Коллеги ! Помогите разрешить тему, поскольку не сталкивался.
Есть чел, который намерен и согласен дать в залог отдельно стоящее здание. Землю под ним он арендует, причем срок договора аренды - менее года. Т.е., регистрировать договор аренды в юстиции ему не надо.
Но возник вопрос, - как соотнести его это право (не регистрировать) с тем, что при ипотеке здания обязательна ипотека земли, или как в нашем случае - обязательная ипотека права аренды.
Представляется, что вопрос упрется в тематику собственности, - определение собственника (муниципалитет), который как водится регистрацию собственности в юстиции не провел.
Тогда как быть, - проводить только ипотеку здания с оговоркой о том, что поскольку право не зарегистрировано. постольку не может быть зарегистрирована ипотека не числящегося в ЕГРП объекта.
Как быть ?
Если кто сталкивался, то прошу дать разрешение данного вопроса !
Вадим !
|
|
||
|
В телескоп на Солнце можно посмотреть всего два раза в жизни. Правым и левым глазом...
|
|
|
Ипотека земли вместе со зданием
Автор
-Гость-Вадим-
, 05 Jun 2003 12:52
Сообщений в теме: 324
#2
-СГЭ-
Отправлено 05 June 2003 - 15:18
Во-первых, всё зависит от того, что "принято" в Вашем учреждении юстиции. Я оформлял ипотеку в городах от Перми до Красноярска, и везде требования свои.
Во-вторых, если кредит выдает банк, то у них есть определенный опыт в этом деле, пренебрегать им нельзя.
В-третьих, госрегистрация ипотеки осуществляется после нотариального удостоверения, не каждому нотариусу Вы сможете доказать, что с договором всё ОК!
Практически посоветую отдать в залог помещения в здании, а не само здание. Так вопросов будет меньше.
Если необходимо всё-таки здание отдавать в залог - придется тесно поработать с муниципальным КУГИ. И придется платить, платить, платить.
Во-вторых, если кредит выдает банк, то у них есть определенный опыт в этом деле, пренебрегать им нельзя.
В-третьих, госрегистрация ипотеки осуществляется после нотариального удостоверения, не каждому нотариусу Вы сможете доказать, что с договором всё ОК!
Практически посоветую отдать в залог помещения в здании, а не само здание. Так вопросов будет меньше.
Если необходимо всё-таки здание отдавать в залог - придется тесно поработать с муниципальным КУГИ. И придется платить, платить, платить.
#3
-Гость-Вадим-
Отправлено 05 June 2003 - 16:47
Благодарю. но кажется, что отдавать помещения в здании:
во-первых требует формальной определенности этих самых помещений. то бишь с присвоением им условныъх номеров и проч., а это займет время.
Не пойму причем местн. КУГИ.
Потому и задаю. что с таким моментом не сталкивался. хоть и арбайтэн в банке.
Вадим !
во-первых требует формальной определенности этих самых помещений. то бишь с присвоением им условныъх номеров и проч., а это займет время.
Не пойму причем местн. КУГИ.
Потому и задаю. что с таким моментом не сталкивался. хоть и арбайтэн в банке.
Вадим !
#4
Отправлено 05 June 2003 - 16:52
Гостю: А на какой срок выдается кредит? Какой
Добавлено:
Прошу прощения, задела Enter
На какой срок расчитываете на ипотечное прикрытие?
Добавлено:
Прошу прощения, задела Enter
На какой срок расчитываете на ипотечное прикрытие?
#5
-Guest-
Отправлено 05 June 2003 - 17:13
Уважаемая Нелька !
Поясните. зачем вам эти условия. При пояснении могу дать объяснения. пока оснований для раскрытия информации не вижу.
Уважаю !
Вадим !
Поясните. зачем вам эти условия. При пояснении могу дать объяснения. пока оснований для раскрытия информации не вижу.
Уважаю !
Вадим !
#6
Отправлено 05 June 2003 - 18:13
Да вопрос-то он отсюда: ипотеку здания с правом краткосрочной аренды земельного участка ИМХО зарегят (теоретически - в каждой местности свои, так сказать,..) Потом - аренда земельного заканчивается, и условие об одновременной ипотеке здания и земли/права аренды земли с сего момента не соблюдается (см. ст. 69 закона об ипотеке) То есть если кредит даете на срок, превышающий срок договора аренды земли, то ссудная, пережившая аренду, ипотекой не обеспечивается.
