Мы главный кредитор, АУ предоставил отчет об оценке недвижимости - цена занижена и удовлетвопяет только требования 2 очереди и требования залогодержателя (банка) - как обжаловать данную оценку?! Иначе мы ничего не получаем....
|
|
||
|
Моих денег мне хватит до конца жизни, если только я не захочу что-нибудь купить. Джеки Мейсон
|
|
|
Сообщений в теме: 25
#2
Отправлено 04 August 2009 - 16:57
Ну, коллеги, неужели ни у кого нет советов?! или я не по теме?
Читаю ПП ВАС № 58 от 23.07.2009 - п.11 "на основании абзаца второго п.2. ст. 131 ЗоБ .... поскольку реализация предмета залога в ходу КП осуществляется под контролем суда, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов... начальная продажная цена предмета залога дб указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества" - и когда выносится ТАКОЕ определение?!
Читаю ПП ВАС № 58 от 23.07.2009 - п.11 "на основании абзаца второго п.2. ст. 131 ЗоБ .... поскольку реализация предмета залога в ходу КП осуществляется под контролем суда, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов... начальная продажная цена предмета залога дб указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества" - и когда выносится ТАКОЕ определение?!
#3
Отправлено 04 August 2009 - 19:03
Цитата
Сегодня в 14:10
Цитата
Хых.Сегодня в 14:57
Алика
Цитата
а если кого-то чего-то не устроит, то можно получить и следующие определения.Статья 139. Продажа имущества должника
1. В течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 195-ФЗ)
Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.
Цитата
Статья 18.1. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника
(введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
Вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество должника решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом данного имущества.
Статья 130. Оценка имущества должника
6. Учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.
#4
Отправлено 05 August 2009 - 12:55
Алика
Судя по тому, что
После нововведений в ФЗ, связанное с залоговыми кредиторами, вы все-равно ничего не получите...
Судя по тому, что
Цитата
вы совсем не главный кредитор. А главный кредитор банк как раз все получит))))цена занижена и удовлетвопяет только требования 2 очереди и требования залогодержателя (банка)
После нововведений в ФЗ, связанное с залоговыми кредиторами, вы все-равно ничего не получите...
#5
Отправлено 05 August 2009 - 12:56
Цитата
Цитата
Сегодня в 14:10
Цитата
Сегодня в 14:57
Хых.
что это значит? ответа не нужно требовать ТАК быстро?
я тока ПОЧТИ юрклубовец )))
все статьи знаю, читала, вот и пытаюсь разобраться как можно повлиять на оценку здания, заниженную ровно в два раза. АУ мне кричит - этож ЛИКВИДАЦИОННАЯ стоимость - можно подумать мне от этого легче...
#6
Отправлено 05 August 2009 - 13:18
Алика
Цитата
Алика, не обижайтесь. Просто обязанности отвечать ни у кого из юрклубовцев нет. Есть время - отвечаем. Нет времени - не отвечаем. Бывает даже на наши вопросы ответ дают только через много месяцев и чаще в виде обобщений суд.практики ВАСом.что это значит? ответа не нужно требовать ТАК быстро?
#7
Отправлено 05 August 2009 - 15:16
Цитата
Алика, не обижайтесь. Просто обязанности отвечать ни у кого из юрклубовцев нет. Есть время - отвечаем. Нет времени - не отвечаем. Бывает даже на наши вопросы ответ дают только через много месяцев и чаще в виде обобщений суд.практики ВАСом.
Ну какие же тут обиды?! даже не думала)))) просто форумом никогда не пользовалась)))
Спасибо за уделенное внимание, в банкротстве я юзер...
Добавлено немного позже:
Цитата
вы совсем не главный кредитор. А главный кредитор банк как раз все получит))))
После нововведений в ФЗ, связанное с залоговыми кредиторами, вы все-равно ничего не получите...
Вот и пытаюсь разобраться - на что я могу повлиять... ну если реально здание по бросовой цене продают...
вот и ВАС разъяснил, что "судам необходимо учитывать, что указанное положение закона (о залоговом кредиторе) не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества"
#8
Отправлено 05 August 2009 - 18:38
Цитата
АУ мне кричит - этож ЛИКВИДАЦИОННАЯ стоимость
"Занижена" - имеется ввиду от рыночной или ликвидационной???
В качестве начальной продажной цены должна фигурировать именно ликвидационная стоимость, на не рыночная.
#9
Отправлено 05 August 2009 - 19:46
Цитата
В качестве начальной продажной цены должна фигурировать именно ликвидационная стоимость, на не рыночная.
Я может что-то подзабыл...или отстал от новых веяний. Но мне почему то кажется что "начальная цена продажи имущества должника не может быть ниже цены, установленной независимым оценщиком...."
А понятия "ликвидационная" стоимость ФЗ ОН(б) помоему вобще не предусматривает.
#10
Отправлено 05 August 2009 - 19:51
Цитата
Советская бухгалтерия - лучшая бухгалтерия в мире!А понятия "ликвидационная" стоимость ФЗ ОН(б) помоему вобще не предусматривает.
Как вам термин "годные остатки"?
По теме: полностью согласен, что понятие ликвидационной стоимости нет в ЗоНБ и что при продаже первоначальная цена должна быть не ниже определенной независимым оценщиком и согласованной с собранием кредиторов.
Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 05 August 2009 - 19:52
#11
Отправлено 06 August 2009 - 01:45
В соответствии со ст. 339 ГК РФ оценка предмета залога относится к существенным условиям договора о залоге. Но ГК РФ напрямую не регулирует правила оценки предмета залога. Сопоставляя нормы ст. 339 ГК РФ с правом кредитора на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ) путем обращения взыскания на заложенное имущество, следует признать, что оценка предмета залога, сопоставимая с размером обеспеченного залогом обязательства, выражает договоренности сторон относительно размера денежной суммы, за которую предмет залога может быть реализован в целях удовлетворения требований кредитора.
Подтверждением тому служат и нормы пунктов 2.3, 6.3.1 и 6.4 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", в соответствии с которыми под суммой (стоимостью) обеспечения, в качестве которого выступает в т.ч. недвижимое имущество, понимается справедливая стоимость залога, то есть такая его цена, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.
Но приведенное определение справедливой стоимости залога является внутренне противоречивым. С одной стороны, оно содержит признаки рыночной стоимости предмета залога, а с другой стороны имеется признак, противоречащий смыслу рыночной цены – срок реализации должен быть разумно короткий, не превышающий 180 календарных дней.
При осуществлении оценочной деятельности с точки зрения ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сформулированное в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (далее – Стандарт оценки), понятие рыночной стоимости объекта оценки идентично понятию, приведенному в ст.3 Закона об оценке. Вместе с тем интересны и важны разъяснения некоторых терминов, использованных в Стандарте оценки при формулировании понятия рыночной стоимости объекта оценки и в силу ст.20 Закона об оценке обязательных к применению:
• возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей;
• разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя;
• полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки;
• отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
В то же время, вынужденная продажа предполагает установление цены, обуславливаемой реализацией имущества в нестандартных, нерыночных условиях и отражающей, как правило, недостаточный период экспозиции объекта, без должной открытости и рекламы, в условиях реализации при вынуждающих обстоятельствах. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, т.е. начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости.
Именно поэтому в соответствии со Стандартом оценки влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным учитывается при определении ликвидационной стоимости, существенно отличающейся от определения рыночной стоимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Хотя этот же стандарт в п.7 обязывает оценщика определять рыночную стоимость при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Соотношение залоговой и рыночной стоимостей предмета залога.
Оценка предмета залога, устанавливаемая в договоре, как правило, ниже, чем его рыночная стоимость. Зачастую банки при выдаче кредита под залог всегда требуют предоставления залогодателем отчета оценщика о рыночной цене предмета залога. После этого оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется (в сторону уменьшения) с использованием поправочного коэффициента (как правило, для недвижимого имущества - не более 0,7, для товаров в обороте, оборудования и иного имущества - не более 0,5).
Подобная практика позволяет банку-кредитору удовлетворить свои требования путем реализации предмета залога в условиях воздействия на цену предмета залога ряда негативных факторов: а) продажи имущества на торгах, что уже само по себе фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей; б) ограниченного срока экспонирования на рынке продаваемого предмета залога; в) изначально предопределенных схем взаиморасчетов между сторонами, не допускающих вариантности; г) наличия дополнительных расходов, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору; д) имеющего место понуждения собственника к продаже заложенного имущества, и др.
При рассмотрении вопроса о соотношении залоговой и рыночной стоимости необходимо учесть и существо залоговых отношений.
Для залогодателя важно установить максимально высокую залоговую стоимость, что приведет к не только к возможности увеличения размера обеспечиваемого основного обязательства (н-р, привлечению кредитного ресурса в большем размере), но и в случае неисполнения основного обязательства и последующего обращения взыскания на предмет залога позволит увеличить размер суммы, вырученной при реализации заложенного имущества. Для этого залоговая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости.
У залогодержателя интерес прямо противоположный – ему необходимо обеспечить выполнение основного обязательства и выручить при реализации заложенного имущества денежные средства в размере, достаточном для покрытия основного обязательства, штрафных санкций и расходов по взысканию, для чего стоимость предмета залога при реализации заложенного имущества должна быть ощутимо ниже рыночной стоимости.
Следовательно, залоговая стоимость формируется в условиях противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя, в результате чего и устанавливается некая устраивающая обе стороны величина оценки предмета залога, именуемая в ГК РФ как залоговая стоимость.
Тем не менее, суды, удовлетворяя иски залогодержателей об обращении взыскания на заложенное имущество, нередко устанавливают начальную продажную цену предмета залога исходя из залоговой стоимости, т.е. той оценки имущества, которая была согласована сторонами при заключении договора залога, поскольку договоры залога соответствуют требованиям действующего законодательства, а залогодатели не оспаривают цену заложенного имущества , что при отсутствии мотивированных опровержений может быть признано обоснованным . Доводы о существенном занижении оценки имущества, указанной в качестве залоговой стоимости, или завышении без представления тому доказательств отвергаются.
Таким образом, оценка предмета залога или иначе – залоговая стоимость предмета залога – выступает ориентиром при определении начальной продажной цены. Но само по себе условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не может рассматриваться в качестве условия об установлении начальной продажной цены, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки .
Учитывая состязательность арбитражного процесса, заинтересованная сторона должна активно влиять предусмотренными процессуальным законодательством средствами на ход рассмотрения вопроса об установлении начальной продажно цены.
