Сообщений в теме: 17

[Lawyerus]

Едем в риэлторскую фирму вносить аванс за квартиру. У Фирмы есть договор с собственником квартиры на оказание услуг по рекламе квартиры, содействию организации сделки по продаже. Нет полномочий по принятию аванса (объясняют как отсутствие Собственника в городе). В связи с тем, что если мы внесем аванс, то будет "заключение сделки неуполномоченным лицом", предлагаю прописать обязательство Фирмы предоставить в последствии (указать срок) нотариально заверенное одобрение Собственника на осуществление таких действий Фирмы. При непредоставлении Фирмой указанного документа, внесенная предоплата подлежит возврату, плюс штраф.
Ваши мнения?

[Yhanna]

А договор К/п квартиры с собственником есть? А вааще о собственнике что вам известно.
см. ст. 1108 ГК - деньги можно назад и не получить
А в лучшем случае прежде чем вернуть, риэлтор попользуется деньгами несколько месяцев - бесплатный кредит.

Такие простые вопросы: Собственник уполномочил рекламировать и организовывать. а деньги получить не уполномочил - не доверяет. А Вы верите и даже уже едете кровееные платить. Наверное риэлтор ваш хороший знакомый или близкеий родственник.

Кто мешает риэлтору связаться с собственником на предмет получения полномочий. DHL роет копытом, готов домчать отправление в любой медвежий угол.
Или продавая квартиру на десятки тысяч баксов собственник несколько десятков баксов на нотариуса не наскребет.
Риэлтор о чем раньше думал если ему поручили срочно продать,
По моему кидавняк. Я бы даже не рассматривал. гнал бы риэлтора в шею.

ИМХО деньги на квартиру легко вам достались. что Вы даже предположительно готовы их так запросто отдать.

[ULITKA]

думаю надо просто требовать от риэлтора нотариальную доверенность на распоряжение им-вом собственника

[Lawyerus]

Цитата

Yhanna

Цитата

А договор К/п квартиры с собственником есть? А вааще о собственнике что вам известно.

Вы имеете ввиду правоустанавливающие доки? Все смотрел, визуально все в порядке. (ДДУ, зарегистрированный+св-во о орегистрац. +акт приема-передачи)


А причем тут "Статья 1108. Возмещение затрат на имущество, подлежащее возврату" ?

Со всем остальным согласен, у риэлторов часто бывает бардак с документами.

[Yhanna]

Lawyer-5

Цитата

Вы имеете ввиду правоустанавливающие доки? Все смотрел, визуально все в порядке. (ДДУ, зарегистрированный+св-во о орегистрац. +акт приема-передачи)

Я имею в виду: договор купли продажи квартиры между вами и собственником подписан и зарегистрирован, или Вы намерены уплатить аванс до заключения договора. т.е. по не существующему обязательству ?

Цитата

А причем тут "Статья 1108. Возмещение затрат на имущество, подлежащее возврату" ?

Я ошибся, следует читать ст. 1109 : Не подлежат возврату в качечестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предосталенное во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее воврата имущества, знало об отсутствии обязательства .

ИМХО еще раз: на деньги вас разводят - как говорил Сын юриста: "Это одназначно"

Сообщение отредактировал Yhanna: 02 September 2004 - 20:42

[Sanss]

Цитата

на деньги вас разводят - как говорил Сын юриста: "Это одназначно"

Совсем не однозначно... Дело в том, что аванс (задаток) прежде всего идет на оплату услуг риэлтора, поэтому они и готовы схватить его как можно раньше и, желательно, в свои руки... Такова весьма распространенная практика мелких агентств и частных маклеров.

[Lawyerus]

Цитата

Yhanna

Цитата

Я ошибся, следует читать ст. 1109

Не согласен
У Фирмы из договора с будущим собственником (который вносит предоплату) появляется обязательство организовать подписание ДКП между будущим собственником и Продавцом квартиры, его регистрацию и регистрацию перехода права. Предоплата вносится для передачи ее Продавцу квартиры. В свою очередь будущий собственник обязуется в срок обусловленный этим договором подписать ДКП и в счет обеспечения этого обязательства вносит эту сумму денег.

[rielty]

Причем здесь ст.1109? Абсолютно неприменима в данной ситуации. Разводить вас может и не разводят, но нотариальную доверенность собственника на получение денег надо увидеть. Пусть риэлторы собственника напрягают и он им доверенность высылает.

