Сообщений в теме: 10

[Ceo-t]

Добрый день.
Членом ТСЖ не являюсь. Как только переехал в дом, в первой же квитанции увидел услуги консьержки и охраны. в совокупности 500 р.
Никаких договоров со мной никто не заключал!
Почитал законы, понял, что оплачивать их не обязан, но времени на переписки не было - решил пока оплачивать эти услуги.
Через год пришло осознание, что охрана нашему ТСЖ обходится более чем в 100 000 р./мес, а толку от них нет - драки не разнимают, бандитов не задерживают, поджоги машин не предотвращают. А консьержки за наши же деньги собирают сплетни по подъезду и спят, хотя иногда сначала спят, а потом собирают сплетни )

Сейчас же, видимо под повышения налогов с ФОТ, оплата за охрану с консьержкой стала 1000 р./мес. Это уже последняя капля. Собираюсь написать заявление в ТСЖ, что в услугах этих лиц не нуждаюсь. Скорей всего отказ полчится только через суд.

Отсюда 2 вопроса:

1. Вернут ли мне по суду уплаченные за предыдущий год суммы? Договор я не подписывал, членом ТСЖ не являюсь.
2. Угрожают не пускать мою машину на территорию двора, если не буду оплачивать охрану. Что делать? Таранить каждый день шлагбаум?

[MarinaAnna]

Ceo-t, Сначала выясните, на основании чего они включают это в квитанции, наверняка, скажут, что такое решение приняло общее собрание, далее проверить правильность проведения собрания и подтверждение, что за такое решение проголосовало более 50% процентов членов ТСЖ. Попытайтесь не оплачивать, тогда ТСЖ подаст на вас в суд, либо сами сразу подайте в суд, а уж суд решит, кто прав. Так как договора у вас с ТСЖ нет, то оплачивать обязательные коммунальные платежи вы обязаны не зависимо от того есть у вас договор или нет, а вот то, что свыше, пусть ТСЖ доказывает, что вы должны это оплачивать. Вообще, ТСЖ очень не охотно заключает договора, так как тогда ответственность на лих ложится больше, поэтому они всеми правдами и неправдами стараются договоры не заключать.

[Ceo-t]

Думаю решение ОСС было, давно, но было. И все формальности думаю соблюдены. Но я не член ТСЖ.
И охрана, как известно, не относится к обязательному набору коммуналных услуг.

Просто платить с удовольствием бы не стал, но мешают 2 проблемы:
1. будут вредничать с открыванием шлагбаума.
2. если когда-нибудь возникнет нобходимость срочно продать квартиру - ТСЖ не дадут справку об отсутствии задолженности и придется все равно платить, т.к. времени на разборки в судах не будет - покупатель может уйти.

Сообщение отредактировал Ceo-t: 10 April 2011 - 21:28

[kuuzia]

"далее проверить правильность проведения собрания и подтверждение, что за такое решение проголосовало более 50% процентов членов ТСЖ"
А как его можно проверить? прийти в ТСЖ и попросить предоставить бюллетени голосования, они их должны хранить или может только какой-то общий сводный протокол? Потом по списку можно обойти все квартиры и узнать кто и как голосовал и сверить с тем что в бюллетени?

[ivan_iv]

'Ceo-t' сказал(а) 10 Апр 2011 - 15:24:

2. если когда-нибудь возникнет нобходимость срочно продать квартиру - ТСЖ не дадут справку об отсутствии задолженности и придется все равно платить,

никогда не понимал необходимости подобной справки - долги же не следуют за квартирой, а остаются на старом собственнике, новый собственник к долгам старого никакого отношения не имеет.

[aeg22]

Обобщение практики применения законодательства, регулирующего создание товариществ собственников жилья, выбора управляющих организаций и осуществления ими деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами
Одобрено постановлением президиума Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2010 г. № СП1-18
«…..
11. Собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, не может быть понужден к несению расходов на услуги по содержанию имущества, не являющегося в соответствии с законодательством общим имуществом многоквартирного дома, но отнесенного к таковому решением общего собрания членов ТСЖ.
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, находящемся в управлении ТСЖ, расходов на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома, в том числе на охрану внутридомовой территории.
Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление указал, что не согласен с начислением ему в качестве содержания общедомового имущества услуг по охране. По мнению ответчика, указанная услуга не входит в понятие «содержание общего имущества». Объектом охраны является имущество, которое в установленном порядке не включено в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Кроме того, ответчик вышел из состава ТСЖ, члены которого приняли на общем собрании решение заключить соответствующий договор на охрану внутридомовой территории.
Рассматривая дело, арбитражный суд установил следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в соответствии со ст.ст. 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых регламентируется порядок несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме всеми собственниками помещений.
Как следует из пп. «а» п. 1 названных Правил состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Кроме того, обязанность собственников помещений в многоквартирном доме утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования предусмотрена п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Согласно п.п. 5 и 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В свою очередь истцом в обоснование заявленного требования представлен реестр общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденный общим собранием членов ТСЖ, а не собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение вопроса об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не относится к компетенции ТСЖ.
На основании перечня общего имущества и перечня услуг и работ с размером их финансирования, утвержденных на общем собрании собственников многоквартирного дома, ТСЖ определяет смету доходов и расходов товарищества на год (п. 2 ч. 1 ст. 137 п. 3 ст. 148 Жилищного кодекса Российской Федерации), устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества (п. 4 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) и плату за содержание и ремонт для собственников, не являющихся членами ТСЖ (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Учитывая, что имущество, являющееся объектом договора охраны, не включалось в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, следовательно, обязанности по его содержанию у ответчика не возникло.
Кроме того, охрана внутридомовой территории не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества, приведенного в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Содержание здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения - это комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения и техническому надзору за его состоянием (ГОСТ Р 51929-2002 Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения принят Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 20.08.2002 № 307-СТ).
Договор охраны не относится к договорам о содержании и ремонте общего имущества, следовательно, он заключен в интересах членов ТСЖ. Поскольку ответчик членом ТСЖ не является, расходы по оплате услуг охраны не могут быть отнесены на него».

