Сообщений в теме: 552

[Massive]

1.) Возможно ли признать общим имуществом лестницы подвалы и коридоры (т.е. «места общего пользования»). Возможна ли регистрация право собственности на долю в общем имуществе  каким образом лучше осуществить такую регистрацию.

Регистрация права собственности невозможно. На общее имущество у сособственников возникает право ограниченного пользования, т.е. сервитут.

2.) Если не возможно установить а потом и зарегистрировать долю в общем имуществе, то каким образом собственник части нежилых помещений Здания может защитить свои интересы??

А какие интересы Вы хотите защищать? Расходы несёте в том порядке, который справедливо описал Roman с учётом нормы ст 245 ГК. Право пользования общими помещениями у Вас есть.

3.) В случае продажи какого либо из помещений являющегося  «местом  общего пользования» (одна из сторонних организаций пожелало приобрести подвальное помещение под арендуемым им кабинетом) каким образом защищаются интересы сособственников Здания, пользуются ли они правом преимущественной покупки и возможно ли вообще такое отчуждение имущества.

Не-а, нет объекта недвижимости, который можно было бы отчуждать. А распоряжение подвалом и прочим имуществом - по ст. 246.
Насколько я понял, Ваше соглашение сособственников охватывало лишь порядок пользования, а не распоряжения общим имуществом.

[Massive]

Roman,
мысль проста: если в ДКП нежилого помещения в здании право долевой собственности на общее имущество не предусмотрено, то оно у покупателя и не возникло (см. вышеизложенное решение ВАС РФ).

Коли так, то у покупателя возникает необходимость в ограниченном пользовании чужим имуществом - пресловутыми лестницами / коридорами / подвалами / чердаками, которые находятся в собственности продавца, но нужны покупателю для пользования своим помещением (статья 277 с применением правил статей 274-276 ГК).

Зря ты пытаешься меня поймать на необходимости регистрации и моменте возникновения сервитута.
Регить сервитут, конечно, надо. Но зачем это делать покупателю, если он и так имеет доступ к своему помещению? Жизнь ведь держится не на одних только формальностях.

Жду твою мысль о неизбежном взыскании неосновательного обогащения с покупателя за пользование лестницами / коридорами / подвалами / чердаками, которые находятся в собственности продавца, за период с момента покупки нежилого помещения покупателем до момента гос. регистрации сервитута.

[Massive]

Roman

Проблема, по-моему, вот в чем: ВАС без каких-либо объяснений говорит о том, что аналогия закона (то есть ст. 290 ГК РФ) в данном случае неприменима.

ВАС ИМХО всё сделал правильно. Он и так в 1998-1999 годах был чересчур смел в толковании ГК (см. в частности ПП ВАС РФ № 8 о собственности).

Например, у нас в городе первые этажи жилых зданий на центральных улицах (на эту тему есть соответствующее постановление мэра) переведены в нежилые, там размещаются магазины, банки и т.п. В этом случае, возникает ли в соответствующем жилом доме общая долевая собственность на общее имущество?
Вывод: в данной ситуации сервитут не возникает, поскольку должна, в силу аналогии закона, возникать общая долевая собственность на имущество, обслуживающее более чем одного собственника.

Что же мешает в ДКП нежилого помещения конкретно прописать передачу в общую долевую собственность и общих помещений? Ведь не только покупатель, но и продавец заинтересованы в этом. Если даже уйти от банального возмещения расходов по уборке помещений, текущему их ремонту и т.п...
Ведь в зависимости от (не)передачи общего имущества в общую долевую собственность будет рассчитываться доля каждого сособственника здания на земельный участок под ним. Это если аренда будет, то разница не так заметна будет. А если ЗУ в собственности продавца? Он сам будет кровно заинтересован в том, чтобы спихнуть значительную долю земналога на покупателя.
Смысл моего опуса в том, что нужно прежде всего грамотно ДКП оформлять, чтобы потом в подобные казусы не вляпываться.

А то, что сервитут, это неудобно, и ежу понятно.

[Massive]

По ВАСу, если в договоре не указано иное, долевая собственность не возникает. То есть, у покупателя в собственности - только его помещение, а у продавца (собственника оставшейся части здания) в собственности (единоличной) - все остальное имущество, включая чердаки, подвалы, крышу и т.п.
Теперь, внимание, вопрос: а кто в этой ситуации несет бремя содержания т.н. "общего имущества" (крыши, подвала, черадака и т.п.)?  
Подсказка: законом (как считает ВАС) и договором (практически) иное (по сравнению с 210 ГК РФ) распределение бремени содержания имущества не предусмотрено...  

Вот поэтому продавце и заинтересован, чтобы спихнуть общее имущество.

Не спихнул - пусть строит козни сособственнику. Платный лифт и т.п.  

[register]

Cyrus - именно так.
Собственник, поищите на форуме, эта тема уже много раз обсуждалась.