Если же начальная продажная цена определена предмета залога уже установлена вступившим в законную силу решением, предъявление дополнительного иска об установлении начальной продажной цены заложенного имущества направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов. Действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен, и потому в удовлетворении исковых требований было совершенно справедливо отказано . По всей видимости, причиной появления такой ситуации явилась пассивная позиция залогодателя в процессе, своевременно не поставившим вопрос о проведении экспертизы для целей установления начальной продажной цены.
Требовать установления начальной продажной цены посредством применения ст. 324 АПК РФ в качестве изменения способа и порядка исполнения решения суда бесперспективно и также свидетельствует о неправильно избранном заявителей способом реализации прав. Ведь в ходе рассмотрения указанного вопроса упрощенный порядок, предусматриваемый ст. 324 АПК РФ, неприменим, так как ряд вопросов, и в частности главный – какова стоимость имущества – решается в рамках искового производства с предоставляемыми этим порядком процессуальными возможностями, в т.ч. с привлечением эксперта. Так не была удовлетворена жалоба банка на определение суда об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда, поскольку требование об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества направлено по существу на изменение вынесенного судебного акта, а довод заявителя о том, что в связи с завышенной начальной продажной ценой не состоялись торги по реализации заложенного имущества, признан судом несостоятельным.
Нормы ст. 324 АПК РФ допускают замену такого способа исполнения решения суда, как обращение взыскания на заложенное имущество, на другой - удовлетворение требований кредитора за счет денежных средств должника. Если такое изменение было, то правовых препятствий для обратного изменения нет, поскольку в данном случае суд вернется к тому способу, который был изначально предопределен.
Следует обратить внимание и на тот факт, что с момента согласования сторонами залоговой стоимости заложенного имущества и до момента обращения на него взыскания проходит определенное время, и стоимость имущества вполне может измениться в сторону как повышения, так и снижения.
Нередко судам вменяют в качестве ошибки нерассмотрение вопроса о стоимости заложенного имущества по состоянию на день принятия решения , использование оценочной стоимости заложенного имущества, определенной сторонами при заключении договора залога без учета его последующей переоценки.
В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражным судам предложено учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Указанные разъяснения были даны в январе 1998 года, и что важно - на основе сложившейся практики предшествующих годов. С тех пор в практике появились новые тенденции, изменилось законодательство, в силу чего можно поднять вопрос о нерыночности начальной продажной цены.
Более того, статья 7 Закона об оценке устанавливает, что в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. А ГК РФ как раз и указывает, что должна быть определена начальная продажная цена предмета залога, но не указывает как, устанавливая лишь, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (абз.1 п.3 ст.350 ГК РФ).
Поэтому и не ясно, является ли начальная продажная цена отражением рыночной стоимостьи предмета залога. Недаром в некоторых судебных актах можно наблюдать мотивирование своей правовой позиции апеллированием к понятиям "действительная рыночная стоимость" , "стартовая цена" , «реальная рыночная стоимость» .
Высший Арбитражный Суд РФ , возражая против довода заявителя о том, что судом неправомерно установлена начальная продажная цена заложенного имущества, не соответствующая его рыночной стоимости, указал следующее. Суд, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, взял за основу стоимость предмета залога, которую согласовали стороны в договоре об ипотеке, поскольку ни возражений о занижении (завышении) этой стоимости, ни ходатайств о проведении экспертизы для определения «действительной рыночной цены» (выделено мною – Д.П.) заложенного имущества ответчики в суде первой инстанции не заявляли. Также в суд апелляционной инстанции залогодатель не представил документов, свидетельствующих о существенном отличии «реальной рыночной стоимости» (выделено мною – Д.П.) заложенного имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора об ипотеке.
Но, тем не менее, итог ясен – суд в качестве начальной продажной цены должен взять ту вероятную цену, по которой предмет залога может быть отчужден за срок экспозиции предмета, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, т.е. ликвидационную стоимость в том понимании, в каком она сформулирована в Стандартах оценки.
Если стороны не возражают, то в качестве начальной продажной цены устанавливается залоговая стоимость, поскольку именно она отражает цену, за которую предмет залога может быть реализован с учетом указанных неблагоприятных факторов, т.е. в этом случае залоговая стоимость предмета залога соответствует представлению сторон о ликвидационной стоимости.
И наоборот, если стороны возражают против установления начальной продажной цены на основе залоговой стоимости, мотивируя это завышением залоговой стоимости при заключении договора залога, изменением конъюнктуры рынка за период существования залоговых отношений, изменением качества предмета залога или иными значимыми обстоятельствами, то суд на основании ходатайства сторон вправе назначить проведение экспертизы с целью установления именно ликвидационной стоимости, как того требует Стандарт оценки.
Таким образом, на стадии заключения договора залога и в ходе принудительной реализации имущества при обращении взыскания в судебном порядке мы наблюдаем разный подход к определению стоимости предмета залога.
Добавлено немного позже:
Вопросы: Чем будет руководствоваться оценщик, определяя ее? Как юрист должен сформулировать вопрос в ходатайстве о проведении экспертизы - указать рыночная? или ликвидационная?
Если рыночная, то это противоречит ФЗ Об оценочной деятельности.
Дополнительно можно посмотреть судебную практику по определению начальной продажной цены при обращении взыскания на предмет залога...
Подтверждением тому служат и нормы пунктов 2.3, 6.3.1 и 6.4 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", в соответствии с которыми под суммой (стоимостью) обеспечения, в качестве которого выступает в т.ч. недвижимое имущество, понимается справедливая стоимость залога, то есть такая его цена, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.
