Сообщений в теме: 62

[Turbo2008]

Ситуация.
Подписан, оплачен и сдан на регистрацию договор к-п квартиры. Подписывал и сдавал на регистрацию лично собственник. Передал при этом ключи и техпаспорт.
Через 5 дней продавец заявляет, что квартира уже была продана по нотар.доверенности его представителем за 2 дня до упомянутой сделки (подписан договор - естественно простая письменная - и акт передачи) и подает в ФРС заявление о возвращении без регистрации
Более раннюю сделку на регистрацию они не подавали якобы, т.к. в договоре срок для подачи на рег-ю установлен что-то типа 2 недели. У них такой же акт приема квартиры, такие же ключи и техпаспорт

Распространяется ли на ситуацию правила, указанные в Постановлении Пленума ВАС №8 1998 г. о незаконности действий продавца по распоряжению имуществом после передачи недвижимости покупателю?
Это все-таки жилое... И наш покупатель (второй) все от него зависящее для заключения договора сделал, т.е. подал в том числе на рег-ю.

Можно так представить, что и после получения свидетельства появляется более ранний покупатель, заявляющий на квартиру свои права. Если ключевым моментом в данном случае является факт ПЕРЕДАЧИ имущества, то понятно, что всегда задним числом можно тиснуть акт передачи, имея дубликаты ключей и других символов владения.

Наверное, обсуждалась тема, но я что-то ниче не нашел.

[Archishenok]

Цитата

Распространяется ли на ситуацию правила, указанные в Постановлении Пленума ВАС №8 1998 г. о незаконности действий продавца по распоряжению имуществом после передачи недвижимости покупателю?

На эту ситуацию распространяются правила, указанные в статье 159 УК РФ:

Цитата

Статья 159. Мошенничество  (в ред. Федерального закона от 08.12.2003 N 162-ФЗ)
1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, -  наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок от шести месяцев до одного года, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.  2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, -  наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет.  3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -  наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет либо лишением свободы на срок от двух до шести лет со штрафом в размере до десяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца либо без такового.  4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере, -  наказывается лишением свободы на срок от пяти до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового.

[Turbo2008]

Ну да, хотя доказать ничего практически невозможно. Доверитель и довер.лицо типа ничего про действия друг друга не знали.

А с точки зрения гражданскоих отношений? Летит более поздний дог-р или нет?

[Kobra]

Цитата

Подписывал и сдавал на регистрацию лично собственник. Передал при этом ключи и техпаспорт.
Через 5 дней продавец заявляет, что квартира уже была продана по нотар.доверенности его представителем за 2 дня до упомянутой сделки (подписан договор - естественно простая письменная - и акт передачи) и подает в ФРС заявление о возвращении без регистрации 
Более раннюю сделку на регистрацию они не подавали якобы, т.к. в договоре срок для подачи на рег-ю установлен что-то типа 2 недели. У них такой же акт приема квартиры, такие же ключи и техпаспорт 

думаю, что раз на регистрацию договора (1го) было установлено 2 недели и этот срок не пропущен, то второй договор могут и не принять на регистрацию. от продавца можно требовать возмещения убытков, т.к. он не принял мер по выяснению совершения сделки его представителем.

имхо.

[Turbo2008]

Свой срок они уже пропустили и не подают свой договор на рег-ю вообще.
Просто утверждают, что второй договор регистрировать тоже нельзя.

[Pastic]

Цитата

Распространяется ли на ситуацию правила, указанные в Постановлении Пленума ВАС №8 1998 г. о незаконности действий продавца по распоряжению имуществом после передачи недвижимости покупателю?

Не распространяется. Договор незаключен, а в казусе ВАСа - был заключен.

Цитата

Если ключевым моментом в данном случае является факт ПЕРЕДАЧИ имущества

Он вообще никакого юридического значения не имеет.

Вы имеет право на иск о государственной регистрации договора по п.3 ст. 165 ГК РФ и наличие другого договора (незарегистрированного) не препятствует удовлетворению Вашего иск. Главное - в порядке обеспечения иска запретить УФРС совершать любые регистрационные действия с квартирой, дабы не зарегистрировали другой договор.