Вот такая женская логика)))
Вот такая женская логика)))
#7
-Barryster-
Отправлено 02 July 2003 - 12:46
ЗАО имеет в собственности нежилое здание купленное им с торгов в порядке исполнительного производства. Земельный участок находится в составе земельного участка, принадлежащего должнику (т.е. бывшему собственнику здания), который в свою очередь владеет всей землей на праве аренды у муниципалитета, т.е. ЗАО на землю под зданием накиках прав вообще не имеет на данный момент.
Оформить право собственности или аренду на землю под зданием ЗАО в данный момент не может и не хочет из-за проблем с муниципалитетом и войны с бывшим собственником.
ЗАО хочет получить получить деньги под залог здания (или под фиктивную продажу здания, на что кредитор в принципе согласен), но без земли УЮ ни залог ни продажу не оформит.
Вопрос: какие есть варианты обеспечения обязательств ЗАО по займу с использованием имеющегося здания.
Оформить право собственности или аренду на землю под зданием ЗАО в данный момент не может и не хочет из-за проблем с муниципалитетом и войны с бывшим собственником.
ЗАО хочет получить получить деньги под залог здания (или под фиктивную продажу здания, на что кредитор в принципе согласен), но без земли УЮ ни залог ни продажу не оформит.
Вопрос: какие есть варианты обеспечения обязательств ЗАО по займу с использованием имеющегося здания.
#8
-Barryster-
Отправлено 02 July 2003 - 13:18
ЗАО имеет в собственности нежилое здание купленное им с торгов в порядке исполнительного производства. Земельный участок находится в составе земельного участка, принадлежащего должнику (т.е. бывшему собственнику здания), который в свою очередь владеет всей землей на праве аренды у муниципалитета, т.е. ЗАО на землю под зданием накиках прав вообще не имеет на данный момент.
Оформить право собственности или аренду на землю под зданием ЗАО в данный момент не может и не хочет из-за проблем с муниципалитетом и войны с бывшим собственником.
ЗАО хочет получить получить деньги под залог здания (или под фиктивную продажу здания, на что кредитор в принципе согласен), но без земли УЮ ни залог ни продажу не оформит.
Вопрос: какие есть варианты обеспечения обязательств ЗАО по займу с использованием имеющегося здания.
Оформить право собственности или аренду на землю под зданием ЗАО в данный момент не может и не хочет из-за проблем с муниципалитетом и войны с бывшим собственником.
ЗАО хочет получить получить деньги под залог здания (или под фиктивную продажу здания, на что кредитор в принципе согласен), но без земли УЮ ни залог ни продажу не оформит.
Вопрос: какие есть варианты обеспечения обязательств ЗАО по займу с использованием имеющегося здания.
#9
-Goga-
Отправлено 02 July 2003 - 13:33
А если не обеспечение обязательств, а иные схемы?
Например, заключаете займ, получаете деньги, а потом отступное или новацию вместо денег - здание... Или также (по вашей же схеме приобретени еправ собвтенности) кредитор иск в суд, а там мировое соглашение, в силу которого Вы передаете здание кредитору в погашение долга.... Все займет по времени около 3 месяцев. Зайто можно дать на две недели.
Если же все таки обязательно обеспечение и нет желание терять сразу здание то, думаю, что можно так.
1) здание передает по договору в безвозмездное пользование кредитору. БП в юстиции не регистрируется.. Проблем нет...
2) заключаете займ, получаете деньги, займ не отдаете.
3) срок безвозмездного пользовыания тут же истекает, но кредитор здание не передает Вам назад, применяет удержание (359 ГК) как способ обеспечение обязательств по займу....
4) займ отдали, здание получили...
Нормально?
Добавлено:
Да, чтобы схема не казалась там мниной или притворной, все документы по исполнению умно датированы должны быть и оформлены именно по смыслу безвозмездного пользования, и удержания...
Например, заключаете займ, получаете деньги, а потом отступное или новацию вместо денег - здание... Или также (по вашей же схеме приобретени еправ собвтенности) кредитор иск в суд, а там мировое соглашение, в силу которого Вы передаете здание кредитору в погашение долга.... Все займет по времени около 3 месяцев. Зайто можно дать на две недели.
Если же все таки обязательно обеспечение и нет желание терять сразу здание то, думаю, что можно так.
1) здание передает по договору в безвозмездное пользование кредитору. БП в юстиции не регистрируется.. Проблем нет...
2) заключаете займ, получаете деньги, займ не отдаете.
