Сообщений в теме: 487

[Jazzanova]

всем привет
имеем здание в собственности (москва)
и соответственно исключительное право приватизации зу под ним или аренды
но прежде чем решится на то или иное право хочется прикинуть итоговую сумму затрат варианта с приватизацией
каков порядок расчета этих затрат?
процедура выкупа также требует прояснения
причем не теоретического в соответствии с 431-ПП, а сугубо практического
господа-практики прошу помочь
может кто уже приватизировал
поделитесь опытом плз


гранд мерси за внимание

Сообщение отредактировал Jazzanova: 19 January 2011 - 14:02

[xantya]

каков порядок расчета этих затрат?
процедура выкупа также требует прояснения

причем не теоретического в соответствии с 431-ПП, а сугубо практического

здравствуй, извините, если что не так скажу... я не очень знаю, что такое 431-пп, но знаю процедуру на практике.
У нас ( Нижний Новгород) процедура приватизации земельных участков под зднаиями собственниками объектов недвижимости, расположенными на таких участках, делается в соответствии с Фз № 178 ( о приватизации гос. и мун. имущетсва). Подается заявка ( лучше правда сказать подавалась- чуть ниже объясню) в уполномоченный орган -до 1 июля прошлого года в оргны которые принимали решение о приватизации объекта недвижимости ( или ком. по управлению имущетсво субъекта или тер орган минимущетсва РФ), после 01.06.2007 ( а тем паче после 01.01.2007 ) надо подавать в оргн местного самоуправлния по месту нахождения з/у, если только это не адм центр субъекта и законом субъекта не сказано, что там управляют и распоряжаются землей органы исполнительной власти.
ну вот подается документы - заявление, кадастровый план зем. участка ( это в соответствии со ст. 36 Земельного) но как правило еще всякие учредительные и т.д.
для расчета цены ( но это у нас так) сотрудники этого уполномоченного органа делают запрос в налоговую о ставке зем налога в отношении интересующего участка. потом умножают её на 17 ( кратность) и на площадь участка - это в соответствии с п. 7 ст. 28 178-ФЗ.
вот так мы делаем.
а в отношении с арендой сравнить - для земель находящихся в гос. собственности, как правило, устанавливаются методики расчета с разными формулами ( у нас она совсем....хитромудрая- не могу соорентировать)

[Jazzanova]

xantya
спасибо за инфо
но в москве свои нюансы увы
тут не так все просто как меня пытаются уверить

[Борюн]

Мне сия темя тоже очень интересна ибо мы уже ввязались в приватизацию з/у под зданием.

У нас потребовали (хорошо, что у нас был), как я его однажды назвал геодезию, а называется эта штука "Инженерно-топографический план". На нем указаны все коммуникации на участке и вокруг него. Стоит это чудо около 150.000 руб.
Другой информации пока нет

[Edwards]

Поддерживаю тему всеми доступными мне конечностями.
Ждем практиков.
У меня ситуацию похожая: земельный участок в аренде (МО), на нем строится недвижимость, есть желание ее выкупить в собственность. Хотелось бы понять как стоимость расчитывается, и на сколько выкуп ЗУ с недвижимостью дешевле выкупа ЗУ без недвижиомсти.

[Борюн]

Поднимаю темку.
У нас отказ в приватизации.
Сегодня получаем. Увижу, расскажу.

[Борюн]

