Сообщений в теме: 339

[BushminVitaliiS]

Уважаемые коллеги, читаю тут договор ДДУ (заключен до вступление в силу закона) и нахожу итересную фразу:
При измзенении фактиктической площади квартиры от проектной площади, после замеров ФГУП, стороны производят перерасчет общей стоимости квартиры. При увелечении площади дольщик производит оплату увелечения в течении 5 календарных дней с момента предъявления требования, а при уменьшении площади - перерасчет не производится.

Вот, я задумался, насколько это правомерно?
Предположим я заключил договор на 100 кв. метров и их оплатил, а мне передали 80, в соответствии с договором "при уменьшении площади - перерасчет не производится.".
Кроме неосновательного обогащения, ничего в голову не приходит... Может есть какие-нибудь мысли?

[Deniska1983]

вообще это нормальная практика и во многих договорах, заключаемых строительными компаниями это предусмотрено. если это договор инвестирования - то вы инвестируете строительство дома, а не квартиры. и в качестве результата получаете право на оформление в собственность определённой квартиры. как правило, изменение площади происходит в десятых долях от проектной.

что касается неосновательного обогащения, то

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
     1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

всё законно.

Сообщение отредактировал Deniska1983: 23 January 2006 - 02:16

[BushminVitaliiS]

Deniska1983

как правило, изменение площади происходит в десятых долях от проектной.

Лично я уже видел 5 дел, где изменение составляло от 4 до 10 кв. м. В описанном случае, как раз 10.

1. По договору застройщик обязуется построить квартиру 100 кв. м. и передать, а дольщик обязуется оплатить цену за 1 кв. м. - 1 у.е.

Дольщик платит 100 у.е. за 100 кв. м.
А застройщик передает 80 кв.м.

По поводу 1102 ГК:
Мне видиться, что основанием приобретением денег, установленным сделкой(договором) у застройщика является передача квартиры "с определенным количеством кв. м", если количество метров передано меньше, то нет оснований для приобретение денежной суммы "на это количество кв. м."

2. Я думаю, что этот пробел в праве должен решаться в пользу дольщика. В подобной ситуации закон защищает покупателя:

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Так что считаю, что тут не все законно.

[Deniska1983]

ст. 555 ГК РФ распространяется на отношения по поводу купли-продажи. у вас либо договор подряда, либо договор долевого участия, либо инвестирования.

При измзенении фактиктической площади квартиры от проектной площади, после замеров ФГУП, стороны производят перерасчет общей стоимости квартиры. При увелечении площади дольщик производит оплату увелечения в течении 5 календарных дней с момента предъявления требования, а при уменьшении площади - перерасчет не производится.

если в договоре предусмотрено, что стороны не производят перерасчет в связи с изменением площади - то всё законно.

[BushminVitaliiS]

Deniska1983

ст. 555 ГК РФ распространяется на отношения по поводу купли-продажи

Да Вы что? Я же говорю, что отношения очень похожи и законодатель выступает на стороне приобретателя. Ситуацию привел как близкую.

Попытаюсь Вас убедить:
Договором установлено основание приобретение денег - это за 1кв. м. - 1у.е.
Верно? Если нет, то какие еще основния для приобретения установлены договором?

Сообщение отредактировал BushminVitaliiS: 24 January 2006 - 23:33

[Deniska1983]

отношения очень похожи и законодатель выступает на стороне приобретателя

аналогия здесь не применима.
купля-продажи на недостроенную квартиру не распространяется. нет предмета купли-продажи. даже по аналогии. (хотя бы то, что договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации).

Договором установлено основание приобретение денег - это за 1кв. м. - 1у.е.

- цена договора.

посмотрите ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

[BushminVitaliiS]

аналогия здесь не применима. купля-продажи на недостроенную квартиру не распространяется. нет предмета купли-продажи. даже по аналогии. (хотя бы то, что договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации).

Да Вы что?

Ситуацию привел как близкую.

Если Вы считаете, что она очень далека от рассматриваемого вопроса и близких отношений даже в помине нет, то не нужно писать очевидные вещи - про куплю-продажу и про применение аналогии... Да, и 555 ГК не суть важна.

ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

ФЗ к гражданскому праву имеет посредственное отношение.

По существу:

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

1. Договором установлено основание для приобретения денег - это передача квартиры опредленной площади. Цена определяется в зависимости от площади.(1у.е. - за 1 кв.м.)

2. Классическая ситуации неосновательного, это если бы дольщик уплатил больше, чем оговорено в договоре, т.е., например, 120. В данном случае застройщик будет вынужден вернуть сумму в 20 у.е., поскольку она уплачена излишне, т.е. за отсутствующие квадратные метры. Верно?

3. Когда передано 80, а дольщик платит за 100, он также платит за отсутствующие метры.

4. Фраза договора

при уменьшении площади - перерасчет не производится

не явлется основанием для приобритения денежных средств исходя из содержания самого договора.

В каком пунте я ошибаюсь?

[lynx1983]

Дело похожее, по договору площадь - 68,4 м2, по обмерам БТИ получилось 74,3 м2, в договоре написано цитирую:
"По окончании строительства фактическая площадь Квартиры уточняется по данным натурального обмера ... города ... и фиксируется в паспорте домовладения" - все...

В разделе размер вклада Дольщика:
"Сумма договора составляет n рублей, является окончанию и изменению не подлежит"

А замдиректора этой конторы требует доплаты в пересчете площадь на цену м2, но сам же предлагает сойтись на 15% этой суммы, сразу видно что это левак, и пойдет ему в карман!!!!

Как его поставить на место, раньше с этим не сталкивался, дайте рекомендации по базару...

[Rally]

lynx1983

Если не наврали про договор, зам уходит. Если не хочет идти, и начинает песни про "квартиру не передадим, ключи не передадим, документ не передадим, скажем таджикам чтобы в квартире туалет оборудовали и т.д." намекните про ОБЭП.

[lynx1983]

lynx1983

Если не наврали про договор, зам уходит. Если не хочет идти, и начинает песни про "квартиру не передадим, ключи не передадим, документ не передадим, скажем таджикам чтобы в квартире туалет оборудовали    и т.д." намекните про ОБЭП.

Честно, такие разговоры не доводилось весь, завтра буду разговаривать, можно по подробнее про козыри...

[Rally]

Козыри:

1) Цена неизменная. Исключений, в том числе отсылок на пункт про обмеры не предусмотрено.
2) В пункте про цену не указано " ...Сумма договора составляет n рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. ... рублей...", то есть нет прямо оговоренной связи между суммой и количеством метров.
3) В пункте про обмеры не указано про проведение окончательного расчета, сроки порядок, порядок и цену расчета доплаты/возврата. Просто сказано что площадь измениться. Ну изменилась и изменилась, какая беда, обязательств никаких не возникло.

А он вам будет говорить про обычаи делового оборота, неосновательное обогащение, расторжение договора и продажу квартиры другим людям. Но тут по закону вы правы.

[scorpion777]

Щас дольщик пришел, принес продвинутое заявление, требует деньги. Написал примерно вот такой ответ:

На Ваше заявление от 29.05.2006 г. сообщаю следующее:
В соответствии со ст.555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно представленной Вами выписки из технического паспорта квартиры, уменьшение площади квартиры произошло ввиду применения БТИ понижающего коэффициента 0,5 применительно к площади лоджии. Фактическая же площадь лоджий (и соответственно, квартиры) осталась прежней.
Ваши утверждения о необходимости применения положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и приложения к СНиП 2.08.01-89 являются несостоятельными. Указанная Инструкция носит обязательный характер только для организаций технической инвентаризации. А положения СНиП также не имеют обязательной силы при заключении договора. Таким образом, для ООО «ХХХХХ» данные документы не являются обязательными к применению. Кроме того, согласно п.1.1.договора №00000000 от 2.02.2005 г. заключенного между Вами и ООО «ХХХХХ» предусмотрено, что общая площадь квартиры – это сумма общей площади квартиры и площади лоджий.
В связи с изложенным считаю, что ООО «ХХХХХ» свои обязательства выполнило в полном объеме. Оснований для удовлетворения Вашей претензии нет.

ЗЫ: прошу пинать, можно сильно...

