Сообщений в теме: 66

[Tower]

Предлагается следующая схема приобретения недвижки.
1. Физлицо заключает с ООО договор купли-продажи здания в рассрочку.
2. Регистрируется залог в силу закона, ООО получает свидетельство о регистрации права.
3. Сразу после получения свидетельства ООО получает в Банке кредит под залог этого же здания.
4. Физик дает согласие на регистрацию второго (последующего) залога.
5. После регистрации залога в пользу Банка последний перечисляет деньги физлицу.

В этой схеме смущает возможность расторжения договора в случае неоплаты. Допустим деньги физлицу не поступили, а последующий залог уже зарегистрировал. Какова в этом случае судьба иска о расторжении договора в связи с нарушением ООО обязательств по оплате имущества? Прекратиться ли залог в пользу Банка?

[Kostilio]

Tower

Цитата

Регистрируется залог в силу закона

в силу закона ипотека на жилье.
Это какой Банк дает кредит под неоплаченное здание с последующим залогом.
если физик бабки не получит, то он обратит взыскание на залог- здание и Банк теряет последующий залог.

[Tower]

МКВ

Цитата

в силу закона ипотека на жилье

См. ст. 488 ГК РФ.

Цитата

Это какой Банк дает кредит под неоплаченное здание с последующим залогом

Да почти любой. А в чем иначе смысл ипотеки? Банк сначала регистрирует залог в сою пользу, потом выдает кредит ООО на оплату этого здания. В чем проблема?

Цитата

если физик бабки не получит, то он обратит взыскание на залог- здание и Банк теряет последующий залог

Вопрос касался расторжения договора купли-продажи между физиком и ООО, а не порядка обращения взыскания на предмет залога.

Сообщение отредактировал Tower: 17 November 2006 - 00:09

[Tower]

Люди добрые! Не оставьте без ответа! Дайте совет.

[_Тина_]

Куплено здание, переход ПС зарегистрирован, здание пока не оплачено (уже и просрочка в оплате есть). Договором к/п здания предусмотрено, что здание в залоге у продавца до его оплаты не находится.
Деньги на оплату планируется одолжить у банка, предоставив в залог это здание.
Продавец здания готов выдать банку письмо о своем согласии по передаче здания в залог.
Чем рискует банк, принимая в залог неоплаченное имущество?

[_Тина_]

_Тина_ сказал(а) 13.10.2008 - 7:56:

Куплено здание, переход ПС зарегистрирован, здание пока не оплачено (уже и просрочка в оплате есть). Договором к/п здания предусмотрено, что здание в залоге у продавца до его оплаты не находится.
Деньги на оплату планируется одолжить у банка, предоставив в залог это здание.
Продавец здания готов выдать банку письмо о своем согласии по передаче здания в залог.
Чем рискует банк, принимая в залог неоплаченное имущество?

АП

[Изяслав]

_Тина_

Цитата

Чем рискует банк, принимая в залог неоплаченное имущество?

тем что кредит покупатель пульнет не на оплату недвижки. соответственно, предшествующий залог останется.

[_Тина_]

Цитата

тем что кредит покупатель пульнет не на оплату недвижки. соответственно, предшествующий залог останется.

Я ж писала:

Цитата

здание в залоге у продавца до его оплаты не находится

[Ludmila]

Чревато тем, что ипотека накроется... Основания Вы легко найдёте в ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке".

[Irina_N]

_Тина_

Цитата

Я ж писала:

Цитата
здание в залоге у продавца до его оплаты не находится

а законодатель раньше написал, что это ипотека в силу закона, так что пока счет 1:0 в пользу позиции, что

Цитата

предшествующий залог останется

[Chiko]

Irina_N
Ludmila

девушки, я вот чет не догоняю - чем вам не нравится условие, отменяющее законный залог в пользу продавца - норма ж диспозитивная

[Ludmila]

Цитата

девушки, я вот чет не догоняю - чем вам не нравится условие, отменяющее законный залог в пользу продавца - норма ж диспозитивная

Мне оно вполне нравится...
Там ипотека по другому основанию полетит...

[Smertch]

Ludmila

Цитата

Там ипотека по другому основанию полетит...

по какому?

[_Тина_]

Ludmila сказал(а) 13.10.2008 - 12:08:

Чревато тем, что ипотека накроется...  Основания Вы легко найдёте в ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке".

