Сообщений в теме: 72

[Desir]

Приглашаю обсудить!!!

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК) на праве собственности С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

Возникает ряд вопросов взаимосвязанных друг с другом:
1. Обязательно ли обращение в суд с требованием о признании лица добросовестным приобретателем?
2. С момента регистрации ЧЕГО добросовестный приобретатель становится собственником? И здесь есть два варианта:
- с момента регистрации договора;
- с момента регистрации решения суда, установившего добросовестность приобретателя.

Мое мнение:
Уж коли добросовестность вытекает из недействительной сделки, то такая сделка не может быть не признана судом недействительной (вопросы доказывания и коррупции не обсуждаются ). Постановление КС РФ ограничивает лишь применение последствий недействительности сделок. Таким образом, при наличии иска о признании такой сделки недействительной суд должен его (иск) удовлетворить.
Таким образом, не может считаться действительной и регистрация такого договора (а также и свидетельства).
В силу изложенного считаю, что в обязательном порядке требуется иск о признании добросовестным приобретателем, именно решение суда по данному иску подлежит регистрации и соответственно является основанием возникновения права собствености. Дата же регистрации такого решения является моментом возникновения права собствености.
Обращаю внимание также на то, что такое решение суда является самостоятельным основанием возникновения права собственности (не из договора и не из закона/иного нормативного акта.

ИЛИ Я ГДЕ-ТО ОШИБСЯ?

[bearspbbig]

Desir
Бред.
читайте дословно статью

Цитата

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК) на праве собственности С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

где здесь решение суда?

просто законодатель ввел дополнительное основание для возникновения права собственности - добросовестное приобретение по недействительной сделке.

Добросовестность приобретателя выявляется при предъявлении иска бывшим собственником или иным заинтересованным лицом.

ведь раньше если по 302 ГК РФ сделка признавалась недейтвительной, но имущество не виндицировалось от добросовестного приобретателя, то имущество по сути на 5-15 лет повисало в воздухе.
право собственности пропадало у собственника лишившегося имущества, но не переходило к добросовестному приобретателю.

[BRD]

bearspbbig

Цитата

ведь раньше если по 302 ГК РФ сделка признавалась недейтвительной, но имущество не виндицировалось от добросовестного приобретателя, то имущество по сути на 5-15 лет повисало в воздухе.
право собственности пропадало у собственника лишившегося имущества, но не переходило к добросовестному приобретателю

Обсуждалось. пленум ВАС есть (1996-1998). На основании решения об отказе в иске к добросовестному за ним регилось пс.

[Pastic]

Цитата

На основании решения об отказе в иске к добросовестному за ним регилось пс.

У кого-нибудь практика такая есть?

[Desir]

Цитата

где здесь решение суда?

просто законодатель ввел дополнительное основание для возникновения права собственности - добросовестное приобретение по недействительной сделке.

Добросовестность приобретателя выявляется при предъявлении иска бывшим собственником или иным заинтересованным лицом.

Если сделка не соответствует требованиям закона, она подлежит признанию недействительной (ничтожной).
При этом суд по иску заинтересованного лица должен признать ее таковой. Недействительная сделка не может быть зарегистрирована в ЕГРП. При этом признание регистрации недействительной не подпадает под действие статьи 167 ГК РФ, поскольку это не последствия признания сделки недействительной.
Имущество при этом может остаться только у добросовестного приобретателя.
Добросовенстность приобретения является как справедливо было замечено дополнительным ОСНОВАНИЕМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Чем же должно устанавливаться добросовестность приобретения?
При этом, первоначального иска (о признании сделки недействительной) вообще может и не быть, а добр. приобретатель (например, узнав о к-л пороке сделки) вправе самостоятельно требовать установления соответствующеого факта.
В обоих случаях требуется решение суда о добросовестности. Если же такого иска не заявлено, то суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

[OlegK]

Давай на конкретном примере:

1. 15.01.2005 г. стороны подписали договор купли-продажи, скажем, квартиры.

2. 01.02.2005 г. договор зарегистрирован в регистрационной палате. Выдано свидетельство о праве собственности.

3. По решению суда от 01.09.2005 г. сделка предшествущая заключению договора купли-продажи квартиры признается ничтожной, соответственно признается недействительной и последняя сделка. При этом в судебном разбирательстве установлено что последнее лицо является добросовестным приобретателем. В этом случае в применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной регистрации права собственности за добросовестным приобретателем суд должен отказать.

Добросовестный приобретатель считается собственником этой квартиры именно с 01.02.2005 года, а не с момента регистрации ПС на основании этого решения суда.

