Сообщений в теме: 32

[Ася]

Предположим, жители на общем собрании решили изменить способ управления и передать управление ТСЖ или другой УК.

 

Старая УК получает уведомление о том, что с такой-то даты управление домом на основании решения ОСС дом будет осуществляться новой УК Ромашка (или ТСЖ). Предлагается передать новой УК (или ТСЖ) техническую документацию и ключи от МОП до такого-то числа.

 

Вопрос: С какого момента старая УК вправе не обслуживать больше дом?

 

Буду рада любым комментам.

 

В п. 7 ст. 162 ЖК сказано, что новая УК обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Есть разъяснения Минрегиона от 2006 года, о том что это событие отсчитывается от подписания договора с первым собственником. А если она не заключила?

Про старую УК, кроме ее обязанности передать техническую документацию, ничего не нашла(((

 

Есть ли при таких обстоятельствах у старой УК право прекратить управление домом?

 

 

 

[Iv+]

Раньше была норма о том, что договор управления расторгается по нормам гражданского законодательства?

Сейчас она уже не действует?

А как быть тогда в случае, если у жильцов долгов перед УК больше чем у обезьяны блох?

Тупо заключаем договор с новой УК, а через несколько лет ее кидаем.

[Том Хэген]

А что если разделить УК на две неравные половинки,

а потом УК с проблемным домом обанкротить по упрощённой процедуре?

[Ася]

Iv+ сказал(а) 23 Сен 2014 - 09:56:

Сейчас она уже не действует?

Я читала практику, сейчас не помню ссылку, но там указано, что в случае принятия жителями на общем собрании решения об изменении способа управления, отдельного расторжения договоров с собственниками не требуется.

Кстати, у нас нет какого-то отдельного договора с ТСЖ.  У нас договоры только с собственниками. Суд посчитал это волеизъявлением жителей на выбор способа управления управляющей компанией. Сейчас они якобы захотели снова ТСЖ. Мне бы здесь не хотелось обсуждать правомерность этого собрания и протокола.

Допустим, старая УК хочет воспользоваться уведомлением от ТСЖ о переходе к ним управления. Есть ли у нее какие-то права в этой связи прекратить управление домом?

Не могу найти судебную практику((((

 

Том Хейген сказал(а) 23 Сен 2014 - 11:15:

А что если разделить УК на две неравные половинки, а потом УК с проблемным домом обанкротить по упрощённой процедуре?

Да, это, конечно, можно. Но долговато как-то. Хотелось понять, можем ли мы использовать в своих интересах полученное уведомление

[Bold]

Ася сказал(а) 23 Сен 2014 - 09:36:

Вопрос: С какого момента старая УК вправе не обслуживать больше дом?

я так думаю, что с момента подписания акта передачи обслуживаемого имущества 

[Ася]

Bold сказал(а) 23 Сен 2014 - 11:51:

я так думаю, что с момента подписания акта передачи обслуживаемого имущества

Вот я тоже так думала. Меж тем, вообще говоря, ни жилищным, ни иным законодательством РФ, не предусмотрена передача дома от старой УК новой УК по акту. Об этом же и письмо Минрегиона  от 20 декабря 2006 г. N 14316-РМ/07 О ПЕРЕДАЧЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПРИ ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ
 

"При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.
При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома."
 

Акт состояния общего имущества - тоже лишь рекомендация...

Получается, что предполагается, что старая УК зубами будет упираться, чтобы не отдать управление новой. А если все наоборот? Что в таком случае делать УК? Тупо ждать у моря погоды, когда жители наиграются в свои игрушки?

Сообщение отредактировал Ася: 23 September 2014 - 18:19

[Том Хэген]

Известите местную админию и ГЖИ, что на основании официального письма ТСЖа  УК не несёт ответственности за содержание и ЖКУ. Приложите письмо с предложением ТСЖ подписать акт состояния многоквартирного дома, на которое ответа в должные сроки не получено.

