Сообщений в теме: 14

[star7002]

Доброго времени суток, коллеги.

Ситуация следующая.

Генподрядчик обязан был сдать результат работ в ноябре прошлого года. Многочисленные недоделки, а также факт того, что ряд работ просто НЕ выполнялся привели к тому, что Акт приемки-сдачи был подписан лишь 29.05.2010г.
Разрешение на ввод было получено 17.06, но это при том, что ГАСН в курсе всех недоделок Генподрядчика.
В Акте НИЧЕГО не отражалось по поводу некачественности результата работ и их неполноты. Иначе...был бы ой...
Оплата была предварительной. Аванс.

Как Вы думаете, с чем целесообразно подаваться в суд?

У коллеги мнение, что с иском о расторжении Договора и взыскании бабла за невыполненные работы. Суть позиции:
1. заключить договоры с 3-ми лицами чем выделить суммы ко взысканию.
2. расторгнуть договор подряда в суде т.к. суд.практика указывает на невозможность взыскания аванса по действующему договору.
Мое мнение по этой позиции - договор УЖЕ прекратил действие с прекращением основного обязательства (причем парюсь с правовой природой гарантийных обязательств). В договоре не указана возможность заключать договоры с 3-ми лицами, т.о. позиция в суде шаткая (практика неоднозначна).

У меня мнение, что целесообразнее будет применить ст. 723 ГК.
Из 3-х возможных вариантов :
- возмещение расходов на устранение недостатков - НЕЛЬЗЯ, т.к. в Договоре право не предусмотрено.
- требование безвозмездно устранить недостатки, в случае неустранения - отказаться и требовать возмещения убытков - уже тоже НЕЛЬЗЯ. Мы попросту не воспользовались правом ДО подписания акта.
- уменьшение цены. Полагаю единственно верным вариантом поведения в данной ситуации.

Что скажете?

Сообщение отредактировал star7002: 27 August 2010 - 16:13

[AlenkaG]

Посмотрите в Консультант+ обзор судебной практики.

Цитата

В договоре не указана возможность заключать договоры с 3-ми лицами, т.о. позиция в суде шаткая (практика неоднозначна).

Первая позиция тоже не очень плохая. Докажете недобросовестное поведение генподрядчика - могут взыскать расходы на устранение недостатков третьими лицами. Смысл такой - ну не мог бедный заказчик по другому привести объект в надлежащее состояние.
Если я правильно поняла, основное обязательство не прекращено - вы свои обязанности по оплате не исполнили. ч. 3 ст. 723 - они в разумный срок не устраняют недостатки, вы отказываетесь от оплаты остатка и требуете возмещения убытков.

Цитата

- уменьшение цены. Полагаю единственно верным вариантом поведения в данной ситуации.

Тут позиция судов тоже не однозначная. Есть мнение, что право требовать уменьшения цены работ утрачивается, если заказчик оплатил работы или если результат работ используется заказчиком.

[star7002]

AlenkaG, спасибо.



Но мы свои обязательства по оплате исполнили. Авансом.
Единственное, последнюю КС2 не подписали.... но согласно Закону и Договору просрочили срок для мотивированного отказа от ее подписания.
Но с этим, в принципе, нет проблем. Все понятно.

Квартиры продаем по чуть-чуть... Дольщики возмущаются, пишут претензии.... Все из-за некачественного выполнения работ генподрядчиком.

Мне же сейчас актуально определить исковые требования.
1. Расторжение договора и взыскание ден. средств за невыполненные работы. С вариантом "третьи лица".
2. Через "уменьшение цены" требовать возврата уплаченного за не исполненное. Да, третьи лица и тут возможны.
3. Что-то иное?

[AlenkaG]

star7002

А если так: расторжение договора и за некачественно выполненные работы - возмещение убытков с 3-ми лицами, а за невыполненное - неосновательное обогащение?
Кстати, а что у вас с перепиской? Вы им претензии какие-нибудь писали, особенно после того, как получили последнюю КСку.

[star7002]

Вот-вот!

Именно неосновательное мну и прельщает больше!

Плюс - вопрос о расторжении... у меня жесткая убежденность, что законодатель в ст. 425 ГК "договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства" имел ввиду основное обязательство. Т.е. предмет договора. А не дополнительное....такое, как гарантия качества и прочее.
Потому и хочу именно с уменьшением цены подаваться.


Претензии, черт возьми, писали.... К сожалению, в рамках приложения к письму Президиума ВАС №51 и другой судебной практики, из них явно следует, что о недостатках мы знали. Исходя из претензий знали обо всех недостатках и должны были указать на них в акте. Но иначе ГАСН посадила бы нас на фанеру и в сторону Парижа.... А у нас госконтракт Минобороны на квартиры и сроки в нем жесткие.
Кстати, последнюю КС мы не подписали... дали мотивированный отказ.
А при приемке РЕЗУЛЬТАТА работ тупо умолчали обо всем....