[Turbo2008]

Большое спасибо за отклик.
Я уже сам до этих выводов дошел.

Но правильно ли я понимаю тогда, что на практике при продаже жилых помещений ФРС обязаны регистрировать тот договор, который им сдан ранее, даже при информированности о сдаче на регистрацию (позже) иного договора? Естественно, если к перво"сданному" нет каких-то претензий.

Вроде бы в Законе о регистрации недв. есть что-то, корреспондирущееся с этой мыслью.
ст.16 п.7 Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.

Хотя здесь и не указано, что только по жилым.

[Изяслав]

Turbo2008

Цитата

Хотя здесь и не указано, что только по жилым.

а зачем надо чтобы указали что только по жилым?

на основании процитированного Вами положения подавали на регистрацию ДИ, а потом сразу за ним ДКП того же объекта. зарегили в последовательности приёма.

[Turbo2008]

ДИ это ипотека?

Я то имею ввиду, что если дог.купли-продажи датирован раньше, но сдан на рег-ю позже, чем конкурирующий договор купли-продажи, то в его регистрации должны по этой логике отказать.

[SOI]

Цитата

Вы имеет право на иск о государственной регистрации договора по п.3 ст. 165 ГК РФ и наличие другого договора (незарегистрированного) не препятствует удовлетворению Вашего иск. Главное - в порядке обеспечения иска запретить УФРС совершать любые регистрационные действия с квартирой, дабы не зарегистрировали другой договор.

к сожалению не решает проблему, т.к. с таким же иском может обратиться и "первый" продавец.

[Pastic]

Цитата

к сожалению не решает проблему, т.к. с таким же иском может обратиться и "первый" продавец.

Проблемы нужно решать по мере их возникновения.

[Smertch]

Цитата

Но правильно ли я понимаю тогда, что на практике при продаже жилых помещений ФРС обязаны регистрировать тот договор, который им сдан ранее, даже при информированности о сдаче на регистрацию (позже) иного договора? Естественно, если к перво"сданному" нет каких-то претензий.

Пока что у вас нет ни одного договора. Так что, буде в ФРС кто-то говорит, что есть еще какой-то договор - это никого и в первую очередь ФРС - волновать не должно.

[SOI]

Цитата

Проблемы нужно решать по мере их возникновения.

не соглашусь, думать надо на несколько ходов вперед. конечно если не поставлена задача "посудиться", как часто бывает, или оплата не по часам или заседаниям.

Цитата

никого и в первую очередь ФРС - волновать не должно

бОльшая часть регистраторов - бИтая, при наличии судебного спора регистраций никаких осуществляться не будет.

в целом ситуация прекрасно иллюстрирует необходимость:
1) появления определенности в правоприменительной и судебной практике относительно действительности договоров, которые не могут быть исполнены в связи с отсутствием у продавца ПС на вещь;
2) оценки целесообразности отделения исполнения договора как самостоятельной сделки от самого договора;
3) отмены гос.регисторации сделок.

[Pastic]

Цитата

Проблемы нужно решать по мере их возникновения.
не соглашусь, думать надо на несколько ходов вперед. конечно если не поставлена задача "посудиться", как часто бывает, или оплата не по часам или заседаниям.

Тут думать нечего... у кого первое решение суда будет исполнено - тот и прав. После этого во втором иске откажут автоматически - за отсутствием у продавца права собственности.

Цитата

бОльшая часть регистраторов - бИтая, при наличии судебного спора регистраций никаких осуществляться не будет.

Именно потому что битая - при отсутствии судебного ЗАПРЕТА будет регистрировать влет. А наличие спора их мало интересует.

[sherry]

Я, так понимаю, вам в регистрации еще не отказали?. так без запрета и не откажут, как вам уже сказали))). во всяком случае нет оснований. а наличие другого договора и писульки в ФРС - это не основание.

[Turbo2008]

Как вы все-таки считаете, при конкуренции нескольких сделок с жилыми помещениями, кто первый сдал, того и тапки?
Или кто из покупателей первым обратился с требованием о регистрации сделки по п.3 ст.165?
Т.е. независимо от даты на документе?

