Очень поверхностно, после первого прочтения закона.
1. Бросается в глаза, что в законе отсутствует упоминание о реконструкции. Т.е. застройщик, который осуществляет реконструкцию жилья, типа, под действие данного закона не подпадает. Хотя мог и должен был…
2. Присутствует упоминание о ЖК как о форме привлечения денег дольщиков, альтернативной ДДУ. Лазейку оставили. Как в нее все ломанутся…
3. Пп. 1 ст. 2. Промышленные помещения не могут быть предметом ДДУ. Почему? И как быть тем, кто хочет совместно инвестировать строительство пром. Объекта?
4. Застройщик вправе привлекать ден. Средства только после размещения проектной декларации. Но по жизни деньги ему нужны раньше. И желающие внести их раньше тоже имеются. Соответственно, здравствуйте предварительные договоры в комплекте с договорами займа и.т.д. и. т.п. И здравствуйте будущие притворные сделки и непонятная судебная практика.
5. Правильно ли я понял, что право привлекать дольщиков закреплено только за застройщиками (п. 2. ст. 3)? Если так, то накрылась коронная питерская тема «долевка на долевку». Круто призадуматься придется многим генподрядчикам, которые приноровились продавать неоплаченные квартиры. Здравствуй цессия! Хотя, с другой стороны, договор поручения, комиссии и иже с ними никто не отменял…
6. Кончились бесплодные споры о правовой природе ДДУ. Теперь это, типа, самостоятельный институт договорного права. А мне вот интересно, если стороны ДДУ решат воплотить свои отношения тихо скромно в договор о совместной деятельности. И возникнет конкретная такая коллизия ФЗ-214 и ГК РФ. Что будет?
7. «Существенным условием ДДУ является «срок передачи застройщиком объекта дольщику.» (пп.2 п. 4. ст. 4.) Коряво написано. Если попытаться ввинтить в договор фразу типа: «Срок передачи – 2 мес. от госкомиссии. Плановый срок госкомиссии - …. Он может быть изменен…» По формальной логике можно втиснуть. Но, полагаю, регистрирующий орган эту лавочку свернет и будет возвращать незарегистрированные незаключенные договоры.
8. П. 9. ст. 4. окончательно решает вопрос о ДДУ и ЗПП. Отсюда вопрос: «если стороны в договоре русским языком напишут: «договор заключен дольщиком в целях извлечения прибыли, к отношениям сторон ЗПП не применяется», что тогда?»
9. П. 2 ст. 5 Допускает изменение цены договора, если самим договором предусмотрена возможность, основания и условия ее изменения. Т.е. открыта лазейка для ДДУ с «открытой» ценой, в.т.ч. и a la совместная деятельность.
10. П.п. 4,5 ст. 5 устанавливают основания и порядок (судебный!) расторжения договора застройщиком.
Может ли договор предусматривать другие основания для расторжения договора застройщиком? – думаю, Да.
Может ли договор содержать менее существенную просрочку как основание расторжения? – думаю, Нет.
Может ли договор содержать внесудебный порядок расторжения при указанной просрочке? – думаю, нет. А если дольщик - юрлицо?
Может ли договор содержать условие «право собственности на объект возникает принадлежащем исполнении обязательств. При просрочке более чем на …., право собственности не возникает, вне зависимости от последующего внесения просроченного»? – думаю, нет.
11. П. 6. ст. 5 содержит неустойку на дольщика в пользу застройщика (1/150 ст. реф. ЦБ в день). Исключительной неустойка вроде не поименована. Значит, можно договором предусмотреть большую?
12. П.1. ст. 6. срок передачи должен быть единым во всех договорах с дольщиками. Ха-ха-ха! А если не будет?
13. П. 2 ст. 6. Неустойка за просрочку передачи квартиры - 1/150 ст. реф. ЦБ в день. Опять вспоминаем про то, что такое срок передачи, откуда считается…
14. П. 3. ст. 6. Обязанность застройщика предложить дольщику изменение договора, если не укладывается в сроки. Отсутствие санкции за неисполнение данной обязанности. Непонятные последствия, если дольщик от такого «суперпредложения» откажется…
15. П, 5 ст. 7. Гарантийный срок не менее 5 лет…
16. Ст.8 - диспозитивные сроки передачи квартиры – не менее 2 мес. от госкомиссии (которую по-идиотски назвали «разрешением на ввод в эксплуатацию»). Дольщик обязан приступить к приемке в 7дневный срок. Это приступить, а когда закончить? Лазейка «наличие недостатков не является основанием для отказа от приемки» захлопнулась – п. 5 ст. 8.
17. Ст. 9 – открытый (!) перечень оснований для внесудебного (!) расторжения договора дольщиком. Вау! Особенно понравились:
«обстоятельства, очевидно свидетельствующие..», « существенное изменение ПД», «изменение назначения общего имущества или нежилых помещений».
Будем вместо спора о расторжении договора рассматривать спор о недействительности одностороннего отказа. Что пнем об сову, что совой об пень.
18. Ст. 10. Я правильно понял, что все неустойки по наст. Закону, в.т.ч. в пользу застройщика – штрафные? Хотя на практике, думаю, разницу не почувствуем: 333.
19. ст. 11. Цессия либо после оплаты цены, либо одновременно с переводом долга. Умно. Вопрос о том, требует ли цессия согласия должника, оставлен на усмотрение сторон. Коронный питерский вопрос: «можно ли несколько цессий подряд» не рассмотрен. Надеюсь, можно.
20. Ст. 12. Обязательства договора исполнены с момента подписания передаточного акта. А то, что после этого остались обязательства по передаче док-тов на регистрацию, то это не считается…
21. Ст. 13. – я плакаль. Идея здравая: застолбить земельный участок и объект незавершенки, чтобы их, помимо дольщиков, никуда не боднули. Но залог в пользу изначально неопределенного круга лиц – это нечто.
сегодня постараюсь добить до конца...
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 619
#2
Отправлено 12 January 2005 - 18:29
для идея к солидарностью залога у дольщиков непонятна. Как образать взыскание? по требованию любого из дольщиков - но как быть остальным, которым квартиры передали?
#3
Отправлено 12 January 2005 - 19:26
Chiko
Взыскание надо обратить только на конкретное помещение, права на которое у дольщика, обращающего взыскание... Но вот если дом еще не построен, тогда, действительно, могут быть проблемы. Сырая какая-то идея. Больше вопросов, чем ответов.идея к солидарностью залога у дольщиков непонятна
#4
Отправлено 12 January 2005 - 19:49
Змеев
Да, правильно поняли. Что касается посреднических договоров, то, не знаю, как в Питере, в Москомрегистрации их в упор видеть не желают. Недавний обзор ВАС по комиссии ничего внятного на эту тему не сказал. А насчет "Здравствуй, цессия", я бы особо не возбуждалась: насколько мне помнится, предполагается регистрация в ЕГРП как самого договора ДДУ, так и уступок.5. Правильно ли я понял, что право привлекать дольщиков закреплено только за застройщиками (п. 2. ст. 3)? Если так, то накрылась коронная питерская тема «долевка на долевку». Круто призадуматься придется многим генподрядчикам, которые приноровились продавать неоплаченные квартиры. Здравствуй цессия! Хотя, с другой стороны, договор поручения, комиссии и иже с ними никто не отменял…
Но здесь и другой вопрос возникает: как можно дольщику подсунуть перевод долга на него? Не поймет! А Заказчик, которому не заплатили, ничего не даст несчастному дольщику. Он защищен ГК.19. ст. 11. Цессия либо после оплаты цены, либо одновременно с переводом долга. Умно. Вопрос о том, требует ли цессия согласия должника, оставлен на усмотрение сторон.
