Перейти к содержимому


Вы мне на один вопрос ответьте: для Вас источником знаний кроме ЮК что-то планируется? © Alxhom




Фотография
- - - - -

ИСПОЛНЕНИЕ РЕШЕНИЯ О ПОНУЖДЕНИИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ


Сообщений в теме: 39

#1 Natacha

Natacha
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 54 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 July 2006 - 08:37

У меня подан иск о принудительном заключении договору купли-продажи квартиры . Основание понуждения - предварительный договор. Предположим, что решение суда будет в мою пользу. Как это решение можно будет исполнить? Может быть мне стоит сделать проект договора?
  • 0

#2 Bistrov Den

Bistrov Den

    организатор электронных торгов

  • Partner
  • 4088 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 July 2006 - 16:25

Цитата

Может быть мне стоит сделать проект договора?

А у Вас его еще нет? Как же Вы докажете, что другая сторона уклонялась от заключения договора, если Вы (как заинтересованное лицо) не произвели оферту. Учите матчасть (глава 28 ГК РФ)! :)


В предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия основного договора (предмет, цена, иные условия, согласованные сторонами). В конечном счете эти условия отражаются в резолютивной части решения (на счет общей юрисдикции не знаю, а для АС см. п. 13 Информационного письма Президиума ВАС от 13.11.1997 № 21).
  • 0

#3 MMAX

MMAX
  • Новенький
  • 19 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 17:13

Уважаемые коллеги, прошу прощения если вопрос обсуждался, но FAQ и поиск результатов не дал.
Ситуация проста. Есть предварительный договор по которому А (продавец) и Б(покупатель) обязались заключить договор к-п объекта недвижимости. А уклоняется от заключения договора. Сейчас стоит вопрос о понуждении к заключению договора через суд (СОЮ). И вот здесь и проблема. Как сформулировать исковые требования?
п. 4 ст. 445 ГК говорит о понуждении заключить договор. Но как такое решение будет исполняться? Ведь не может же пристав-исполнитель водить рукой продавца, расписываясь в договоре. Решение может быть не исполнено, а продавец отделается штрафами за неисполнение или продаст объект другому (если суд не наложит обесп. меры в виде ареста, конечно) и будет жить себе спокойно.

В регцентре советуют забивать в исковое помимо требования о понуждении требование о признание основного договора к-п недвижимости заключенным и обязании продавца зарегистрировать переход права собственности. Однако правовых оснований такому требованию в ГК я не обнаружил. В Консультанте в практике арбитражных судов идет упоминание только понуждения. Практики по СОЮ вообще нет (консультанты, помощники и судьи краевого суда только разводят руками и говорят о том, что где-то слышали, но точно сказать не могут).

Кроме того в комментариях к ГК под редакцией С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского к п. 4 ст. 445 ГК РФ содержится следующая фраза:

Цитата

В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.


Пожалуйста, помогите разобраться в ситуации. Вопрос очень актуальный.
Заранее спасибо. :D

Сообщение отредактировал MMAX: 11 April 2007 - 17:18

  • 0

#4 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 20:22

Цитата

Но как такое решение будет исполняться?


В порядке ст. 73 ФЗ "Об исполнительном..."

Цитата

Решение может быть не исполнено, а продавец отделается штрафами за неисполнение


При нормальной работе пристава, обсусловленной активностью взыскателя, должнику будет дешевле исполнить решение, чем платить штрафы.

Цитата

требование о признание основного договора к-п недвижимости заключенным и обязании продавца зарегистрировать переход права собственности.


Это - полный бред. С какой стати договор будет признаваться заключенным, если он незаключен? :D А последствия уклонения от заключения основного договора прямо прописаны в законе - п.4 ст. 445 ГК РФ и никаких иных быть не может.
  • 0

#5 vicktor

vicktor

    Лицо нелиберальной национальности

  • Старожил
  • 6881 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 20:28

У Скловского была статья про предварительный договор, там он пришел к выводу, что решение суда должно заменить осн. договор. Статья есть в книге про "Собственность...", а книга была в нашей библиотеке. Короче, Скловский с Пастиком не согласен.
  • 0

#6 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 20:32

Цитата

Короче, Скловский с Пастиком не согласен.