[OlegK]

Цитата

При этом, первоначального иска (о признании сделки недействительной) вообще может и не быть, а добр. приобретатель (например, узнав о к-л пороке сделки) вправе самостоятельно требовать установления соответствующеого факта.

Для чего ему это, если у него есть на руках свидетельство о праве собственности ? Кто сможет умалить его права как собственника, не поставив под сомнение и не оспорив само основание возникновения права собственности ?

Даже признание основания возникновения права собственности недействительным, не позволит регистратору погасить регистрационную запись на указаное лицо. Для этого заинтересованному лицу необходимо для начала предъявить требование о применении последствий недействительности сделки и получить соответствующее решение.

[Smertch]

Desir

Цитата

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

во-первых, давно обсуждалось

Цитата

. Обязательно ли обращение в суд с требованием о признании лица добросовестным приобретателем?

нет

Цитата

2. С момента регистрации ЧЕГО добросовестный приобретатель становится собственником? И здесь есть два варианта:
- с момента регистрации договора;
- с момента регистрации решения суда, установившего добросовестность приобретателя.

гы, при том, что ни то, ни другое не регистрируется

Цитата

Уж коли добросовестность вытекает из недействительной сделки, то такая сделка не может быть не признана судом недействительной (вопросы доказывания и коррупции не обсуждаются  )

может и, более того, должна, иначе ПС возникло не на основании добросовестного приобретения, а на основании сделки

Цитата

Таким образом, при наличии иска о признании такой сделки недействительной суд должен его (иск) удовлетворить.

вот именно

Цитата

Таким образом, не может считаться действительной и регистрация такого договора (а также и свидетельства).

Свидетельства вообще не могут признаваться недействительными. А регистрация, как ненормативный акт государственного органа, может быть признана недействительной только в специальном порядке, предусмотренным процессуальным закономдтальством для оспаривания ненормативных актов - в укороченные сроки и с наличием ряда требований, отсутствие которых не позволяет признать недействительной эту регистрацию.

Цитата

В силу изложенного считаю, что в обязательном порядке требуется иск о признании добросовестным приобретателем, именно решение суда по данному иску подлежит регистрации и соответственно является основанием возникновения права собствености.

решения вообще может не быть

Цитата

Обращаю внимание также на то, что такое решение суда является самостоятельным основанием возникновения права собственности (не из договора и не из закона/иного нормативного акта.

в данном случае ПС возникает не из решения суда, а из добросовестного приобретения
Le vin

Цитата

собственником - по истечении срока давностит владения.

с добрым утром, уж больше года как немедленно становится собственником
bearspbbig
BRD

Цитата

пленум ВАС есть (1996-1998). На основании решения об отказе в иске к добросовестному за ним регилось пс.

вообще-то 1998-го года №8. А про регистрацию - это известный глюк этого поставноления, впрочем, не единственный.
Pastic

Цитата

У кого-нибудь практика такая есть?

Так ее и не может быть, т.к. приобретатель уже имеет зарегистрированное право, иначе он не приобретатель
Desir

Цитата

Добросовенстность приобретения является как справедливо было замечено дополнительным ОСНОВАНИЕМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Чем же должно устанавливаться добросовестность приобретения?
При этом, первоначального иска (о признании сделки недействительной) вообще может и не быть, а добр. приобретатель (например, узнав о к-л пороке сделки) вправе самостоятельно требовать установления соответствующеого факта.
В обоих случаях требуется решение суда о добросовестности. Если же такого иска не заявлено, то суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

ничем не должна она устанавливаться, она просто была в момент приобретения. Впрочем, право требовать признания добросовестного приобретения, конечно есть.
OlegK

[Desir]

Smertch

Цитата

2. С момента регистрации ЧЕГО добросовестный приобретатель становится собственником? И здесь есть два варианта:
- с момента регистрации договора;
- с момента регистрации решения суда, установившего добросовестность приобретателя.
гы, при том, что ни то, ни другое не регистрируется

Согласен... регистрируется переход права...Но основанием перехода права не может быть недействительная сделка... Тогда какой акт, документ или прочее является основанием возникновения п/с у добросовестного приобретателя?

Цитата

в данном случае ПС возникает не из решения суда, а из добросовестного приобретения

А кто же тогда устанавливает это добросовестное приобретение? М.б. регистратор ?

OlegK

Цитата

Для чего ему это, если у него есть на руках свидетельство о праве собственности ? Кто сможет умалить его права как собственника, не поставив под сомнение и не оспорив само основание возникновения права собственности ?

