Сообщений в теме: 13

[Мажор]

Здравствуйте. Столкнулся с доселе неизведанной для меня темой купли-продажи недвижимости и после прочтения ФАКа встал... вопрос. :-)

Однако перед вопросом опишу сначала стоящую передо мной задачу. Продавец приобрел пару лет назад квартиру в ипотеку. В настоящее время ему осталось уплатить по ипотеке Х рублей и хочет продать ее Покупателю за У рублей. Ипотечное агентство, через которое Продавей осуществляет расчеты с банком предлагает схему: предварительный договор - аванс - погашение ипотеки - снятие обременения - договор купли-продажи с последующей регистрацией.

Изучая ФАК к своему удивлению обнаружил, что многие обсуждают проблему заключения предварительного договора, для того, чтобы заключить договор купли-продажи, например, через год. При этом сетуют на неопределенности в плане включения условия о задатке в предварительный договор, равно как и перспективу принуждения в дальнейшем к заключению основного договора.

А теперь, знатоки, внимание - вопрос! :-)

А к чему такие заморочки с предварительным договором? Лично я вижу все это дело так - составляю заурядный договор купли-продажи, покупатель дает продавцу залог (он же - неснижаемая 100%-ная неустойка), оговаривается срок погашения ипотеки, снятия обременения и регистрация договора. И вуаля! :-)

Подскажите, пожалуйста, прав ли я, и если не прав, то где засада?

[Мажор]

И еще хотелось бы получить объяснение о применении пунктов 1 и 3 статьи 165 ГК.

то есть, если Продавец просит признать договор ничтожным в силу отсутствия регистрации, а Покупатель просит зарегистрировать договор в судебном порядке, то ... ?

насколько я понимаю, ничтожным может признаваться факт перехода права собственности, пока не будет регистрации. а как только суд удовлетворит просьбу о регистрации, то ... ?

Сообщение отредактировал Мажор: 20 December 2010 - 23:34

[Dremlin]

Мажор, засада - в банке. Изучите вопрос по распоряжению заложенной недвижимостью.

[Ludmila]

'Мажор' сказал(а)

покупатель дает продавцу залог

Я правильно поняла, покупатель платит продвацу, не наоборот?

[Мажор]

'Ludmila' сказал(а) 21 Дек 2010 - 14:04:

'Мажор' сказал(а)

покупатель дает продавцу залог

Я правильно поняла, покупатель платит продвацу, не наоборот?

пардон - задаток, конечно...

[марыся]

'Мажор' сказал(а) 20 Дек 2010 - 17:14:

А к чему такие заморочки с предварительным договором? Лично я вижу все это дело так - составляю заурядный договор купли-продажи, покупатель дает продавцу залог (он же - неснижаемая 100%-ная неустойка), оговаривается срок погашения ипотеки, снятия обременения и регистрация договора. И вуаля! :-)

Подскажите, пожалуйста, прав ли я, и если не прав, то где засада?

Нет никакой засады. Куча сделок именно так и проводится. Стороны подписывают договор купли-продажи и акт приема-передачи. В договоре указывают порядок и сроки оплаты. Указывают, что квартира остается в залоге у Продавца до момента полной оплаты. Оговаривают сроки обращения в Росрегистрацию с заявлением о погашении ипотечной записи.

[Dremlin]

марыся, без согласия залогодержателя?

[марыся]

'Dremlin' сказал(а) 22 Дек 2010 - 07:43:

марыся, без согласия залогодержателя?

В данном случае залогодержатель - Продавец. Продавец и Покупатель вместе обращаются с заявлением.

[beta]

Мажор,
а по какому основанию Покупатель передает Продавцу обеспечительный платеж (не стОит называть его залогом, чесслово)?
Для таких замороченных схем лучше использовать ПД, в котором и описывается вся схема, вносится обеспечительный платеж, оговаривается ответственность сторон за отказ (уклонение) от заключения основного договора.
В основном договоре все это не опишете, т.к. до его гос. регистрации он не заключен.
Я так понимаю, что остаток кредита Продавец гасит за счет обеспечительного платежа, получает из банка письмо о погашении кредита, снимает залог, затем регистрируется ДКП. Так?
Конечно, можно и не заключать ПД, но покупатель рискует, что за его счет погасят кредит, а ДКП не будет заключен. Деньги, возможно, продавец вернет, хотя неизвестно когда. А вот обязательства по заключению ДКП у Продавца не будет.
У меня были сделки по обоим вариантам, но с ПД спокойнее. Ну и конечно, все схемы прорабатываются вместе с банком.

[Dremlin]

марыся, вы первое сообщение читали??? Там вообще-то квартира УЖЕ в залоге у банка.

[марыся]

Упс. Похоже я в первом посте прочитала только вторую часть.
Тогда я за предварительный договор. В этой ситуации.

[Smertch]

'марыся' сказал(а)

Тогда я за предварительный договор. В этой ситуации.

и чем же он поможет?

[Katerina]

'Мажор' сказал(а)

окупатель дает продавцу залог (он же - неснижаемая 100%-ная неустойка), оговаривается срок погашения ипотеки, снятия обременения и регистрация договора. И вуаля! :-

покупатель передает деньги по не зарегистрированному договору?

Сообщение отредактировал Katerina: 24 December 2010 - 01:16

[Smertch]

'Katerina' сказал(а)

покупатель передает деньги по не зарегистрированному договору?

ну... ВАС же, например, собирается не считать это особой проблемой