Сообщений в теме: 743

[Lexus007]

grin095 сказал(а) 20 Апр 2015 - 14:19:

Право пользования собственник недвижимости приобретает на участок не в силу какого то там постановления, а в силу ГК. Оно всегда есть и будет.

да, но Постановления подсказывают: где в ГК искать эти наши права в сложных случаях.

[Ludmila]

Матьматьмать, - повторило привыное эхо. У нас всплыл ещё один такой участок. Схема всё та же: под предлогом получения в собственность участка под зданием оттяпали лишку (на сей раз - кусок улицы),  заложили здание с участком, потом прокурор в суде оспорил договор купли-продажи участка... По данному делу ещё нет решения, только иск в суд подан. На сей раз дело не в Москве. О ходе дела буду информировать. Пока у меня нет даже номера дела.

В общем, склоняюсь к мысли, что надо обсуждать с залоговиками и с бизнес-подразделениями идею оценвать в ноль рублей ноль копеек участок вне габаритов здания. Потому что проверить правильность предоставления участка просто нереально. Это нужен кадастровый инженер в штате, который будет по каждому участку проводить проверку.

И есть у меня подозрения, что в свете земельной реформы прокуратура вполне может в массовом порядке оспаривать сделки с участками, по которым не истёк СИД.

[Lexus007]

Ludmila сказал(а) 22 Апр 2015 - 07:25:

Схема всё та же: под предлогом получения в собственность участка под зданием оттяпали лишку (на сей раз - кусок улицы), заложили здание с участком, потом прокурор в суде оспорил договор купли-продажи участка...

Повторюсь, это фабрикация объекта недвижимости + флиппинг (раздувание стоимости) ради получения бОльшей суммы кредита.

 

Ludmila сказал(а) 22 Апр 2015 - 07:25:

надо обсуждать с залоговиками и с бизнес-подразделениями идею оценвать в ноль рублей ноль копеек участок вне габаритов здания.

я бы вычеркнул конец фразы. Новый собственник будет оформлять по статье 39.20 весь участок, включая ЗУ непосредственно под зданием.

Сообщение отредактировал Lexus007: 27 April 2015 - 13:41

[Ruzanna]

Я предлагаю мелкий нюанс земельной реформы обсудить, так называемые прирезки. Итак все СМИ раструбили о якобы значительно меньшей стоимости выкупа таких прирезков. Что имеем на практике: захотел физик оформить у нас в Рузском районе мелкую прирезку в 1 сотку, приспичило ему то сделать еще до земельной реформы. Написали заявление, поставили на кадастр, стали ждать ответа от администрации, оценили соточку в 80 000 рублей, пока администрация дмала чего с этой соточкой делать и как выставлять ее на аукцион, грянула земельная реформа и переоценка кадастровой стоимости. Стала соточка стоить уже 135 000 рублей, но так это еще полбеды. Так как Московская область придумала свое законодательство и правила землепользования и застройки в этом селе уже были приняты, область забрала полномочия по распоряжению этим земельным участком (соточкой) себе.

Ну забрали и забрали, пусть бы вынесли необходимые распоряжения и сделали необходимые действия, так тоже не чешутся. Да, прирезки у нас в области можно выкупить за 50% кадастровой стоимости, ну тоесть в нашем случае где около 70 000. Итак: 

1) Экономии никакой не получается, потому, что при формирование прирезка можно установить фактически любую кадастровую стоимость и ее никак нельзя оспорить т.к. оспорить стоимость могут только собственники и арендаторы

2) Неизвестно теперь когда эту злосчастную соточку физику передадут (претендентов на нее, к счастью нет). И вообще, почему эта соточка не осталась у администрации района, она же была поставлена на кадастр до земельной реформы

3) Непонятно, как заставить Правительство Московской области продать эту соточку физику

4) Непонятно, законно ли Московская область отобрала у поселений полномочия по распоряжению земельными участками и не возникнут ли у физиков проблемы уже после приобретения прирезков.

С этими неясностями я буду не спеша разбираться, физик меня не торопит.

Ну и в целом, вывод, земельная реформа  по моему мнению, никак не облегчила для физиков приобретение так называемых прирезков.

Возможно, я ошибаюсь, и такой бардак творится только в наше районе, и у кого-то уже был положительный опыт оформления "прирезков", прошу уважаемых юрклубовцев поделиться опытом.

