Сообщений в теме: 468

[Mr.Robinson]

Один гражданин приобрел на аукционе земельный участок с ВРИ "для строительства жилого дома". Арендная плата, соответственно, установлена по результатам торгов. Размер ее очень и очень приличный. После завершения строительства в выкупе участка по ст.36 ЗК РФ отказали, т.к. участок находится в охранной зоне (отказ оспаривается в суде, поскольку в аукционной документации ни слова об этом не было). Арендатор обратился в уполномоченный орган с заявлением об изменении арендной платы на нормативные ставки и пересчете арендной платы за период с момента завершения строительства по настоящее время. В ответе сначала сказали, что дял пересчета арендной платы надо изменить ВРИ со "строительство" на "эксплуатацию", а после в пересчете вообще отказали, т.к. арендная плата, установленная в ходе торгов, по их мнению, пересчету не подлежит. Есть ли другие мнения?
Я считаю, что на торгах участок предоставлялся для строительства и арендная плата устанавливалась на период строительства. И она должна быть уменьшена (в порядке ст.36 ЗК РФ) после ввода объекта в эксплуатацию.

[земельщик]

Может, есть смысл полопатить нормативку конкретного субъекта РФ и муниципального образования: в них обычно прописываются разные коэффициенты.

[Амир]

Я считаю, что на торгах участок предоставлялся для строительства и арендная плата устанавливалась на период строительства. И она должна быть уменьшена (в порядке ст.36 ЗК РФ) после ввода объекта в эксплуатацию.

Порядок расчёта арендной платы в Вашем случае определяется только условиями договора аренды земельного участка пока он не закончится. Если договор действующий и арендная плата вносится поквартально и условий о её полного погашения в случае досрочного расторжения договора нет то предлагаю продать здание другому лицу и расторгнуть арендные отношения. У нового приобретателя дома будет или новый договор аренды в порядке ст. 36 ЗК или возможность приватизировать земельный участок в собственность (при условии решения вопросов с водоохранной зоной).
Арендная плата не устанавливается на период строительства а на срок действия договора аренды

[Jazzanova]

участок находится в охранной зоне

хм вообще то смотря что за охранная зона
если водоохранка в ней можно строить с определенными ограничениями
если СЗЗ - то строительство в пределах такой зоны запрещено
то есть у вас порочная стройка

оспаривается в суде, поскольку в аукционной документации ни слова об этом не было

ну конечно
аукцион то земельный
а ограничение градостроительное
нужно было градостроительную документацию исследовать прежде чем строить, кроме того подобная информация обычно включается в градостроительный план земельного участка
на основании которого разрабатывается проект
по сути вопроса если договором аренды не предусмотрена возможность изменения арендной платы то она остается прежней

[Grinvich]

У организации есть право аренды з/у сроком на 49 лет, собственник - РФ. Произошла реорганизация в форме выделения, согласно разделительному балансу право аренды передано выделившейся организации. Как вы думаете, надо ли обращаться к собственнику з/у с целью заключения допсоглашения к договору аренды (для изменения арендатора), или для государственной регистрации права аренды на выделившуюся организацию будет достаточно разделительного баланса и акта приема-передачи земельного участка?

[Jazzanova]

Надо, так как право аренды земельного участка в данном случае переходит к правопреемнику при наличии сложного состава юридических фактов:
cогласие на переход права аренды арендодателя
наличие разделительного баланса
наличие передаточного акта
наличие государственной регистрации вновь образованного юридического лица
государственная регистрация перехода права аренды.

[Grinvich]

В соответствии с ЗК, если аренда долгосрочная (свыше 5 лет), согласия арендодателя на передачу прав по договору не требуется, только уведомление. Если подать на регистрацию перехода права аренды в качестве правоустанаваливающих документов только раздел. баланс и передаточный акт, право зарегистрируют?

[Амир]

Если подать на регистрацию перехода права аренды в качестве правоустанаваливающих документов только раздел. баланс и передаточный акт, право зарегистрируют?

Нет, попросят как минимум письмо об уведомлении арендодателя о предстоящем переходе прав.
И думаю должно быть составлено письменное соглашение о передаче прав аренды подлежащее регистрации т.е. на чём будет стоять печать о госрегистрации перехода прав.

[Jazzanova]

если аренда долгосрочная (свыше 5 лет), согласия арендодателя на передачу прав по договору не требуется, только уведомление

письмо об уведомлении арендодателя о предстоящем переходе прав

топик стартер, вообще то могут быть разные варианты с учетом пунктов 4 и 9 ст. 22 ЗК
поэтому поясните к какой форме собственности относится арендованный земельный участок
С Амиром согласен
для перехода права аренды нужно соглашение между арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором .

[Grinvich]

Участок в собственности РФ. Меня смущает, что в ч. 5 ст. 22 ЗК ничего не говорится о переходе прав в результате реорганизации. Распространяется ли данный пункт (в части ненужности согласия собственника) вообще на реорганизацию?

