Сообщений в теме: 30

[oblako]

Коллеги, выскажите мнение по следующей ситуации:

Лицо(Продавец), владеющее 1/2 долей в праве собственности на квартиру направил предложение другому собственнику воспользоваться правом пренимущественной покупки без указания цены. Ему дан ответ о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки. Однако в настоящее время продавец уклоняется от продажи квартиры.

Вопрос: 1) Может ли Покупатель потребовать в судебном порядке понудить Продавца к заключению договора купли-продаже квартиры 2) - "- по указанной нами цене.

[Roman]

oblako

Цитата

1) Может ли Покупатель потребовать в судебном порядке понудить Продавца к заключению договора купли-продаже квартиры

Может, поскольку в принципе реализовал свое право преимущественной покупки. А вообще то ППП покупателя нарушено неуказанием цены... поэтому также вправе понудить...

Цитата

"- по указанной нами цене.

Это вряд ли... поскольку закон не позволяет покупателю определять цену... по закону он может только принять или не принять цену продавца.

[oblako]

Не так то все просто. Статья 445 часть 2 ГК РФ предполагает, что в случае направления Продавцу протокола разногласий(наше письмо с указанием цены является по своей сути протоколом разногласий) он может ответить на протокол разногласий но может и не отвечать в этом случае Покупатель вправе передать в суд рассмотрение вопроса по возникшим разногласиям - то есть по вопросу определения цены.


Добавлено @ 13:53
В том то и была хитрость, что мы попытались воспользоваться частью 2 статьи 445 ГК РФ, чтобы иметь право в суде определить цену.
Добавлено @ 13:54
А теперь интересно что из этого может получиться

[Kazancev]

oblako вы не путаете? про преимущественное право и протоколы разногласий.....

[oblako]

возможно путаю, поэтому и спрашиваю
Добавлено @ 14:06
а вопрос заключается в том не будет ли ничтожным предложение воспользоваться правом преимущественной покупки вследствие отсутствия в нем цены

[Kazancev]

имхо, будет.

[Roman]

oblako

Цитата

по своей сути протоколом разногласий

Что такое "по сути протокол разногласий"?

Вам что, направлен проект договора?

Какие преддоговорные разногласия Вы собрались передавать в суд если у Вас вторая сторона принципиально уклоняется от заключения договора?

[kuropatka]

oblako

Цитата

не будет ли ничтожным предложение воспользоваться правом преимущественной покупки вследствие отсутствия в нем цены

Будет. Цена - существенное условие ДКП недвижимости, и при ее несогласованности - к чему вы собрались кого-то принуждать?

[oblako]

Цитата

Что такое "по сути протокол разногласий"?
Вам что, направлен проект договора?
Какие преддоговорные разногласия Вы собрались передавать в суд если у Вас вторая сторона принципиально уклоняется от заключения договора?

Если предложение воспользоваться правом преимущественной покупки не является проектом договора следовательно, отсутствие в нем цены не может являться основанием для признания такого предложения ничтожным

этот вывод противоречит выводу от kuropatka

[oblako]

Можно ли говорить, что направление предложения воспользоваться правом преимущественной покупки и ответ покупателя о согласии воспользоваться этим правом является предварительным договором, на основании которого можно в судебном порядке понуждать Продавца к заключению основного договора купли-продажи

[Pastic]

Цитата

Можно ли говорить, что направление предложения воспользоваться правом преимущественной покупки и ответ покупателя о согласии воспользоваться этим правом является предварительным договором

Нет, поскольку не согласовано существенное условие договора - цена.

[oblako]

Цитата

Нет, поскольку не согласовано существенное условие договора - цена.

Цена не предложена Продавцом - иначе говоря оставлена на усмотрение Покупателя. Покупатель воспользовался предоставленным ему правом и предложил цену. По этой причине можно говорить что цена предложенная Покупателем принята Продавцом

[Pastic]

Цитата

Покупатель воспользовался предоставленным ему правом и предложил цену.

