Сообщений в теме: 91

[woo-doo]

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
________________________________________
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
23 июля 2009  N 64
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
    В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при  разрешении
споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее
имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором  расположены
эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного  Суда  Российской    Федерации в
соответствии со статьей  13  Федерального  конституционного  закона  "Об
арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать  арбитражным
судам следующие разъяснения.
    1. При рассмотрении  споров,  связанных  с  определением  правового
режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве
собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
    Регулирование отношений собственников помещений  в  многоквартирном
доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289,
290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36
Жилищного  кодекса  Российской  Федерации.  Кроме  того,    отношения
собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в
порядке долевого строительства, прямо  урегулированы  статьями  1    и 16
Федерального закона "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений  в  некоторые
законодательные акты Российской Федерации".
    Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом  здании,
возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом  не
урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом  1  статьи  6  ГК  РФ  к
указанным  отношениям  подлежат  применению  нормы    законодательства,
регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
    В силу изложенного собственнику отдельного помещения  в  здании  во
всех случаях принадлежит доля  в  праве  общей  собственности  на  общее
имущество здания.
    2. При рассмотрении споров судам следует исходить из  того,  что  к
общему  имуществу  здания  относятся,  в  частности,  помещения,
предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также
лестничные площадки, лестницы, холлы,  лифты,  лифтовые  и  иные  шахты,
коридоры,  технические  этажи,  чердаки,  подвалы,  в  которых    имеются
инженерные коммуникации, иное обслуживающее  более  одного    помещения в
данном здании оборудование  (технические  подвалы),  крыши,  ограждающие
несущие  и  ненесущие  конструкции  этого  здания,    механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
    3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит
собственникам помещений в здании в силу закона вне  зависимости  от  его
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (далее - реестр).
    4. При рассмотрении споров о размере доли  следует  учитывать,  что
исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей
собственности на общее имущество  определяются  пропорционально  площади
находящихся в собственности помещений. Судом может быть  определен  иной
размер доли в праве общей собственности на общее имущество,  если  объем
помещения, приходящийся на единицу площади,  существенно  отличается  от
аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
    5. Изменение размера доли  собственника  помещения  в  праве  общей
собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных
собственников помещений не допускается.
    При переходе права собственности на помещение к новому собственнику
одновременно переходит и доля  в  праве  общей  собственности  на  общее
имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении
помещения указание на это.
    6. По  решению  собственников  помещений,  принимаемом  в  порядке,
предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации,
может устанавливаться режим использования  общего  имущества    здания, в
частности отдельных общих помещений.
    В качестве особенностей  режима  могут  быть  установлены:  порядок
проведения ремонтных работ  в  помещениях  общего  пользования,  участие
собственников помещений  в  расходах  на  содержание  общего  имущества,
использование средств, полученных от сдачи  общего  имущества    здания в
аренду.
    7. По соглашению сособственников  общего  имущества  (собственников
помещений в здании)  допускается  передача  отдельных  частей    здания в
пользование. Например, может быть заключен договор  пользования  несущей
стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого
договора,  предоставляющей  имущество  в  пользование,    признаются все
сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность
лиц в соответствии с действующим законодательством.
    Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть
здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не
вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
    К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства
о  договоре  аренды,  и  они  подлежат  государственной    регистрации
применительно к  пункту  2  статьи  651  ГК  РФ.  При  этом  обременение
устанавливается на все здание в целом.
    8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального
закона "О государственном кадастре  недвижимости"  принимает    решение о
выделении из состава здания одного  или  нескольких  помещений,  то  при
внесении  в  реестр  записей  об  образовании  самостоятельных  объектов
недвижимости прекращается право собственности на здание  в  целом  ввиду
утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на  который  может
быть  установлено  право  собственности  одного  лица,  о  чем  делается
соответствующая запись в реестре.
    В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество
здания возникает с момента поступления  хотя  бы  одного  из  помещений,
находящихся в здании, в собственность иного лица.
    Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно
вправе,  обратившись  с  заявлением  к  органу,      осуществляющему
государственную регистрацию прав,  избрать  правовой  режим  здания  как
единого  объекта.  В  этом  случае  с  момента  внесения  в  реестр
соответствующей записи возникает право собственности указанного лица  на
здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
    9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей
долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в  случаях,
когда в реестр внесена запись о праве  индивидуальной  собственности  на
указанное имущество.
    Если общим  имуществом  владеют  собственники  помещений  в  здании
(например, владение общими лестницами,  коридорами,  холлами,    доступ к
использованию которых имеют собственники  помещений  в  здании),  однако
право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в
реестре за одним лицом, собственники помещений в  данном  здании  вправе
требовать признания за собой права общей долевой собственности на  общее
имущество. Суд рассматривает это требование как  аналогичное  требованию
собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных  с
лишением владения (статья 304 ГК РФ).
    Между тем, если лицо, на имя которого в  реестр  внесена    запись о
праве индивидуальной собственности на помещение,  относящееся  к  общему
имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в
это помещение,  собственники  иных  помещений  в  данном  здании  вправе
обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного
владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права
общей долевой собственности. На такие требования распространяется  общий
срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации                                        А.А. Иванов