Но приведенное определение справедливой стоимости залога является внутренне противоречивым. С одной стороны, оно содержит признаки рыночной стоимости предмета залога, а с другой стороны имеется признак, противоречащий смыслу рыночной цены – срок реализации должен быть разумно короткий, не превышающий 180 календарных дней.
При осуществлении оценочной деятельности с точки зрения ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сформулированное в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (далее – Стандарт оценки), понятие рыночной стоимости объекта оценки идентично понятию, приведенному в ст.3 Закона об оценке. Вместе с тем интересны и важны разъяснения некоторых терминов, использованных в Стандарте оценки при формулировании понятия рыночной стоимости объекта оценки и в силу ст.20 Закона об оценке обязательных к применению:
• возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей;
• разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя;
• полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки;
• отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
В то же время, вынужденная продажа предполагает установление цены, обуславливаемой реализацией имущества в нестандартных, нерыночных условиях и отражающей, как правило, недостаточный период экспозиции объекта, без должной открытости и рекламы, в условиях реализации при вынуждающих обстоятельствах. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, т.е. начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости.
Именно поэтому в соответствии со Стандартом оценки влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным учитывается при определении ликвидационной стоимости, существенно отличающейся от определения рыночной стоимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Хотя этот же стандарт в п.7 обязывает оценщика определять рыночную стоимость при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Соотношение залоговой и рыночной стоимостей предмета залога.
Оценка предмета залога, устанавливаемая в договоре, как правило, ниже, чем его рыночная стоимость. Зачастую банки при выдаче кредита под залог всегда требуют предоставления залогодателем отчета оценщика о рыночной цене предмета залога. После этого оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется (в сторону уменьшения) с использованием поправочного коэффициента (как правило, для недвижимого имущества - не более 0,7, для товаров в обороте, оборудования и иного имущества - не более 0,5).
Подобная практика позволяет банку-кредитору удовлетворить свои требования путем реализации предмета залога в условиях воздействия на цену предмета залога ряда негативных факторов: а) продажи имущества на торгах, что уже само по себе фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей; б) ограниченного срока экспонирования на рынке продаваемого предмета залога; в) изначально предопределенных схем взаиморасчетов между сторонами, не допускающих вариантности; г) наличия дополнительных расходов, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору; д) имеющего место понуждения собственника к продаже заложенного имущества, и др.
При рассмотрении вопроса о соотношении залоговой и рыночной стоимости необходимо учесть и существо залоговых отношений.
Для залогодателя важно установить максимально высокую залоговую стоимость, что приведет к не только к возможности увеличения размера обеспечиваемого основного обязательства (н-р, привлечению кредитного ресурса в большем размере), но и в случае неисполнения основного обязательства и последующего обращения взыскания на предмет залога позволит увеличить размер суммы, вырученной при реализации заложенного имущества. Для этого залоговая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости.
У залогодержателя интерес прямо противоположный – ему необходимо обеспечить выполнение основного обязательства и выручить при реализации заложенного имущества денежные средства в размере, достаточном для покрытия основного обязательства, штрафных санкций и расходов по взысканию, для чего стоимость предмета залога при реализации заложенного имущества должна быть ощутимо ниже рыночной стоимости.
Следовательно, залоговая стоимость формируется в условиях противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя, в результате чего и устанавливается некая устраивающая обе стороны величина оценки предмета залога, именуемая в ГК РФ как залоговая стоимость.
Тем не менее, суды, удовлетворяя иски залогодержателей об обращении взыскания на заложенное имущество, нередко устанавливают начальную продажную цену предмета залога исходя из залоговой стоимости, т.е. той оценки имущества, которая была согласована сторонами при заключении договора залога, поскольку договоры залога соответствуют требованиям действующего законодательства, а залогодатели не оспаривают цену заложенного имущества , что при отсутствии мотивированных опровержений может быть признано обоснованным . Доводы о существенном занижении оценки имущества, указанной в качестве залоговой стоимости, или завышении без представления тому доказательств отвергаются.
Таким образом, оценка предмета залога или иначе – залоговая стоимость предмета залога – выступает ориентиром при определении начальной продажной цены. Но само по себе условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не может рассматриваться в качестве условия об установлении начальной продажной цены, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки .
Учитывая состязательность арбитражного процесса, заинтересованная сторона должна активно влиять предусмотренными процессуальным законодательством средствами на ход рассмотрения вопроса об установлении начальной продажно цены.
Если же начальная продажная цена определена предмета залога уже установлена вступившим в законную силу решением, предъявление дополнительного иска об установлении начальной продажной цены заложенного имущества направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов. Действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен, и потому в удовлетворении исковых требований было совершенно справедливо отказано . По всей видимости, причиной появления такой ситуации явилась пассивная позиция залогодателя в процессе, своевременно не поставившим вопрос о проведении экспертизы для целей установления начальной продажной цены.