[Yhanna]

Sanss

Цитата

Совсем не однозначно... Дело в том, что аванс (задаток) прежде всего идет на оплату услуг риэлтора, поэтому они и готовы схватить его как можно раньше и, желательно, в свои руки... Такова весьма распространенная практика мелких агентств и частных маклеров

Да особенно правомерен здесь задаток

Sanss очень точно пдметил: риэлтор хочет прикарманить Ваши деньги в оплату своих посреднических услуг.

Тогда снова несколько само собой напрашивающихся вопросов:
- это Вы риэлтора нанимали
- это Вы ему что - нибудь поручали
- риэлтор для вас что-нибудь сделал (обеспечил вам проведение переговоров с продавцом, проверил т.н. "чистоту сделки", подготовил проект договора к/п и т. д.. подготовил пакет необходимых документов для регистрации договора....)
-так за что Вам ему платить

да Sanss прав: сложилась и широко применяется риэлторами в области оборота жилой недвижимости правило поведения, не просто не предусмотренное законодательством, но прямо ему противоречащее и не в грош не ставящее права и интересы других участников этого оборота. Ну так зачем этим другим ему следовать.

Здесь необходимо иметь в виду: пока договор к/п не прошел госрегистрацию (т.е. не заключен) права и обязанности он не порождает. Т.е. возможна такая ситуация: договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал. Он в своем праве. А аванс- не знаю никакого аванса, риэлтору платили с него и спрашивайте.
Вывод: пока договор к/п квартиры не заключен нет оснований платить за квартиру деньги в том числе аванс, Если Вас торопят: клади деньги в ямку, скажи брекс пекс фекс, значит вы попали в Лисаалисакотбазилиоинвест. "Это однозначно".

[Lawyerus]

Цитата

Yhanna

Цитата

пока договор к/п квартиры не заключен нет оснований платить за квартиру деньги в том числе аванс

- Это относится к задатку
Вы забываете о существовании п.1, ст.329 ГК, разрешающей использовать договорные способы обеспечения обязательства.
А вообще обычная риэлторская практика предполагает принятие некой предоплаты Риэлтором-представителем продавца на основании имеющейся доверенности в счет оплаты стоимости квартиры по ДКП.

Цитата

договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал. Он в своем праве. А аванс- не знаю никакого аванса, риэлтору платили с него и спрашивайте.

Для этого и прописывается в договоре Покупателя и Представителя Продавца условие о штрафах и прочих неустойках в случае не регистрации ДКП и перехода права. Конечно спрашивать будут с Фирмы.

[Yhanna]

Lawyer-5

Цитата

Предоплата вносится для передачи ее Продавцу квартиры.

- это исполнение по договору к/п

Цитата

В свою очередь будущий собственник обязуется в срок обусловленный этим договором подписать ДКП и в счет обеспечения этого обязательства вносит эту сумму денег.

- это исполнение по иному договору, не к/п

Вопросы для размышления:
- с каких это пор и каким образом предоплата (аванс) может являеться способом обеспечения исполнения обязательства
- каким образом уплата одних и техже денег, являющаяся исполнением по одному договору (к/п) -основному обязательству- может являться обеспечением исполнения по другому договору (покпатель-риэлтор) - другому основному обязательству- да еще при не совпадении лиц в сторонах этих договоров.

[mnatsa]

rielty

Цитата

но нотариальную доверенность собственника на получение денег надо увидеть

А почему нотариальную?
Lawyer-5, чем менее законно у Вас примут эти деньги, тем легче Вам их потом будет вернуть в случае Вашего отказа.
Yhanna

Цитата

- с каких это пор и каким образом предоплата (аванс) может являеться способом обеспечения исполнения обязательства

Сторонами может быть установлен любой договорной способ обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК). И назвать Вы его можете как угодно, главное чтобы четко было понятно, что это именно способ обеспечения

[Yhanna]

Lawyer-5

Цитата

Цитата
договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал. Он в своем праве. А аванс- не знаю никакого аванса, риэлтору платили с него и спрашивайте.


Для этого и прописывается в договоре Покупателя и Представителя Продавца условие о штрафах и прочих неустойках в случае не регистрации ДКП и перехода права. Конечно спрашивать будут с Фирмы.