Здравствуйте Господа!
Поднимаю тему.
Немного информации по приватизации земли под зданием.
Получили мы из ТОРЗа странный документ, который называется «отказ в выдаче документов в режиме одного окна» с указанием на то, что рассмотрение заявления приостановлено в связи с наличием обременения земельного участка в виде нашего договора аренды. При этом нам вернули поданные с заявлением документы.
Мы письменно попросили ТОРЗ расшифровать этот ребус. На словах нам пояснили, что так как собственников здания два, а договор аренды з/у на весь участок заключен только с одним, для второго оформление земли в собственность является невозможным в силу наличия обременения в виде аренды. Снова затрубили о необходимости расторгнуть договора аренды. Беседа проходила с участием юриста ТОРЗа, который немного покривлявшись согласился, что все это бред.
После этой беседы нам предоставили перечень документов необходимых для оформления. Помимо стандартного набора про здания и уч. документов просют тех отчет об инженерно-геодезических работах (корректировка границ з/у) и план инженерных коммуникаций и их наземных частей.
По первичной информации первый стоит около 60 тыс. руб. второй 150.тыс. руб.
Пугали как и раньше отсутствием межевания квартала (стоит около 2 млн.), но вроде обошлось.

По выкупной цене ничего толком не пояснили. Отослали на момент подачи документов.
Самостоятельный расчет с использованием 30 кратной ставки земельного налога показал 17.433 руб. за 1 кв. м. площади.
Пока все.

[Jazzanova]

да слышал эту тему
отсутствие проекта межевания
может стать проблемой

чур чур

[vlan]

Борюн не могли бы уточнить, ТОРЗ принял инженерно-топографический план, или сказал, что нужен именно план инженерных коммуникаций и их наземных частей. Так как первый у нас есть, а второго пока нет. Оформляли ли вы эти документы? какова процедура и как долго Мосгоргеотрест их делает, какие документы нужны для изготовления этого плана?

[napokr]

Могу поделиться практикой в Спб, если интересно.
Заявка подается в КУГИ (КОмитет по управлению гор.имуществом), если
это земля субъекта федерации. Если земля федеральная - то в ФАУФИ (фед.агентство управления фед.имуществом).
Прилагаются кадастровый план з/у, справка о норм.стоимости земли (выдается КОмитетом по земельным ресурсам), выписки и ЕГРП на участок и здания на нем, выписка из ЕГРЗ и всякие там учредительные.
КУГИ рассматривает заявку, послав предварительно запросы в разные органы (КОмитет по градостроительству и арх-ре, охрана памятников, ГУ ФРС и т.д.).

Проблемы, с которыми я сталкивалась на практике:
1) границы земельного участка, которые были определены и утверждены архитектурой ранее, выходят за "красные " линии улицы. В итоге - новая топосъемка, корректировка границ зем.участка. Попадаем примерно на 100 000 руб. (зу примерно 10 га) и на 3 месяца.
2) в Спб утвердили новый ГРадостроительный план. ПО нашему участку проходит развязка. ОТказ в выкупе на этом основании. КУГИ предложило сделать проект планировки территории, потом вырезать кусок земли, по которому идет развязка, а потом подаваться заново. ОТказались от такой светлой перспективы.
3) ОТказ КУГИ в связи с тем, что при строительстве объектов на участке, который ранее был в аренде, были недовыполнены инвестусловия перед городом. ПРичем здание после
этого неоднократно продавалось, т.е. собственники вполне добросовестные товарищи. Собираемся судиться.
4) Разнообразные проблемы при оформлении кадастрового плана участка - топосъемка, разночтения по границам зу, сложности с согласованиями границ с соседями и т.д.

[Птичка]

Почему-то все рассматривают ситуацию, когда есть кадастровый план. Когда он есть, то все сильно упрощается и происходит примерно так, как указал(а)xantya
В большинстве случаев, я так понимаю, кадастрового плана нет..
В Челябинске это решается так:
1. Подается заявка на формирование границ участка для выкупа в Комитет по управлению мун. имуществом.
2. Они, на базе имеющихся у них картографических материалов, рисуют план границ участка с выноской координат поворотных точек. Граници могут определяться по разным принципам: по принципу фактического пользования (если вокруг здания на счастье есть давно стоящий забор и этот забор не вылазит на земли общего пользования и чужие участки), либо просто дают землю по периметру здания (они очевидно считают, что для эксплуатации здания этого достаточно)
3. С этим планом границ нужно сходить в землеустроительную контору и сделать межевое дело
4. Затем проект границ в соответствии с межевым делом утверждается распоряжением ОМС
5. На основании распоряжения участок ставится на кадастровый учет
И вот тогда, имея кадастровый план, можно сдать заявку на выкуп
Все это счастье вместе занимает не меньше года, а то и двух..