Требовать установления начальной продажной цены посредством применения ст. 324 АПК РФ в качестве изменения способа и порядка исполнения решения суда бесперспективно и также свидетельствует о неправильно избранном заявителей способом реализации прав. Ведь в ходе рассмотрения указанного вопроса упрощенный порядок, предусматриваемый ст. 324 АПК РФ, неприменим, так как ряд вопросов, и в частности главный – какова стоимость имущества – решается в рамках искового производства с предоставляемыми этим порядком процессуальными возможностями, в т.ч. с привлечением эксперта. Так не была удовлетворена жалоба банка на определение суда об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда, поскольку требование об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества направлено по существу на изменение вынесенного судебного акта, а довод заявителя о том, что в связи с завышенной начальной продажной ценой не состоялись торги по реализации заложенного имущества, признан судом несостоятельным.
Нормы ст. 324 АПК РФ допускают замену такого способа исполнения решения суда, как обращение взыскания на заложенное имущество, на другой - удовлетворение требований кредитора за счет денежных средств должника. Если такое изменение было, то правовых препятствий для обратного изменения нет, поскольку в данном случае суд вернется к тому способу, который был изначально предопределен.
Следует обратить внимание и на тот факт, что с момента согласования сторонами залоговой стоимости заложенного имущества и до момента обращения на него взыскания проходит определенное время, и стоимость имущества вполне может измениться в сторону как повышения, так и снижения.
Нередко судам вменяют в качестве ошибки нерассмотрение вопроса о стоимости заложенного имущества по состоянию на день принятия решения , использование оценочной стоимости заложенного имущества, определенной сторонами при заключении договора залога без учета его последующей переоценки.
В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражным судам предложено учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Указанные разъяснения были даны в январе 1998 года, и что важно - на основе сложившейся практики предшествующих годов. С тех пор в практике появились новые тенденции, изменилось законодательство, в силу чего можно поднять вопрос о нерыночности начальной продажной цены.
Более того, статья 7 Закона об оценке устанавливает, что в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. А ГК РФ как раз и указывает, что должна быть определена начальная продажная цена предмета залога, но не указывает как, устанавливая лишь, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (абз.1 п.3 ст.350 ГК РФ).
Поэтому и не ясно, является ли начальная продажная цена отражением рыночной стоимостьи предмета залога. Недаром в некоторых судебных актах можно наблюдать мотивирование своей правовой позиции апеллированием к понятиям "действительная рыночная стоимость" , "стартовая цена" , «реальная рыночная стоимость» .
Высший Арбитражный Суд РФ , возражая против довода заявителя о том, что судом неправомерно установлена начальная продажная цена заложенного имущества, не соответствующая его рыночной стоимости, указал следующее. Суд, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, взял за основу стоимость предмета залога, которую согласовали стороны в договоре об ипотеке, поскольку ни возражений о занижении (завышении) этой стоимости, ни ходатайств о проведении экспертизы для определения «действительной рыночной цены» (выделено мною – Д.П.) заложенного имущества ответчики в суде первой инстанции не заявляли. Также в суд апелляционной инстанции залогодатель не представил документов, свидетельствующих о существенном отличии «реальной рыночной стоимости» (выделено мною – Д.П.) заложенного имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора об ипотеке.
Но, тем не менее, итог ясен – суд в качестве начальной продажной цены должен взять ту вероятную цену, по которой предмет залога может быть отчужден за срок экспозиции предмета, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, т.е. ликвидационную стоимость в том понимании, в каком она сформулирована в Стандартах оценки.
Если стороны не возражают, то в качестве начальной продажной цены устанавливается залоговая стоимость, поскольку именно она отражает цену, за которую предмет залога может быть реализован с учетом указанных неблагоприятных факторов, т.е. в этом случае залоговая стоимость предмета залога соответствует представлению сторон о ликвидационной стоимости.
И наоборот, если стороны возражают против установления начальной продажной цены на основе залоговой стоимости, мотивируя это завышением залоговой стоимости при заключении договора залога, изменением конъюнктуры рынка за период существования залоговых отношений, изменением качества предмета залога или иными значимыми обстоятельствами, то суд на основании ходатайства сторон вправе назначить проведение экспертизы с целью установления именно ликвидационной стоимости, как того требует Стандарт оценки.
Таким образом, на стадии заключения договора залога и в ходе принудительной реализации имущества при обращении взыскания в судебном порядке мы наблюдаем разный подход к определению стоимости предмета залога.
Добавлено немного позже:
Цитата
не ниже определенной независимым оценщиком
Вопросы: Чем будет руководствоваться оценщик, определяя ее? Как юрист должен сформулировать вопрос в ходатайстве о проведении экспертизы - указать рыночная? или ликвидационная?
Если рыночная, то это противоречит ФЗ Об оценочной деятельности.
Дополнительно можно посмотреть судебную практику по определению начальной продажной цены при обращении взыскания на предмет залога...
#12
Отправлено 06 August 2009 - 07:51
docent_spb
Вы лучше практику по реализации имущества в процедуре банкротства посмотрите. По ФЗОН(б) свои нюансы есть. И достаточно большие.
"Цена имущества определенная независимым оценщиком".
Вы лучше практику по реализации имущества в процедуре банкротства посмотрите. По ФЗОН(б) свои нюансы есть. И достаточно большие.
Цитата
Как юрист должен сформулировать вопрос в ходатайстве о проведении экспертизы - указать рыночная? или ликвидационная?
"Цена имущества определенная независимым оценщиком".
#13
Отправлено 06 August 2009 - 11:31
Цитата
Вы лучше практику по реализации имущества в процедуре банкротства посмотрите. По ФЗОН(б) свои нюансы есть. И достаточно большие.