#5
Отправлено 12 January 2005 - 20:00
Досылаю:
22. Есть подозрение, что подобно тому, как один кредитор (казак засланный) может опрокинуть контору-должника по банкротке, аналогично и засланный казак- дольщик может инициировать процедуру обращения взыскания, наложив на других дольщиков. Правда, их привлекут к участию в деле (третьими, наверное). А пока их всех отловят и известят (извести, попробуй, человека где-нибудь на Пенсильванщине) отлично будет работать обеспечение (например, запрещение ведения работ).
23. Указанный закон представляется важным шагом в деле дальнейшего развития ипотеки. (Как они со своей ипотекой задолбали уже. В честь ипотеки внести поправки в 292 ГК РФ - додумались же!) Это ж какими баранами надо быть банкирам, чтобы кредитовать застройщиков в свете п.п. 6., 7 ст. 13, п.3 ст. 14. Последний пункт это вообще нечто: хотел кредитнуть, а стал солидарным должником. Почти как «шел на свиданку, а попал в говнище». Думаю, банки если и будут кого кредитовать, то через «дочек»-дольщиков.
24. Вызывает вопрос залог права аренды участка (например, у КУГИ) Залог законный, т.е. договором его не ограничишь. Т.е. взыскатель может авансировать платежи по договору аренды и схавать объект, положив на арендодателя. Muy interesante!
25. Статья 18 интересная. Не идет речь о том, чтобы целевым строить тот дом, на который деньги собирали, но идет речь о «строительстве домов». Поправьте, если я не прав.
26. Проектная декларация (информация о застройщике и проектная информация) – фигня на постном масле, за исключением:
- положения помещений в многоквартирном доме, их функционального назначения и характеристик. (Очень расплывчато, ждем подзаконки).
Мысли вслух: выражение «строить, проектировать и согласовывать закончили одновременно», возможно, уйдет в прошлое. Хотя, против того, чтобы проект регистрировать этапами (сначала одно, потом другое) противопоказаний нет.
Поменять планировку квартиры без изменения конструктива проектант может легким движением руки, ни с кем, кроме застройщика, это не согласовывая. А теперь все это регистрировать…
Очень скользкое понятие «функциональное назначение нежилых помещений» (п. 6 ст. 21) Просто «назначение – нежилое» -сойдет? Или расшифровывать?
В старые времена ходила байка, как на одну квартиру ГБР зарегистрировало два права требования (в одном договоре она была указана через оси, а в другом – через условный номер). Дай бог им разобраться…
27. Ограничения по рекламе - ерунда…
28. Нормативы фин. Устойчивости застройщика устанавливаются Правительством РФ. Несоответствие влечет …. Страшно.
Можно потребовать приостановки деятельности застройщика если он просрочил передачу квартир более, чем на 3 месяца. Этот закон что, марсианин писал?
29. Ст. 24 – теперь при подписании договора будет хорошим тоном спрашивать выписку из ЕГРП… А кто за ней пойдет?
30. Штрафы лихие:
Левое привлечение ден. Средств – до 5000 МРОТ.
Левая реклама - до 4000 МРОТ.
Левая отчетность или неисполнение предписания контр. Органа – до 2000 МРОТ.
31. Очень мне нравится ст. 27 (Вступление в силу). Положения ФЗ распространяются на отношения, связанные с привлечением средств для строительства… домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу наст. ФЗ (01 марта 2005г.) А что есть разрешение на строительство:
- распорядительный акт органа власти о предоставлении участка для проектирования и строительства?
- собственно разрешение на ведение работ?
- а если разрешение возобновлялось/продлевалось?
Одни вопросы…
З.Ы. Очень, блин, нужный и своевременный закон.
Добавлено @ [mergetime]1105538682[/mergetime]
inver
А чего тут возбуждаться, цессия здесь - меньшее зло. Регистрируется и пусть себе регистрируется.
Легко и непринужденно. В большинстве питерских договоров цена плавающая (от кол-ва кв.м.) Т.е. пока не проведен окончательный обмер - нельзя говорить, что цена полность оплачена. Т.е. при цессии на цессионария переводится возможный (!) долг по доплате или уступается возможное (!) право требовать возврата денег.
В самом по себе переводе долга на крупную сумму криминала не вижу. Положим, квартира по договору долевки стоит 100. Дольщик уступает ее за 110. Какая цессионарию разница куда засылать деньги: все 110 на цедента или 50 на застройщика, 60 на цедента?
22. Есть подозрение, что подобно тому, как один кредитор (казак засланный) может опрокинуть контору-должника по банкротке, аналогично и засланный казак- дольщик может инициировать процедуру обращения взыскания, наложив на других дольщиков. Правда, их привлекут к участию в деле (третьими, наверное). А пока их всех отловят и известят (извести, попробуй, человека где-нибудь на Пенсильванщине) отлично будет работать обеспечение (например, запрещение ведения работ).
23. Указанный закон представляется важным шагом в деле дальнейшего развития ипотеки. (Как они со своей ипотекой задолбали уже. В честь ипотеки внести поправки в 292 ГК РФ - додумались же!) Это ж какими баранами надо быть банкирам, чтобы кредитовать застройщиков в свете п.п. 6., 7 ст. 13, п.3 ст. 14. Последний пункт это вообще нечто: хотел кредитнуть, а стал солидарным должником. Почти как «шел на свиданку, а попал в говнище». Думаю, банки если и будут кого кредитовать, то через «дочек»-дольщиков.
24. Вызывает вопрос залог права аренды участка (например, у КУГИ) Залог законный, т.е. договором его не ограничишь. Т.е. взыскатель может авансировать платежи по договору аренды и схавать объект, положив на арендодателя. Muy interesante!
25. Статья 18 интересная. Не идет речь о том, чтобы целевым строить тот дом, на который деньги собирали, но идет речь о «строительстве домов». Поправьте, если я не прав.
26. Проектная декларация (информация о застройщике и проектная информация) – фигня на постном масле, за исключением:
- положения помещений в многоквартирном доме, их функционального назначения и характеристик. (Очень расплывчато, ждем подзаконки).
Мысли вслух: выражение «строить, проектировать и согласовывать закончили одновременно», возможно, уйдет в прошлое. Хотя, против того, чтобы проект регистрировать этапами (сначала одно, потом другое) противопоказаний нет.