Что касается шлагбаума, обратитесь в ОМС, прокуратуру на предмет законности его установки, т.е. согласования с заинтересованными службами – ГИБДД, пожарная охрана, земельное ведомство, … Обычно такого рода согласованиями ни ТСЖ, ни управляющие компании себя не утруждают.
«Правила пожарной безопасности в Российской Федерации ППБ 01-03. I.Общие требования:
……
23. Дороги, проезды и подъезды к зданиям, сооружениям, открытым складам, наружным пожарным лестницам и водоисточникам, используемым для целей пожаротушения, должны быть всегда свободными для проезда пожарной техники, содержаться в исправном состоянии, а зимой быть очищенными от снега и льда.
О закрытии дорог или проездов для их ремонта или по другим причинам, препятствующим проезду пожарных машин, необходимо немедленно сообщать в подразделения пожарной охраны.
На период закрытия дорог в соответствующих местах должны быть установлены указатели направления объезда или устроены переезды через ремонтируемые участки и подъезды к водоисточникам».
ПДД РФ (редакция от 10.05.2010, вступила в силу с 20 ноября 2010 года):
"...
1.5… Запрещается повреждать или загрязнять покрытие дорог, снимать, загораживать, повреждать, самовольно устанавливать дорожные знаки, светофоры и другие технические средства организации движения, оставлять на дороге предметы, создающие помехи для движения. Лицо, создавшее помеху, обязано принять все возможные меры для ее устранения, а если это невозможно, то доступными средствами обеспечить информирование участников движения об опасности и сообщить в милицию».
Помимо того, что Вы являетесь собственником жилого помещения, Вам принадлежит и доля общего имущества многоквартирного дома, в.ч. и придомовой территории (если она входит в состав ОИ). Т.о. препятствовать Вашему проезду во двор дома ТСЖ не вправе.

[Talion]

Возможно в правлении ТСЖ сидят не круглые идиоты и иногда ЖК тоже листают. В этом случае может быть такая ситуация. Решение об охране ОБЩЕГО имущества (придомовой территории, лестничных площадок и т.п.) принято не на общем собрании членов ТСЖ, а на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. А решение последнего обязательно для всех собственников, независимо от их участия или не участия в этом собрании. Далее, собрание проводилось в две тысячи лохматом году в ОЧНОЙ форме, имеется только протокол, подписанный двумя лицами - председателем и секретарем собрания. Никаких бюллетеней, соответственно, нет и не может быть. Срок на обжалование этого решения (6 месяцев) вы пропустили. Попробуйте восстановить срок и обжаловать. Сомневаюсь в успехе, а вот судебные расходы с вас потом слупят.

[aeg22]

'Talion' сказал(а)

принято не на общем собрании членов ТСЖ, а на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. А решение последнего обязательно для всех собственников, независимо от их участия или не участия в этом собрании.

Да, но только в том случае, если эти решения приняты по вопросам, относимым к компетенции ОСС.
В соответствии с ч.3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги. И именно эти услуги и работы составляют предмет договора управления (ст.162 ЖК РФ). Следовательно, и компетенция ОСС в отношении перечня предоставляемых услуг ограничена исключительно теми, которые обеспечивают содержание общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг. И только в рамках этого перечня решения ОСС могут рассматриваться как обязательные.
В противном случае, собственник оказывается поставленным в положение, когда он вынужден будет оплачивать любые дополнительные услуги по решению сторонних лиц, что мало согласуется с принципами автономии воли и свободы договора.
Охрана к числу услуг, обеспечивающих содержание ОИ МКД, не относится.
Компетенция ОСС в части принимаемых решений об охране придомовой территории ограничена еще и нормой п.15 «в» ПП-491, в соответствии с которой, если ЗУ в установленном порядке не отнесен к составу ОИ, его не то что охранять, его даже убирать собственники помещений МКД не обязаны.