Не с Пастиком, а с ГК :D
  • 0

#7 MMAX

MMAX
  • Новенький
  • 19 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 21:17

Спасибо за ответы. Действительно у меня были обоснованные сомнения в состоятельности позиции наших регистраторов, т.к. правового обоснования не существует. Однако, следует заметить, что ряд уважаемых ученых , таких как Эрделевский и Скловский (последний является блестящим практиком)говорят именно о признании основного договора заключенным в данном случае. Мне это кажется более правильным, уклоняешься от заключения основного договора - признание договора заключенным - регистрация на основании решения суда.
Однако можно до бесконечности спорить о несовершенстве действующего законодательства, но суд будет буквально читать и применять норму ГК. Поэтому приходится признать единственно верной конструкцию, установленную ст. 445 ГК.
Буду "мотивировать" пристава (надо еще дело выиграть) :D .

А вообще тема очень интересная, т.к. из-за нестабильности рынка недвижимости (неудержимое еженендельное разбухание цен из-за бешеных ипотечных кредитов) в настощее время происходит массовый отказ продавцов от заключения договоров на условиях предварительных договоров. Пока, как я уже говорил дела до суда не доходят или доходят единицы, по моим сведениям. Но все может измениться.

Еще раз спасибо. С уважением, MMAX.
  • 0

#8 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 21:28

По поводу позиций Скловского по разным проблемным вопросам гражданского права, в Афоризмах на форуме есть отличное высказывание, типа того, что Скловский, конечно, мужик умный, но закон в реале важнее :D

Сообщение отредактировал Pastic: 11 April 2007 - 21:28

  • 0

#9 MMAX

MMAX
  • Новенький
  • 19 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 April 2007 - 21:31

:D :) :)
  • 0

#10 vicing2002

vicing2002
  • Старожил
  • 1606 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 11:05

Pastic

Цитата

Не с Пастиком, а с ГК

может чё туплю, но я решительно не разделяю Ваши позицию и поддерживаю Скловского (на основании норм ГК !!!).
Есть оферта, а решение суда заменяет по сути акцепт, а не обязывает должника водить рукой по бумаге. Еть мое ИМХО практики не смотрел.
п. 5 ст. 429 ГК отсылает к п. 4 ст. 445.
А ст. 446 ГК РФ говорит: "В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 (НАШ СЛУЧАЙ!!!).......условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ В СООТВЕТСТВИИ С РЕШЕНИЕМ СУДА.

ИМХО суд определяет условия договора.
В АПК РФ это прописано в ст. 173. В ГПК РФ аналогичной нормы нет (тем не менее 446 ГК РФ здесь поможет) Ведь порядок изменения, расторжения и заключения договора один и тот же, и то и другое сделка (ст. 153 ГК РФ).
Вот для изменения и расторжения законодатель прямо прописал, что вступление в силу решения суда является основанием для изменения (расторжения) п.3 ст 453 ГК РФ. НЕ думаю, что законодатель хотел создать различные правила при расторжении и изменеиии с одной стороны и заключении с другой.
Ведь предмет иска будет о понуждении заключить договора, а не о совершении определенных действий в виде учинения подписи на бумаге обзываемой договором.

Все это сухой анализ норм ГК без теориии и судебной практики.

Сообщение отредактировал vicing2002: 12 April 2007 - 11:09

  • 0

#11 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 11:15

Цитата

А ст. 446 ГК РФ говорит: "В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 (НАШ СЛУЧАЙ!!!).......условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ В СООТВЕТСТВИИ С РЕШЕНИЕМ СУДА.


В данном случае имеются не разногласия по условиям договора, а уклонение одной из сторон от его заключения. Аналогия непримемлима.

Цитата

Все это сухой анализ норм ГК без теориии и судебной практики.


Вот сухой анализ норм ГК.
Ситуация, о которой мы говорим, предусмотрена п.5 ст. 429:

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

По ссылке видим прямое указание на последствия и допустимый способ защиты нарушенного права:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Для сравнения - см. последствия уклонения от гос.регистрации - п.3 ст. 165 ГК РФ:

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
  • 0

#12 vicing2002

vicing2002
  • Старожил
  • 1606 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 12:00

Pastic

Цитата

В данном случае имеются не разногласия по условиям договора, а уклонение одной из сторон от его заключения. Аналогия непримемлима.

не согласен!!! Здесь нет аналогии!!! что есть разногласие? это одна сторона хочет одного, а другая другого. Это и имеем одна хочет заключить договор, а другая нет чем не разногласия? ЭТО И ЕСТЬ РАЗНОГЛАСИЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА, а не разногласия по условиям (содержанию) договора.

Ведь 446 ГК РФ говорит о разногласиях возникших на основании ст. 445 ГК РФ, а она упоминает и истечение срока для акцепта и уклонение от его заключения.
В любом случае это РАЗНОГЛАСИЯ ВОЗНИКШИЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Pastic
практика есть?
  • 0

#13 Bistrov Den

Bistrov Den

    организатор электронных торгов

  • Partner
  • 4088 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 17:38

Цитата

Pastic
практика есть?