Поменять планировку квартиры без изменения конструктива проектант может легким движением руки, ни с кем, кроме застройщика, это не согласовывая. А теперь все это регистрировать…
Очень скользкое понятие «функциональное назначение нежилых помещений» (п. 6 ст. 21) Просто «назначение – нежилое» -сойдет? Или расшифровывать?
В старые времена ходила байка, как на одну квартиру ГБР зарегистрировало два права требования (в одном договоре она была указана через оси, а в другом – через условный номер). Дай бог им разобраться…
27. Ограничения по рекламе - ерунда…
28. Нормативы фин. Устойчивости застройщика устанавливаются Правительством РФ. Несоответствие влечет …. Страшно.
Можно потребовать приостановки деятельности застройщика если он просрочил передачу квартир более, чем на 3 месяца. Этот закон что, марсианин писал?
29. Ст. 24 – теперь при подписании договора будет хорошим тоном спрашивать выписку из ЕГРП… А кто за ней пойдет?
30. Штрафы лихие:
Левое привлечение ден. Средств – до 5000 МРОТ.
Левая реклама - до 4000 МРОТ.
Левая отчетность или неисполнение предписания контр. Органа – до 2000 МРОТ.
31. Очень мне нравится ст. 27 (Вступление в силу). Положения ФЗ распространяются на отношения, связанные с привлечением средств для строительства… домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу наст. ФЗ (01 марта 2005г.) А что есть разрешение на строительство:
- распорядительный акт органа власти о предоставлении участка для проектирования и строительства?
- собственно разрешение на ведение работ?
- а если разрешение возобновлялось/продлевалось?
Одни вопросы…
З.Ы. Очень, блин, нужный и своевременный закон.
Добавлено @ [mergetime]1105538682[/mergetime]
inver
А насчет "Здравствуй, цессия", я бы особо не возбуждалась: насколько мне помнится, предполагается регистрация в ЕГРП как самого договора ДДУ, так и уступок.
А чего тут возбуждаться, цессия здесь - меньшее зло. Регистрируется и пусть себе регистрируется.
как можно дольщику подсунуть перевод долга на него? Не поймет! А Заказчик, которому не заплатили, ничего не даст несчастному дольщику. Он защищен ГК.
Легко и непринужденно. В большинстве питерских договоров цена плавающая (от кол-ва кв.м.) Т.е. пока не проведен окончательный обмер - нельзя говорить, что цена полность оплачена. Т.е. при цессии на цессионария переводится возможный (!) долг по доплате или уступается возможное (!) право требовать возврата денег.
В самом по себе переводе долга на крупную сумму криминала не вижу. Положим, квартира по договору долевки стоит 100. Дольщик уступает ее за 110. Какая цессионарию разница куда засылать деньги: все 110 на цедента или 50 на застройщика, 60 на цедента?
#6
Отправлено 12 January 2005 - 21:11
Приколитесь еще: п. 2 ст. 9 "... в случае одностороннего отказа учстника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства (все!!!) (независимо от сделанных им пригтовлений)... а также проценты на эту сумму в размере ..., которые начисляются - внимание- со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части д/ср в счет цены договора ...
#7
Отправлено 13 January 2005 - 00:15
2 Змеев
По Вашему п. 3. ИМХО, промышленные помещения могут быть предметом ДДУ, но регулироваться такие отношения не будут данным законом.
По п. 31 поправка. Закон вступает в силу с 01 апреля.
Думаю, впереди нас ждет много интересного в процессе применения этого закона.
А как вам нравятся требования "по прозрачности"? И учредителей-то покажи, и отчетность предоставь, и прибыль открой, да как у тебя дела с кредиторкой покажи. Удобную вещь придумали наши законодатели! А как не предоставит застройщик таких данных, тут его и в суд, и телегу в уполномоченный орган.
Кстати, кто будет уполномоченным органом? А экономические нормативы когда появятся?
Одно радует:
в любом случае услуги юристов будут еще более востребованы как дольщиками, так и застройщиками. А как вырастут очереди в УЮ по регистрации!
По Вашему п. 3. ИМХО, промышленные помещения могут быть предметом ДДУ, но регулироваться такие отношения не будут данным законом.
По п. 31 поправка. Закон вступает в силу с 01 апреля.
Думаю, впереди нас ждет много интересного в процессе применения этого закона.
А как вам нравятся требования "по прозрачности"? И учредителей-то покажи, и отчетность предоставь, и прибыль открой, да как у тебя дела с кредиторкой покажи. Удобную вещь придумали наши законодатели! А как не предоставит застройщик таких данных, тут его и в суд, и телегу в уполномоченный орган.
Кстати, кто будет уполномоченным органом? А экономические нормативы когда появятся?
Одно радует:
в любом случае услуги юристов будут еще более востребованы как дольщиками, так и застройщиками. А как вырастут очереди в УЮ по регистрации!
Сообщение отредактировал Mich: 13 January 2005 - 00:22
#8
Отправлено 13 January 2005 - 01:15
Змеев,
закон, само собой сырой.
И разъяснений и исправлений понадобится масса.
Но попробую по отдельным пунктам подискутировать.
Опять-таки хорошо, что поставили точку в вопросе, до какого момента возможна цессия.
закон, само собой сырой.
И разъяснений и исправлений понадобится масса.
Но попробую по отдельным пунктам подискутировать.
Привлекать бабло смогут только ЖНК, которые каждого пайщика в ФСФР регистрировать будут. Та еще процедурка. Плюс сами ЖНК будут дольщиками, в ТО ФРС зарегистрированными. Так что здесь дыры прикрыты.2. Присутствует упоминание о ЖК как о форме привлечения денег дольщиков, альтернативной ДДУ. Лазейку оставили. Как в нее все ломанутся…
Договор строительного подряда или договор о совместной деятельности. Не вижу проблемы.3. Пп. 1 ст. 2. Промышленные помещения не могут быть предметом ДДУ. Почему? И как быть тем, кто хочет совместно инвестировать строительство пром. Объекта?
"Долёвка на долёвку" - это собственно, и была цессия. Мне больше нравится тема с цессией - переводом долга, которая не требует согласия застройщика. Оборот строящейся недвижки имеет хорошие инвестиционные перспективы в этом смысле. Так что можно понять желание законодателя фиксировать в ФРС (для ЖНК - в ФСФР) каждого дольщика и пайщика.5. Правильно ли я понял, что право привлекать дольщиков закреплено только за застройщиками (п. 2. ст. 3)? Если так, то накрылась коронная питерская тема «долевка на долевку». Круто призадуматься придется многим генподрядчикам, которые приноровились продавать неоплаченные квартиры. Здравствуй цессия! Хотя, с другой стороны, договор поручения, комиссии и иже с ними никто не отменял…
Опять-таки хорошо, что поставили точку в вопросе, до какого момента возможна цессия.
Пока не вижу коллизии. По ФЗ-214 идут дополнительные требования к товарищам по совместному строительству жилого дома. Ну, зарегились. Ну, заранее определились с тем, что кому. И..?6. Кончились бесплодные споры о правовой природе ДДУ. Теперь это, типа, самостоятельный институт договорного права. А мне вот интересно, если стороны ДДУ решат воплотить свои отношения тихо скромно в договор о совместной деятельности. И возникнет конкретная такая коллизия ФЗ-214 и ГК РФ. Что будет?