3) срок безвозмездного пользовыания тут же истекает, но кредитор здание не передает Вам назад, применяет удержание (359 ГК) как способ обеспечение обязательств по займу....
4) займ отдали, здание получили...
Нормально?
Добавлено:
Да, чтобы схема не казалась там мниной или притворной, все документы по исполнению умно датированы должны быть и оформлены именно по смыслу безвозмездного пользования, и удержания...
#10
-register-
Отправлено 02 July 2003 - 14:07
Согласно п.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Однако в соответствии с Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6/8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» указанная норма права подлежит применению только в тех случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ (абз.2 п.45 вышеназванного Постановления). В связи с этим возникает вопрос, вправе ли учреждение юстиции по государственной регистрации отказывать в регистрации договоров ипотеки зданий (сооружений) в тех случаях, когда залогодатель здания (сооружения) не является собственником или арендатором земельного участка под ними? Попробуйте убедить УЮ, что не может.
Если не получится, может быть, заложить нежилые помещения, а не все здание?
Если не получится, может быть, заложить нежилые помещения, а не все здание?
#11
-Snik-
Отправлено 02 July 2003 - 14:19
Barryster
поэтому спрошу иначе - а в чем проблема с муниципалами? на бывшего собственника то плевать, ведь ему землю в аренду дали именно под здание?
Добавлено:
горадминистрация или районная?
Цитата
Сань, хотел спросить почему, но вспомнил про ст. 69 соответствующего ФЗ.но без земли УЮ ни залог ни продажу не оформит.
поэтому спрошу иначе - а в чем проблема с муниципалами? на бывшего собственника то плевать, ведь ему землю в аренду дали именно под здание?
Добавлено:
горадминистрация или районная?
#12
-kost-
Отправлено 02 July 2003 - 14:39
Barryster
Не очень понятно почему не зарегистрируют при наличии п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.
Не очень понятно почему не зарегистрируют при наличии п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.
#13
-Barryster-
Отправлено 02 July 2003 - 15:15
Goga
Спасибо, подумаю.
Snik
Коль, вообще упирается АМО, но я в эти дела не собираюсь вникать, клиент сказал - не оформим, значит надо исходить из этого.
kost
Не зарегистрируют ПОТОМУ ЧТО НЕ ЗАРЕГИСТРИРУЮТ. Так и говорят. "Есть ст.340, а остальное нас нее....т"! Обжаловать отказ не буду т.к. постоянно работаем с ними и не собираемся идти на конфликт (дешевле отказаться от такого заемщика).
Спасибо, подумаю.
Snik
Коль, вообще упирается АМО, но я в эти дела не собираюсь вникать, клиент сказал - не оформим, значит надо исходить из этого.
kost
Не зарегистрируют ПОТОМУ ЧТО НЕ ЗАРЕГИСТРИРУЮТ. Так и говорят. "Есть ст.340, а остальное нас нее....т"! Обжаловать отказ не буду т.к. постоянно работаем с ними и не собираемся идти на конфликт (дешевле отказаться от такого заемщика).
#15
-Barryster-
Отправлено 02 July 2003 - 15:21
Цитата
Не получаетсяПопробуйте убедить УЮ, что не может.
Цитата
Для этого надо перерегистрировать право собственности (сейчас именно на здание) на помещения. По другому зданию уже так делали, но на это нужно время... Хотя идея хорошая.Если не получится, может быть, заложить нежилые помещения, а не все здание?
Сенкс.
#16
Отправлено 02 July 2003 - 17:17
Barryster
Как вариант - договор купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой платежа, законный залог УЮ вроде регят без проблем.
Как вариант - договор купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой платежа, законный залог УЮ вроде регят без проблем.
#17
Отправлено 02 July 2003 - 17:19
Barryster, а если убедить нотариуса, тот его удостоверит, УЮ все равно не получиться убедить в необходимости зарег-ть нотариальный договор?
По вопросу Barryster это не подойдет, но интересно: если к-п с рассрочкой платежа, то до окончания расчетов по умолчанию в договоре с момента рег-ции ПС за покупателем недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Залог в силу закона. Там они (УЮ) тоже упрутся по поводу отсутствия одновременной ипотеки прав на участок?
Добавлено:
KPB, а как в ситуации Barryster подойдет к-п с рассрочкой? Ведь УЮ зарегит переход ПС к тому, кто займ дает. А заемщику это надо? Если договор фиктивный, то после возврата займа как здание вернуть? Обратно купить? А если ПС не регить, то и залог в силу закона не возникнет, т.к. здание останется у продавца.