Сообщение отредактировал Ruzanna: 22 April 2015 - 22:07

[vооdoo]

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 16:00:

прирезки у нас в области можно выкупить за 50% кадастровой стоимости

это НПА ОМС регулирует? можно ссылку на документ

[Чеширский кот]

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 16:00:

Итак все СМИ раструбили о якобы значительно меньшей стоимости выкупа таких прирезков.

СМИ много что трубят. Главное - найти информационный повод и правильно его подать) Для федеральных земель - возможно да. Цена за все остальное устанавливается субъектом (для собственности субъекта и неразграниченных земель) или ОМС (для муниципальной собственности). У нас, например, что на уровне субъекта, что на уровне ОМС - разница в кадастровой стоимости ЗУ до и после перераспределения, то есть по сути 100% КС и желающих достаточно.

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 16:00:

Экономии никакой не получается, потому, что при формирование прирезка можно установить фактически любую кадастровую стоимость

Фактически любую нельзя. Есть четкая формула расчета

 

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 16:00:

Неизвестно теперь когда эту злосчастную соточку физику передадут

Все сроки в ЗК регламентированы

 

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 16:00:

земельная реформа  по моему мнению, никак не облегчила для физиков приобретение так называемых прирезков.

По моему мнению очень даже облегчила, так как до этого легально увеличить площадь ЗУ, находящегося в собственности и границы которого уточнены было невозможно, так для этого никаких правовых оснований не было

 

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 16:00:

и у кого-то уже был положительный опыт оформления

оформляем перераспределение, столкнулись с небольшой проблемой уже на этапе заключения соглашения, но она не связана с земельной реформой - кадастровая стоимость образованного (бОльшего по площади ЗУ), рассчитанная по УПКС, почему-то казалась меньше КС ранее существующего (меньшего по площади ЗУ), установленной в результате оценки. Сейчас через НПА субъекта устраняем эту проблему. 

[Legal Eagle]

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 06:16:

Ruzanna сказал(а) 22 Апр 2015 - 20:00:земельная реформа по моему мнению, никак не облегчила для физиков приобретение так называемых прирезков.По моему мнению очень даже облегчила, так как до этого легально увеличить площадь ЗУ, находящегося в собственности и границы которого уточнены было невозможно, так для этого никаких правовых оснований не было

Там другое усложнение. Увеличение площади только до максимального размера. Т.е. если участок имеет максимальный размер, который при этом меньше двукратного минимального размера, легального способа его увеличить нет.

[Чеширский кот]

Legal Eagle сказал(а) 23 Апр 2015 - 07:03:

Там другое усложнение. Увеличение площади только до максимального размера. Т.е. если участок имеет максимальный размер, который при этом меньше двукратного минимального размера, легального способа его увеличить нет.

Не считаю это усложнением. Если в результате перераспределения образуется ЗУ больше максимального размера, его в принципе не поставить на кадучет, так как это основание для отказа. В противном случае нужно менять вообще все подходы к нормированию ЗУ при их образовании. Также абсолютно логичное на мой взгляд основание для отказа в перераспределении в п.п. 9 п. 8 ст. 39.29. Идея перераспределения на ой взгляд состоит в том, чтоб устранить всякую черезполосицу, изломанность границ, рационально использовать вывалившиеся за годы становления рынка земли и кадастра недвижимости непонятные куски, легализовать ситуации при которых фактическое использование ЗУ осуществляется некорректно по границам участка и т.п. Именно для этих целей перераспределение вообще идеальный вариант. Ну а уж если захватил и используешь больше максимального размера - будь добр, заборчик перенеси

[Legal Eagle]

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 07:21:

Не считаю это усложнением. Если в результате перераспределения образуется ЗУ больше максимального размера, его в принципе не поставить на кадучет, так как это основание для отказа.

Раньше это решалось через выделение дополнительного участка, а не через перераспределение. Конечно логика в таком жестком ограничении есть, но для людей это явное усложнение.

Причем при отсутствии проекта межевания перераспредление возможно только для ИЖС и садоводства.

[Чеширский кот]

Legal Eagle сказал(а) 23 Апр 2015 - 08:31:

Раньше это решалось через выделение дополнительного участка

Ага, по 34 статье. Плавали, знаем. Что мешает решать это сейчас таким же способом по 39.18?