о каком штрафе речь. если обязанность организовать Риэлтора организовать и помочь зарегистрировать прекратится за невозможностью исполнения по обстоятельствам, за которые никто не отвечает. Ведь поведение покупателя правомерно в силу ст 421: хочет заключает договор, не хочет - отказывается от заключения

[Yhanna]

rielty

Цитата

Причем здесь ст.1109? Абсолютно неприменима в данной ситуации

А Вы как рассматриваете деньги , полученные вр исполнение не существующего обязательства. Я лично в силу 1102 как неосновательное обогащение. А ст1109 не позволяет требовать их возврата. Все очень применимо.

[Yhanna]

mnatsa

Цитата

Lawyer-5, чем менее законно у Вас примут эти деньги, тем легче Вам их потом будет вернуть в случае Вашего отказа

Да. а легче всего вернуть деньги проигранные в наперстки. Как говорил один деревянный мальчик: "держи карман шире"

Цитата

Сторонами может быть установлен любой договорной способ обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК). И назвать Вы его можете как угодно, главное чтобы четко было понятно, что это именно способ обеспечения

Вопрос для размышления: а что такое способ обеспечения исполнения обязательств. Уплатить аванс - это основное или обеспечивающее (акцессорное) обязательство.
Верно, главное чтобы четко было понятно, что это платеж по договору, способ обеспечения исполнения по договру,... да а где же договор? .

[bearspbbig]

если агентство надежное, то какой-то аванс внести можно.
в Питере это как правило около 500 долларов.
с агентства стребуйте расписку в которой за печатью агентства и подписью гены говорится что данная обеспечительная сумма возвращается вам в полном объеме если продавец по такой-то квартире вам не продает ее до такого-то времени.
если агентство давно работает кидать вас им смысла нет.
они наоборот боятся что их кинут на процент.

[Yhanna]

Цитата

если агентство надежное, то какой-то аванс внести можно

В моем детстве была поговорка: "всем давать не успееш скидавать".
Я имеею в виду "все надежные агентства".
Возможные аналогии с участниками данного форума случайны и ошибочны.

bearspbbig

Цитата

с агентства стребуйте расписку в которой за печатью агентства и подписью гены говорится что данная обеспечительная сумма возвращается вам в полном объеме если продавец по такой-то квартире вам не продает ее до такого-то времени.

Да и еще надо прошептать заклинание :"Брекс ,фекс ,пекс". Вот уж все будут Вами довольны.

[Samail]

Yhanna

Цитата

ИМХО еще раз: на деньги вас разводят - как говорил Сын юриста: "Это одназначно"

Вы чего панику наводите? Кто захочет закрывать агентство из-за пары штук баксов? Там только раскрутка во много раз дороже обошлась...

Цитата

Или продавая квартиру на десятки тысяч баксов собственник несколько десятков баксов на нотариуса не наскребет.

Вы удивитесь…бывают такие собственники у которых даже на бутылку денег нет.

Цитата

Здесь необходимо иметь в виду: пока договор к/п не прошел госрегистрацию (т.е. не заключен) права и обязанности он не порождает. Т.е. возможна такая ситуация: договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал

Цитата

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Lawyer-5
То что у агентства нет полномочий от собственника на принятие аванса, это их упущение, которое должно волновать, прежде всего их, а не вас. Расписку то вам все равно выдадут от того кто деньги принял, а примет их агентство и продавцу не отдаст (т.к. от туда их уже можно и не получить назад, игроки, должники и пьяницы среди продавцов квартир не редкость, да и нормальные тоже «под богом ходят»). Максимум что вам грозит в случае отказа от сделки это штрафы прописанные в договоре и если к примеру агентство оплатит большую задолженность за квартиру а вы вдруг откажетесь её покупать, могут попросить подождать пока они найдут нового покупателя, и только тогда вернут аванс… а могут и не попросить.
Конечно, если агентство состоит только из директора, портрета путина, стола, стула и магнитофона, то может быть и другой сценарий развития событий…но зачем с такими вообще связываться.

Цитата

предлагаю прописать обязательство Фирмы предоставить в последствии (указать срок) нотариально заверенное одобрение Собственника на осуществление таких действий Фирмы. При непредоставлении Фирмой указанного документа, внесенная предоплата подлежит возврату, плюс штраф. Ваши мнения?

Мое мнение: пошлют вас с такой постановкой вопроса (в части штрафа) не прямо конечно, но на такие условия не пойдут, мало ли что там продавцу в башку взбредет…

Сообщение отредактировал Samail: 07 September 2004 - 14:21