Людмила, заинтриговали

Долго искала в указанных Вами НПА, ничего не нашла
Не сочтите за труд, просветите...


Ирина Н,
правило ГК о залоге неоплаченного имущества в силу закона диспозитивно. Иное (т.е. отсутствие залога) можно оговорить в договоре, что, собственно, и сделано в нашем случае.

[Vitalik]

Ludmila
заинтересовала)

идем по пути, продавец требует возврата товара в связи с его неоплатой (п.3 ст.488)?

[Изяслав]

Vitalik

Цитата

идем по пути, продавец требует возврата товара в связи с его неоплатой (п.3 ст.488)?

... и получает его с ипотекой.

основания для недействительности ипотеки?

на момент заключения ДИ покупатель был собственником, ограничений в распоряжении товаром вследствие неоплаты не предусмотрено. ни законом, ни, в данном случае, договором.




Добавлено в [mergetime]1223959755[/mergetime]
_Тина_

Цитата

Я ж писала:

прошу прощения, и так не очень соображаю, а тут еще и конец рабочего дня.

[Vitalik]

str555

Цитата

... и получает его с ипотекой.

так вот)) и я о томж.
хотя может дальше и поспорить можно.. но не я))

[Kostilio]

здание, здание, а что у нас с землей?

[_Тина_]

Цитата

идем по пути, продавец требует возврата товара в связи с его неоплатой (п.3 ст.488)?

Нет, не идем , т.к. ПС на здание уже зарегистрировано за покупателем

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
15. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.
В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.



Впрочем, даже если продавец и потребует здание, то поимеет имущество с висящем на нем залогом


Добавлено в [mergetime]1223962136[/mergetime]

Kostilio сказал(а) 14.10.2008 - 6:09:

здание, здание, а что у нас с землей?

Земля у покупателя-залогодателя в аренде...

[Chiko]

Цитата

по какому?

присоединяюсь

[Vitalik]

_Тина_

Цитата

Нет, не идем , т.к. ПС на здание уже зарегистрировано за покупателем

хм) чет я не увидел в пленуме что-нить о невозможности требовать возврата)


скорее всего, затык именно в земле.
согласно п.1 ст.35 земельного, к покупателю переходит и право пользования (точнее... покупатель приобретает право).
согласно ГК и закону об ипотеке, при залоге здания нужно заложить и право аренды.
право аренды можно описать, но не в этом случае.

скорее всего, именно поэтому и слетать будет ипотека.

[Smertch]

Vitalik

Цитата

хм) чет я не увидел в пленуме что-нить о невозможности требовать возврата)

Ну да и ладно - для ипотеки-то это какое имеет значение? Она сохранится и при возврате.

Цитата

скорее всего, затык именно в земле

не знаю, о земле автором темы вообще ничего не говорилось, поэтому в связи с ней и невозможно было сказать, будут там проблемы или нет (если, конечно, Ludmila не значет что-то о ситуации, чего не знаем мы)

[Kostilio]

Людмил, можно я отвечу

Цитата

Чем рискует банк, принимая в залог неоплаченное имущество?

Покупатель заключает договор об ипотеке, получает целевой кредит, спускает его "налево", продавец растрогает договор К-П из-за неоплаты, ипотека летит. В результате Банк без залога и денег.

Сообщение отредактировал Kostilio: 14 October 2008 - 13:35

[Tony V]

Kostilio

Цитата

ипотека летит.

почему? основание какое такого полёта?

[_Тина_]

Цитата

право аренды можно описать, но не в этом случае

Почему?
Аренда переоформлена на покупателя здания.


Добавлено в [mergetime]1223970750[/mergetime]

Kostilio сказал(а) 14.10.2008 - 8:24:

Людмил, можно я отвечу

Цитата

Чем рискует банк, принимая в залог неоплаченное имущество?

Покупатель заключает договор об ипотеке, получает целевой кредит, спускает его "налево", продавец растрогает договор К-П из-за неоплаты, ипотека летит. В результате Банк без залога и денег.

Такое ощущение, что предыдущие посты никто не читает.

1. Продавец не сможет вернуть здание, ПС на которое зарегистрировано за покупателем.

2. Даже если и сможет (ну вдруг ), то ипотека останется на здании.