[Justys]

Bold сказал(а) 23 Сен 2014 - 11:51:

я так думаю, что с момента подписания акта передачи обслуживаемого имущества 

А ничего, что у нас в 2005 году ЖК РФ приняли? И никакое имущество никому уже 300 9 лет как минимум не передается?

Ася сказал(а) 23 Сен 2014 - 09:36:

Вопрос: С какого момента старая УК вправе не обслуживать больше дом?

 

В п. 7 ст. 162 ЖК сказано, что новая УК обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Есть разъяснения Минрегиона от 2006 года, о том что это событие отсчитывается от подписания договора с первым собственником. А если она не заключила?

С того момента, как новая УО приступила к управлению МКД, вы сами указали верный пункт ЖК РФ.

Если договор не заключен и УО фактически не приступила к управлению МКД, значит выбранный способ не реализован - управляет старая до окончания срока действия ДУ, потом открытый конкурс.

Я считаю, что в этом случае у УО нет права отказаться от управления МКД до окончания срок ДУ, сославшись только на решение ОС.

 

Это косвенно подтверждается новыми положениями о лицензировании УО, если применить их по аналогии:

3. Лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Сообщение отредактировал Justys: 23 September 2014 - 18:49

[Bold]

Ася сказал(а) 23 Сен 2014 - 12:11:

Акт состояния общего имущества - тоже лишь рекомендация...

в любом случае, как это не назови, подобные действия надо актировать, даж если это не предусмотрено законом. иначе вопросов может возникнуть масса, начиная от показаний общедомовых приборов учета

 

Ася сказал(а) 23 Сен 2014 - 12:11:

Получается, что предполагается, что старая УК зубами будет упираться, чтобы не отдать управление новой. А если все наоборот? Что в таком случае делать УК? Тупо ждать у моря погоды, когда жители наиграются в свои игрушки?

ну так сплошь и рядом такое. решение суда будет зависеть в т.ч. от добросовестности поведения участников

[Lexus007]

Ася сказал(а) 23 Сен 2014 - 11:39:

Я читала практику, сейчас не помню ссылку, но там указано, что в случае принятия жителями на общем собрании решения об изменении способа управления, отдельного расторжения договоров с собственниками не требуется.

а может всё-таки там было сказано так:

"На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что заключенный с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения по причине избрания иного способа управления домом." (из Определения ВАС РФ от 26.01.2012 N ВАС-17663/11)

Сообщение отредактировал Lexus007: 24 September 2014 - 01:11

[Lexus007]

Ася сказал(а) 23 Сен 2014 - 11:39:

Не могу найти судебную практику((((

а она есть)) Потребуйте, чтобы уполномоченный представитель собственников помещений МКД уведомил Вас о расторжении договора управления! Уведомления о состоявшемся собрании не достаточно.

 

"Письмом от 08.08.2011 председатель собрания Камышева Л.А. уведомила общество УК "ИЖТЕХСЕРВИС" о состоявшемся собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 31 по ул. Заречное Шоссе и выборе на указанном собрании в качестве управляющей организации кооператива "Надежда-2".
Письмом от 03.02.2012, подписанным уполномоченным представителем собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, общество УК "ИЖТЕХСЕРВИС" уведомлено о расторжении договора управления.
...
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, установив факт принятия собственниками многоквартирного жилого дома решения о выборе в качестве управляющей организации кооператива "Надежда-2", о расторжении договора управления с обществом УК "ИЖТЕХСЕРВИС", надлежащего уведомления последнего о состоявшихся решениях, руководствуясь положениями "ст. 450", "ст. 452" Гражданского кодекса Российской Федерации, "п. 8.2. ст. 162" Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в "постановлении" Президиума от 22.11.2011 N 7677/11, пришел к выводу об утрате обществом УК "ИЖТЕХСЕРВИС" статуса управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 31 по ул. Заречное шоссе г. Ижевска и наличии у него обязанности передать техническую и иную документацию на дом кооперативу "Надежда-2".