Давайте обсудим. Изначально вопрос стоит о "требованиях залогодержателя (банка)".
Согласно п.4 ст.138 ФЗ о банкротстве
"4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества."
И для сравнения:
абз.1 п.6 ст.110:
"6. Начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора".
Т.е. в отношении залога - по общим правилам.
В отношении предприятия - по рыночной стоимости. Хотя и в этом случае определяемая рыночная стоимость в полной мере соответствовать критериями рыночной стоимости, определенным в ФЗ Об оценочной деятельности, не будет.
Добавлено немного позже:
Цитата
Давайте обсудим. Изначально вопрос стоит о "требованиях залогодержателя (банка)".
И, соответственно, о заложенном имуществе... Или я ошибаюсь?
М.б. автор темы прояснит?
#15
Отправлено 06 August 2009 - 13:53
Спасибо всем за такое живое участие 
Нет мы не банк, мы обманутый дольщик((( стоим в реестре, кроме этого здания больше ничего у должника нету.... в реестре имеем 48%...
Застройщик заложил данную недвижимость, которая на тот момент была еще незавершенкой.
Т.е. банк взял в залог незавершенку в 2006г. - 500 м2, и оценил это в 24 млн, затем застройщик достроил здание до 2000 м2, ввел его в эксплуатацию, и банк заключил допик - где указал, что разница в общей площади в сторону увеличения произошла в следствии строительных работ.
АУ сейчас все зарегистрировал и получил готовый объект, который оценил и при оценке применил коэффицент 0,5 - как коэффицент вынужденной продажи.
Цитата
Алика
Вы банк или нет?
Какой у Вас процент в реестре?
Нет мы не банк, мы обманутый дольщик((( стоим в реестре, кроме этого здания больше ничего у должника нету.... в реестре имеем 48%...
Застройщик заложил данную недвижимость, которая на тот момент была еще незавершенкой.
Т.е. банк взял в залог незавершенку в 2006г. - 500 м2, и оценил это в 24 млн, затем застройщик достроил здание до 2000 м2, ввел его в эксплуатацию, и банк заключил допик - где указал, что разница в общей площади в сторону увеличения произошла в следствии строительных работ.
АУ сейчас все зарегистрировал и получил готовый объект, который оценил и при оценке применил коэффицент 0,5 - как коэффицент вынужденной продажи.
#16
Отправлено 06 August 2009 - 15:24
Алика
оспаривайте оценку в суде, пишите жалобу на АУ, требуйте приостановки торгов до рассмотрения дела об оспаривании оценки
Цитата
Нет мы не банк, мы обманутый дольщик((( стоим в реестре, кроме этого здания больше ничего у должника нету.... в реестре имеем 48%...
Застройщик заложил данную недвижимость, которая на тот момент была еще незавершенкой.
Т.е. банк взял в залог незавершенку в 2006г. - 500 м2, и оценил это в 24 млн, затем застройщик достроил здание до 2000 м2, ввел его в эксплуатацию, и банк заключил допик - где указал, что разница в общей площади в сторону увеличения произошла в следствии строительных работ.
АУ сейчас все зарегистрировал и получил готовый объект, который оценил и при оценке применил коэффицент 0,5 - как коэффицент вынужденной продажи.
оспаривайте оценку в суде, пишите жалобу на АУ, требуйте приостановки торгов до рассмотрения дела об оспаривании оценки
#17
Отправлено 06 August 2009 - 15:50
Цитата
оспаривайте оценку в суде, пишите жалобу на АУ, требуйте приостановки торгов до рассмотрения дела об оспаривании оценки
да, спасибо, вот и разбираюсь с процессом)))
#18
Отправлено 06 August 2009 - 15:56
Алика
не пропадайте пожалуйста... информируйте чего делаете и что получается... у нас похожая тема намечается
Цитата
да, спасибо, вот и разбираюсь с процессом)))
не пропадайте пожалуйста... информируйте чего делаете и что получается... у нас похожая тема намечается
#19
Отправлено 06 August 2009 - 16:22
Цитата
не пропадайте пожалуйста... информируйте чего делаете и что получается... у нас похожая тема намечается
Сейчас, после общения с АУ, и руководствуясь ПП ВАС № 58 п.11 -
АУ подал в АС Ходатайство об утверждения начальной продажной цены и порядка реализации предмета залога, где написал, что с представленным порядком и условиями банка согласен.
Буду писать возражения на данное ходатайство и будем в процессе, думаю (так как и судья еще сам не уверен) будем определять эту чертову цену...
#20
Отправлено 06 August 2009 - 16:57
Цитата
Сейчас, после общения с АУ, и руководствуясь ПП ВАС № 58 п.11 -
АУ подал в АС Ходатайство об утверждения начальной продажной цены и порядка реализации предмета залога, где написал, что с представленным порядком и условиями банка согласен.
Буду писать возражения на данное ходатайство и будем в процессе, думаю (так как и судья еще сам не уверен) будем определять эту чертову цену...
подайте отдельный иск об оспаривании оценки....
видел практику где АУ пытались привлечь, что продал дешево, а суды говорили: вы ж оценку не оспорили, чего возмущаетесь?
#21
Отправлено 18 August 2009 - 14:07
Оцените жалобу
Жалоба
на действия арбитражного управляющего
Определением Арбитражного суда требования ООО «Кредитор» в размере ______включены в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ЗАО «Должник».
