Сообщений в теме: 27

[Ася]

Как Вы считаете, вправе ли единоличный собственник земельного участка из земель сх назначения продать долю в праве собственности на участок другим лицам, образовав с ними общедолевую собственность на этот земельный участок?

Мое мнение, что он мог. Обоснование: 1)  Ни п. 4 ст. 244 ГК РФ, ни земельное законодательство РФ, не содержат запрета на продажу единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 15.11.2017 N 36-КГ17-8) 2) Верховный суд РФ особо подчеркнул, что для покупки такой доли в праве собственности у единоличного собственника может использоваться даже материнский капитал. (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.)
К сожалению, судебная практика очень противоречива.

А Вы как считаете?

Заранее большое спасибо.

[Ludmila]

С какой целью интересуетесь?
Росреестр отказал в регистрации, Кто-то оспаривает сделку, или ещё что?

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 09:36:

Как Вы считаете, вправе ли единоличный собственник земельного участка из земель сх назначения продать долю в праве собственности на участок другим лицам, образовав с ними общедолевую собственность на этот земельный участок?
Мое мнение, что он мог... судебная практика очень противоречива.

Может. Но для получения результата без суда начните с закона: "Государственная регистрация права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения допускается в случае..."

[Ася]

Ludmila сказал(а) 31 Окт 2022 - 09:49:

С какой целью интересуетесь?
Росреестр отказал в регистрации, Кто-то оспаривает сделку, или ещё что?

Нет, реестр не отказал в регистрации. Есть дело в суде. Прокурор подал иск о признании сделки купли-продажи доли в праве недействительной по мотиву нарушения преимущественного права покупки субъекта РФ. Основная крамола - был единоличным собственником на момент продажи, права общедолевой собственности не было. Там много еще чего, но мне показалось, что именно этот аргумент суд воспринял как основной.
 

 

greeny12 сказал(а) 31 Окт 2022 - 09:58:

Но для получения результата без суда начните с закона

Без суда не получится. Подключилась на стадии рассмотрения дела в апелляции. Причем суд перешел по правилам первой инстанции.
Ой, спасибо! Удивительный п. 11 ст. 47 Закона о госрегистрации.
Ничего не смыслю в земельном законодательстве, к сожалению, впервые сталкиваюсь. Может, данная статья относится именно к земельным долям? А это, как я понимаю, не доля в праве общей долевой собственности, а то, что возникло из приватизации земли? Получается, что в Законе о госрегистрации происходит смешение разных понятий: земельная доля и доля в праве общей долевой собственности. Короче, я совсем запуталась.
 

[Mex@]

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

[Ася]

Mex@ сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:02:

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Не поняла...

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 10:26:

Удивительный п. 11 ст. 47 Закона о госрегистрации.

Ничего не смыслю в земельном законодательстве, к сожалению, впервые сталкиваюсь. Может, данная статья относится именно к земельным долям? А это, как я понимаю, не доля в праве общей долевой собственности, а то, что возникло из приватизации земли? Получается, что в Законе о госрегистрации происходит смешение разных понятий: земельная доля и доля в праве общей долевой собственности.

Есть мнение, что ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ по умолчанию устанавливает, что оборот земельной доли в смысле п. 1 ст. 15 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по одним и тем же процедурам. Т.е. если не установлено иное, как например: оборот муниципального земельного участка возможен только по завершении его формирования как единого участка из вновь обретенных в муниципальную собственность земельных долей.

[Pastic]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:16:

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Не поняла...

 

По общему правилу нарушение ППП не влечет недействительности сделки. ЗУ сельхоз. назначения - исключение, на что Вам указали.

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:16:

 

Mex@ сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:02:

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Не поняла...

Муниципальное образование имеет преимущественное право покупки как всего земельного участка, так и доли в праве...

[Ася]

Pastic сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:21:

 

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:16:

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Не поняла...

 

По общему правилу нарушение ППП не влечет недействительности сделки. ЗУ сельхоз. назначения - исключение, на что Вам указали.

 

Спасибо за разъяснение. А разве продажа доли в праве единоличным собственником подпадает под п. 4 названной статьи?
Интересно, что ничтожность в данном случае не предполагает перевод прав и обязанностей на субъекта ФР. Хотя такое последствие предусматравалось до 2005 года. Но суды порой применяют такие последствия.
Но у меня вопрос пока только один мог ли единоличный собственник взять и продать, скажем 3/4 доли в праве собственности на свой участок другим лицам? И если не мог, то почему?

Споры по поводу п. 4 ст. 244 ГК РФ вроде бы уже завершены. Или я не права?

greeny12 сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:24:

 

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:16:

 

Mex@ сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:02:

Пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Не поняла...

Муниципальное образование имеет преимущественное право покупки как всего земельного участка, так и доли в праве...