[Jazzanova]

Grinvich
у вас по сути уступка права в силу закона
поэтому эти правила действуют и на данный случай

[Mr.Robinson]

Для информации: уполномоченный орган счел обоснованной нашу позицию и пересчитал размер арендной платы установленной на аукционе по нормативным ставкам в порядке ст.36 ЗК РФ.

[Vlad209]

В 2005 г. заключен договор аренды земельного участка на основании Распоряжения Главы города между муниципалитетом и ГСК под существующие гаражные боксы. В распоряжении сказано о необходимости государственной регистрации договора. Ранее был договор бессрочного пользования земельным участком между муниципалитетом и ГСК.Этим же распоряжением прекращено право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком. Права собственности на гаражные боксы зарегистрированы в Росреестре за физ. лицами.В 2009 г. г. обратились в Россреестр по регистрации договора аренды земельного участка между муниципалитетом и ГСК. Регистрация в настоящее время приостановлена по причине: необходимо предоставить договор со множественностью лиц на стороне арендатора, либо доп. соглашение к договору аренды с условием согласия стороны на вступление в этот договор правообладателей гаражей (физ. лиц) на этом земельном участке.
Вопросы:
1. Насколько правомерно на данном этапе приостановление регистрации прав договора аренды земельного участка между муниципалитетом и ГСК (а через месяц и отказ в регистрации)?
2. Есть шанс выиграть дело в арбитражном суде?
3. Или все же снова обращаться в муниципалитет за доп. соглашением или заменой сторон в обязательстве? Тут есть у нас свои проблемы: несколько собственников вообще потерялись (живут в др. городах, в местах не стольотдаленных и т.д. + надо оформлять кадастровые паспорта на каждый бокс, а у нас оформлен на весь земельный участок.
P.S. акт приема-передачи земельного участка подписан в 2005 г.,аренда на 15 лет (до 2020 г.), арендную плату по договору платим своевременно. Буду благодарен за другие советы по данному договору.

[Эникен]

Думаю, что Вам правильно приостановили регистрацию. Объясню почему: аренда на 15 лет - нужно регистрировать, отсюда - договор считается заключенным с даты регистрации. Т.о., получается, что до настоящего времени у Вас договор не заключен (несмотря на наличие распоряжения и всего, что там сказано). Вы обратились за регистрацией сегодня, сегодня действует ст. 36 Земельного кодекса. Конечно, найти сразу всех собственников боксов будет очень проблематично. Мы в свое время делали так: заключали договор с одним собственником с указанием в догоре условия согласия стороны на вступление в этот договор других собственников помещений. Арендную плату расчитывали только для собственника, указанного в договоре.Проблем с регистрацией не было. Появился собственник - включайте его в договор

[Vlad209]

Думаю, что Вам правильно приостановили регистрацию. Вы обратились за регистрацией сегодня, сегодня действует ст. 36 Земельного кодекса.

А в 2005 г. разве ст. 36 ЗК РФ не действовала?

[Павел22]

Здравствуйте уважаемые форумчане!
Надеюсь на ваш совет и помощь!

Ситуация значит следующая:
Имеется ГСК, который 2008 году исключии из ЕГРЮЛ по решению рег. орган- ИФНС, ибо наш председатель с 1994 года никакой хоз. деятельности в нашем ГСК не вел, отчетность в ИФНС не предоставлял и вот итог - ликвидация ГСК

Я провел собрание ныне бывших членов нашего ГСК, бывших т.к. наш ГСК ликвидировали ИФНС. Было принято решение вступать в соседний ГСК, который является продолжением нашего, и здание у нас одно с одним адресом, только их кооператив достроили к нашему позже... Оформили решение протоколом, заполнили личные заявления, тем более соседний председатель не против новых членов... а я вот чёт подумал, вступить то мы вступим, проведем свет, охрану заведем, дороги отремонтируем... а как быть с оформлением земли? Дело в том что у них, у соседнего ГСК земля уже оформлена (дог. аренды), и при чем оформлена только та часть на которой собственно соседний ГСК и стоит. А под нашим ГСК землей никто не занимался, и не оформлял ничего. Я вот и хотел спросить совета, как поступить, можно ли нашу землю после вступления в их ГСК приписать (простите я не юрист, терминами плохо владею, но азы знаю)) к ихней земле и чтоб по документам она проходила как единый участок под единым ГСК?
Или же нам всеж таки регистрировать свой ГСК и независимо от соседей оформлять землю? Как лучше(дешевле) поступить?

Документы от 1991г., когда наш ГСК строился (разрешения, постановления о выделении земель под строительство и согласования, а так же проект землеотвода ) из архитектуры я офиц. запросом запросил, они слава Богу есть в архиве и надеюсь к концу следущей неделе получить их...

Вот хотел у вас спросить, как лучше поступить, а то мы вступить то вступим, а по земле как быть? Причем у наших ГСК(соседний и наш) единый фактичесский адрес и с точки зрения архитектуры - единое здание, но строились мы в разное время(соседи построились на 2 года позже) и по земле я не знаю как поступить лучше.