Конкурсным управляющим ЗАО «Должник» в АС представлено Ходатайство по делу № ________________ об утверждении начальной продажной цены и порядка реализации предмета залога - нежилого здания расположенного по адресу: ___________________
Порядок и условия реализации заложенного имущества, а так же начальная продажная цена предмета залога установлена Банк (ОАО) и Конкурсный управляющий возражений не имеет.
На основании п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009г. основанием для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных конкурсным управляющим и залоговым кредитором, являются предложения, способные негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества. При этом на заявления возражений, относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества, имеют право и иные лица, участвующие в деле о банкротстве.
Нежилое здание, предмет залога, расположенное по адресу ______________является единственным имуществом, входящим в конкурсную массу должника.
При установлении начальной продажной цены в размере _________рублей требования кредиторов третьей очереди не будут удовлетворены в полном объеме.
Начальная продажная цена имущества предложена Банк ОАО на основании Отчета № 1 об оценке ликвидационной стоимости нежилого здания расположенного по адресу: ____________ Оценка ликвидационной стоимости произведена ________ согласно Договора № _____________.
В описании Объекта оценки (раздел 9) не учтен цокольный этаж данного нежилого здания, общей площадью 450 метров квадратных и используемый в данный момент индивидуальным предпринимателем для торговли инструментами.
В пункте 4. Коммуникации объекта оценки – стоит «частично», что полностью не совпадает с фактическим состоянием данного объекта. Объект имеет все необходимые коммуникации, данные коммуникации обслуживаются Управляющей компанией «_________» и данная управляющая компания имеет заключенные договоры с энергоснабжающими организациями на поставку электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, тепловой энергии на нужды отопления и пр. Управляющая компания выставляет соответствующие счета на потребленные ресурсы арендаторам данного здания.
В разделе 11 прописаны «Особенности определения ликвидационной стоимости при банкротстве предприятии», в результате чего применен коэффициент 0,5, что, безусловно, негативно повлияет на получения максимально возможной цены от продажи данного имущества и нарушает действующее законодательство.
Ссылки оценщика на статьи 87, 102 ФЗ РФ «О несостоятельности банкротстве», являются неверными, так как данные нормы не регулируют продажу части имущества должника в период внешнего управления, как и в период конкурсного производства, таким образом, выводы оценщика о необходимости определения ликвидационной стоимости объекта применимы быть не могут.
В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998г., связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Так же, исходя из того, что в настоящий момент вся мировая экономика, как и экономика Российской Федерации, переживает кризисный период, цены на коммерческую недвижимость снижаются - в данное время выставлять на торги коммерческую недвижимость, которая является отдельно стоящим зданием в центре города, приносящим доход от аренды, является нецелесообразным. Стоимость данной недвижимости в докризисный период была несопоставимо выше указанной в отчете об оценке и составляла в среднем 48 000 – 52 000 рублей за квадратный метр.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, на основании п.3. ст.17 и п.3. ст.60 ФЗ РФ «О банкротстве», Постановлении Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009г.,
Прошу, Уважаемый суд,
Обязать Конкурсного управляющего ЗАО «Должник» определить порядок и условия проведения торгов заложенного имущества, начальную продажную цену имущества в интересах всех кредиторов.
Приложение
- Отчет № 1 об оценке ликвидационной стоимости нежилого здания расположенного по адресу: ______________
Жалоба
на действия арбитражного управляющего
Определением Арбитражного суда требования ООО «Кредитор» в размере ______включены в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ЗАО «Должник».
Конкурсным управляющим ЗАО «Должник» в АС представлено Ходатайство по делу № ________________ об утверждении начальной продажной цены и порядка реализации предмета залога - нежилого здания расположенного по адресу: ___________________
Порядок и условия реализации заложенного имущества, а так же начальная продажная цена предмета залога установлена Банк (ОАО) и Конкурсный управляющий возражений не имеет.
На основании п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009г. основанием для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных конкурсным управляющим и залоговым кредитором, являются предложения, способные негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества. При этом на заявления возражений, относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества, имеют право и иные лица, участвующие в деле о банкротстве.
Нежилое здание, предмет залога, расположенное по адресу ______________является единственным имуществом, входящим в конкурсную массу должника.
При установлении начальной продажной цены в размере _________рублей требования кредиторов третьей очереди не будут удовлетворены в полном объеме.
Начальная продажная цена имущества предложена Банк ОАО на основании Отчета № 1 об оценке ликвидационной стоимости нежилого здания расположенного по адресу: ____________ Оценка ликвидационной стоимости произведена ________ согласно Договора № _____________.
В описании Объекта оценки (раздел 9) не учтен цокольный этаж данного нежилого здания, общей площадью 450 метров квадратных и используемый в данный момент индивидуальным предпринимателем для торговли инструментами.
В пункте 4. Коммуникации объекта оценки – стоит «частично», что полностью не совпадает с фактическим состоянием данного объекта. Объект имеет все необходимые коммуникации, данные коммуникации обслуживаются Управляющей компанией «_________» и данная управляющая компания имеет заключенные договоры с энергоснабжающими организациями на поставку электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, тепловой энергии на нужды отопления и пр. Управляющая компания выставляет соответствующие счета на потребленные ресурсы арендаторам данного здания.