 

Откуда это следует?

Возможно, я не права, но сделки по продаже доли в праве признаются недействтилеьными, если единоличный собственник имел намерение продать участок целиком.
Я же пока пытаюсь выяснить, мог ли единоличный собственник такого участка продать именно долю в нем, без намерения избавиться от всего участка. Оставшаяся доля в праве у продавца совсем не маленькая. И намерений продать весь участок у продавца доли не было и нет.

Сообщение отредактировал Ася: 31 October 2022 - 17:42

[Ася]

greeny12 сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:21:

 

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 10:26:

Удивительный п. 11 ст. 47 Закона о госрегистрации.

Ничего не смыслю в земельном законодательстве, к сожалению, впервые сталкиваюсь. Может, данная статья относится именно к земельным долям? А это, как я понимаю, не доля в праве общей долевой собственности, а то, что возникло из приватизации земли? Получается, что в Законе о госрегистрации происходит смешение разных понятий: земельная доля и доля в праве общей долевой собственности.

Есть мнение, что ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ по умолчанию устанавливает, что оборот земельной доли в смысле п. 1 ст. 15 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по одним и тем же процедурам. Т.е. если не установлено иное, как например: оборот муниципального земельного участка возможен только по завершении его формирования как единого участка из вновь обретенных в муниципальную собственность земельных долей.

 

Но вроде бы ни у кого нет сомнений в том, что единоличный собственник может продать весь участок целиком нескольким лицам (с соблюдением ППП), и тогда участок будет находиться в общей долевой собственности этих нескольких лиц.

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:32:

мог ли единоличный собственник такого участка продать именно долю в нем, без намерения избавиться от всего участка. Оставшаяся доля в праве у продавца совсем не маленькая. И намерений продать весь участок у продавца доли не было и нет.

Мог, но тут другой подход.

Муниципалы могут не приобретать по преимущественному праву доли только в случае, если из долей нельзя сформировать участок без долей. В остальный случаях обязаны приобретать и прокурор следит за этим.

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:46:

единоличный собственник может продать весь участок целиком нескольким лицам (с соблюдением ППП), и тогда участок будет находиться в общей долевой собственности этих нескольких лиц.

то же, но без ППП, возможно и в результате универсального правопреемства

[Ася]

greeny12 сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:47:

Муниципалы могут не приобретать по преимущественному праву доли только в случае, если из долей нельзя сформировать участок без долей. В остальный случаях обязаны приобретать и прокурор следит за этим.

Мне кажется, надо сначала определиться с понятиями.
1) Есть ли обязанность у собственника участка извещать муниципалов  о намерении продать долю в праве? Если есть, то где бы об этом почитать? (Речь о продаже какой-то доли без намерения продать земельный участок. Намерения, как я поняла, вычисляются, если через какое-то непродолжительное время происходит продажа оставшейся доли)
2) У муниципалов есть ППП только на условиях, которые указаны в извещении. Никто не может их обязать, в том числе и прокуратура, если эти условия им не подходят.
Может, я не права.
 

Идея про формирование участка из идеальной доли интуитивно понятна, но где такое правило предусмотрено? Чтобы при продаже доли выяснялось - а можно ли из этого участка выделить другой участок, который будет соответствовать той самой идеальной доле?

Сообщение отредактировал Ася: 31 October 2022 - 17:55

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:00:

2) У муниципалов есть ППП только на условиях, которые указаны в извещении. Никто не может их обязать, в том числе и прокуратура, если эти условия им не подходят.

Да, только учтите, что если продавец в течение года продаст земельный участок третьему лицу по цене ниже указанной в извещении цены, то безусловно наступят последствия. А определить фактически вырученную за участок (долю) сумму не составляет труда для надзорных органов, даже если используются «хитрые» способы расчетов.

[Ася]

greeny12 сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:05:

 

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:00:

2) У муниципалов есть ППП только на условиях, которые указаны в извещении. Никто не может их обязать, в том числе и прокуратура, если эти условия им не подходят.

Да, только учтите, что если продавец в течение года продаст земельный участок третьему лицу по цене ниже указанной в извещении цены, то безусловно наступят последствия. А определить фактически вырученную за участок (долю) сумму не составляет труда для надзорных органов, даже если используются «хитрые» способы расчетов.

 

Это понятно. И еще понятно, что извещение безотзывно)))
Пока же меня интересует  - мог ли собственник продать долю? И если нет, то чем это запрещено?

На момент продажи доли, на момент подачи иска и на сегодняшний момент (прошло почти 3 года) собственник-продавец не только не избавился от участка, но и увеличил свою долю в праве до 1/3 доли в праве сосбтвенности.
Вопрос - о возможности продажи доли и где тут ППП?