Покупатель не акцептовал эту цену - условие не согласовано. Молчание признается акцептом только в случаях, предусмотренных законом или соглашением (п.3 ст. 158 ГК РФ). Цена - существенное условие, предварительный договор не заключен, нарушен п.3 ст. 429 ГК РФ.

Ах да, чуть не забыл - договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами, только путем составления одного документа, подписанного сторонами - ст. 550 ГК РФ. К форме предварительного договора применяются те же правила, что и к форме основного - п.4 ст. 429 ГК РФ. Так что Вы идете лесом

[oblako]

Про лес, это весьма сомнительно, поскольку еще никто не определил что направление оферты и её акцепт не является предварительным договором. Об этом свидетельствует и Ваш аргумент, что раз не предусмотрена цена - значит это не предварительный договор. Метод "от противного" выводи, что если бы в Предложении воспользоваться правом преимущественной покупки была бы указана цена следовательно этот обмен письмами мог бы рассматриваться как предварительный договор




Добавлено @ 17:28
А тот факт, что Продавец не дал ответ о намерении заключить договор по указанной мной цене, дает основание заявлять, что между Продавцом и Покупателем имеются разногласия о цене, которые на основании статьи 445 ГК могут быть переданы на рассмотрение суда. Вот.

[Pastic]

Цитата

Про лес, это весьма сомнительно, поскольку еще никто не определил что направление оферты и её акцепт не является предварительным договором.

Почитайте про форму предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ссылки приведены.

Цитата

Об этом свидетельствует и Ваш аргумент, что раз не предусмотрена цена - значит это не предварительный договор.

Мой аргумент состоит в том, что даже если бы данный договор можно было бы заключить путем обмена документами, то он у Вас все равно не заключен, т.к. не согласовано существенное условие.


Добавлено @ 21:30

Цитата

А тот факт, что Продавец не дал ответ о намерении заключить договор по указанной мной цене, дает основание заявлять, что между Продавцом и Покупателем имеются разногласия о цене, которые на основании статьи 445 ГК могут быть переданы на рассмотрение суда. Вот.

Да что Вы говорите... название статьи 445 прочитайте - когда она применяется.

[oblako]

Возможно я что-то не понял.
Если я предложил Вам воспользоваться правом преимущественной покупки(указав предмет и цену), а вы согласились а я затем отказался, следовательно Вы не сможете заставить меня заключить договор купли продажи поскольку наша переписка не является предварительным договором. Так ?

[Денежка]

oblako

Цитата

250-2
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Т.е. имеется в виду именно извещение, уведомление о намерении совершить какие-то действия, а вовсе не предложение заключить договор.
Если направлено имено "извещение", то в нем обязательно должна быть указана цена.
Если цена не указана, а написано, что "я подумываю о том, чтобы продать свое имущество, предлагайте цену" - то это не извещение, и не оферта, а приглашение делать оферты. И тут право преимущественной покупки роли не играет. Покупатель пишет "я хочу купить долю за 100 руб." - это оферта.
Продавец не обязан давать акцепт, поэтому Ваши планы понудить его к этому беспочвенны.

Цитата

Статья 445 часть 2 ГК РФ

Это-то здесь при чем?

[maus34]

Предложение о покупки доли без указания в нем цены просто не будет считаться таковым. Это не сделка и, соотвественно, само предложение не может быть ничтожным .
ИМХО, в ситуации с нарушением преимущественным правом покупки 445 вообще не может применяться, даже если предложение сособственнику подано с соблюдением требований 250.
В данном случае право сособственника может быть нарушено только одним способом - заключением догвоора с третьим лицом при согласии сособственника выкупить долю по цене и на условиях предложения третьему лицу. ИМенно поэтому закон предусматривает специальное последствие - перевод прав и обязанностей покупателя. Не совсем корректное, но единственно возможное.Само по себе предложение купить долю не порождает обязанности у собственника продать эту долю сособственнику, а только невозможность продать эту долю третьему лицу. Иными словами, если собственник доли послал уведомление сособственнику и передумал ее продавать, то понудить его к продаже нельзя в принципе

[oblako]

написано не " я подумываю продать долю....", а "предлагаю Вам купить долю"

[Денежка]

maus34
Считаю необходимым поправить

Цитата

Само по себе предложение купить долю не порождает обязанности у собственника продать эту долю сособственнику

Предложение, если оно все СУ содержит и акцептовано - порождает, по-крайней мере для движимости. И в случае с недвижимостью не порождает только потому, что единая форма не соблюдена.