[kochuev]

Если право собственности на гаражи (боксы?) все успели зарегать, то логичнее будет выкупить земельные участки в собственность. Если с этим бардак, просите администрацию заключить договор аренды с действующим ГСК (участок похоже сформирован, и внесён в кадастр). Потом дооформляйте право на строения (гаражи) и всё равно выкупайте землю.

[E3333A]

Доброго времени суток!

Мы приобрели землю у частного лица, но на этой земле расположены строения принадлежащие другой организации. Вправе ли мы потребовать арендную плату за землю на которой расположены строения?

[Ионыч]

Вы вправе требовать что угодно, но скорее всего собственники данных строений начнут "ломать" вашу сделку. Кто вам сопровождал сделку и отчего вы продолжаете экономить на юристах?

[E3333A]

Не экономим))) Просто предварительно сам хотел все узнать... Знания ведь не порок. А, что значит "ломать" сделку и как они могут воспрепятствовать?

[Андрей Б.]

намеревается договор перенайма ЗУ, который достался нынешнему арендатору также в порядке перенайма от другого ООО. (земля муниципальная, предоставлена для обеспечения стройки и сооружения инженерных коммуникаций).
меня тут всем скопом убеждают, что перенайм не может быть возмездным, что мне кажется абсурдом.
механизм перенайма - по сути тот же что глава 24ГК об уступке. Уступка - сделка распорядительная. основной сделкой может быть хоть купля-продажа (неких прав и обязанностей арендатора из договора) хоть что-то иное.
при этом меня жутко смущает то, что нынешнему арендатору аренда досталась также безвозмездно, что не красиво в силу запрета на дарение между ком. организациями.
внимание вопрос.
1. перенайм - возмездная сделка?
2. если перенайм был безвозмезден, мы имеем риск недействительности сделки (аля дарение). так?
3. продолжение пункта 2. возмездность сделки презюмируется. как вообще можно доказать отрицательный факт того, что сделка была безвозмездной?

зы. не знаю, земельная это тема или общая.

Сообщение отредактировал Андрей Б.: 10 March 2011 - 15:59

[kuropatka]

меня тут всем скопом убеждают, что перенайм не может быть возмездным, что мне кажется абсурдом.

Абсурд.

механизм перенайма - по сути тот же что глава 24ГК об уступке. Уступка - сделка распорядительная. основной сделкой может быть хоть купля-продажа (неких прав и обязанностей арендатора из договора) хоть что-то иное.

Правильно.

при этом меня жутко смущает то, что нынешнему арендатору аренда досталась также безвозмездно, что не красиво в силу запрета на дарение между ком. организациями.

Тут же какая вещь - передаются не только права, но и обязанности из договора аренды. Так что возмездность может присутствовать в самом факте нового арендатора нести бремя обязанностей по договору аренды.

1. перенайм - возмездная сделка?

Не всегда. Но по умолчанию.

2. если перенайм был безвозмезден, мы имеем риск недействительности сделки (аля дарение). так?

Ответил выше.

3. продолжение пункта 2. возмездность сделки презюмируется. как вообще можно доказать отрицательный факт того, что сделка была безвозмездной?

Ну из элементарного - отсутствие условия о цене в договоре перенайма.

[Амир]

Извините за простейший вопрос, по поиску сразу не нашёл, мало времени. Где то на форуме обсуждали эту тему.
Договор аренды участка заключен с ООО долгосрочный. ООО продало в начале 2010 года здание двум физ лицам. В конце 2010 ООО прекратило свою деятельность путём реорганизации в форме слияния - о чём выдано свидетельство из налоговой службы. Физ лица в 2011 году обратились за выкупом земельного участка в частную обще долевую собственность. местная администрации планирует написать отказ так как нет согласия на расторжение договора аренды от ООО или его правоприемника. Правоприемника не найти так как фирму слили в другой город для общей ликвидации.
Помню что обсуждали вопрос о прекращении аренды автоматически с момента перехода права на здание и есть по этому положительная практика. Подскажите ссылку.
Заранее спасибо.

Сообщение отредактировал Амир: 15 March 2011 - 12:37

[Jazzanova]

положительной практики по этому вопросу не встречал
в законе такого основания прекращения договора аренды как переход права собственности на здание нет
по общему правилу к покупателям здания переходит право аренды, которым обладал продавец
такой переход на практике оформляется трехсторонним допником
если земля гос или муниципальная, а договор сроком более пяти лет теоретически достаточно уведомления арендодателя со стороны прежнего арендатора для передачи прав и обязанностей
проблема в том, что необходимо корректировать данные ЕГРП
поэтому заключают допник к договору и регистрируют его

[Mr.Robinson]

Посмотрите Постановление ФАС СЗО от 5 сентября 2008 года №А21-7765/2007. Там, конечно речь не об аренде, а о прекращении ПБП в связи с продажей здания. Но схема одна. + п.14 Постановления Пленума ВАС №11 от 25 марта 2005 года.