В разделе 11 прописаны «Особенности определения ликвидационной стоимости при банкротстве предприятии», в результате чего применен коэффициент 0,5, что, безусловно, негативно повлияет на получения максимально возможной цены от продажи данного имущества и нарушает действующее законодательство.
Ссылки оценщика на статьи 87, 102 ФЗ РФ «О несостоятельности банкротстве», являются неверными, так как данные нормы не регулируют продажу части имущества должника в период внешнего управления, как и в период конкурсного производства, таким образом, выводы оценщика о необходимости определения ликвидационной стоимости объекта применимы быть не могут.
В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998г., связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Так же, исходя из того, что в настоящий момент вся мировая экономика, как и экономика Российской Федерации, переживает кризисный период, цены на коммерческую недвижимость снижаются - в данное время выставлять на торги коммерческую недвижимость, которая является отдельно стоящим зданием в центре города, приносящим доход от аренды, является нецелесообразным. Стоимость данной недвижимости в докризисный период была несопоставимо выше указанной в отчете об оценке и составляла в среднем 48 000 – 52 000 рублей за квадратный метр.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, на основании п.3. ст.17 и п.3. ст.60 ФЗ РФ «О банкротстве», Постановлении Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009г.,
Прошу, Уважаемый суд,
Обязать Конкурсного управляющего ЗАО «Должник» определить порядок и условия проведения торгов заложенного имущества, начальную продажную цену имущества в интересах всех кредиторов.
Приложение
- Отчет № 1 об оценке ликвидационной стоимости нежилого здания расположенного по адресу: ______________
#22
Отправлено 18 August 2009 - 18:49
Цитата
А разве в рассматриваемом случае обязательна рыночная оценка? Имхо, она яляется лишь одним из доказательств по делу, в случае сомнений суд может назначить экспертизуподайте отдельный иск об оспаривании оценки....
#23
Отправлено 23 November 2009 - 16:49
Алика
чем у вас закончилось???
оценкц можно оспорить отдельно
да и жалоба на Ау не помешает
Добавлено немного позже:
+в конечном счете цену реализации определяют кредиторы на собрании, этот вопрос выносился на собрание, как вы голосовали?
Добавлено немного позже:
+на самом деле, нужно обыграть факт увеличения площади незавершенки, заложено было 500, а не 2000, м/б оспорить допник?
Добавлено немного позже:
+на самом деле, нужно обыграть факт увеличения площади незавершенки, заложено было 500, а не 2000, м/б оспорить допник?
чем у вас закончилось???
Цитата
+1Цитата
Сейчас, после общения с АУ, и руководствуясь ПП ВАС № 58 п.11 -
АУ подал в АС Ходатайство об утверждения начальной продажной цены и порядка реализации предмета залога, где написал, что с представленным порядком и условиями банка согласен.
Буду писать возражения на данное ходатайство и будем в процессе, думаю (так как и судья еще сам не уверен) будем определять эту чертову цену...
подайте отдельный иск об оспаривании оценки....
видел практику где АУ пытались привлечь, что продал дешево, а суды говорили: вы ж оценку не оспорили, чего возмущаетесь?
оценкц можно оспорить отдельно
да и жалоба на Ау не помешает
Добавлено немного позже:
+в конечном счете цену реализации определяют кредиторы на собрании, этот вопрос выносился на собрание, как вы голосовали?
Добавлено немного позже:
+на самом деле, нужно обыграть факт увеличения площади незавершенки, заложено было 500, а не 2000, м/б оспорить допник?
Добавлено немного позже:
+на самом деле, нужно обыграть факт увеличения площади незавершенки, заложено было 500, а не 2000, м/б оспорить допник?
Сообщение отредактировал LegalAdviser: 23 November 2009 - 16:50
#24
Отправлено 23 November 2009 - 20:38
Цитата
Ошибаетесь:+1
оценкц можно оспорить отдельно
"ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 30 мая 2005 г. N 92
О РАССМОТРЕНИИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ
ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА, ПРОИЗВЕДЕННОЙ
НЕЗАВИСИМЫМ ОЦЕНЩИКОМ
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается."
Тыкните пальцем, в каком месте ЗоБ устанавливает обязательность суммы, указанной оценщиком
#25
Отправлено 16 September 2010 - 19:55
Цитата
Таким образом, на стадии заключения договора залога и в ходе принудительной реализации имущества при обращении взыскания в судебном порядке мы наблюдаем разный подход к определению стоимости предмета залога.
Вопросы: Чем будет руководствоваться оценщик, определяя ее? Как юрист должен сформулировать вопрос в ходатайстве о проведении экспертизы - указать рыночная? или ликвидационная?
Если рыночная, то это противоречит ФЗ Об оценочной деятельности.
Дополнительно можно посмотреть судебную практику по определению начальной продажной цены при обращении взыскания на предмет залога...
Уважаемый
docent_spb
Вы так хорошо все написали, не сложилась ли у вас практика по этому поводу на уровне ВАСа, ВС или хотя бы на уровне субъекта ? и почему вы так упорно не воспринимаете для начальной продажной стоимости рыночную стоимость, как это предписывает статья 7 ФЗ Об Оценочной деятельности? ведь закон предписывает установить продажную стоимость судом, но не говорит из чего он должен исходить и какой вид стоимости брать за основу, следовательно вид неопределен, а оценка обязательна.
П.С. Сори за большую цитату, просто забыл как делать сполер.
Сообщение отредактировал Bistrov Den: 17 September 2010 - 16:53
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