Прежде всего добросовестность приобретения - основание возникновения п/с (а не недействительная сделка).

Цитата

Даже признание основания возникновения права собственности недействительным, не позволит регистратору погасить регистрационную запись на указаное лицо. Для этого заинтересованному лицу необходимо для начала предъявить требование о применении последствий недействительности сделки и получить соответствующее решение.

если признается недействительной запись, то остается предыдущая....или я не прав (в данном случае основано мнение на формальной логике).

[Smertch]

Desir

Цитата

Тогда какой акт, документ или прочее является основанием возникновения п/с у добросовестного приобретателя?

Добросовестное приобретение.

Цитата

А кто же тогда устанавливает это добросовестное приобретение? М.б. регистратор  ?

Ему не нужно ничего устанавливать - право уже зарегистрировано.

[OlegK]

Цитата

если признается недействительной запись, то остается предыдущая....или я не прав (в данном случае основано мнение на формальной логике).

Смотри правила ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 219 от 18.02.1998 г.

[Desir]

Smertch

Цитата

Тогда какой акт, документ или прочее является основанием возникновения п/с у добросовестного приобретателя?
Добросовестное приобретение.

А как добросовестное приобретение выглядит?
Если такое приобретение есть основание возникновения п/с, то оно именно как основание и должно быть указано в ЕГРП. Или по Вашему там в качестве основания д.б. указана недействительная сделка?

Цитата

А кто же тогда устанавливает это добросовестное приобретение? М.б. регистратор  ?
Ему не нужно ничего устанавливать - право уже зарегистрировано.

При признании недействительным основания возникновения п/с должно быть указано иное основание (в данном случае добросовестность приобретателя).
При этом суд может принять решение о том, что лицо является добросовестным приобретателем только при наличии такого требования, иначе он выдет за пределы своих полномочий.
Действительно, если предъявляется иск о признании сделки недействительно и применении последствий..., то суд должен енто все удовлетворить.
Если же суд придет к выводу, что приобретатель является добросовестным, то возврат имущества по 302 ГК.
Возникает вопрос: достаточно ли возражений добросовестного приобретателя или требуется иск?
Обращаю внимание, что никто не возражает против того, что добросовестность приобретения - самостоятельное основание возникновения п/с.
При таких обстоятельствах вопрос о добросовестности приобретения должен решаться только на основании соответствующего иска, а не возражений.
Установление факта - прерогатива суда. Суд же связан пределами иска, а потому установить данный факт может только суд, но по иску (а м.б. по заявлению в пор. особого производства) добросовестного приобретателя.

[Wzhik]

Цитата

А регистрация, как ненормативный акт государственного органа, может быть признана недействительной только в специальном порядке,

Smertch, может быть в Е-бурге такую позиции до сих пор находят правильной.
Но в СПб в судах (СОЮ и АС, 13ААС и ФАС СЗО) по этому вопросу где-то с год наступило единообразие - регистрацию никто не считает уже не считает НЕНОРМАТИВНЫМ актом (хотя и раньше такую позицию считали экзотической), признавать регистрацию недействительной не обязательно (достаточно признать недействительной сделку, а при необходимости заявить виндикационный иск), тем более в "Специальном" порядке.
Что кассается с какого момента считается собственником добросовестный приобретатель по п. 2 ст. 223 ГК - то здесь с разным успехом в судах проходят такие позиции:
- добросовестный приобретатель (с зарегистрированным правом) считается собственником до момента всупления в силу решения об истребовании у него недвижимости по ст. 302 ГК;
- добросовестный приобретатель (с зарегистрированным правом) становится собственником с момента госрегистрации, но при условии всупления в силу решения об отказе в истребовании у него недвижимости по ст. 302 ГК;
Для того, чтобы восстановить регистрацию в реестре бывшие собственники при подаче иска в соответствии со ст. 302 ГК обычно заявляют требования об обязании ФРС зарегистрировать их право собственности.

[Desir]

Цитата

- добросовестный приобретатель (с зарегистрированным правом) считается собственником до момента всупления в силу решения об истребовании у него недвижимости по ст. 302 ГК;
- добросовестный приобретатель (с зарегистрированным правом) становится собственником с момента госрегистрации, но при условии всупления в силу решения об отказе в истребовании у него недвижимости по ст. 302 ГК;
Для того, чтобы восстановить регистрацию в реестре бывшие собственники при подаче иска в соответствии со ст. 302 ГК обычно заявляют требования об обязании ФРС зарегистрировать их право собственности.

