовались. Только не ссылку на ст. 6 ЗК РФ - она устанавливает только термин "делимый участок", а непосредственно признаки делимости устанавливаются совсем другими НПА.

Я не пошутила. в результате раздела получилось именно так. Помещения собственников находятся на з/у на не пренадлежащих им.

И что? уже сказала: вопрос о делимости участка вообще и вопрос о том, правильно ли произведён раздел участка - это два РАЗНЫХ вопроса, хотя и взаимосвязанных.
И, кстати, когда собственники помещений в здании просили произвести раздел участка, они прилагали свой план раздела или что-то подобное?
Да, и документально подтверждено, что помещения находятся не на тех участках, которые принадлежат разным собственникам?

И как я говорилы выше, данное здание имеет один вход. Т.е. з/у под этим зданием - неделимый.

А само-то здание, по-Вашему, делимая вещь или тоже неделимая?

[lottanella]

1. В соответствии с п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса обязательным условием разделения з/у на несколько з/у является наличие подъездов, подходов к каждому образованному.
В данному случае вся база имеет подъездную дорогу с одной стороны, с другой стороны железная дорога (жд тупик), с двух других болото. При разделе получилось, что проезд остался на одном участке, а к другому можно проехать лишь через чужой участок. а поскольку база используется для погрузки и разгрузки вагонов, то дорога и возможность проехать грузовой машине - это необходимость.
Генеральный план поселка, гду находится з/у, принят лишь в ноябре 2008 г. Правила землепользования и застройки приняты в ноябре 2009 г. Градостроительный регламент еще не принят.
2. когда собственники подавали заявления на раздел, план не подавали. Тем более сначала один собственник подал заявление и осуществил раздел з/у, а потом второй подал заявление и получил тот з/у который остался после раздела.

Да, и документально подтверждено, что помещения находятся не на тех участках, которые принадлежат разным собственникам?

в каких документах эта информация может содержаться? Есть технические паспорта на здания и землеустроительное дело на з/у.
3. Само здание делимое, посколку прежний собственник владел в совместной собственности помещениями. Они так и проходят по св-ву - нежилое помещение 1, 2 этаж, № такие-то.

[Ludmila]

Вот сейчас разговор пошёл уже более предметно...

В соответствии с п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса обязательным условием разделения з/у на несколько з/у является наличие подъездов, подходов к каждому образованному.

Итак, один из полутора десятков признаков делимости земельного участка Вы нашли. Уже хорошо. Если интересно, чуть позже выложу остальные признаки. Плюс если Вы поищете в К+ по этим признакам, обнаружите много интересного. Я, например, вчера, когда искала документы для этой темы, выкопала весьма любопытственное Определение КС РФ, в котором рассматривался вопрос о том, насколько запрет на раздел неделимого земельного участка соответствует Конституции РФ.
Искать более подробно нет времени.

более сначала один собственник подал заявление и осуществил раздел з/у, а потом второй подал заявление и получил тот з/у который остался после раздела.

Кто осуществил раздел земельного участка - арендатор, не собственник участка???

в каких документах эта информация может содержаться?

В отношении зданий - в кадастровых выписках на участок, кадастровых планам здания, градостроительном плане земельного участка.
В отношении помещений тоже может встречаться в этих документах, но это уже маловероятно. Это скорее исключение из правила, чем правило.
Я бы посмотрела землеустроительное дело - в принципе, при разделе должны были рассмотреть вопрос о том,

Само здание делимое, посколку прежний собственник владел в совместной собственности помещениями.

Это не признак неделимости здания.

Добавлено немного позже:
И ещё. Я бы на Вашем месте для начала оспорила раздел участка и кадастровый учёт вновь возникших участков. Хотя тут можно напороться на истечение срока исковой давности.
Если не будут ликвидированы участки, возникшие в результате раздела, и восстановлен единый участок, даже в случае выигрыша Вами дела исполнение решения может оказаться просто невозможным.

[lottanella]

раздел участка осуществляли на основании поставновления главы администрации, то есть собственника.
В землеустроительном деле нет этой информации, я его всего перечитала.

[Ludmila]

В землеустроительном деле нет этой информации, я его всего перечитала.

