Сообщений в теме: 10

[Валерий]

Выскажите, пожалуйста, свое мнение по следующим вопросам.
Собственник недвижимого имущества передал его в доверительное управление коммерческой организации. При этом ранее собственник сдал данное имущество в аренду нескольким арендаторам. По договору доверительного управления ДУ предоставлено право совершать с этим имуществом любые сделки, в том числе сделки по расторжению договоров аренды. Как при этом будут строиться отношения ДУ с этими арендаторами, в частности, например при отключении в помещениях арендаторов электроэнергии (с учетом того, что договор с энергоснабжающей организацией заключен собственником недвижимости, а он в свою очередь заключил соответствующие договора с арендаторами)? Кому в данном случае арендаторы вправе предъявить претензию - к ДУ или к собственнику недвижимости? Как будут строиться отношения ДУ с той же энергоснабжающей организацией? Вправе ли ДУ предъявлять претензии к арендаторам в связи с нарушением условий договоров аренды, в том числе требовать их расторжения и расторгать их (с учетом того, что ДУ не является стороной по данным договорам, правопреемства в данном случае законодательством не предусмотрено, но в то же время ДУ полностью управляет данным недвижимым имуществом)? К кому, в свою очередь, вправе предъявлять свои претензии арендаторы в случае нарушения их прав - к ДУ или к собственнику, в том числе при обращении в суд? Заранее благодарен, Валерий.

[andy_stalker]

Сторонами по договору все равно остаются Собственник и арендатор. Перехода права собственности не происходит, только передача на чужой баланс. А вот по договорам, заключенным ДУ - все вопросы к ДУ.

[Jazzanova]

К контрагенту по договору аренды..

[matilda]

И что делать ДУ? Он уполномочен заключать договоры аренды, при этом старые расторгнуть не может. Если оставить все как есть - то арендную плату получает собственник - он же учредитель управления. ДУ т.о. не выполняет свои обязательства по договору?

[andy_stalker]

Когда ДУ заключал договор ... он должен был знать про ранее заключенные договоры аренды ... а насчет обязанностей - они в договоре ДУ как раз и описываюся ... если грамотный юрист делал договор, то там не может идти ссылки на работу ДУ с контрагентами по договору аренды, заключенному собственником ... Все остальное - гл. 53

[matilda]

Есть заключенные договоры аренды. Есть намерение собственника (арендодателя) заключить договор ДУ и возложить все труды , в том числе и по сдаче в аренду и отношениям с арендаторами на управляющего. Я тоже считаю, что ДУ и имеющиеся договоры аренды - в разных плоскостях.
Как безболезненно поменять арендодателя?
1) Собственник досрочно расторгает договоры - получает санкции
2) договаривается с арендаторами перезаключить договоры - в идеале
3)а если арендаторы добровольно не хотят? (мало ли у кого какие причины)

[andy_stalker]

Цитата

3)а если арендаторы добровольно не хотят?

тогда никак ... ждать пока срок аренды истечет ... и вот после этого ДУ заключит договор аренды с арендодателем...
Можно пообещать также чуть-чуть снизить аренду ... на пару процентов ... А вообще такие вопросы должны полюбовно решаться ...
Договор аренды зарегиcтрирован ?

[matilda]

Цитата

ДУ заключит договор аренды с арендодателем...

Зачем? у него договор ДУ он не арендует имущество, он им управляет.
Ждать истечение срока... Но ведь в управление передается весь имущественный комплекс... Чесно говоря, с трудом представляю, каким образом учредитель будет продолжать частично управлять переданным имуществом...
Вот только что нашла мысль, что скажете по данному поводу?

Цитата

2) действующее законодательство не ограничивает организации в возможности передачи в доверительное управление другим юридическим лицам, не являющимся банками, прав требований к своим должникам (кроме случаев, предусмотренных предыдущим абзацем), в т.ч. на получение денежных средств. Получение от должников учредителя доверительного управления денежных средств в этом случае будет уже квалифицироваться не как передача в доверительное управление, а как получение доверительным управляющим средств в ходе исполнения договора. Сергей ЗиньковичДоговор доверительного управления: особенности правового регулирования, бухгалтерского учета и налогообложения

Это может подойти для получения просроченной арендной платы... ИМХО... только как это на практике оформить?
а для действующих договоров может подойти соглашение о перемене лиц в обязательстве? Трехстороннее: арендодатель (он же собственник, он же учредитель управление)-ДУ-арендатор...
Или это чушь полная?

[andy_stalker]

Зинькович имеет в виду переход прав кредитора к другому лицу (ст.328). Причем соответственно для перехода не требуется согласия другой стороны. И он прав что это уже будет не ДУ ... а лишь гл. 24

Цитата

только как это на практике оформить?

На практике оформить можно так - 1. включить пункт об уступке требования в договор ДУ 2. Либо отдельный договор на уступку требования.

Цитата

соглашение о перемене лиц в обязательстве? Трехстороннее: арендодатель (он же собственник, он же учредитель управление)-ДУ-арендатор...
Или это чушь полная? 

Если арендодатель согласится на такое соглашение ... то почему бы и нет ... Это не чушь ... В произвольной форме ... даже лучше в виде Доп. соглашения к договору аренды ... cтороны пришли к соглашению на основании договора ДУ арендодателем по договору аренды становится ...

Но не стоит забывать про обязательную гос. регистрацию договора аренды, который заключен на срок более 1 года - п.2. ст. 651 - договор считается заключенным с момента гос. регистрации ... так что и замена сторон в договоре подлежит обязательной гос. регистрации ...

Сообщение отредактировал andy_stalker: 20 November 2003 - 20:12

[matilda]

Спасибо, про регистрацию я помню)))
К тому же предстоит регистрация перехода имущества к ДУ... Кстати, я правильно понимаю, что сам договор нужно регистрировать только если речь идет о предприятии-имущественном комплексе? а если просто имущественный комплекс - тогда только передача к ДУ?
А арендодатель... Ну хватило же воображения уполномочить ДУ расторгуть его же договор с арендатором))