Сообщение отредактировал Ася: 31 October 2022 - 18:11

[Mex@]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:52:

Есть ли обязанность у собственника участка извещать муниципалов  о намерении продать долю в праве? Если есть, то где бы об этом почитать? (Речь о продаже какой-то доли без намерения продать земельный участок.

Вот и проявился вечный теоретический спор правоведов, что является предметом отчуждения по сделке: вещь или право на нее?

[Ася]

Примечательно, что материалах дела имеется извещение продавца о намерении продать свою долю, которую он направил уже удовлетворения иска (пока не вступил в силу). И ответ Минимущества о том, что они доли не покупают, и что на продажу доли ППП не распространяется. И еще добавлено, что когда соберетесь продавать весь участок, тогда и извещайте. О как. И одновременно они в деле участвуют и настаивают на том, что было нарушено их право на ППП.

[Pastic]

Mex@ сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:12:

Вот и проявился вечный теоретический спор правоведов, что является предметом отчуждения по сделке: вещь или право на нее?

 

 

Ага. Я всегда в подобных спорах предлагаю простой пример - если вещь изъята из оборота, то оборотоспособна ли доля в праве на нее?

Можно ли продать долю в праве на пакет наркотиков?

Впрочем, я уверен, что  в душе ТС прекрасно понимает, что не может быть режим оборота доли в праве благоприятнее режима оборота вещи целиком.

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:08:

Пока же меня интересует  - мог ли собственник продать долю? И если нет, то чем это запрещено?

Из абзаца 2 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ очевидно следует, что "единоличный" собственник является и участником 100% долевой собственности.

[Ася]

Mex@ сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:12:

 

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 11:52:

Есть ли обязанность у собственника участка извещать муниципалов  о намерении продать долю в праве? Если есть, то где бы об этом почитать? (Речь о продаже какой-то доли без намерения продать земельный участок.

Вот и проявился вечный теоретический спор правоведов, что является предметом отчуждения по сделке: вещь или право на нее?

 

Именно! Причем ведь фз-101 прямо говорит, что объектом его регулирования являются земельные участки (вещи) и доли в праве (имущественные права). Оборот одних (вещей) регулируется ст. 8, а оборот других (имущественных прав) - ст. 12. Вроде так. Или опять.
В нашем деле в первой инстации прокуратура подменила понятие доли на земельный участок и настаивала на том, что продавец продал именно земельный участок оформив его в качестве договора купли-продажи доли. Теперь, когда апелляция перешла на пересмотр дела целиком, прокурор уточнил исковые требования и теперь цитирует ст. 8, в которой якобы есть указание не только на участки, но и на доли в праве, и просит перевести права и обязанности покупателей на муниципалов.

[Mex@]

При этом, нельзя забывать, что ч.1статьи 12 запрещает продавать долю иным лицам без выдела ее в натуре.

[Ася]

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (абзац 2 пункт 1 ст. 12 Закона).

Получается, что может он продать вроде только самому себе)))
Но что из этого абзаца следует, что любой участник долевой собственности может продать свою долю без выдела в натуре только сособственнику. То есть получается, что собственник доли не может ее передать третьим лицам ни по каким сделкам без выдела доли в натуре?


 

Остается только одно - Поскольку продавец не участник долевой собственности, а единоличный ее собственник, то строго говоря, запрета на продажу доли в этот момент нет, так как ст. 12 на него не распространяется, . Он не продает и участок, поэтому не действует ППП (ст. 8), а действуют общие нормы ГК

Дохлятина?

Сообщение отредактировал Ася: 31 October 2022 - 18:54

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:52:

Поскольку продавец не участник долевой собственности, а единоличный ее собственник, то строго говоря, запрета на продажу доли в этот момент нет, так как ст. 12 на него не распространяется, . Он не продает и участок, поэтому не действует ППП (ст. 8), а действуют общие нормы ГК

Нет, тут скорее будет аналогия со специальной нормой.

[Ася]

greeny12 сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:59:

 

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 12:52:

Поскольку продавец не участник долевой собственности, а единоличный ее собственник, то строго говоря, запрета на продажу доли в этот момент нет, так как ст. 12 на него не распространяется, . Он не продает и участок, поэтому не действует ППП (ст. 8), а действуют общие нормы ГК

Нет, тут скорее будет аналогия со специальной нормой.

 

С какой именно? Со ст. 8 вроде бы нет аналогии, на что нам ясно ответило Минимущество.
И потом - разве аналогия может быть основанием для признания сделки недействительной?

Сообщение отредактировал Ася: 31 October 2022 - 19:12

[greeny12]

Ася сказал(а) 31 Окт 2022 - 13:11:

разве аналогия может быть основанием для признания сделки недействительной?

Если специальная норма говорит о ничтожности сделки, то, по аналогии, такая сделка недействительна в любой части ее предмета без признания таковой судом.