Ну тогда я бы в случае возникновения жаркого спора на тему, какие помещения где находятся, заказала бы землеустроительную экспертизу. Но пока такого спора не возникнет, заморачиваться с этим бы не стала.

Так признаки делимости нужны?

[lottanella]

Так признаки делимости нужны?

Конечно!

[lottanella]

Если не будут ликвидированы участки, возникшие в результате раздела, и восстановлен единый участок, даже в случае выигрыша Вами дела исполнение решения может оказаться просто невозможным.

Мы просим признать договора аренды недействительными. При положительном решении суда нужно будет заключать новый договор. Тогда на основании заявления собственников помещений глава администрации издаст постановление о новом межевании, и собственно, объединении разделенных участков. Разве такое развитие событий невозможно?
Извините, м. б. я чего-то не понимаю, но это первое дело по земельному праву.

[Ludmila]

Тогда на основании заявления собственников помещений глава администрации издаст постановление о новом межевании, и собственно, объединении разделенных участков. Разве такое развитие событий невозможно?

Как сказала бы Рузя, 50 на 50: или возможно, или невозможно. А Вы представьте другой вариант развития событий: Вы приходите за заключением нового договора, а глава Администрации говорит, что договор заключить не может, т.к. участок, в отношении которого Вы просите заключить договор, не существует. В решении суда нет ничего ни о понуждении заключить новый договор, ни о признании "недействительным" (употребляю этот термин в кавычакх, т.к. вряд ли данный термин применим к кадастровому учёту) кадастрового учёта новых земельных участков, ни о восстановлении кадастрового учёта / повторной постановке на кадастровый учёт ранее существовавшего участка. А потому ничего подобного он делать не должен, решение суда исполнить не может даже чисто технгически.
И более того, требует от Вас сноса объектов на основании ст. 272 ГК РФ.
Как Вам такой вариант развития событий? Года полтора назад тут темка была про то, как местная администрация заставила снести почти достроенный объект, т.к. у застройщика истёк срок аренды.

[Ludmila]

Теперь что касается признаков делимости участка в 2007 году.
Некоторые критерии делимости или неделимости земельного участка выявляются при анализе судебной практики.
Так, ФАС ВВО в Постановлении от 11 октября 2007 г. N А17-315/5-2007 указал: "Суд исходил из того, что принадлежащее заявителю нежилое помещение, пристроенное к многоквартирному жилому дому, и этот дом не обладают признаками неделимой вещи, поэтому расположенные под ними земельные участки не являются частями единого неделимого участка".
При решении вопроса о делимости или неделимости земельного участка необходимо руководствоваться Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Приказом Росземкадастра от 17 февраля 2003 г. <1>, так как данные Рекомендации будут применяться при образовании новых участков.

Факторы, которые должны приниматься во внимание при решении вопроса о возможности раздела земельного участка, установлены п. 7.5 указанных Методических рекомендаций по землеустройству.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие признаки делимости земельного участка:
- возможность определения индивидуальных характеристик земельных участков, образующихся в результате раздела делимого земельного участка (местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, сервитуты) (п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- соответствие размеров земельных участков, образующихся в результате предполагаемого раздела земельного участка, утвержденным в установленном порядке предельным размерам, нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 6 ЗК РФ, п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- возможность образования в результате предполагаемого раздела земельного участка самостоятельных земельных участков, площадь которых включает в себя площадь, непосредственно занятую расположенными на участке объектами недвижимости, и площадь прилегающей территории, необходимую для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) каждого из расположенных на участке объектов недвижимости в соответствии с установленными нормами. Площадь территории, необходимой для обеспечения функционирования расположенных на участке объектов недвижимости, определяется в соответствии со СНиПами, ТСНами, ВСНами и т.п. (при этом в соответствии со ст. 43 ГСК РФ должны применяться градостроительные нормы и правила, действовавшие в момент застройки территории) (ст. 43 ГСК РФ, п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- наличие к каждому из участков, образующихся в результате предполагаемого раздела, проезда шириной не менее 3,5 метров (как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута) (п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- возможность использования каждого вновь образуемого земельного участка в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 16 Федерального закона "О землеустройстве", ст. 6 ЗК РФ, п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- возможность установления границ земельных участков, образуемых в результате предполагаемого раздела, в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории (п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- если в результате предполагаемого раздела не возникает изломанность проектируемых границ, а если возникает, то обусловленность такой изломанности существующими естественными или искусственными рубежами (п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);
- расположенные на земельном участке объекты недвижимости не обладают признаками неделимой вещи.
При возникновении затруднений с определением размера этой части необходимо получение соответствующего заключения землеустроительной экспертизы.