Сообщение отредактировал star7002: 31 August 2010 - 14:59

[AlenkaG]

star7002

Цитата

законодатель в ст. 425 ГК "договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства"

А как в договоре определен момент окончания исполнения именно основного обязательства. С какого момента строительство считается оконченным? Иногда в договорах указыывают, что строительство считается оконченным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии устранения недоделок и недостатков

Цитата

К сожалению, в рамках приложения к письму Президиума ВАС №51 и другой судебной практики, из них явно следует, что о недостатках мы знали.

п. 12 письма ВАС № 51 - Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ. Вы же им претензии писали, о недостатках говорили. Может вам экспертизу заказать независимую, только обязательно для ее проведения подрядчика вызовите. Все равно доказательства то собирать надо.

[Blanch]

star7002
нда... ну и каша.
вижу две проблемы: 1. фиксация недостатков; 2. выбор способа защиты прав заказчика
как уже было указано выше - пункт 12,13 51 письма ВАСи. причем, если вы посмотрите практику, вопрос о том, что данные недостатки по-идее должны носить скрытый характер не всегда поднимается судами в решениях. главное, чтобы было надлежащее подтверждение их наличия, а отсюда - чем намерены зафиксировать наличие недостатков выполненных работ?
по выбору способа защиты - расторжение договора подряда всегда мной воспринималась как крайняя мера на тот случай, когда от него (подрядчика) уже ничто не нужно - ни гарантийного периода, ни устранение недостатков, тупо хочется денег. вернуть НО в суде проще, нежели взыскать убытки, связанные с выявленными недостатками. по вопросу истечения срока действия договора - вопрос к вам, вернее, к вашему договору.

[star7002]

Цитата

А как в договоре определен момент окончания исполнения именно основного обязательства. С какого момента строительство считается оконченным? Иногда в договорах указыывают, что строительство считается оконченным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии устранения недоделок и недостатков

Не путаем выполнение работ и прекращение договора!

В договоре все как и в законе.
А в законе следующее:

Статья 702. Договор подряда
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Так вот, когда при надлежащей оплате работы сданы-приняты, то и основное обязательство исполнено.
...а не само строительство, не факт оплаты или введения объекта в эксплуатацию.

Кроме того, ГК РФ Статья 425. Действие договора
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Так вот и вывод у меня, что договор прекращен, когда основное обязательство исполнено. Т.е. то обязательство, что в предмете.
_______________________________________________________

Цитата

п. 12 письма ВАС № 51 - Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ. Вы же им претензии писали, о недостатках говорили. Может вам экспертизу заказать независимую, только обязательно для ее проведения подрядчика вызовите. Все равно доказательства то собирать надо.

Ясное дело.
Но я это указала как невозможность

[star7002]

.....сорри... коллега отвлек.

Продолжу:

И все-таки вопрос о способе защиты права !

С чем подаваться?

Пока убеждена, что надо так:


1. Уведомить Подрядчика о недостатках (еще разок, телеграммкой), пригласить Подрядчика официально для "разбора полетов", вместе с ним официально же спецов, проектировщиков и прочее.
Фиксация недостатков с указанием на объемы невыполненных работ (некачественных) - акт с участием Генподрядчика и максимума подписантов (проектировщик и т.п.).
Подрядчик наш, скорее всего не явится (сделать отметку).... Явится и не подпишет - составить акт об отказе/сделать надпись на документе, фиксирующем недостатки.

Дней 5-7

2. Направление перечня недостатков Генподрядчику (п.4 ст.720 ГК РФ) с требованиями, изложенными в п.1 ст.723 ГК РФ, с указанием срока их исполнения.

При этом можно (даже нужно) для кучи потребовать безвозмездно устранить недостатки в рамках 723 (есть практика о заявлении недостатков после подписания актов).

3. Генподрядчик или не ответит, или ответит, но, естественно, помашет Актами, мы заказываем проведение строительно-технической экспертизы, по всем правилам, с проверкой полномочий и квалификации экспертного учреждения, официального вызова Генподрядчика и т.д. Проведение такой экспертизы позволит предъявить вменяемое требования в суде о соразмерном уменьшении цены договора - стоимость работ по устранению недостатков либо выявит экспертиза, либо - еще лучше - стоимость прямо по смете НЕдоделанных работ.

3. Собственно, подаем иск об обязании соразмерно уменьшить цену договора и вернуть неосновательное обогащение + проценты по 395 ГК
Тут можно показать и договоры с 3-ми лицами.... но рассчитывать не на цену таких договоров (она может быть и выше...так даже интереснее выступать в суде. Типа мы белые и пушистые), а на сметную стоимость недоделок.