[Dorry]

В договоре долевого участия, заключенного в 2000 г. сказано: " ... доля дольщика определяется 3-комнатной квартирой общей площадью 104,2 кв. метра ... цена одного кв. метра составляет 4 726 руб., что является фиксированной ценой ... общая стоимость квартиры составляет 492 449.20 руб". Дольщик оплатил в 2000 г. 495 955 руб.
В мае 2006 г. получен тех.паспорт на квартиру, согласно которому ее площадь составляет 91,8 кв.м, кроме того лоджия 1,0 кв.м, балконы 2,6 м.
Договором какие-либо перерасчеты по результатам обмеров не предусмотрены, лоджии и балконы не предусмотрены.
Требуется определить, какую сумму следует требовать с застройщика и по каким основаниям.

[Alderamin]

Dorry

В мае 2006 г. получен тех.паспорт на квартиру, согласно которому ее площадь составляет 91,8 кв.м, кроме того лоджия 1,0 кв.м, балконы 2,6 м.
Договором какие-либо перерасчеты по результатам обмеров не предусмотрены, лоджии и балконы не предусмотрены.
Требуется определить, какую сумму следует требовать с застройщика и по каким основаниям.

Ни фига себе, какие задачки стали студентам задавать...

[qweik]

Dorry

да никак, в договоре не предусмотрели этого,вот теперь.....

[Rally]

Во-первых в 2005 году содержание понятия "общая площадь" изменилось.

Во-вторых не нужно путать следующие вещи:

- соответствие передаваемой квартиры, квартире указанной в договоре и ответственность застройщика за такое несоответствие.

- обязанность произвести перерасчет в случае несоответствия фактической площади проектной площади.

Что касается перерасчета, то он производиться в том случае, если это предусмотрено договором, в порядке, сроки и по цене за метр предусмотренной договором.

Если перерасчет договором не предусмотрен, то мы смотрим на первый пункт -ответственность застройщика за несоответствие. Так, если перерасчет не предусмотрен, возможно указание, что изменение площади не более чем на __ % в большую или меньшую сторону, это не считается нарушением договора и не влечет ответственности.

Если никаких оговорок нет, то это конечно нарушение договора, и, если нет договорной неустойки (а ее точно нет), влечет ответственность в виде убытков (+ЗоПП с его бытовым строительным подрядом).

Также, на мой взгляд, принципиальным моментом будет установление цены за метр. Наличие такого положения является положительным моментом для дольщика, так как обосновывает принципиальную справедливость возмещения разницы в метрах, при отсутствии обязанности по перерасчету (и отсутствии вышеупомянутых оговорок), а так же позволяет точно рассчитать размер возмещения.

[декабрист]

Dorry
Укажите в исковом:
В соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 от № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее ЗОЗПП) под недостатком товара (работы, услуги) понимают в т.ч. несоответствие товара (работы, услуги) условиям договора.
Отсутствие в переданной квартире 12,4 кв.м. общей площади, истцы считают существенным недостатком выполненной работы, т.к. согласно пункта … договора ответчик обязался передать завершенную строительством общую площадь жилья в размере оплаченной доли, т.е. 104,2 кв.м, - в собственность истцов, а может передать – лишь 91,8 кв.м.
В соответствии со ст.29 ЗОЗПП истцы, при обнаружении недостатков выполненной работы вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. В соответствии со ст.24 ЗОЗПП цена выполненной работы, учитываемая при уменьшении цены принимается на момент предъявления. На момент предъявления претензии к ответчику она составляла … (12,4 кв.м.* рыночная цена 1 кв.м.).
И все …. У меня прокатывало без всяких проблем.

Сообщение отредактировал декабрист: 31 May 2006 - 10:35

[Alderamin]

Rally
декабрист
Низачот. Читайте внимательно условия задачи. В Ваших ответах никак не учтены два существенных момента:
1)

В договоре долевого участия, заключенного в 2000 г. сказано:

общая стоимость квартиры составляет 492 449.20 руб". Дольщик оплатил в 2000 г. 495 955 руб.