 

Legal Eagle сказал(а) 23 Апр 2015 - 08:31:

но для людей это явное усложнение.

я не буду спорить, так как в разных муниципальных образованиях ситуации могут быть разные, опять же с учетом ранее сложившейся практики применения 34 статьи, по которой условия и критерии предоставления устанавливались на местном уровне. Ну и естественно есть разница город или сельский НП. Конкретно у нас (в городе) появившаяся возможность перераспределения для ИЖС принята на ура, так как основная проблема - капитальные заборы, выехавшие на 1-5 метров за границу участка. И из двух возможностей - иметь прирезок в аренде с перспективой незаключения нового договора или полноценный ЗУ в собственности, люди, конечно, выбирают второе, даже с готовностью оплатить по кадастровой стоимости

[vооdoo]

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 06:16:

По моему мнению очень даже облегчила

1) невозможно стало продлить срок действия ДА без ОКСов при надлежащем исполнении обязательств, только торги - где ж облегчило, это наоборот полное кидок всех кто промышлял сдачей в аренду нестац. объектов торговли то бишь рынков

 

2) закрепили что при утвержденном в старо давние времена проекте межевания невозможно сформировать (объединить, перераспределить) зу, и неважно что линии этого проекта проходят через границы сформированных ЗУ пересекая их либо вообще не показывают наличие сформированных зу, только вносить изменения в проект,  а это слушания и тд и тп... 

 

3) доотвод под благоустройство убрали...

Сообщение отредактировал vооdoo: 23 April 2015 - 15:49

[grin095]

Согласен с voodoo, лично для меня настоящей головной болью стали участки для благоустройства, на котрых нет ОКСов. При передаче объектов их не переоформить, после окончания не продлить. При этом участки могут быть искусственно отделены от основного участка только по причине нахождения за границами красных линий, то есть они используются к примеру как подъезды к объекту, либо чисто для благоустройства, без права возведения капитальных объектов.

[vооdoo]

grin095, меняй разрешенку пока адмрегламенты делаются, я успел продлить без торгов один участок без ОКСов (торговля), завуалировали сменой ВРИ + обошли торги 

Сообщение отредактировал vооdoo: 23 April 2015 - 16:39

[Legal Eagle]

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 08:59:

Legal Eagle сказал(а) 23 Апр 2015 - 12:31:Раньше это решалось через выделение дополнительного участкаАга, по 34 статье. Плавали, знаем. Что мешает решать это сейчас таким же способом по 39.18?

По 39.18 нужен участок не менее минимального. Раньше у нас передавали в собственность по рыночной цене участки для присоединения к основному землепользованию, если их невозможно сформировать как самостоятельный участок.

 

vооdoo сказал(а) 23 Апр 2015 - 09:44:

доотвод под благоустройство убрали...

А чем не устраивает гл. V6?

[vооdoo]

Legal Eagle сказал(а) 23 Апр 2015 - 11:18:

А чем не устраивает гл. V6?

тем что нет права, последствия к примеру -пп.5 п.2 ст.39.6

Сообщение отредактировал vооdoo: 23 April 2015 - 17:25

[Legal Eagle]

vооdoo сказал(а) 23 Апр 2015 - 11:23:

Legal Eagle сказал(а) 23 Апр 2015 - 15:18:А чем не устраивает гл. V6?тем что нет права, последствия к примеру -пп.5 п.2 ст.39.6

Зато на халяву. Строить ОКС на участке под благоустройство все равно было нельзя.

[grin095]

vооdoo сказал(а) 23 Апр 2015 - 10:39:

grin095, меняй разрешенку пока адмрегламенты делаются, я успел продлить без торгов один участок без ОКСов (торговля), завуалировали сменой ВРИ + обошли торги 

Как это поможет? профиль объектов (суть разрешенное использование) довольно конкретный. Не торговля и иже с ним. При этом оснований для продления никаких.

[Чеширский кот]

vооdoo,grin095,

 

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 06:16:

По моему мнению очень даже облегчила

было сказано в контексте темы по перераспределению

 

vооdoo сказал(а) 23 Апр 2015 - 09:44:

доотвод под благоустройство убрали...