Ничего не порождает ИЗВЕЩЕНИЕ, оно только информирует сособственника о происходящих вокруг него движениях

[maus34]

Цитата

а "предлагаю Вам купить долю"

Тады вообще не рамках 250, поскольку 250 грит об извещении продать долю третьему лицу...
Просто предложение, даже не оферта, поскольку оферта должна содержать существенные условия договора, а для договора к-п недвижки цена - существенное условие.
Данное предложение не связало ни лицо, которое направило, ни лицо, которое получило
Добавлено @ 18:01

Цитата

Предложение, если оно все СУ содержит и акцептовано - порождает, по-крайней мере для движимости. И в случае с недвижимостью не порождает только потому, что единая форма не соблюдена.

DraGon
У нас ведь недвижка
Воть... а для недвижки, как уже сказал ПАстик, заключение договора путем обмена письмами невозможно

[kuropatka]

oblako

Цитата

еще никто не определил что направление оферты и её акцепт не является предварительным договором.

ГК это определил. Направление оферты + акцепт - это не предварительный договор, а основной. Вот только купля-продажа недвижимости - исключение из этого правила, закон требует единый документ.


Какое редкое единодушие старожилов...

[AlexL]

DraGon

Цитата

Если направлено имено "извещение", то в нем обязательно должна быть указана цена.
Если цена не указана, а написано, что "я подумываю о том, чтобы продать свое имущество, предлагайте цену" - то это не извещение, и не оферта, а приглашение делать оферты. И тут право преимущественной покупки роли не играет.

акт-сцеп

Облако, вам надо развести активную перепись с продавцом...типа, "в ответ на ваше предложение о покупке по цене Х (указанной вами на устной встрече Тогда-То) сообщаем, что...". Обязательно в конце добавляйте, что купите вещь 100пудово, вот только скидку обговорим...и извещайте потенциальных покупателей о своих претензиях на вещь...
и вообще договаривайтесь по цене быро, если только в этом вопрос...

хотя можно и в суд подать с арестом недвижки...может это даст вам бОльшую скидку...а потом покупки от иска откажетесь.

[maus34]

Цитата

Облако, вам надо развести активную перепись с продавцом...типа, "в ответ на ваше предложение о покупке по цене Х (указанной вами на устной встрече Тогда-То) сообщаем, что...". Обязательно в конце добавляйте, что купите вещь 100пудово, вот только скидку обговорим...и извещайте потенциальных покупателей о своих претензиях на вещь...
и вообще договаривайтесь по цене быро, если только в этом вопрос...

хотя можно и в суд подать с арестом недвижки...может это даст вам бОльшую скидку...а потом покупки от иска откажетесь.

AlexL
Пардоньте, уважаемый... ерунду пишете... переписка даже самая активная не приведет ни к каким результатам.
Даже если судья ступит и удовлетворит ходатайство о наложении ареста, как вы будете регистрировать покупку доли?

[AlexL]

maus34
перепись нужна для доказательств того, что он хочет купить...(на потенциальный случай перевода прав покупателя) не случайно я предлагаю соврать в отношении цены установленной на устной встрече...т.е. якобы было полное предложение и вот теперь облако готов заключить единый письменный документ...

а вообще в суд я не предлагаю ходить, я предлагаю судом напугать...продавцу ведь нужны деньги и не нужны проблемы, ему всё равно от кого получить деньги.