Сейчас признаки делимости незначительно изменились в связи с изменениями в ЗК РФ.

[lottanella]

Как Вам такой вариант развития событий?

Но администрация согласна с иском. Тем более она дала согласие на межевание, т.е. объединение, всегу з/у.

спасибо за указанные признаки делимости. Исходя из них, з/у является неделимым лишь по одному:

- возможность образования в результате предполагаемого раздела земельного участка самостоятельных земельных участков, площадь которых включает в себя площадь, непосредственно занятую расположенными на участке объектами недвижимости, и площадь прилегающей территории, необходимую для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) каждого из расположенных на участке объектов недвижимости в соответствии с установленными нормами. Площадь территории, необходимой для обеспечения функционирования расположенных на участке объектов недвижимости, определяется в соответствии со СНиПами, ТСНами, ВСНами и т.п. (при этом в соответствии со ст. 43 ГСК РФ должны применяться градостроительные нормы и правила, действовавшие в момент застройки территории) (ст. 43 ГСК РФ, п. 7.5 Методических рекомендаций по землеустройству);

поскольку помещения одного собственника находятся на з/у, отданном в аренду другому собственнику.
И необходимо проверить - был ли установлен частный сервитут в договоре с другим собственником. Т.к. проезд возможен лишь через его участок.
И само здание тоже может быть признано неделимым в силу ст. 133 ГК, но я надеюсь этот вопрос не будет подниматься в суде. Этим я аргументировать неделимость з/у не могу.

[Ludmila]

Но администрация согласна с иском. Тем более она дала согласие на межевание, т.е. объединение, всегу з/у.

Я юрист, а не гадалка. Я Вам лишь с юридической точки зрения описываю возможные варианты развития событий. В
он в Туле тоже администрация сначала готова была предоставить участок (и предоставила его). А потом резко передумала, и арендатор ничего не мог с этим поделать.
Могу рассказать, как 10 лет назад мой тогдашний работодатель заключил некий договор с администрацией субъекта федерации, а буквально через пару месяцев власть сменилась и новая власть отказалась выполнять свои обязательства (и была совершенно права). В этой ситуации мы также ничего не могли сделать, т.к., строя отношения на доверии, руководство не сочло нужным взять все необходимые документы... А зачем??? Это же администрация, а не шарашмонтаж... да и у нас всё схвачено, ага... А что власть поменяться может, никто не верил... Ну и влетели по полной программе...
Так что дело юриста - описать возможные проблемы и способы их решения, а уже дело руководства принимать окончательное решение.

[lottanella]

Подскажите, какие можно заявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки?
Администрация согласна, что з/у неделимый и должен быть один договор на весь участок. Но третье лицо справедливо замечает, что мы не являемся стороной по сделке, а потому не можем оспаривать заключение договора. Поэтому мы можем лишь требовать применить последствия недействительности ничтожной сделки.

[riflettere]

lottanella
пусть администрация заявит, раз она на вашей стороне и сторона по договору как я понимаю
вообще - 167 ГК РФ, хотя я смутно себе представляю, как применить последствия: собственник нед. им. должен будет вернуть землю и произойдет разрыв судьбы, а договор на весь участок невозможен, поскольку нет такого участка как объекта, но тем не менее собственник НИ все равно имеет право на земельный участок под этим самым НИ, следовательно, он тут же обращается в админ. за предоставлением з/у, а админ. решит сформировать заново з/у путем объединения и с вашего согласия

п.с. если путаю ваши условия, извините

[lottanella]

Спасибо. Вы ничего не путаете.
Просто, хоть администрация и согласна с иском, она не хочет ничего делать. Иначе этот вопрос решился бы раньше. Т.е. действия администрации можно описать так - и нашим и вашим.