#9
--Kain--
Отправлено 13 January 2005 - 04:18
О! Наконец-таки тема получила заслуженное внимание ...
Для начала оговорюсь, что свои обещания на днях чуть было не сдержал ... в понедельник вечером был готов выложить свои соображения, НО ... не смог
найти опцию "крепления файла" ... а во вторник уже не стал торопиться. Хочется выложить что-то более менее удовлетворяющее собственное самолюбие ...
А потом сейчас на работе данный закон также находится в процессе бурной критики, так что готовлю "комментарии" с учетом мнения "общественности".
Теперь по существу:
Дерзну заявить, что закон, главное, не только сырой и не столько являет собой действенную защиту интересов дольщиков, сколько направлен на вытеснение с рынка "мелких и средней руки" застройщиков ... в подтверждение тому нельзя сослаться на одно или два положения этого закона ... это его общая идеология. И думаю, что у соответствующего законопроекта была мощная финансовая поддержка, иначе не могу объяснить столь скорое принятие его во всей трех "инстанциях" ... при всеми признанной его сырости.
И еще одно ... складывается убеждение, что если закон будет "работать" в подобной редакции, то вскоре появится новый способ зарабатывания денег (весьма условно, конечно же) ... дольщик вкладывает денежку, а потом смотрит ... выросла рыночная стоимость квартир - получает квартиру, а если нет или чего доброго упала - ищет формальные основания для отказа (а их, благо для дольщика, достаточно и все такие расплывчатые) и получает двойную, а то и четырехкратну ставку рефинансирования А че, плохо!?
Если пройтись по изложенным замечаниям:
"Змеев"
1. Да, "реконструкция" отсутствует ... но обратите внимание на наличие (в связке с понятием "строительство") понятия "создание" ... смешно конечно, но это все теже последствия сырости.
2. С одной стороны комментарий дал "Большой человек" ... С другой, могу предложить неоригинальную и трудноосуществимую, но идею ... поскольку ограничение в формах привлечения денсредств распространяется на отношения связанные с привлечением денсредств граждан для строительства (только) многоквартирных жилых домов, то можно привлекать денсрества граждан для строительства скажем "гостиниц" (квартирного типа) с последующим переводом (собственниками) в жилой фонд ... как Вам ..?
3. Дык ... радоваться надо, что производственных объектов можно в любых формах ... разве не так?
4. Деньги ему раньше нужны... ха-ха-ха ... еще одно подтверждение того, что закон направлен на устранение конкуренции (выживают только крупнейшие) ... а потом ... ведь к застройщикам будут еще предъявляться требования по минимальному размеру собственного капитала (который, уверен, будет существенным, и обладающие такими оборотными средствами смогут безболезненно позволить себе привлекать средства дольщиков после опубликования проектной документации).
5. С исключительным право застройщика (по крайней мере в отношении привлечения денежных средств юрлиц, тех же ЖНК) можно поспорить ... правила соответствующей статьи то ли намеренно, то ли ... сформулированны достаточно неопределенно ... в том числе вопрос с привлечение денсредств граждан для строительства иных объектов ...
6. Думаю, что здесь Вы заблуждаетесь ... представляется, что споры теперь только усилятся ... подробнее позже.
7. Думаю, что об этом позаботится (по крайней мере должно) не регистрирующий орган, а Правительство РФ в своих "Правилах заключения и исполнения ДДУ", установив, например, что срок должен быть определен указанием календарной даты ...
8. Ну, наверное соответствующую формулировку нужно будет делать не столь откровенной ... но смысл тот, хотя вопрос в том - пойдут ли на такие условия дольщики ... а потом, думается, это не устранит риска в полной мере.
9. А вот этого не понял ... может пора уже на боковую ..? Но всеж таки, что означает "открыта лазейка для ДДУ с «открытой» ценой, в.т.ч. и a la совместная деятельность"???
10. Ну, ... Вы вопросы задаете и сами на них отвечаете ...
упс, чуть не упал носом в клавиатуру ... продолжим "завтра" ...
Для начала оговорюсь, что свои обещания на днях чуть было не сдержал ... в понедельник вечером был готов выложить свои соображения, НО ... не смог
найти опцию "крепления файла" ... а во вторник уже не стал торопиться. Хочется выложить что-то более менее удовлетворяющее собственное самолюбие ...А потом сейчас на работе данный закон также находится в процессе бурной критики, так что готовлю "комментарии" с учетом мнения "общественности".
Теперь по существу:
Дерзну заявить, что закон, главное, не только сырой и не столько являет собой действенную защиту интересов дольщиков, сколько направлен на вытеснение с рынка "мелких и средней руки" застройщиков ... в подтверждение тому нельзя сослаться на одно или два положения этого закона ... это его общая идеология. И думаю, что у соответствующего законопроекта была мощная финансовая поддержка, иначе не могу объяснить столь скорое принятие его во всей трех "инстанциях" ... при всеми признанной его сырости.
И еще одно ... складывается убеждение, что если закон будет "работать" в подобной редакции, то вскоре появится новый способ зарабатывания денег (весьма условно, конечно же) ... дольщик вкладывает денежку, а потом смотрит ... выросла рыночная стоимость квартир - получает квартиру, а если нет или чего доброго упала - ищет формальные основания для отказа (а их, благо для дольщика, достаточно и все такие расплывчатые) и получает двойную, а то и четырехкратну ставку рефинансирования
А че, плохо!?Если пройтись по изложенным замечаниям:
"Змеев"
1. Да, "реконструкция" отсутствует ... но обратите внимание на наличие (в связке с понятием "строительство") понятия "создание" ... смешно конечно, но это все теже последствия сырости.
2. С одной стороны комментарий дал "Большой человек"
... С другой, могу предложить неоригинальную и трудноосуществимую, но идею ... поскольку ограничение в формах привлечения денсредств распространяется на отношения связанные с привлечением денсредств граждан для строительства (только) многоквартирных жилых домов, то можно привлекать денсрества граждан для строительства скажем "гостиниц" (квартирного типа) с последующим переводом (собственниками) в жилой фонд ... как Вам ..?3. Дык ... радоваться надо, что производственных объектов можно в любых формах ... разве не так?
4. Деньги ему раньше нужны... ха-ха-ха ... еще одно подтверждение того, что закон направлен на устранение конкуренции (выживают только крупнейшие) ... а потом ... ведь к застройщикам будут еще предъявляться требования по минимальному размеру собственного капитала (который, уверен, будет существенным, и обладающие такими оборотными средствами смогут безболезненно позволить себе привлекать средства дольщиков после опубликования проектной документации).
5. С исключительным право застройщика (по крайней мере в отношении привлечения денежных средств юрлиц, тех же ЖНК) можно поспорить ... правила соответствующей статьи то ли намеренно, то ли ... сформулированны достаточно неопределенно ... в том числе вопрос с привлечение денсредств граждан для строительства иных объектов ...