[Sanss]

1. С октября 03 по февраль 04 собственником было ООО, т.к. шел процесс ликвидации юр. лица.
2. Аренда и субаренда сохраняется (ст. 617 ГК), но доходы должны делиться между всеми сособственниками (ст. 248 ГК).
3. Выделить долю в натуре можно (п. 2 ст. 247 ГК), если это возможно технически. Делается это соглашением о реальном разделе здания и прекращении долевой собственности.
4. См. п. 3 и 4.

[Arc]

Надысь обратились тут ко мне два человека с претензиями в адрес 3-го сособственника (НК - нехорошая контора).
Суть - НК самовольно ломает стены, в т.ч. и в "общих" коридорах, т.е. захватила часть коридора и присоединила к своим площадям, снеся часть не несущих стен и воздвигнув перегородку.
+ прорубила себе отдельный вход с улицы, расширив оконный проем.

Никаких согласований ни с сособственниками, ни с архитектурой не было. Обращения к ментам и в прокуратуру ни к чему не привели - менты отказывают в возбуждении дела по самоуправству, прокуратура отменяет отказ и направляет дело назад ментам.

Решено судиться. Посидел, поковырял здесь, поковырял свои базы практики, нашел мало, но в голове вырисовывалось что-то вроде такого:
1. Была реконструкция (снос стен и отдельны вход) по 61, 62 ГрадК должно бытьсогласование - его не было.
2. Забрали часть общей площади себе - в которой была и долевая собственность 2-х других сособственников. - вроде 301 ГК должна помочь.
3. Незаконные перепланировки без соответствующих проектов и разрешений могут создавать опасность обрушения зданий, повреждения его конструкций и т.п., а значит несут в себе потенциальную угрозу нарушения прав других сособственников - 12 ГК вроде рулит - можно требовать "восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;"

Что хотим: Сделать все, как было.

Вопрос:
1. Что думаете о такой ситуации и путях ее разрешения
2. Если кто-нить судился по подобным искам, то буду благодарен за исковые, решения и т.п. по подобным делам.

Заранее всем спасибо!

[Pastic]

На мой взгляд такие проблемы лучше решать административным путем - через жалобы в госархстройнадзор.

[maus34]

Arc
1. Собственность долевая или у каждого в собственности помещения в здании?

прорубила себе отдельный вход с улицы, расширив оконный проем.

В своем помещении или в помещениях общего пользования?

[Arc]

maus34
1. У каждого свои помещения - а в коридоре (в месте общего пользования) - долевая.

2. Прорубили из своего помещения.

[kuropatka]

Arc

1. Была реконструкция (снос стен и отдельны вход) по 61, 62 ГрадК должно быть согласование - его не было.

А каким образом это на права сособственников влияет? О чем требования-то будут предъявлять? Ну и нормы ГсК аморфны, надо б что-то более четкое...

2. Забрали часть общей площади себе - в которой была и долевая собственность 2-х других сособственников. - вроде 301 ГК должна помочь.

Если была долевая. В нежилом здании она просто так не возникает. Чем подтверждается наличие ОДС на эти площади?

3. Незаконные перепланировки без соответствующих проектов и разрешений могут создавать опасность обрушения зданий, повреждения его конструкций и т.п.

А создают ли? Если они представят проект, выполненный специализированной организацией, что все там зашибись (сам пишешь - снесли ненесущие стены), то ваши требования будут необоснованны.

Pastic прав -

такие проблемы лучше решать административным путем - через жалобы в госархстройнадзор.

Ну и в прокуратуру заодно. Кстати, здесь состав АП вроде есть -

КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ
Статья 9.4. Нарушение требований нормативных документов в области строительства
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию

[maus34]

kuropatka
Пыталась недавно решить вопрос, чем устанавливаетсяправо долевой собственности на места общего пользования в нежилом помешении.. Ну типа как у Арка - в собственности помещения в здании...
Тут вообще как-то применима аналогия с 290? Я практики не нашла

[Ludmila]

maus34, есть два дела по данному вопросу.
В одном случае признали недействительным договор купли-продажи помещений общего пользования в здании, применив по аналогии ст. 290 ГК РФ.
А вот другое дело, где признали, что аналогии нет и быть не может.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 10 сентября 2002 г. N 3673/02

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.05.01 по делу N А67-4328/00 Арбитражного суда Томской области.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Ангарида" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юлия" о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании, расположенном по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, д. 8/1.
Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи от 10.09.97 нежилого помещения площадью 110 кв. метров в указанном здании, ООО "Ангарида" приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.
Решением от 01.03.01 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 22.05.01 решение отменил, в удовлетворении иска отказал.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление суда кассационной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Отменяя решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований и вынося новое решение, суд кассационной инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, т.е. отсутствовал предмет спора.
Однако применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи от 10.09.97, согласно которому общество "Юлия" продало обществу "Ангарида" нежилое помещение площадью 110 кв. метров в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.
Суд правомерно сослался на статью 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом "Юлия" помещений общего назначения обществу "Ангарида", суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.05.01 по делу N А67-4328/00 Арбитражного суда Томской области отменить.
Решение Арбитражного суда Томской области от 01.03.01 по настоящему делу оставить в силе.

И.о. Председателя
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации М.К.Юков