Секретарь Пленума,
судья Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации                                      Т.В. Завьялова

[Stone]

а мне понравилось

правда, сразу возник вопрос: аренда помещения в таком здании предоставляет ли арендатору право пользования ОИЗ?

[kein]

угу, меняется просто все... у меня как раз счас процесс по установлению сервитута, вместо этого теперь заберу помещение

кстати вопрос - а если бы я купил лестничную клетку у застройщика нежилья пару лет назад, а счас у меня забирают её (оставят только долю), расходы на её приобретение мне вообще с кого-нибудь стрясти светит?

[woo-doo]

опупеть

Например, может быть заключен договор  пользования  несущей
стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства
о  договоре  аренды,  и  они  подлежат  государственной    регистрации
применительно к  пункту  2  статьи  651  ГК  РФ.  При  этом  обременение
устанавливается на все здание в целом.

[Аленчик]

woo-doo

А что? Все логично вроде! Спасибо! не занала про это постановление!

[Ludmila]

Все логично вроде!

Логично-то логично, только это постановление было бы уместнее лет 15 назад. Сейчас, когда уже права собственности на помещения многократно переходили к разным собственникам, начнётся просто нечто невооборазимое на рынке...

[woo-doo]

Аленчик

А что? Все логично вроде! Спасибо! не занала про это постановление!

чо логична та? какова ляда обременение на все здание? и причем тут аналогия по гос. регистрации?

[aslan]

Мини-революция прямо. Устал ВАС стесняться, стукнул по столу, что называется...чистое нормотворчество. Хотя все вроде правильно, по Концепции так. Вот только смущает положение собственников имущества, с легкой руки ставшего общим. Им что, искать убытки от продавца? А в чем виноват продавец? Он продал то что находилось в его единоличной собственности..сам же ВАС тогда по делу Юлия-Ангарида одобрил эту практику..Оснований для недействительности никаких..Просто отняли у одних а раздали всем.. Такое вот "справедливое" перераспределение. Раскулачивание счастливых обладателей чердаков.

Сообщение отредактировал aslan: 06 August 2009 - 14:30

[Talion]

А как будем долгосрочный договор аренды внешней поверхности стены или крыши (под рекламную конструкцию) регистрировать, если отсутствует свидетельство о праве собственности на эту стену (крышу)? Боюсь, ФРС ни Хрена не зарегистрирует. Какие еще документы потребуются? Протокол ОСС? А кто будет уполномочен подписать договор со стороны собственников? Или все подписи собирать?

[Ludmila]

Вот только смущает положение собственников имущества, с легкой руки ставшего общим.

А ещё положение тех, в чью пользу установлены обременения... Меня, естественно, больше всего ипотека волнует. По всей видимости, посыплются договоры ипотеки помещений, которые стали местами общего пользования...

А как будем долгосрочный договор аренды внешней поверхности стены или крыши (под рекламную конструкцию) регистрировать, если отсутствует свидетельство о праве собственности на эту стену (крышу)?

Там написано, что на здание должно обременение регистрироваться... Т.е. в аренду берёшь крышу, а обременение реистрируется на здание...

Протокол ОСС? А кто будет уполномочен подписать договор со стороны собственников? Или все подписи собирать?

Все подписи собирать - множественность лиц на стороне арендодателя.

[mooner]

А проект был вроде гораздо внушительнее.