6. Думаю, что здесь Вы заблуждаетесь ... представляется, что споры теперь только усилятся ... подробнее позже.
7. Думаю, что об этом позаботится (по крайней мере должно) не регистрирующий орган, а Правительство РФ в своих "Правилах заключения и исполнения ДДУ", установив, например, что срок должен быть определен указанием календарной даты ...
8. Ну, наверное соответствующую формулировку нужно будет делать не столь откровенной ... но смысл тот, хотя вопрос в том - пойдут ли на такие условия дольщики ... а потом, думается, это не устранит риска в полной мере.
9. А вот этого не понял ... может пора уже на боковую ..? Но всеж таки, что означает "открыта лазейка для ДДУ с «открытой» ценой, в.т.ч. и a la совместная деятельность"???
10. Ну, ... Вы вопросы задаете и сами на них отвечаете ...
упс, чуть не упал носом в клавиатуру ... продолжим "завтра" ...
#10
--Kain--
Отправлено 13 January 2005 - 06:05
Не получается ... не спится в такое смутное время.
А раз так - продолжу свои мыслеизлеяния:
11. Сомневаюсь я однако в том, что фокус с увеличением размера неустойки, взыскиваемой с дольщика, в договоре прокатит. Объясню:
Во-первых, Вы уже упоминали о том, что закон установил правило, что на отношения с гражданами распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, а раз так - смотрим закон О ЗПП: статья 16 - условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом и иными правовыми актами, признаются недействительными (напомню, что нам еще предстоит увидеть творчество Правительства). Согласен, что довод может показаться неубедительным ...
Во-вторых, суды на практике уменьшают размер неустойки по 395 статье, а он там равен ставке рефинансирования, а размер обсуждаемой и так превышает ставку рефинансирования более чем в 2 раза, так что и вопрос ... а имеет ли практическое значение попытка увеличить размер неустойки договором?
12. Можно и посмеяться, а потом предположить, что контролирующий орган направит в таком случае застройщику предписание "устранить допущенное нарушение", а затем оштрафует его "от 100 000 до 200 000 т.р." ... Как Вам такое предположение?
13. И еще вспоминаем, что наши фантазии в данном направлении может спустить с небес на землю Правительство, хотя если не опустит ... будем летать дальше.
14. Ответственность, можно предположить, что таже самая административная ... хотя, представляется, что внести в договор соответствующие изменения будет, в первую очередь в интересах застройщика, дабы не допустить нарушения своего обязательства по соблюдению срока передачи объекта дольщику ... к слову напомню, что при подобном нарушении дольщик претендует получить неустойку превышающую ставку рефинансирования более чем в 4 раза.
15. Без комментариев ... считаю, что это есть справедливо ... я бы и больше "нарисовал".
16. "По идиотски" назвал этот документ Градостроительный кодекс, а закон только повторил ... так что все тип-топ.
А закончить, когда зокончит ... если затянул - застройщику только на руку, мол просрочка кредитор освобождает должника от ответственности.
17. Да ... полное согласие Вашему негодованию. Во-первых, при столь неопределенных (требующих оценке) основаниях расторжения договора договор должен расторгаться только в судебном порядке. Во-вторых, основания расторжения договора по инициативе дольщика (пусть даже расторжение сделать в судебном порядке) надо все-таки конкретизировать.
Для меня, например, непонятно также такое основание как подпункт 6 "существенное нарушение требований к качеству ..." ... это при том, что имеется подпункт 5.
А к перспективам споров о признании недействительным одностороннего отказа, смеха ради, добавьте споры о признании недействительной госрегистрации расторжения договора
18. Да ... и об этом уже говорили.
19. Цессия требует согласия застройщика если дольщик полностью оплатил цену договора. При условии, что цена будет не твердой, согласие застройщика будет требоваться фактически всегда ...
20. Бывает и так ... считайте, что это обязательства не по договору, а по закону
21. Я плачу до сих пор
22. Вся беда в том, что это может произойти не потому что дольщик засланный, а потому что ... просто решат несколько дольщиков воспользоваться своими правами (замечу, не злоупотребить, а именно просто воспользоваться - реализовать) ... в этом разрезе закон "вредный" ... и лишнее подтверждение ранее сказанному об "истинной цели" этого закона ... заказали его.
23. Справедливо отмечаете ...и опять таки это подтверждает самые плохие подозрения.
...
25. Думаю, что действительно стоит Вас поправить. Завершается правило фразой "в соответствии с проектной документацией" ... этого для меня достаточно, что бы быть убежденным, как минимум в том, что ХОТЕЛИ сказать именно о конкретном доме, на строительство которого привлекли денсредства.
...
31. Понятие "разрешение на строительство" раскрывается в уже упомянутом Градостроительном кодексе (если память не изменяет, статья 51 ??? или она о разрешении на ввод в эксплуатацию? ... одним словом, найдете в ГСК). При этом споры всеравно имеют место Мы склоняемся к тому, что это всетаки решение о предоставлении участка для проектирования и строительства, хотя можно поспорить (надо внимательнее изучить порядок получения разрешения).
А в завершении поста хочу выразить слабую надежду на то, что на разум, если он есть, восторжествует и обсуждаемый закон либо отменят, либо приостановять его вступление в силу и доработают ...
На том хочу временно откланяться и ... надеюсь, что тема получил свое продолжение.
не спится в такое смутное время.А раз так - продолжу свои мыслеизлеяния:
11. Сомневаюсь я однако в том, что фокус с увеличением размера неустойки, взыскиваемой с дольщика, в договоре прокатит. Объясню:
Во-первых, Вы уже упоминали о том, что закон установил правило, что на отношения с гражданами распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, а раз так - смотрим закон О ЗПП: статья 16 - условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом и иными правовыми актами, признаются недействительными (напомню, что нам еще предстоит увидеть творчество Правительства). Согласен, что довод может показаться неубедительным ...
Во-вторых, суды на практике уменьшают размер неустойки по 395 статье, а он там равен ставке рефинансирования, а размер обсуждаемой и так превышает ставку рефинансирования более чем в 2 раза, так что и вопрос ... а имеет ли практическое значение попытка увеличить размер неустойки договором?
12. Можно и посмеяться, а потом предположить, что контролирующий орган направит в таком случае застройщику предписание "устранить допущенное нарушение", а затем оштрафует его "от 100 000 до 200 000 т.р." ... Как Вам такое предположение?
13. И еще вспоминаем, что наши фантазии в данном направлении может спустить с небес на землю Правительство, хотя если не опустит ... будем летать дальше.
14. Ответственность, можно предположить, что таже самая административная ... хотя, представляется, что внести в договор соответствующие изменения будет, в первую очередь в интересах застройщика, дабы не допустить нарушения своего обязательства по соблюдению срока передачи объекта дольщику ... к слову напомню, что при подобном нарушении дольщик претендует получить неустойку превышающую ставку рефинансирования более чем в 4 раза.
15. Без комментариев ... считаю, что это есть справедливо ... я бы и больше "нарисовал".
16. "По идиотски" назвал этот документ Градостроительный кодекс, а закон только повторил ... так что все тип-топ.