А кто мешает заявить иск о признании права собственности (на осн. добр. приобретения) с момента регистрации недействительного договора к примеру...
И вот сам пример:
В 2000году я выиграл дело в АСМО о признании права (правда пользования з/у) с определенного момента (момента заключения договора к-п здания). Зачем мне это надо было: порядочные отношения с продавцом, который не желал платить зем. налог.

[Wzhik]

Цитата

А кто мешает заявить иск о признании права собственности (на осн. добр. приобретения) с момента регистрации недействительного договора к примеру...

А к какому и для чего вы собираетель подавать такой иск, если право добросовестного приобретателя уже зарегистрировано (и возможно никем не оспаривается).

[Smertch]

Desir

Цитата

Если такое приобретение есть основание возникновения п/с, то оно именно как основание и должно быть указано в ЕГРП. Или по Вашему там в качестве основания д.б. указана недействительная сделка?

По идее, действительно должно указываться добросовестное приобретение. Но в данном случае работает другой механизм.

Цитата

При этом суд может принять решение о том, что лицо является добросовестным приобретателем только при наличии такого требования, иначе он выдет за пределы своих полномочий.

Он может установить этот факт в ходе рассмотрения другого дела.

Цитата

Действительно, если предъявляется иск о признании сделки недействительно и применении последствий..., то суд должен енто все удовлетворить

Одно, но существенное замечание: о признании сделки недействительной - удовлетворить, в применении последствий недействительности - отказать

Цитата

Обращаю внимание, что никто не возражает против того, что добросовестность приобретения - самостоятельное основание возникновения п/с.
При таких обстоятельствах вопрос о добросовестности приобретения должен решаться только на основании соответствующего иска, а не возражений.

Это не связанные между собой утверждения.

Цитата

Установление факта - прерогатива суда. Суд же связан пределами иска, а потому установить данный факт может только суд, но по иску (а м.б. по заявлению в пор. особого производства) добросовестного приобретателя.

Если право собственности приобретателя не оспорено, то запись о переходе к нему права собственности остается на месте и никто с ней ничего не может сделать. Если даже сделка ничтожна (т.е. не требует отдельного признания ее таковой судом) ФРС самостоятельно не может отменить произведенную им запись. Если прежний собственник обращается в суд с требованиемо признании недействительным решения о регистрации, то поскольку возникает спор о праве, дело рассматривается в исковом производстве и с привлечением приобретателя в качестве ответчика. И здесь уже суд, отказывая в истребовании, откажет и в признании регистрации незаконной.
Wzhik

Цитата

Что кассается с какого момента считается собственником добросовестный приобретатель по п. 2 ст. 223 ГК - то здесь с разным успехом в судах проходят такие позиции:
- добросовестный приобретатель (с зарегистрированным правом) считается собственником до момента всупления в силу решения об истребовании у него недвижимости по ст. 302 ГК;
- добросовестный приобретатель (с зарегистрированным правом) становится собственником с момента госрегистрации, но при условии всупления в силу решения об отказе в истребовании у него недвижимости по ст. 302 ГК;

по-моему, из п.2 ст.223 явно ледует, о какой регистрации идет речь

Цитата

Для того, чтобы восстановить регистрацию в реестре бывшие собственники при подаче иска в соответствии со ст. 302 ГК обычно заявляют требования об обязании ФРС зарегистрировать их право собственности.

они у же не собственники - отказ

[Desir]

Цитата

А к какому и для чего вы собираетель подавать такой иск, если право добросовестного приобретателя уже зарегистрировано (и возможно никем не оспаривается).

Wzhik
А если речь идет о ничтожной сделке? она недействительна в силу закона, соответственно могут возникнуть проблемы в дальнейшем (например, при наследстве регистратор выяснит, что такая сделка была ничтожна и откажет в регистрации). Конечно это частности... вопрос в принципе носит академический характер...
В принципе если говорить о прикладном характере вопросов, то:
требуется ли предъявление встречного иска или же достаточно возражений добросовестного приобретателя.
обращаю внимание:

Цитата

никто не возражает против того, что добросовестность приобретения - самостоятельное основание возникновения п/с.
При таких обстоятельствах вопрос о добросовестности приобретения должен решаться только на основании соответствующего иска, а не возражений.
Установление факта - прерогатива суда. Суд же связан пределами иска, а потому установить данный факт может только суд, но по иску (а м.б. по заявлению в пор. особого производства) добросовестного приобретателя.

[bearspbbig]

Desir

Цитата

При таких обстоятельствах вопрос о добросовестности приобретения должен решаться только на основании соответствующего иска, а не возражений.
Установление факта - прерогатива суда. Суд же связан пределами иска, а потому установить данный факт может только суд, но по иску (а м.б. по заявлению в пор. особого производства) добросовестного приобретателя.