[Юлечка]

Всем добрый день!
Вопрос вроде по теме.
У нас (типографии) в собственности находится здание ангара (кап. строение), которое расположено на зем. участке на праве постоянного бессрочного пользования (постановление главы МО, свидетельство – все как положено). Мы хотим приватизировать этот зем. участок в собственность. В администрации мне сказали какие документы нужно предоставить и прозвучала такая фраза: «а потом мы будем думать сколько вам предоставить» ….!!!!!

В разговоре с начальником нашего отдела Роснедвижимости выяснилось, что действительно могут и не дать весь зем. участок, но на каком основании не сказала и ни чем нормативно не обосновала, якобы такая практика, и земли у нас многовато.

Зем. участок находится не в черте города, рядом ни какой жилой застройки нет и не предвидится, а у нас большие планы по развитию производства, мы бы еще земли прикупили.
Я понимаю что есть всякие нормы и СниПы по отводу земель, но она же нам уже предоставлена в ПБП….??!!

Вопрос: действительно ли могут не дать в собственность весь ЗУ, находящийся на праве ПБП? И на каком основании?

В FAQ по земельным отношениям вопросы изъятия зем. уч. рассматриваются с точки зрения администрации (как правильно изъять), а мне нужно подвести дело так, чтобы не изъяли.

[Птичка]

Свидетельство о ПБП выдано на имя Вашей организации? если да, то глупости все это, должны дать выкупить весь участок

[Юлечка]

Да, свидетельство выдано на наше имя. Ой хорошо, если все как вы говорите!!
А вот мне эта дама из Роснедвижимости сказала, что мы к заявлению на приватизацию должны предоставить обоснование площади ЗУ, который мы хотим выкупить! Я уже перерыла все что можно на этом форуме по СанПиНам, мало чего нашла, а от того, что нашла тихо начинаю истерить.... Это же невозможно все расчитать и обосновать юристу!!! Наверное нужно где-нибудь специально заказывать? А где?

[Птичка]

см. п.2. ст.3 Вводного закона к земельному кодексу.

"Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации". (только срок не до 2004г., а до 2008.. (из интернета достала старую редакцию, консультанта под рукой нет)..
это значит, что Ваше право на выкуп участка не зависит от права на здание, а зависит только от первоначального права на землю

а то, о чем Вам говорят в Роснедвижимости относится не к Вам, а к тем собственникам зданий, у которых нет земли вообще ни на каком праве и которые выкупают землю по ст. 36 ЗК, они действительно имеют право претендовать только на те площади, которые "необходимы для эксплуатации здания"

[Борюн]

vlan

Борюн не могли бы уточнить, ТОРЗ принял инженерно-топографический план, или сказал, что нужен именно план инженерных коммуникаций и их наземных частей. Так как первый у нас есть, а второго пока нет. Оформляли ли вы эти документы? какова процедура и как долго Мосгоргеотрест их делает, какие документы нужны для изготовления этого плана?

Пока еще толком ничего сказать не могу.
Документы еще не сдали (соседи держат). В устной беседе сказали, что инженерно-топографического плана будет достаточно, но слова к делу не прилепишь.

[Convenant]

Граждане практики!
Помогите советом..
При отказе КЗР г. Москвы в предоставлении участка под зданием в собственность, предложении залючить договор аренды вместо купли-продажи, уклонения КЗР от заключения договора продажи - что подавать - заявление в порядке гл. 24 АПК РФ или исковое о понуждении заключить договор?
Пленум ВАС № 11 говорит о заявлении в порядке гл. 24 как об основном способе.
Витрянский и некоторая практика - об иске о понуждении.
Поможите, а? Как правильнее делать на практике.