[DumyDymaю]

Правильно ли я понимаю, что; 

А. В случае избрания новой УК обязанность по управлению МКД домом переходит после ....дней после подписания договора с первым собственником и фактическому исполнению обязательств.

Этому должно предшествовать 1. Подписание Акта приема-передачи от одной УК к другой (документации, ключей, показания ОД счетчиков, акты сверок с РСО, состояния ОИ и т.д.)

                                                      2. Уведомление новой УК о начале обслуживания.

Б. В случае создания собственниками ТСЖ  - после государственной регистрации ТСЖ, затем подписания Акта приема-передачи, и направления уведомления в УК.

 

Важный момент, в протоколе ОСС  должен быть обязательно пункт об одностороннем отказе от договора с УК .

[Justys]

DumyDymaю сказал(а) 24 Сен 2014 - 04:08:

Правильно ли я понимаю...

 

Важный момент, в протоколе ОСС  должен быть обязательно пункт об одностороннем отказе от договора с УК .

Думаю, примерно так. Правда, после приведенной Lexus007 судебной практики, сейчас уже не уверен, насчет "фактического исполнения обязательств". Скорее всего просто с момента возникновения обязательств, вне зависимости от фактического начала работы.

 

Думаю, не обязательно. Две УО домом управлять не могут, так что прекращение управления домом старой УО очевидно.

Сообщение отредактировал Justys: 24 September 2014 - 11:11

[Iv+]

Получается через 30 дней с момента передачи технической информации новой УК или см. п. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Т.е. идем от обратного, уст  в п. 10 ст. 162. ЖК.

IMHO

[Lexus007]

Justys сказал(а) 24 Сен 2014 - 05:07:

Скорее всего просто с момента возникновения обязательств, вне зависимости от фактического начала работы.

Да. Только осталось определить из какого обязательства... Договор управления не существует без договоров с РСО. Значит. первым договором будет всё же договор поставки ком.ресурсов, а уж потом ДУ с первым собственником. Как только появилось право требовать с СП деньги за ком.услуги - пошло управление домом

А вот оказание услуги по СиООИ может и припозднится, так как может зависеть (а может и не зависеть - на усмотрение новой УК) от передачи тех.документации.

 

DumyDymaю сказал(а) 24 Сен 2014 - 04:08:

Важный момент, в протоколе ОСС должен быть обязательно пункт об одностороннем отказе от договора с УК .

 

Justys сказал(а) 24 Сен 2014 - 05:07:

Думаю, не обязательно.

Конечно лучше, чтобы был этот пункт...

Сообщение отредактировал Lexus007: 24 September 2014 - 21:15

[Iv+]

Lexus007 сказал(а) 24 Сен 2014 - 15:09:

Договор управления не существует без договоров с РСО

 

Где это написано?

 

Lexus007 сказал(а) 24 Сен 2014 - 15:09:

Значит. первым договором будет всё же договор поставки ком.ресурсов

 

На основании чего при отсутствии ДУ?

Типа, мы собираемся заключить ДУ, поэтому просим заключить с нами договор поставки..?

[Lexus007]

Iv+ сказал(а) 25 Сен 2014 - 05:55:

Где это написано?

В ППКУ... "предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо организацией, указанной в подпункте "б" пункта 10 настоящих Правил, посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов..."

[Justys]

Lexus007 сказал(а) 24 Сен 2014 - 15:09:

А вот оказание услуги по СиООИ может и припозднится, так как может зависеть (а может и не зависеть - на усмотрение новой УК) от передачи тех.документации.

По этому поводу было письмо, то ли Минрегиона, то ли Минстроя. С однозначным выводом о том, что для оказания услуг СиР дожидаться техдокументации УО не должна и не вправе. То есть сам факт непередачи не препятствует выполнению работ.