если кто-то нападает на право собственности добросовестного приобретателя, то можно заявить встречный иск.
если дергаться с иском самостоятельно. будет ли решение по нему иметь преюдициальное значение для врага который захочет потом порушить право собственности? Боюсь, что нет.

тут как в иске о признании права собственности. подаете его к Петрову и выигрываете. на основании решения получаетет запись в ЕГРП и становитесь собственником, но:
приходит Сидоров и при наличии оснований никто не мешает ему попробовать развалить ваше право собственности.

Также и с добросовестностью приобретения.
Smertch

Сообщение отредактировал bearspbbig: 07 April 2006 - 14:26

[Smertch]

Desir

Цитата

А если речь идет о ничтожной сделке? она недействительна в силу закона, соответственно могут возникнуть проблемы в дальнейшем (например, при наследстве регистратор выяснит, что такая сделка была ничтожна и откажет в регистрации).

ничего подобного: регистратор не вправе проверять законность ранее произведенных регистраций

[Desir]

bearspbbig

Цитата

если кто-то нападает на право собственности добросовестного приобретателя, то можно заявить встречный иск.

В том-то и дело: можно или нужно!!!

Цитата

если дергаться с иском самостоятельно. будет ли решение по нему иметь преюдициальное значение для врага который захочет потом порушить право собственности?  Боюсь, что нет.

С этим согласен. Но вопрос прикладного характера: что же делать добр. приобретателю при наличии иска?

Smertch

Цитата

ничего подобного: регистратор не вправе проверять законность ранее произведенных регистраций

А проверять действительность правоустанавливающих документов вправе...
И вообще. мы помоему несколько отклонились...
Если есть иск... требуется обязательное предъявление встречного иска о добросовестности, иначе суд не вправе устанавливать самостоятельно такой факт, который кстати еще и является основанием возникновения п/с

[Smertch]

Desir

Цитата

Если есть иск... требуется обязательное предъявление встречного иска о добросовестности, иначе суд не вправе устанавливать самостоятельно такой факт, который кстати еще и является основанием возникновения п/с

по вашей логике, и при приобретении пс по иным основаниям, чем добросовестное приобретение, нужно бы было предъявлять встречный иск - о призании договора действительным, например

[Desir]

Smertch

Цитата

по вашей логике, и при приобретении пс по иным основаниям, чем добросовестное приобретение, нужно бы было предъявлять встречный иск - о призании договора действительным, наприме

Нет! В этом случае достаточно возражений, поскольку нет никаких изменений оснований возникновения п/с. В этом случае речь идет лишь о признании сделки недействительной и применении ее последствий (либо соответственно отказ), а в обсуждаемой тематике речь идет об изменении оснований возникновения п/с.

[Stone]

имхо, вообще у добросовестного приобретателя недвижимости какое-то право собственности своеобразное....

че хочу сказать:

А - собственник
Б - покупатель
В - д.приобретатель

А и Б совершают сделку (ничтожную) к-п недвижимой вещи
Б и В совешают сделку по продаже ее далее

Затем А проснулся и с виндикацией к В....тот - не отдам, я д.приобретатель....следовательно собственник....Вроде все понятно......
В доволен.....

Затем Б обращается с иском к В о применении последствий недействительности ничтожной сделки (Б, например может руководствоваться чем угодно, допустим, А бабла с него требует)
и что???? вроде как вещь у В будет изъята.......но вроде он и собственник

[Smertch]

Desir
для возврата недвижимости важно только то, стал приобретатель собственником или нет. Если да - в иске отказывают. При этом по какому основанию стал в принципе не важно, а потому, что по действительной сделке, что по добросовестному приобретению он стал собственником, ситуация одинаковая и никаких встречных исков не требуется.

Добавлено в [mergetime]1144403961[/mergetime]
Stone

Цитата

Затем Б обращается с иском к В о применении последствий недействительности ничтожной сделки (Б, например может руководствоваться чем угодно, допустим, А бабла с него требует)
и что???? вроде как вещь у В будет изъята.......но вроде он и собственник

формально вы правы, но ни один суд (фактор коррупции не учитываем)) не вынесет такого решения

[Stone]

Smertch
Александр

Цитата

формально вы правы, но ни один суд (фактор коррупции не учитываем)) не вынесет такого решения

простите, не понял ответа....

Имхо, суд должен применить последствия недействительности и вынести решение о возврате недвижки В...

или я не прав??