А?
Согласны?

Сообщение отредактировал star7002: 02 September 2010 - 18:26

[SvetLanaaa]

Соразмерное уменьшение цены возможно до окончательной оплаты выполненных работ.
Поэтому, если Вы оплатили выполненные работы в полном объеме, то требовать соразмерного уменьшения цены Вы не вправе, в противном случае Вам откажут в иске.
Можно отказаться от исполнения договора в любое время, даже после подписания всех КС-сок. Ведь у Вас есть еще и гарантийный период. Поэтому не нужно путать срок выполнения работ и действия договора, если он у вас действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
Поэтому мое мнение, что нужно в претензионном порядке потребовать устранения недостатков в срок до ___, в случае невыполнения отказ от договора и взыскание убытков на устранение недостатков третьим лицом, т.к. это право у вас появляется сразу после отказа от договора.
Либо можете потребовать в суде о взыскании убытков в виде стоимости работ, подлежащих переделке. Эту сумму можете определить самостоятельно, а потом с учетом судебной строительной экспертизы, причем, экспертизу лучше проводить именно через суд. В таком случае, результаты экспертизы будут неоспоримы (ну, конечно, если не будет явных отступлений от законных требований).
Что же касается недостатков работ, то здесь нужно доказать причинно-следственную связь между образовавшимися недостатками и действиями генподрядчика.

На каком сейчас Вы этапе?

[Вадим777]

Уважаемые коллеги, столпы строительного подряда, ситуация такова:
Между ООО "Альфа" (Заказчик) и ООО "Бета" (Ген. подрядчик) заключен договор строительного подряда. 2007 г.
Строится торговый центр. Построили. Акт ввода в эксплуатацию есть. 2009 г.
По условиям договора Заказчик оплачивает Генподрядчику частями 95% суммы контракта в период строительства и 5% от суммы Заказчик перечисляет Генподрядчику после получения от последнего безусловной и безотзывной банковской гарантии на гарантийный срок.
В пункте обязанности Генподрядчика также такая фраза присутствует:
Генподрядчик в течение 90 дней с даты начала представляет безусловную и безотзывную банковскую гарантию выданную банком РФ на Срок выполнения работ, в обеспечение исполнения Генподрядчиком своих обязательств по настоящему Договору, на сумму составляющую 5% от стоимости работ.
Заказчик оплатил Генподрядчику вместо 95% все 100% стоимости.
Естественно, что в период гарантийного срока (он еще не истек)возникли недостатки, однако Генподрядчик на контакт не идет, недостатки не исправляет, письма направленные ему упорно не получает, в общем ничего делать не хочет. Оно и понятно, что бы он ни делал, это уже за его счет, все исправления бьют по его карману, Заказчик ему уже все оплатил и больше не должен ни копейки.
Т.к. Генподрядчик уклоняется от исполнения своих обязательств - следующий шаг, иск в суд.

И вот тут вопрос с какими требованиями обратиться?

Неосновательное обогащение не подойдет, ибо Заказчик когда оплачивал 5% без получения банковской гарантии, знал об этом
Статья 1109. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;
Конечно можно нанять третье лицо, которое за счет Заказчика устранит недоделки и недостатки, а затем взыскать стоимость работ с Генподрядчика.
Но у Заказчика нет свободных денежных средств, не сможет он оплатить третьему лицу работы.
Может ли Заказчик обратиться в суд с иском о понуждении Генподрядчика предоставить ему банковскую гарантию, как это прописано в договоре?
С одной стороны это обязательство Генподрядчиком не выполнено, но с другой стороны такую гарантию предоставляет банк (третье лицо).
Очень хотелось бы услышать Ваше мнение.
Согласно условиям договора:
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами предусмотренных Договором обязанностей.

Сообщение отредактировал Вадим777: 17 February 2011 - 15:51

[Shador]

'Вадим777' сказал(а)

И вот тут вопрос с какими требованиями обратиться?

с требованием об устранении недостатков.
либо устраняйте недостатки с привлечением третьих лиц и требуйте возмещения расходов на устранение недостатков.

[Вадим777]

Спасибо Shador, но в данной ситуации это крайний вариант.
Оптимальный высудить у них банковскую гарантию, и за эти деньги нанять другое лицо, а в К+ в суд практике подобного я пока не нашел, боюсь, что и ненайду.
Так что вопрос скорее звучит так, смогу ли я понудить их к выдаче такой гарантии.

[Shador]

Вадим777, если Вам нужны деньги - требуйте соразмерного уменьшения цены работ и взыскивайте разницу.

[Вадим777]

хм... вот за это отдельное спасибо, как-то не подумал.
Я вот смотрю, смотрю думается гарантию с них не стребовать.
Ибо гарантию выдает все же банк.