 

grin095 сказал(а) 23 Апр 2015 - 09:55:

Согласен с voodoo, лично для меня настоящей головной болью стали участки для благоустройства

здесь согласна, для нас это тоже настоящая головная боль. Пока что те договоры, что закончились, уводим на неопределенный срок, сами рассылаем письма об этом

[Shopen]

Ludmila сказал(а) 22 Апр 2015 - 07:25:

оценвать в ноль рублей ноль копеек участок вне габаритов здания. Потому что проверить правильность предоставления участка просто нереально. Это нужен кадастровый инженер в штате, который будет по каждому участку проводить проверку.

И не факт, что резюме штатного КИ будет финальным и устоит в споре.

Сообщение отредактировал Shopen: 23 April 2015 - 20:34

[vооdoo]

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 14:09:

уводим на неопределенный срок

вы же ОМС вроде?)

[Чеширский кот]

vооdoo, ага

[Амир]

Чеширский кот сказал(а) 23 Апр 2015 - 14:09:

grin095 сказал(а) 23 Апр 2015 - 15:55: Согласен с voodoo, лично для меня настоящей головной болью стали участки для благоустройства здесь согласна, для нас это тоже настоящая головная боль. Пока что те договоры, что закончились, уводим на неопределенный срок, сами рассылаем письма об этом

Я предлагаю вариант тем у кого ещё есть арендные отношения под такие участки (действующие со сроком или не определенным сроком) следующую схему:

Смотрим НПА субъекта о возможности строительства объектов без разрешений на строительство  ( у нас в ХМАО

Постановление Правительства Ханты-Мансийского АО - Югры от 11 июля 2014 г. N 257-п
"Об установлении перечня случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры"

2. Если похожее использование есть типа: -  благоустройство территориальных зон общественно-делового, жилого, рекреационного, производственного назначения, в том числе: укрепление откосов, устройство подпорных стенок, устройство открытой или закрытой системы водоотводных устройств, открытых лестниц, пандусов на перепадах рельефа, устройство внутриквартальных транспортных проездов, открытых стоянок автомобилей для длительного и кратковременного хранения автотранспортных средств, велосипедных и пешеходных дорожек (тротуаров), установку различных видов ограждений, малых архитектурных форм и т.п. то заказываем проект и получаем на него письменное разъяснение ОМС что разрешение на это не требуется

3. строим, и делаем тех план

4. ставим на кад учет ОКС ну к примеру открытя автостоянка

5. регим в Росреестре

6 Вуаля отводим в долгосрочку или выкупаем участок

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 24 Апр 2015 - 04:42:

5. регим в Росреестре

очень сомневаюсь, что РР зарегистрирует (по крайней мере по опыту работы с нашим отделом) , так как земельный участок до 1 марта был предоставлен по 34 статье, то есть "для целей, не связанных со строительством". Наш отдел это проверяет и неважно требует объект разрешения на строительство или не требует. Ну и ОМС глаза не закроет, конечно. У нас, например, есть такие территории сегодня в аренде по 34 статье для парковок, благоустройства и т.п., где по ППТ предусмотрено строительство социальных объектов - школы, сады и прочее, но по планам строительство должно начаться через 3-5 лет. Как Вы думаете, какова будет реакция ОМС, если на этой территории вдруг возникает ОКС с последующей регистрацией прав на ОН?

[Legal Eagle]

Амир сказал(а) 24 Апр 2015 - 04:42:

6 Вуаля отводим в долгосрочку или выкупаем участок

И  пытаемся отбиваться от иска о сносе самовольной постройки (причем даже если будет разрешение на строительство).

[Амир]

Чеширский кот,  с участками которые отведены по ст. 34 согласен есть нюансы, но многие ОМС при заключении договора аренды допускали ляп - в правах арендатора не удаляли права арендатора на застройку в соотвествии с поектной документацией это раз

 

ну а втрое это внимательно прочитайте мои предложения в части п. 2

 

Амир сказал(а) 24 Апр 2015 - 04:42:

заказываем проект и получаем на него письменное разъяснение ОМС что разрешение на это не требуется

естественно в письме ОМС будет принципиальное согласование или не согласование проведения благоустройства на капитальной основе

 

так что мой вариант не вопреки интересам ОМС а в полном  взаимодействии Арендодателя и арендатора

 

Legal Eagle сказал(а) 24 Апр 2015 - 06:21:

И пытаемся отбиваться от иска о сносе самовольной постройки (причем даже если будет разрешение на строительство).

обоснуйте свою позицию - причем тут иск о самовольной постройки? причем обект будет зарегин