[Izverg]

Приватизация-сделка, вообще-то, односторонняя, чем и прекрасна...
Так что иск понуждении ОФОРМИТЬ договор...ИМХО, естественно...

[VeterR]

Почему-то все рассматривают ситуацию, когда есть кадастровый план. Когда он есть, то все сильно упрощается и происходит примерно так, как указал(а)xantya
В большинстве случаев, я так понимаю, кадастрового плана нет..
В Челябинске это решается так:
1. Подается заявка на формирование границ участка для выкупа в Комитет по управлению мун. имуществом.
2. Они, на базе имеющихся у них картографических материалов, рисуют план границ участка с выноской координат поворотных точек. Граници могут определяться по разным принципам: по принципу фактического пользования (если вокруг здания на счастье есть давно стоящий забор и этот забор не вылазит на земли общего пользования и чужие участки), либо просто дают землю по периметру здания (они очевидно считают, что для эксплуатации здания этого достаточно)
3. С этим планом границ нужно сходить в землеустроительную контору и сделать межевое дело
4. Затем проект границ в соответствии с межевым делом утверждается распоряжением ОМС
5. На основании распоряжения участок ставится на кадастровый учет
И вот тогда, имея кадастровый план, можно сдать заявку на выкуп
Все это счастье вместе занимает не меньше года, а то и двух..

почти поддерживаю предложенную схему, но скорректирую по своей практике (берем ситуацию при которой есть статус собственника ОН, на землю нет ничего):
1. Сразу идти в лицензированную организацию заказывать зем.дело;
2. В процессе землеустройства готовится проект границ ЗУ, который отправляется на утверждение уполномоченному органу (ОМС, федералам, субъектам). Лучше сразу самому посчитать плоащдь необходимую для функционирования и использования (в поиск - я не раз объяснял, рассчитывал и выкладывал доки). В двух словах: сначала рассчитывается эта необходимая площадь, потом она уменьшается (как правило) исходя из наличия красных линий, смежных землепользователей.
3. Утверждение зем.дела в ФАКОНе. Я не знаю почему все говорят о каком-то отдельном документе о подземной инфраструктуре. Данная инфа необходима для утверждения зем.дела.
4. ГКУ с получением кад.планов: 4 (5) экз. для выкупа, 1 экз. для государственной регистрации. В этих кад.планах будут отображены все части ЗУ занятые и необходимые для водопровода, эл.кабелей и т.д. с учетом охранных зон.
5. И вот только на этом этапе заявление в ОМС о выкупе ЗУ. 30 дней, ответа нет - направляйте им свой проект и в суд о понуждении.

относительно цены: мне представляется в абсолютном большинстве регионов кадастровая стоимость утверждена на уровне субъекта и официально опубликована. Название - "Об утверждение кадастровой оценки (стоимости) земель поселений ..... области".
Далее, у каждого ЗУ есть уникальный кад.номер, каждый населенный пункт разбит на кад.квартала (у нас, например, 638 кварталов). Исходя из кад.номера определяется кад.стоимость используемая для определения выкупной цены.
Если вы прошли ГКУ и получили кад.планы для выкупа - стоиомсть там указана.
Если не прошли ГКУ либо хотите посчитать - узнаете кад.квартал в котором находится ваш ЗУ, открываете "Об утверждение кадастровой оценки (стоимости) земель поселений ..... области" и ищите. Там табличка по каждому кад.кварталу исходя из вида использования ЗУ - их штук восемь - умножаете показатель 1 м. на площадь.

Есть еще один нюанс - количество фактических видов использования ЗУ намного больше чем поименованные в документе. Например, я столкнулся с тем что "для складских помещений" нет.

В данном случае есть один оччч хитрый внутрений окумент Росземкадастра где дается развернутое пояснение что к чему относить. Называется что-то типа ЕСТД ГЗК - точно не помню.