А закончить, когда зокончит ... если затянул - застройщику только на руку, мол просрочка кредитор освобождает должника от ответственности.
17. Да ... полное согласие Вашему негодованию. Во-первых, при столь неопределенных (требующих оценке) основаниях расторжения договора договор должен расторгаться только в судебном порядке. Во-вторых, основания расторжения договора по инициативе дольщика (пусть даже расторжение сделать в судебном порядке) надо все-таки конкретизировать.
Для меня, например, непонятно также такое основание как подпункт 6 "существенное нарушение требований к качеству ..." ... это при том, что имеется подпункт 5.
А к перспективам споров о признании недействительным одностороннего отказа, смеха ради, добавьте споры о признании недействительной госрегистрации расторжения договора
18. Да ... и об этом уже говорили.
19. Цессия требует согласия застройщика если дольщик полностью оплатил цену договора. При условии, что цена будет не твердой, согласие застройщика будет требоваться фактически всегда ...
20. Бывает и так ... считайте, что это обязательства не по договору, а по закону
21. Я плачу до сих пор
22. Вся беда в том, что это может произойти не потому что дольщик засланный, а потому что ... просто решат несколько дольщиков воспользоваться своими правами (замечу, не злоупотребить, а именно просто воспользоваться - реализовать) ... в этом разрезе закон "вредный" ... и лишнее подтверждение ранее сказанному об "истинной цели" этого закона ... заказали его.
23. Справедливо отмечаете ...и опять таки это подтверждает самые плохие подозрения.
...
25. Думаю, что действительно стоит Вас поправить. Завершается правило фразой "в соответствии с проектной документацией" ... этого для меня достаточно, что бы быть убежденным, как минимум в том, что ХОТЕЛИ сказать именно о конкретном доме, на строительство которого привлекли денсредства.
...
31. Понятие "разрешение на строительство" раскрывается в уже упомянутом Градостроительном кодексе (если память не изменяет, статья 51 ??? или она о разрешении на ввод в эксплуатацию? ... одним словом, найдете в ГСК). При этом споры всеравно имеют место
Мы склоняемся к тому, что это всетаки решение о предоставлении участка для проектирования и строительства, хотя можно поспорить (надо внимательнее изучить порядок получения разрешения).А в завершении поста хочу выразить слабую надежду на то, что на разум, если он есть, восторжествует и обсуждаемый закон либо отменят, либо приостановять его вступление в силу и доработают ...
На том хочу временно откланяться и ... надеюсь, что тема получил свое продолжение.
#11
-Чужая-
Отправлено 13 January 2005 - 12:17
То есть получается, что инвестиционный договор на строительство нежилого здания, например, торгового комплекса, никто не отменял? и регистрации не понадобится? и можно в отношении этих объектов писать то, что хочется?
или практика все-же пойдет признавать эти сделки ДДУ?
а если зазвать договор договором долевого участия, то автоматически будет применяться этот закон?
и что будет с договорами ДДУ по жилым зданиям, заключенным до вступления в илу этого ФЗ?
или практика все-же пойдет признавать эти сделки ДДУ?
а если зазвать договор договором долевого участия, то автоматически будет применяться этот закон?
и что будет с договорами ДДУ по жилым зданиям, заключенным до вступления в илу этого ФЗ?
#12
Отправлено 13 January 2005 - 12:35
inver
а зачем это делать, если помещение уже построено...
по всей видимости, идея залога такова, что когда застройщик не достроил дом, то дольщики требует его продажи с публичных торгов, новый приобретатель покупает недострой и достраивает его... а дольщики удовлетворяются из вырученной суммы....
но как-то все это нереально...
Взыскание надо обратить только на конкретное помещение, права на которое у дольщика, обращающего взыскание...
а зачем это делать, если помещение уже построено...
по всей видимости, идея залога такова, что когда застройщик не достроил дом, то дольщики требует его продажи с публичных торгов, новый приобретатель покупает недострой и достраивает его... а дольщики удовлетворяются из вырученной суммы....
но как-то все это нереально...
#13
Отправлено 13 January 2005 - 12:37
А меня вот это прикололо:
"Статья 251. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.".
Ну и объясните мне как мы уходим от "двойных продаж"? Мы регим некую сделку с несуществующим еще объектом, заносим все сведения о сделке в раздел "земельный участок", который и обременяем залогом?
Chiko
Точно... Вторую неделю думаю, как это будет на практике
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Змеев прав.
Особливо мне интересно, если предусмотрено строительство дома с разным сроком сдачи отдельных блок-секций.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
Жень гляди, какая петрушка получилась:
Формы привлечения средств на строительство многоквартирных жилых домов:
только по закону о долевке или по закону о ЖНК.
Иные объекты, перечисленные в ст. 2 - возможны иные формы привлечения (ПТ, строительный подряд - запрета нет).
Строительство промышленных объектов вообще не попадает под закон "о долевке".
"Статья 251. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.".
Ну и объясните мне как мы уходим от "двойных продаж"? Мы регим некую сделку с несуществующим еще объектом, заносим все сведения о сделке в раздел "земельный участок", который и обременяем залогом?
Chiko
для идея к солидарностью залога у дольщиков непонятна. Как образать взыскание? по требованию любого из дольщиков - но как быть остальным, которым квартиры передали?
Точно... Вторую неделю думаю, как это будет на практике
Вкупе с этим:9. П. 2 ст. 5 Допускает изменение цены договора, если самим договором предусмотрена возможность, основания и условия ее изменения. Т.е. открыта лазейка для ДДУ с «открытой» ценой, в.т.ч. и a la совместная деятельность.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Змеев прав.
12. П.1. ст. 6. срок передачи должен быть единым во всех договорах с дольщиками. Ха-ха-ха! А если не будет?
Особливо мне интересно, если предусмотрено строительство дома с разным сроком сдачи отдельных блок-секций.
ЗмеевА мне вот интересно, если стороны ДДУ решат воплотить свои отношения тихо скромно в договор о совместной деятельности. И возникнет конкретная такая коллизия ФЗ-214 и ГК РФ. Что будет?
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
Жень гляди, какая петрушка получилась:
Формы привлечения средств на строительство многоквартирных жилых домов:
только по закону о долевке или по закону о ЖНК.
Иные объекты, перечисленные в ст. 2 - возможны иные формы привлечения (ПТ, строительный подряд - запрета нет).
Строительство промышленных объектов вообще не попадает под закон "о долевке".
#14
Отправлено 13 January 2005 - 14:43
Mich
Ничего смертельного в этом не вижу. Закамуфлировать можно так, что родная мама не узнает. Кто учредитель застройщика? - ЗАО. Где учередители ЗАО? - в реестре. Где реестр? - в ЗАО. Где ЗАО? - в тыще километров езды.
Massive
ЖНК - это пестня. Мертворожденные мутанты. Такое впечатление, что закон о них писал кто-то из питерских кооператоров.
Но! Не вижу противопоказаний против того, чтобы обычный ЖК стал участником долевого строительства. И, в дальнейшем, привлекал пайщиков. Без регистрации и все такое. Типа "Вега-96".