2)

В мае 2006 г. получен тех.паспорт на квартиру, согласно которому ее площадь составляет 91,8 кв.м, кроме того лоджия 1,0 кв.м, балконы 2,6 м.
Договором какие-либо перерасчеты по результатам обмеров не предусмотрены, лоджии и балконы не предусмотрены.

[scorpion777]

Alderamin
из условий задачи также следует, что

... цена одного кв. метра составляет 4 726 руб., что является фиксированной ценой

здесь согласен с Rally
что

принципиальным моментом будет установление цены за метр. Наличие такого положения является положительным моментом для дольщика, так как обосновывает принципиальную справедливость возмещения разницы в метрах, при отсутствии обязанности по перерасчету (и отсутствии вышеупомянутых оговорок), а так же позволяет точно рассчитать размер возмещения.

[Dorry]

Rally декабрист
Низачот.  Читайте внимательно условия задачи. В Ваших ответах никак не учтены два существенных момента:
1)Цитата
В договоре долевого участия, заключенного в 2000 г. сказано:
общая стоимость квартиры составляет 492 449.20 руб". Дольщик оплатил в 2000 г. 495 955 руб.
2)
Цитата
В мае 2006 г. получен тех.паспорт на квартиру, согласно которому ее площадь составляет 91,8 кв.м, кроме того лоджия 1,0 кв.м, балконы 2,6 м.
Договором какие-либо перерасчеты по результатам обмеров не предусмотрены, лоджии и балконы не предусмотрены.

А что в них существенного?
А почему считаете, что указание на фиксированную цену кв. метра несущественно?

[декабрист]

Alderamin
Согласен, что надо быть внимательней.

Dorry

2)
Цитата
В мае 2006 г. получен тех.паспорт на квартиру, согласно которому ее площадь составляет 91,8 кв.м, кроме того лоджия 1,0 кв.м, балконы 2,6 м.
Договором какие-либо перерасчеты по результатам обмеров не предусмотрены, лоджии и балконы не предусмотрены.

В подверждение своей позиции.
Во-первых,
В силу ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается. В договоре не предусмотрено изменение количественной оценки передаваемой квартиры. Поэтому изменение застройщиком количественной оценки с учетом методики БТИ, учитывающей понижающие коэффициенты по лоджии и балконам, не допустимо.
Во вторых,
В соответствии с п.3 ст.33 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее ЗОЗПП) если возникла необходимость выполнения дополнительных работ (с обустройством лоджии и балкона) и по этой причине существенного превышения приблизительной сметы (с учетом методики БТИ), исполнитель обязан своевременно предупредить об этом потребителя. Исполнитель, своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы (услуги) в пределах приблизительной сметы (по цене 4 726 руб за 1 метр).


scorpion777
Rally

из условий задачи также следует, что
Цитата
... цена одного кв. метра составляет 4 726 руб., что является фиксированной ценой

здесь согласен с Rally
что
Цитата
принципиальным моментом будет установление цены за метр. Наличие такого положения является положительным моментом для дольщика, так как обосновывает принципиальную справедливость возмещения разницы в метрах, при отсутствии обязанности по перерасчету (и отсутствии вышеупомянутых оговорок), а так же позволяет точно рассчитать размер возмещения.

Не согласен. Даже если бы это было указано в договоре, то противоречило бы ст.24 ЗОЗПП (на момент предъявления), в силу чего согласно ст.16 ЗОЗПП данное условие договора являлось бы недействительным.

[scorpion777]

декабрист

Даже если бы это было указано в договоре, то противоречило бы ст.24 ЗОЗПП

при чем тут 24-я статья?
Dorry

Договором какие-либо перерасчеты по результатам обмеров не предусмотрены, лоджии и балконы не предусмотрены.

по проекту дома лоджии/банконы есть?

[декабрист]

scorpion777

при чем тут 24-я статья?

п.2 ст.29-ой по ЗОЗЗП имеет отсылочный характер на ст.24.
В п.3 ст.24 ЗОЗПП указано, что в случае предъявления требоваия о соразмерном уменьшении покупной цены товара в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителя требования об уценке ...

[scorpion777]

Скользкий момент - поскольку ПС не зарегистрировано, застройщик может сослаться, что это работы по строительному подряду, соответственно понижающие коэффициенты не применяются