[SOI]

Цитата

Тут думать нечего... у кого первое решение суда будет исполнено - тот и прав.

Цитата

После этого во втором иске откажут автоматически - за отсутствием у продавца права собственности.

если серьезно анализировать эту ситуацию, то зарегистрированы могут и должны быть оба договора, а исполнение по договору продавец может производить кому захочет, второму - убытки, связанные с неисполнением.

Цитата

А наличие спора их мало интересует.

ок, остановимся на том, что это зависит от региона.

[Turbo2008]

sherry сказал(а) 6.03.2009 - 13:37:

Я, так понимаю, вам в регистрации еще не отказали?. так без запрета и не откажут, как вам уже сказали))). во всяком случае нет оснований. а наличие другого договора и писульки в ФРС - это не основание.

Нам отказали, невзирая на то, что у нас обеспечение - запрет на соверщ-е рег.действий. Потом в ФРС сами признались, что ошиблись, но открутить назад не могут
Это мы обжаловали, и подали сами в одностороннем порядке снова, но считаю, что отказ не столь важным в данном случае.

Чего-то мне кажется, что важно то, что подача в ФРС раньше конкурентов уже "застолбила" наше преимущество в споре.

[SOI]

Цитата

Чего-то мне кажется, что важно то, что подача в ФРС раньше конкурентов уже "застолбила" наше преимущество в споре.

Вы правы, Вам кажется.

[Turbo2008]

[/quote]если серьезно анализировать эту ситуацию, то зарегистрированы могут и должны быть оба договора, а исполнение по договору продавец может производить кому захочет, второму - убытки, связанные с неисполнением[/quote]

ФРС же должны и свидетельство новое на чье-то имя сразу выдать. Или могут только договор зарегистрировать, и сказать "а теперь решайте, кому квартиру передаете, на того и выдадим свидет-во"?
Никогда же на практике после рег-ии договора ничего от сторон не просят доп-но. Выдают свидет-во и все.

[SOI]

Цитата

ФРС же должны и свидетельство новое на чье-то имя сразу выдать. Или могут только договор зарегистрировать, и сказать "а теперь решайте, кому квартиру передаете, на того и выдадим свидет-во"?

не так категорично. есть как минимум одно подразделение ФРС, где понимают или по крайней мере верят в то, что заключение договора и его исполнение могут быть не одномоменты. но если у вас это не практикуется, Вам придется приложить немало усилий для того, чтобы объяснить очевидное.

[Юкком]

По моему суд. практика разрешает дело так. Если в ФРС представлены два договора на одно и тоже имущество, имеется спор о праве и регистрацию без судебного решения производить нельзя. Гражданское законодательство не содержит запрета собственнику отчуждать одно и тоже имущество несколько раз. Оба договора действительны, может быть исполнен только один, вот исполненный договор суд примет за основание признания права собственности.По не исполненному второму договору с обязательственным иском к преднему собственнику. Никого криминала увы в такой ситуации нет по Российскому закону, хотя из здравого смысла уголовная ответственность должна наступать, но для приобретателя квартиры думаю не это главное.

[Turbo2008]

Юкком сказал(а) 6.03.2009 - 17:44:

Оба договора действительны, может быть исполнен только один, вот исполненный договор суд примет за основание признания права собственности.

Исполнять-то его можно только после гос.регистрации. Вот и вопрос, что ФРС два договора должны сначала регистрировать без выдачи новых свидетельств? А потом типа продавец действительно сам решает, кому передавать квартиру (исполнять), тому и переход права регистрировать?

Логика теоретически стройная, но не пойдут ФРС на это.

[Pastic]

Цитата

Как вы все-таки считаете, при конкуренции нескольких сделок с жилыми помещениями, кто первый сдал, того и тапки?
Или кто из покупателей первым обратился с требованием о регистрации сделки по п.3 ст.165?

Ни то и ни другое. У кого первого произошел переход права - того тапки.

Цитата

Т.е. независимо от даты на документе?

Дата эта ни на что не влияет, потому что незарегистрированный договор не порождает обязанностей.

[Алексей Пряхин]

А такой вопрос: деньги-то хоть не передали до регистрации права?