Сообщение отредактировал aeg22: 13 May 2011 - 15:45

[Ася]

А вот у меня несколько иная практика. Во всяком случае в Москве. Там прям в кассационном определении МГС указал, что услуги по управлению, это деятельность, направленная на поддержание общего имущества в надлежащем состоянии. Услуги охраны непосредственно направлены на сохранение этого имущества и служат интересам собственников в сохранности их общего имущества. Все взыскать. Никаких протоколов, никаких договоров. Иск из неосновательного обогащения.

[Talion]

'aeg22' сказал(а) 13 Май 2011 - 09:44:

'Talion' сказал(а)

Охрана к числу услуг, обеспечивающих содержание ОИ МКД, не относится.

Ну, да! Вот когда с детской площадки во дворе ночью спи... (украли) детские качели и лавочки, сняли воллейбольную сетку, а водъездах регулярно пи... (воруют) светильники, с лифта украли какое-то дорогостоящее реле, в результате лифт не работает,ночью сняли дверь с одного из подъездов, повыкапывали только что посаженные деревья (туи) во дворе... Вот тогда собственники обычно и задумываются о необходимости охраны общего имущества С ЦЕЛЬЮ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ. И если в доме находится одно-два ЧМО, которым всё пофигу, то для этих целей законодатель и придумал положения об ОСС.

[aeg22]

'Ася' сказал(а)

А вот у меня несколько иная практика. Во всяком случае в Москве. Там прям в кассационном определении МГС указал, что услуги по управлению, это деятельность, направленная на поддержание общего имущества в надлежащем состоянии. Услуги охраны непосредственно направлены на сохранение этого имущества и служат интересам собственников в сохранности их общего имущества. Все взыскать. Никаких протоколов, никаких договоров. Иск из неосновательного обогащения

Вполне возможно, хотя выводы, на мой взгляд, спорные.
Есть постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170, установившее необходимый объем услуг и работ, позволяющий обеспечить сохранность, надлежащее содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме.
Не знаю, как в других регионах, но в Москве утверждены нормативы по эксплуатации жилищного фонда (постановление Правительства Москвы от 4 июня 1996 г. N 465), соблюдение которых обязательно как для собственников, так и для управляющих организаций.
Ни Правилами Госстроя, ни нормативами Москвы услуги охраны к обязательным не отнесены, равно как и ПП-491, но при этом в п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержится упоминание о том, что содержаться ОИ должно в соответствии с требованиями законодательства РФ, в т.ч. о защите прав потребителей.
ОСС может принимать решение об объеме и размере оплаты обязательных услуг, дополнительные же должны предоставляться в соответствии со ст.16 Закона о защите прав потребителя в рамках отдельного договора с каждым конкретным собственником.
Из смысла всех вышеперечисленных НПА под «сохранением имущества в надлежащем состоянии» все же следует понимать осуществление совершенно конкретных мероприятий (техническое, санитарно-гигиеническое обслуживание, надзор за состоянием зданий и оборудования и пр.) в целях поддержания установленных характеристик его надежности и безопасности, а не защиту имущества от противоправных посягательств. Государством предусмотрена обязанность собственника содержать имущество, однако функции по его охране от посягательств оно гражданам не передавало.
В большинстве своем собственники помещений МКД платят налоги, на которые государство содержит правоохранительные органы. Так что фактически в той или иной степени охрана ОИ МКД собственниками уже оплачена.
Другое дело, что, если кому-то это кажется недостаточным и/или неубедительным, они, безусловно, вправе привлечь дополнительные силы, но за собственный счет.

'Talion' сказал(а)

Ну, да! Вот когда с детской площадки во дворе ночью спи... (украли) детские качели и лавочки, сняли воллейбольную сетку, а водъездах регулярно пи... (воруют) светильники, с лифта украли какое-то дорогостоящее реле, в результате лифт не работает,ночью сняли дверь с одного из подъездов, повыкапывали только что посаженные деревья (туи) во дворе...

Очень убедительно и вполне жизненно. Только как это определяет обязанность гражданина выполнять функции государства по пресечению противоправных деяний против собственности? Он, конечно, может, при желании, что-либо предпринять со своей стороны, но почему обязан?

'Talion' сказал(а)

Вот тогда собственники обычно и задумываются о необходимости охраны общего имущества С ЦЕЛЬЮ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ

Вообще-то охраняют, чтобы сохранить, а не чтобы потом было что содержать/

'Talion' сказал(а)

И если в доме находится одно-два ЧМО, которым всё пофигу, то для этих целей законодатель и придумал положения об ОСС.

Действительно, государству же крайне затруднительно признаться, что оно, конечно, гарантирует охрану имущества граждан от преступных посягательств, но не настолько, чтобы граждане не были обязаны дополнительно оплатить эту гарантию, и поэтому «придумало», что обязанность эту должно вместо него установить ОСС в соответствии с каким-то положением. Лихо! Если не секрет – с каким?