Далее, исходя из кад.стоиомсти нужно определить ставку земельного налога - это 1,5 %, если у вас не ИЖС, ЛПХ и т.д.
Далее ставку земельного налога умножаете величину кратности определенную в Вводном законе к ЗК исходя из численности населения.

Ух... вроде все...

[Convenant]

Izverg
Приватизация - да. Но договор купли-продажи, коим оформляется передача участка в собственность - нет. Поэтому, на мой взгляд, все же ЗАКЛЮЧИТЬ. Но это не критично, согласны? Главное - я понял Вашу точку зрения, спасибо.
В таком случае, у меня вопрос - что делать с абз. 3 п. 4 Пленума № 11? Про заявление в порядке гл. 24 АПК.
Сам я склоняюсь к иску о понуждении. Доступная мне практика (Постановление ФАС МО от 29.05.2006г. № КГ-А40/4340-06, например) вроде бы подтверждает мою точку зрения.
Но до конца я не уверен. Вот и спрашиваю совета. Кто уже делал успешно - поделитесь опытом )

[Птичка]

Convenant
а на каком основании отказ в выкупе? Вы уверены, что он не обоснованный?

[Convenant]

Птичка
Я не знаю, на каком основании БУДЕТ отказ. Но знаю, во-первых, что он БУДЕТ, а во-вторых, что заход в КЗР г.Москвы был выполнен безупречно.
Я хочу понять форму его обжалования.

[Птичка]

Всем известно, что невозможно выкупить или получить в аренду по ст. 36 ЗК земельный участок, если на нем находится самострой. Когда ОМС обнаруживают, что на выкупаемом земельном участке находится самовольное строение, они тут же норовят отказать в выкупе. Возникает вопрос, почему?
По ст. 36 ЗК собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение в аренду з/у, на котором находится принадлежащее ему здание. Законом не предусмотрено такого основания для отказа в приватизации, как наличие на этом участке самовольно возведенного сарая.. На каком основании тогда отказы? Тетка в администрации мне объясняла так: отказывают по той причине, что заявитель не может доказать, что эти строения не принадлежат кому-то другому, следовательно нет гарантий, что не будут нарушены права предполагаемого собственника сарая.. Но ведь в таком случае получается, что если заявитель все-таки докажет, что сарай строил сам и других собственников у сарая нет, то проблема должна решиться? или нет? Очень интересует судебная практика по этому вопросу, можно ли обжаловать отказ в приватизации земли, сделанный на том основании, что на участке находится самовольное строение?
Большое спасибо, извините за сумбурность изложения, пятница вечер

[Shu]

Ночь с пятницы на субботу! 2.51! Внимание, опус!

Дык в 36 ЗК прямо написано, что право на приватизацию или приобретение в аренду есть в случае, если здание принадлежит.
Из вопроса не понятно, что у Вас там на ЗУ есть: только один самовольно построенный сарай, или около сарая стоит красивый (главный архитектор плачет от умиления), большой, комфортабельный и самое главное надлежащим образом оформленный объект недвижимости.
Во втором случае, препятствий на мой взляд нет - есть хотя бы площадь участка, соседи, земли общего пользования. Должен быть какой-либо документ за ЗУ. Кадастровый учет провести можно. А дальше... если у Вас там нормальный объект, какие препятствия? А сарайчик - хоз. постройки на принадлежащем ЗУ. Сама тетка кого-нибудь допустит строить сараи на своей земле?

//первый пост в разделе

[Stoner]

Орган, осуществляющий функции распоряжения земельными участками, в данном случае руководствуется постановлением Правительства №576 от 07.08.2002; во втором пункте Правил, утвержденных этим постановлением, говорится о необходимости предоставления документов, подтверждающих зарегистрированные права на объекты недвижимости на участке.
Так что при всем желании не удастся оспорить отказ, хотя указанное Постановление являет собой, на мой взгляд, явный пример узаконенного бесредела и устанавливает солидный взяткоемкий ресурс для чиновников.