По вопросу Barryster это не подойдет, но интересно: если к-п с рассрочкой платежа, то до окончания расчетов по умолчанию в договоре с момента рег-ции ПС за покупателем недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Залог в силу закона. Там они (УЮ) тоже упрутся по поводу отсутствия одновременной ипотеки прав на участок?
Добавлено:
KPB, а как в ситуации Barryster подойдет к-п с рассрочкой? Ведь УЮ зарегит переход ПС к тому, кто займ дает. А заемщику это надо? Если договор фиктивный, то после возврата займа как здание вернуть? Обратно купить? А если ПС не регить, то и залог в силу закона не возникнет, т.к. здание останется у продавца.
#18
Отправлено 02 July 2003 - 18:33
Barryster
Цитата
Право собственности не надо перерегистрировать. Просто в залог Вы отдаете часть здания - нежилые помещения.Для этого надо перерегистрировать право собственности (сейчас именно на здание) на помещения.
#19
Отправлено 02 July 2003 - 22:09
mnatsa А как это - просто отдаете в залог. Регистрировать не надо будет залог части здания?
#20
Отправлено 03 July 2003 - 02:16
dalex
Цитата
Риторический вопрос. Конечно надо, только я говорил не про это.Регистрировать не надо будет залог части здания?
#21
-Barryster-
Отправлено 03 July 2003 - 06:29
KPB
А законный залог насколько я понял это право "удержания" вещи, которое возникает у покупателя при отсрочке платежа по договору к/п?
dalex
1. Проверяет его на соответствие своим требованиям (по сути законность, правомочность собственника, полномочия сторон и т.д.);
2. Согласовывает договор со своим регистратором - вот на этом этапе нам однажды и отказали регить залог без земли...
mnatsa
Не катит, в УЮ говорят у вас нет помещений, у вас здание. У нас у самих есть по сути здания (долевая с-ть), раньше у нас в свидетельстве было написано такая-то доля в праве на нежил. админ. здание, пришлось изменять на такая-то доля в праве на нежил. админ. помещение, хотя по сути владеем всем зданием полностью. Теперь закладываем без земли.
Цитата
Не, нам надо наоборот не с отсрочкой, а чтобы покупатель расчитался сразу, а по истечении срока займа стороны производят обратную операцию.Как вариант - договор купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой платежа
А законный залог насколько я понял это право "удержания" вещи, которое возникает у покупателя при отсрочке платежа по договору к/п?
dalex
Цитата
Мы работаем так: приносим договор нотариусу, она:Barryster, а если убедить нотариуса, тот его удостоверит, УЮ все равно не получиться убедить в необходимости зарег-ть нотариальный договор?
1. Проверяет его на соответствие своим требованиям (по сути законность, правомочность собственника, полномочия сторон и т.д.);
2. Согласовывает договор со своим регистратором - вот на этом этапе нам однажды и отказали регить залог без земли...
Цитата
Именно так.Если договор фиктивный, то после возврата займа как здание вернуть? Обратно купить?
mnatsa
Не катит, в УЮ говорят у вас нет помещений, у вас здание. У нас у самих есть по сути здания (долевая с-ть), раньше у нас в свидетельстве было написано такая-то доля в праве на нежил. админ. здание, пришлось изменять на такая-то доля в праве на нежил. админ. помещение, хотя по сути владеем всем зданием полностью. Теперь закладываем без земли.
#22
Отправлено 03 July 2003 - 14:12
Barryster
Не знаю на счет "право удержания", я под залогом в силу закона имел ввиду п.5 ст.488 ГК РФ
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Цитата
право "удержания" вещи
Не знаю на счет "право удержания", я под залогом в силу закона имел ввиду п.5 ст.488 ГК РФ
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Цитата
Нотариус согласовывает договор с работником УЮ по рег-ции? У нас просто такого точно нет.2. Согласовывает договор со своим регистратором
#23
-Barryster-
Отправлено 03 July 2003 - 14:29
dalex
Цитата
ОК.Не знаю на счет "право удержания", я под залогом в силу закона имел ввиду п.5 ст.488 ГК РФ
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Цитата
А у моего нотара есть, иногда очень экономит время.У нас просто такого точно нет.
#25
Отправлено 04 July 2003 - 02:21
Barryster
Цитата
А в Москве катит без проблем.Не катит, в УЮ говорят у вас нет помещений, у вас здание.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