А какая должна быть практика - обжалования действия пристава исполнителя? Или отказа ФРС зарегистрировать без договора? Думаю, что Pastic тут прав - исполняться такое решение может, как и решение по любому другому неимущественному спору.
Давайте читать так как написано - иск должен быть о ПОНУЖДЕНИИ, а не о признании договора заключенным :D
  • 0

#14 vicktor

vicktor

    Лицо нелиберальной национальности

  • Старожил
  • 6881 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 18:10

Высочайшее мнение августейшей особы:
Прикрепленный файл  ________________________________.doc   258.46К   861 скачиванийПрикрепленный файл  ________________________________.pdf   130.08К   690 скачиваний
  • 0

#15 Buutch

Buutch

    Русский лесник

  • Partner
  • 8256 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 19:45

Считаю, что реальное исполнение предварительного договора продажи недвижимости практически невозможно :)

Обсуждалось также здесь :D
  • 0

#16 vicktor

vicktor

    Лицо нелиберальной национальности

  • Старожил
  • 6881 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 19:59

2 м-ца назад Подольский горсуд МО удовлетворил иск о признании права соб-ти на кв-ру за "кандидатом в покупатели", установив нарушение предварительного д к/п. К сожалению доступа к решению не имею. Но и источник не ОБС.
  • 0

#17 Bistrov Den

Bistrov Den

    организатор электронных торгов

  • Partner
  • 4088 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 20:32

Цитата

2 м-ца назад Подольский горсуд МО удовлетворил иск о признании права соб-ти на кв-ру за "кандидатом в покупатели", установив нарушение предварительного д к/п. К сожалению доступа к решению не имею. Но и источник не ОБС.

Решение одного суда не показатель, к тому же районного :D
  • 0

#18 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 April 2007 - 21:10

Цитата

2 м-ца назад Подольский горсуд МО удовлетворил иск о признании права соб-ти на кв-ру за "кандидатом в покупатели", установив нарушение предварительного д к/п. К сожалению доступа к решению не имею. Но и источник не ОБС.


Источник - бред конкретного придурка в мантии, что это меняет? Видите как здорово получается - и договора никакого не надо заключать, а право БАЦ - и возникло. :D :)
  • 0

#19 vicktor

vicktor

    Лицо нелиберальной национальности

  • Старожил
  • 6881 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 April 2007 - 13:10

Цитата

Видите как здорово получается - и договора никакого не надо заключать, а право БАЦ - и возникло. cranky.gif cranky.gif

Если исходить из того, что иск о понуждении заключить д-р - преобразовательный, то решение суда - юр.факт. По решению суда договор считается заключенным на условиях предварительного. Блин, неужели никто в реале не сталкивался?
  • 0

#20 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 April 2007 - 20:19

Цитата

Если исходить из того, что иск о понуждении заключить д-р - преобразовательный, то решение суда - юр.факт. По решению суда договор считается заключенным на условиях предварительного. Блин, неужели никто в реале не сталкивался?


Сталкивался. С удовлетворенными исками о понуждении к заключению договора. Других не видел.
  • 0

#21 vicktor

vicktor

    Лицо нелиберальной национальности

  • Старожил
  • 6881 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 April 2007 - 21:22

Цитата

Сталкивался. С удовлетворенными исками о понуждении к заключению договора. Других не видел.

как конкретно сформулирована резолютивка?
  • 0

#22 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 April 2007 - 21:23

Цитата

как конкретно сформулирована резолютивка?


Обязать такого-то заключить с таким-то договор купли-продажи такого-то объекта за такую-то цену.
  • 0

#23 vicktor

vicktor

    Лицо нелиберальной национальности

  • Старожил
  • 6881 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 April 2007 - 22:22

Pastic , Вам лично известно что-нибудь о принудительном исполнении таких решений?
  • 0

#24 vicing2002

vicing2002
  • Старожил
  • 1606 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 16 April 2007 - 08:54

Pastic

Цитата

Обязать такого-то заключить с таким-то договор купли-продажи такого-то объекта за такую-то цену.

Вот вот..... и я о том же как будто иск об обязании ответчика совершить определенные дейсвтвия...
Если иск о понуждении заключить договор рассматривать с позиции, что это иск о понуждении к совершению определенных действий, то институт предварительного договора в РФ окажется мертвым.
  • 0

#25 Pastic

Pastic

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 60354 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 16 April 2007 - 11:09

Цитата

Pastic , Вам лично известно что-нибудь о принудительном исполнении таких решений?


Угу... и штрафами за неисполнение.
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 2

0 пользователей, 2 гостей, 0 анонимных