Я склонен с этим согласиться, на практике непередача техдокументации может затруднять от силы 2-3% видов работ по СиР ОИ.

Сообщение отредактировал Justys: 25 September 2014 - 12:49

[Lexus007]

Iv+ сказал(а) 25 Сен 2014 - 05:55:

На основании чего при отсутствии ДУ? Типа, мы собираемся заключить ДУ, поэтому просим заключить с нами договор поставки..?

А где написано, что договор энергопоставки заключается ПОСЛЕ подписания ДУ со всеми собственниками или хотя бы одним?

Вы про решение ОС о выборе новой УК не забыли?

Justys сказал(а) 25 Сен 2014 - 06:45:

По этому поводу было письмо, то ли Минрегиона, то ли Минстроя. С однозначным выводом о том, что для оказания услуг СиР дожидаться техдокументации УО не должна и не вправе. То есть сам факт непередачи не препятствует выполнению работ.

Вобщем-то так и должно быть, но... УК ведь вправе требовать передачи ей документации по ОИ, которая вообще-то является принадлежностью ОИ! А без знания некоторых технических особенностей инженерных коммуникаций можно ведь и навредить... Следовательно, УК вправе и не приступать к некоторым видам услуг по СиООИ без соответствующей документации!

Сообщение отредактировал Lexus007: 25 September 2014 - 18:02

[Justys]

Lexus007 сказал(а) 25 Сен 2014 - 06:51:

Следовательно, УК вправе и не приступать к некоторым видам услуг по СиООИ без соответствующей документации!

Да, согласен, я уже выше поправил свое сообщение.

Тут только возникает вопрос, что в этом случае делать с размером платы за СиР ОИ, видимо соразмерно понижать с фиксацией и актированием каждой неоказанной услуги. Только ни одна УО так делать не будет на практике, по крайней мере пока жильцы не начнут жаловаться    . А они вряд-ли начнут, потому что если УО не понимает, как обслуживать тот или иной прибор или систему без техдокументации, то и жильцы подавно.

[Lexus007]

Justys сказал(а) 25 Сен 2014 - 09:05:

Тут только возникает вопрос, что в этом случае делать с размером платы за СиР ОИ, видимо соразмерно понижать с фиксацией и актированием каждой неоказанной услуги. Только ни одна УО так делать не будет на практике, по крайней мере пока жильцы не начнут жаловаться . А они вряд-ли начнут, потому что если УО не понимает, как обслуживать тот или иной прибор или систему без техдокументации, то и жильцы подавно.

тут полностью согласен! УО не будет ничего снижать, пока не будет от СП требований с калькуляками своих расчетов

Есть единый тариф, посчитанный на основании Сметы на год. В крайнем случае в Отчете за год может быть УО и упомянет о столь щекотливой ситуации с неоказанием 2-3% видов работ в течение некоего периода из-за отсутствия документации и скажет, что на единый тариф по итогам года это не сказалось...

Сообщение отредактировал Lexus007: 25 September 2014 - 18:14

[Iv+]

Lexus007 сказал(а) 25 Сен 2014 - 06:51:

А где написано, что договор энергопоставки заключается ПОСЛЕ подписания ДУ со всеми собственниками или хотя бы одним?

 

Вы видимо не сталкивались с ситуацией, когда передача МКД в управление другой УК затягивается надолго.

Указание на то, что расторжение договора управления производится по нормам гражданского законодательства никто не отменил.

Поэтому, я бы хотел посмотреть на УК, которая заключила договор поставки, а договор управления так и не заключается.

На моем опыте была такая 6-месячная задержка с передачей дома новой УК.

Правда там меня договор поставки э/ресурсов интересовал в наименьшей степени, ибо он действовал в отношении старой УК.