Добавлено немного позже:
Можно ли в требованиях указать, что просим применить последствия недействительности ничтожной сделки, не уточняя, какие именно последствия мы просим применить?

[riflettere]

Так вот вопрос-то в чем. Ваша цель - объединить з/у, так ведь?
Имхо ваш иск вам ничего не даст. Во-первых, применить последствие в виде возврата з/у имхо невозможно, поскольку лицо - собственник объекта нед-ти на з/у.
Во-вторых, для целей объединения з/у п.4. ст.11.2. ЗК вам все равно будет препятствовать. Ну да он перестанет быть арендатором, но его согласие все равно нужно за землепользователя (собственником ОН он ведь не перестал быть). Каков результат даже удовлетворения вашего иска?

Единственный* вариант обойти его согласие - п.6. ст.11.2 ЗК. Но я не берусь судить о его применимости в вашем случае. Имхо вам нужен иск об образовании з/у (единого) и доказывать, почему так...

*вариант, что собственник ОН перестанет быть таковым я не рассматриваю

[lottanella]

Возможно вы и правы. И нужно было оспаривать раздел з/у и требовать его объединить, или восстановить в прежних границах.
Но если иск удовлетворят и договора будут признаны недействительными, то собственники перестанут быть арендаторами. Им необходимо будет заключать новый договор. администрация им - проводите межевание и заключайте согласно п.3. ст. 36 ЗК. Один из собственников не захочет объединять з/у и тогда что? Все станет? Ведь из-за этого и он тоже не сможет приобрести право аренды на з/у, поскольку администрация будет против.
Простите, но у меня уже голова кругом. Впрочем у судьи тоже.

[Ludmila]

Им необходимо будет заключать новый договор. администрация им - проводите межевание и заключайте согласно п.3. ст. 36 ЗК.

Ну, не совсем так... Межевание будет проводить администрация. Если захочет...

Один из собственников не захочет объединять з/у и тогда что?

В лучшем случае - проводить объединение через суд. Причём с неизвестным результатом. В худшем - объединение окажется невозможным.

Все станет?

Ага. Как минимум на несколько месяцев, как максимум - навсегда. Ну так сами виноваты, т.к. не заявляли о разделе участка.

Простите, но у меня уже голова кругом. Впрочем у судьи тоже.

Так это Вы и сами запутались, и судью запутали...

[riflettere]

lottanella

Один из собственников не захочет объединять з/у и тогда что?

вот это самый хороший вопрос

[lottanella]

Ну, не совсем так... Межевание будет проводить администрация. Если захочет...

Двое из собственников уже подали заявление на проведение межевания всего з/у и администрация дала согласие на данное мероприятие. Осталось лишь подписать договор. Просто пока не подписываем.
вот и думаю, м.б. подписать и произвести межевание. При чем выяснилось, что при проведении межевания одного из з/у выявились нарушения в определении координат (смещение). В результате этого площадь з/у была увеличена

Добавлено немного позже:
В общем, по ходу дела выясняется, что первоначально границы разделенного з/у были установлены неправильно и соответственно в государственный земельный кадастр была внесена неверная информация по координатам и площади. Т.ч. нового межевания не избежать. Хотя бы для уточнения границ з/у.

[Ludmila]

В общем, по ходу дела выясняется, что первоначально границы разделенного з/у были установлены неправильно и соответственно в государственный земельный кадастр была внесена неверная информация по координатам и площади. Т.ч. нового межевания не избежать. Хотя бы для уточнения границ з/у.

Даааа, весело... Вы расскажите потом, чем дело кончится. Веселее всего будет, если при межевании придётся залезть на чужой участок...

[lottanella]

Вы расскажите потом, чем дело кончится.

Расскажу.
Вот только придумаю, как выиграть

[lottanella]

так м.б. кто-нибудь подскажет, возможно ли заявить применение последствий недействительности ничтожности сделки в данном случае и какие последствия возможно заявить?
По предыдушим темам я поняла, что в данном случае это бессмысленно. З/у пользовались, арендную плату платили. Возвращать з/у и требовать возврата платы?