Правда, застройщик в таком случае разменяет индивидуальные иски дольщиков на общий иск ЖК. В арбитраже. Но зацепки и здесь есть: накосячить от имени ЖК и застройщику иметь на него лом в виде встречного иска.
А я вот не улавливаю, что такой перевод долга не требует согласия застройщика.
Не решен впрямую вопрос о двух и более цессиях подряд.
Ага. В совместной деятельности записали, что на незавершенный объект инвестиций возникает долевая собственность. Еще записали, что риск задержки стройки - общий риск, что такая задержка не предоставляет участнику право выйти из договора. Можно продолжить...
А как вам нравятся требования "по прозрачности"? И учредителей-то покажи, и отчетность предоставь, и прибыль открой, да как у тебя дела с кредиторкой покажи.
Ничего смертельного в этом не вижу. Закамуфлировать можно так, что родная мама не узнает. Кто учредитель застройщика? - ЗАО. Где учередители ЗАО? - в реестре. Где реестр? - в ЗАО. Где ЗАО? - в тыще километров езды.
Massive
Привлекать бабло смогут только ЖНК, которые каждого пайщика в ФСФР регистрировать будут. Та еще процедурка. Плюс сами ЖНК будут дольщиками, в ТО ФРС зарегистрированными. Так что здесь дыры прикрыты.
ЖНК - это пестня. Мертворожденные мутанты. Такое впечатление, что закон о них писал кто-то из питерских кооператоров.
Но! Не вижу противопоказаний против того, чтобы обычный ЖК стал участником долевого строительства. И, в дальнейшем, привлекал пайщиков. Без регистрации и все такое. Типа "Вега-96".
Правда, застройщик в таком случае разменяет индивидуальные иски дольщиков на общий иск ЖК. В арбитраже. Но зацепки и здесь есть: накосячить от имени ЖК и застройщику иметь на него лом в виде встречного иска.
Мне больше нравится тема с цессией - переводом долга, которая не требует согласия застройщика. Оборот строящейся недвижки имеет хорошие инвестиционные перспективы в этом смысле.
А я вот не улавливаю, что такой перевод долга не требует согласия застройщика.
Не решен впрямую вопрос о двух и более цессиях подряд.
Пока не вижу коллизии. По ФЗ-214 идут дополнительные требования к товарищам по совместному строительству жилого дома. Ну, зарегились. Ну, заранее определились с тем, что кому. И..?
Ага. В совместной деятельности записали, что на незавершенный объект инвестиций возникает долевая собственность. Еще записали, что риск задержки стройки - общий риск, что такая задержка не предоставляет участнику право выйти из договора. Можно продолжить...
#15
Отправлено 13 January 2005 - 15:08
Kain
Теоретические может и усилятся. Но на практике - свормирован новый договорной институт с существенными условиями. Здесь споры могут быть только по коллизиям с другими договорными институтами (ДСД, подрядом).
А куда они (дольщики) денутся с подводной лодки, если такая формулировка будет во всех договорах?
Цену можно повышать в одностороннем порядке.
А). Споры по качеству всегда должны выходить на судебную экспертизу. Как можно нарушение требований по качеству поставить основанием внесудебного расторжения - удивляюсь.
Б). Для меня неочевидно что на основании одностороннего заявления о расторжении будет прекращена регистрация договора. Особенно, если вторая сторона подсуетится с иском и его обеспечением.
О то ж! Опять же в ДДУ могут быть обязательства дольщика помимо оплаты цены (приемка, вступление в ТСЖ, авансирование коммунальных услуг, и.т.д) Эти обязательства не могут быть исполнены до завершения строительства. Соответственно по ним - первод долга => требуется согласие застройщика.
Даже если так и все и будет, при наличии у застройщика "карманного" генподрядчика деньги, привлеченные на один объект можно раскидать по нескольким. Или вовсе скрысить.
maus34
От двойных продаж нас, типа, должна защитить проектная документация, задепонированная в ФРС. Они там, типа, должны сличать помещение указанное в предоставленном договоре и помещения, уже "обремененные" правами.
Посмотрим, как у них это получится...
6. Думаю, что здесь Вы заблуждаетесь ... представляется, что споры теперь только усилятся ... подробнее позже.
Теоретические может и усилятся. Но на практике - свормирован новый договорной институт с существенными условиями. Здесь споры могут быть только по коллизиям с другими договорными институтами (ДСД, подрядом).
8. Ну, наверное соответствующую формулировку нужно будет делать не столь откровенной ... но смысл тот, хотя вопрос в том - пойдут ли на такие условия дольщики ... а потом, думается, это не устранит риска в полной мере.
А куда они (дольщики) денутся с подводной лодки, если такая формулировка будет во всех договорах?
что означает "открыта лазейка для ДДУ с «открытой» ценой, в.т.ч. и a la совместная деятельность"???
Цену можно повышать в одностороннем порядке.
Для меня, например, непонятно также такое основание как подпункт 6 "существенное нарушение требований к качеству ..." ... это при том, что имеется подпункт 5.
А к перспективам споров о признании недействительным одностороннего отказа, смеха ради, добавьте споры о признании недействительной госрегистрации расторжения договора
А). Споры по качеству всегда должны выходить на судебную экспертизу. Как можно нарушение требований по качеству поставить основанием внесудебного расторжения - удивляюсь.
Б). Для меня неочевидно что на основании одностороннего заявления о расторжении будет прекращена регистрация договора. Особенно, если вторая сторона подсуетится с иском и его обеспечением.
19. Цессия требует согласия застройщика если дольщик полностью оплатил цену договора. При условии, что цена будет не твердой, согласие застройщика будет требоваться фактически всегда ...
О то ж! Опять же в ДДУ могут быть обязательства дольщика помимо оплаты цены (приемка, вступление в ТСЖ, авансирование коммунальных услуг, и.т.д) Эти обязательства не могут быть исполнены до завершения строительства. Соответственно по ним - первод долга => требуется согласие застройщика.
25. Думаю, что действительно стоит Вас поправить. Завершается правило фразой "в соответствии с проектной документацией" ... этого для меня достаточно, что бы быть убежденным, как минимум в том, что ХОТЕЛИ сказать именно о конкретном доме, на строительство которого привлекли денсредства.
Даже если так и все и будет, при наличии у застройщика "карманного" генподрядчика деньги, привлеченные на один объект можно раскидать по нескольким. Или вовсе скрысить.
maus34
Ну и объясните мне как мы уходим от "двойных продаж"? Мы регим некую сделку с несуществующим еще объектом, заносим все сведения о сделке в раздел "земельный участок", который и обременяем залогом?
От двойных продаж нас, типа, должна защитить проектная документация, задепонированная в ФРС. Они там, типа, должны сличать помещение указанное в предоставленном договоре и помещения, уже "обремененные" правами.
Посмотрим, как у них это получится...
#16
Отправлено 13 January 2005 - 15:17
Chiko
Mich
Мало ли по каким причинам Застройщик не передает помещение конкретному дольщику?Взыскание надо обратить только на конкретное помещение, права на которое у дольщика, обращающего взыскание...