[woo-doo]

Ludmila абажаема, умалаяю ни пишите по крыше слово "аренда"

[Belogorochka]

Я стесняюз спросить, а хде земля ??????

[aslan]

Ludmila

ещё положение тех, в чью пользу установлены обременения... Меня, естественно, больше всего ипотека волнует. По всей видимости, посыплются договоры ипотеки помещений, которые стали местами общего пользования...

Само по себе изменение вида собственности вряд ли будет являться критичным (в самой Концепции, кстати, прямо говориться, что никакой это даже не вид, а самая обычная собственность, поэтому слова "ПРАВО общей собственности" надо убирать). Поэтому можно будет говорить о появлении множественности на стороне залогодателя. Совсем другой вопрос: как оценить сделки с имуществом, которое не может быть предметом самостоятельных сделок. Но ведь раньше же могло быть! Возможно суды станут применять этот документ на будущее время..тогда все проще

Добавлено немного позже:
Belogorochka

Я стесняюз спросить, а хде земля  ??????

"Земля в иллюминаторе"

[maxim007]

вопрос такой по 7 пункту....
Если собственник у здания один, то как и раньше применяется старый обзор по аренде? То есть "аренда" крыши это не аренда?

[nick_ruller]

Мне нужно в СОЮ с этим пленумом идти. Страшно как-то пока без практики...

[Танчик]

меня вот тоже волнует - ну признают прочие собственники за собой право, и дальше что? первоначальная сделка к-п - недействительная?запись - аннулируют? реституция - будет?....
..у меня "общее" имущество вообще в возвратном лизинге...страшно

[Talion]

Цитата
Протокол ОСС? А кто будет уполномочен подписать договор со стороны собственников? Или все подписи собирать?

Все подписи собирать - множественность лиц на стороне арендодателя.

А что, если в протоколе указать, что собственники решением ОСС уполномочили одного собственника от имени всех заключить и подписать договор???

[nick_ruller]

А что, если в протоколе указать, что собственники решением ОСС уполномочили одного собственника от имени всех заключить и подписать договор???

Это уже коллективная доверенность.

[SOI]

мда. похоже писал-писал поправки к ГК, а потом плюнул и решил не ходить в Федеральное собрание и просто применить аналогию.

постановление неплохое, но многих оно приведет к банкротству и самоубийству. "спасибо товарищу Сталину за наше счастливое деццтво!"

Добавлено немного позже:
любопытно, закон о ГКН также надо понимать творчески и ставить на кад.учет отдельные поверхности стен?

появятся вакансии кад.инженеров высотников...

[SOI]

Там написано, что на здание должно обременение регистрироваться... Т.е. в аренду берёшь крышу, а обременение реистрируется на здание...

а еще занимательно поразмышлять на тему: в отношении здания установлено обременение (квазиаренда крыши), собственник делит здание на помещения, в реестре появляются записи по помещениям, запись по зданию уходит в небытие, обременение туда же?
если да, то при покупке совокупности помещений у меня может нарисоваться не только 11-месячный арендатор помещения, но 50-летний обладатель права использования банкомата или вывески конторы похоронных услуг? жесть какая.

[Ludovik]

По 7 пункту. У меня свои шкурные вопросы. Имею договоры на размещение рекламных щитов на стенах зданий (зачастую с одним владельцем). Согласно закона о рекламе (ст. 19) договоры заключены сроком на 5 лет. Вопрос!!! это что их надо регистрировать?! и регистрировать что - обременние ? нет такого в законе о регистрации. Аренда как обременнеие идет через регисрацию самого договора аренды. Это похоже больше на регитсnрацию сервитута, но никто в постановлении не сказал что такое @предоставление права на воздмездной основе размещать что-то@ явлется сервитутом (например, градосторительным).
Что делать и куда бежать?

Сообщение отредактировал Ludovik: 12 August 2009 - 12:20

[nick_ruller]

С сервитутом вы как-то перегнули.
Нужно регистрировать договор аренды.
Кстати, теперь нужно спрашивать согласие всех собственников )))

[Ludovik]

Нужно регистрировать договор аренды

Какой договор аренды!? И какие документы вы будите предоставлять на регистрацию - кадастровый паспорт стены (крыши) с нарисованным красным карандашом места "аренды!? А постановление ВАС №66 уже не "катит"?