Сообщение отредактировал Iv+: 26 September 2014 - 14:18

[Lexus007]

Iv+ сказал(а) 26 Сен 2014 - 08:14:

На моем опыте была такая 6-месячная задержка с передачей дома новой УК.

что Вы называете передачей дома? официальную церемонию передачи ключей с хлебом-солью у подъезда?

 

Iv+ сказал(а) 26 Сен 2014 - 08:14:

Правда там меня договор поставки э/ресурсов интересовал в наименьшей степени, ибо он действовал в отношении старой УК.

а зря! это и есть ключевой момент в передаче управления домом: старая УК расторгает ДЭП с РСО, а новая УК заключает ДЭП с РСО.

 

Iv+ сказал(а) 26 Сен 2014 - 08:14:

Поэтому, я бы хотел посмотреть на УК, которая заключила договор поставки, а договор управления так и не заключается.

Только та УК, которая имеет действующий ДЭП с РСО, имеет право взыскивать коммунальные услуги с СП. Даже в отсутствии подписанного документа, называемого ДУ. В подтверждение этого есть судебная практика. А подписать ДУ можно и попозже... никаких ограничений тут нет.

[DumyDymaю]

Lexus007 сказал(а) 26 Сен 2014 - 16:02:

Только та УК, которая имеет действующий ДЭП с РСО, имеет право взыскивать коммунальные услуги с СП.

 

Весь фокус в том, что сейчас  УК, как и впрочем ТСЖ, не заключают такие договора с РСО, зачем им эта головная боль ? Они работают как посредники между СП и РСО. Естественно, если у них нет цели собрать все платежи в т.ч.  коммуналку и исчезнуть в неизвестном направлении..... 

[Ася]

Итак, ситуация развивается следующим образом.

 

1. Старая УК написала всем письма о том, что в связи с решением собственников передает дом ТСЖ и прекращает управление. На переходный период оставляет аварийную инженерную службу для обслуживания инженерных коммуникаций, оказывает жителям услуги по отоплению, ГВС, ХВС и водоотведению (договоры на УК).  Кроме того, на УК остались еще домофон, пожарка и антенна.

 

2.ТСЖ предложено прислать представителей и забрать документацию и перезаключить договоры.

 

3. Часть договоров ТСЖ вроде бы перезаключило - на вывоз ТБО уж точно, на лифты, договор на электроэнергию - и то, только потому, что мы написали кучу просьб об этом в Мосэнергосбыт.

 

4. Весь октябрь инженерная служба УК обслуживала инженерные коммуникации и выполняла заявки жильцов, оказывало услуги отопления, водоснабжения, водоотведения.

5. ТСЖ, как могло, оказывало услуги по санитарному содержанию.

6. Договор на аварийное обслуживание коммуникаций , тепло, воду и канализацию ТСЖ со старой УК в конце концов заключать отказалось.

7. В начале ноября старая УК выставила жильцам усеченные квитанции только на их услуги, указав в пояснительной записке жителям, что это плата за те услуги, которые в переходный период оказала старая УК, а остальные услуги будут, вероятно выставлены в квитанциях ТСЖ.

8. И тут внезапно ТСЖ начало ацкую войну. Нарисовало свои квитанции на ВСЕ услуги, в том числе и услуги, оказанные УК. Ежедневно шлет по мылу письма жильцам, что УК типа проходимцы, что они ничего не делали и ничего не оказывали, что по ним типа плачет уголовка, выбросьте их квитанции в помойку и типа несите ваши денежки только в ТСЖ... А про УК забудьте, можете даже им старые долги не оплачивать.

 

Честно говоря, все указанное можно было предвидеть. Но все же... Вопрос - правильно ли я понимаю, что если договоры на тепло и воду на старой УК, и договор с ТСЖ отсутствует, то старая УК при таких обстоятельствах вправе взыскать эту усеченную плату за ЖКУ с собственников? Или нужно все же обращаться с иском  о взыскании НО именно с ТСЖ?