а зачем это делать, если помещение уже построено...
Согласно п.4 ст. 13 залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств Застройщика по договору: 1)возврат дольщику внесенных денежных средств; 2)оплата убытков, неустойки вследствие в т.ч. просрочки при передаче объекта долевого строительства. Получается, что даже если дом достроен, но есть основание для взыскания неустойки, например, у одного единственного дольщика, он уже может требовать обращение взыскания на весь заложенный дом, а не свою конкретную квартиру, и все остальные дольщики остаются без квартир, а лишь получают удовлетворение из вырученной суммы. Думаю, это нецелесообразно. Да и странно как-то... Перекос какой-то непонятный.по всей видимости, идея залога такова, что когда застройщик не достроил дом, то дольщики требует его продажи с публичных торгов, новый приобретатель покупает недострой и достраивает его... а дольщики удовлетворяются из вырученной суммы....
Mich
Я думаю, каждый раз будет регистрироваться новый субъект.А как вам нравятся требования "по прозрачности"? И учредителей-то покажи, и отчетность предоставь, и прибыль открой, да как у тебя дела с кредиторкой покажи. Удобную вещь придумали наши законодатели! А как не предоставит застройщик таких данных, тут его и в суд, и телегу в уполномоченный орган.
#17
Отправлено 13 January 2005 - 15:34
Чужая
А вот этот вопрос меня больше всего и волнует. Торговый комплекс не является промышленным объектом и вполне подпадает под новый закончик (ст.2 подпункт 1). Другое дело, что не всякий инвестконтракт предполагает наличие дольщика с исчерпывающим кругом обязательств:получается, что инвестиционный договор на строительство нежилого здания, например, торгового комплекса, никто не отменял? и регистрации не понадобится? и можно в отношении этих объектов писать то, что хочется?
или практика все-же пойдет признавать эти сделки ДДУ?
1) оплатить обусловленную цену;
2) принять построенный объект долевого участия.
Теперь давайте посмотрим на инвестконтракты федеральные и московские. Там у инвестора куда как побольше обязательств. Получается, что стандартный инвестконтракт никак под этот закон не подпадает. Но, как правило, этот же инвестконтракт предполагает у инвестора право привлекать соинвесторов. Эти соинвесторы, как правило, только вносят деньги. Вот этот второй договор и должен регистрироваться в ФРС со всеми уступками по нему.
#18
Отправлено 13 January 2005 - 18:02
inverНо, как правило, этот же инвестконтракт предполагает у инвестора право привлекать соинвесторов. Эти соинвесторы, как правило, только вносят деньги. Вот этот второй договор и должен регистрироваться в ФРС со всеми уступками по нему.
Вашими устами...
Тока млин, теперь догвооры долевого участия могут заключать ТОЛЬКО застройщики:
То есть те лица, на которых оформлен ЗУ.) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
Змеев
А я вижу. См. п.2 ст. 1 Закона.ЖНК - это пестня. Мертворожденные мутанты. Такое впечатление, что закон о них писал кто-то из питерских кооператоров.
Но! Не вижу противопоказаний против того, чтобы обычный ЖК стал участником долевого строительства. И, в дальнейшем, привлекал пайщиков. Без регистрации и все такое. Типа "Вега-96".
Правда, застройщик в таком случае разменяет индивидуальные иски дольщиков на общий иск ЖК. В арбитраже. Но зацепки и здесь есть: накосячить от имени ЖК и застройщику иметь на него лом в виде встречного иска.
ТОлько две формы участия в стротельстве жилых домов - долевка и ЖНК. Все.
#19
Отправлено 13 January 2005 - 19:58
maus34
ЖСК (ЖК) может быть дольщиком? Да!
Члены ЖСК (ЖК) можгут продавать свои паи в то время, когда дом, приобретаемый ЖСК (ЖК) еще не построен? Да!
Чего же боле?
А я вижу. См. п.2 ст. 1 Закона.
ЖСК (ЖК) может быть дольщиком? Да!
Члены ЖСК (ЖК) можгут продавать свои паи в то время, когда дом, приобретаемый ЖСК (ЖК) еще не построен? Да!
Чего же боле?
#20
Отправлено 13 January 2005 - 20:21
maus34
А в Москве (я про Москву именно говорю, т.к. здесь без инвестконтракта никуда и плюнуть нельзя) инвестор = заказчик-застройщик, как правило. То есть, на коммерческого инвестора оформляется земля в краткосрочную аренду. Федералы тоже по такой схеме работали до прихода Назарова в ФАУФИ, а как сейчас будут, скоро узнаю, доложу.Тока млин, теперь догвооры долевого участия могут заключать ТОЛЬКО застройщики:
#21
Отправлено 13 January 2005 - 20:26
Змеев,
Так что ЖСК не сможет привлекать бабло под объекты, на которые разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г.
ИМХО не может. Ибо привлечение ЖСК пайщиков, имеющее своей целью приобретение пайщиками права собственности на вновь построенные жилые помещения - это случай ст. 1 214-ФЗ.Члены ЖСК (ЖК) можгут продавать свои паи в то время, когда дом, приобретаемый ЖСК (ЖК) еще не построен? Да!
Так что ЖСК не сможет привлекать бабло под объекты, на которые разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г.
#22
Отправлено 13 January 2005 - 20:34
ИМХО не может. Ибо привлечение ЖСК пайщиков, имеющее своей целью приобретение пайщиками права собственности на вновь построенные жилые помещения - это случай ст. 1 214-ФЗ.
Абсолютно согласна
#23
Отправлено 13 January 2005 - 20:36
Massive
ЖСК ничего не привлекает. Есть пайщики. Они хотят продать свои паи. ЖСК не возражает.
ЖСК ничего не привлекает. Есть пайщики. Они хотят продать свои паи. ЖСК не возражает.
#24
Отправлено 13 January 2005 - 20:39
Змеев
ЖК дольщик. Однако после 1 апреля 2005 г. ЖК не может привлекать пайщиков в кооператив с целью строительства жилого дома, а ты говоришь о продаже паев
ЖК дольщик. Однако после 1 апреля 2005 г. ЖК не может привлекать пайщиков в кооператив с целью строительства жилого дома, а ты говоришь о продаже паев
#25
Отправлено 13 January 2005 - 20:45
maus34
Есть ЖК. Он собрал со своих членов деньги и на них вступил в ДДУ. По ходу пьесы один из пайщиков сдох. Его наследники вправе вступить в коопертив взамен него? Да.
А если он живехонек, но свой пай решил продать - почему он не может этого сделать? Где прямой запрет?
Думаю, здесь ЖК денег не привлекает, речь идет о продаже пая.
Есть ЖК. Он собрал со своих членов деньги и на них вступил в ДДУ. По ходу пьесы один из пайщиков сдох. Его наследники вправе вступить в коопертив взамен него? Да.
А если он живехонек, но свой пай решил продать - почему он не может этого сделать? Где прямой запрет?
Думаю, здесь ЖК денег не привлекает, речь идет о продаже пая.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
