Сообщений в теме: 346

[nordavind]

Уважаемые!!!

Возник такой вопрос:
Неотделимые улучшения (не ремонт, а тотальная реконструкция и перепланировка) арендуемой недвижки, произведенные с согласия собственника (арендодателя), являются ли собственностью арендатора в период действия договора аренды? Известно, что после прекращения договора аренды арендатор получает право на возмещение стоимости такого улучшения (п.2 ст.623 ГК). А во время действия договора аренды арендатор может распорядиться произведенными им улучшениями, напр., продать их собственнику помещения (арендодателю), не дожидаясь окончания договора аренды.... или третьему лицу (в связи с чем возникает вопрос о будущих праовотношениях данного третьего лица с собственником помещения...
Все упирается в правовую природу неотделимых улучшений.
С отделимыми все ясно - собственник арендатор (прямое указание закона - "забрал и ушел"), про неотделимые закон говорит только о праве требовать возмещения стоимости, про собственность не упоминает.

Какие будут мнения. Сам нахожусь в глубоких раздумьях...

[montilda]

Во-первых, вопросом является, а было ли это улучшением? Такой вопрос может возникнуть легко!
Во-вторых, неотделимое улучшение можно рассматривать в свете ст. ст. 133 и 134 ГК РФ - это о правовой природе. Тогда вопрос собственности отпадает. Плюс ко всему, неотделимое улучшение является конструктивным элементом помещения - см. аналогию Обзор Инф. письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002.

Если Вам так надо получить денежку за эти улучшения - оформите авторское право и продайте ему дизайн. Но вопрос, а надо ли ему оно?

Best rgrds

[Ferero Roche]

Вопрос о праве собственности, как мне кажется, возникнуть не может по одной простой причине: арендатор изначально пользуется ЧУЖИМ имуществом, а собственник, давая согласие на улучшения, тем самым конкретизирует право пользования арендатора, он согласен именно на такие улучшения. Он мог бы их произвести сам, но делает это "силами арендатора", за что и платит потом.
Однако в связи с существенными изменениями в объекте может возникнуть вопрос, а не появился ли новый объет недвижимости, но для обсуждения данного вопроса маловато информации о том, что автор темы понимает под тотальной реконструкцией и перепланировкой.

[Абсурдность]

полагаю, что такие улучшения изначально будут являться собственностью арендодателя (в силу того, что они не отделимы).

оформите авторское право и продайте ему дизайн.

думаю, что это не то, о чем спрашивал
nordavind ....

Мое почтните

[nordavind]

полагаю, что такие улучшения изначально будут являться собственностью арендодателя (в силу того, что они не отделимы).

арендатор изначально пользуется ЧУЖИМ имуществом, а собственник, давая согласие на улучшения, тем самым конкретизирует право пользования арендатора, он согласен именно на такие улучшения. Он мог бы их произвести сам, но делает это "силами арендатора", за что и платит потом.

Абсурдность, Ferero Roche, Ваш ход мыслей понятен, но если взглянуть на эту проблему с другой стороны: заказчиком в подрядных договорах являлся Арендатор, результат работ сдавался подрядчиком Арендатору, соответственно права на результаты работ принадлежат Арендатору.
Хм-м-м-м, мне самому не нравится только что высказанная мысль, но исключительно для целей продолжения дискуссии...
Знаю, что есть мнение, что ремонтные работы, в т.ч. капитальный ремонт, не являются подрядными, а есть суть договоры возмездного оказания услуг. При такой т.з. никаких результатов не появляется и прав на них тоже, и все логично - есть право требовать возмещения стоимости улучшений, как согласованных с арендодателем затрат, понесенных арендатором в интересах арендодателя.

понимает под тотальной реконструкцией и перепланировкой

Было: голые стены, какой-никакой пол и все...
Сделали устройство и стяжку полов, устройство подвесных потолков, перегородки из гипсокартона, замена системы отопления, водоснабжения, электроосвещения, и проч. и проч.
Вот и вопрос - что здесь: возмездное оказание услуг или подряд...

[Абсурдность]

заказчиком в подрядных договорах являлся Арендатор, результат работ сдавался подрядчиком Арендатору, соответственно права на результаты работ принадлежат Арендатору.

nordavind сэр, но ведь отношения по подряду вообще не соотносяться с арендными отношениями....

[И.Б]

что такие улучшения изначально будут являться собственностью арендодателя (в силу того, что они не отделимы).

С ума сойти! Коли они неотделимы от того, что не является собственностью арендодателя - так не они не его собственность изначально

[Абсурдность]

Ира Бызова !
тагда изложите свое видение правовой природы неотделимых улучшений....

внимательно ждем-с...

[nordavind]

ведь отношения по подряду вообще не соотносяться с арендными отношениями

Вот и я думаю...

Абсурдность, а если предположить, что улучшения были произведены до заключения договора аренды, но без поручения собственника или иного согласованного обязательства между будущими сторонами аренды, тогда получается неосновательное обогащение со стороны собственника. Так?

[Абсурдность]

nordavind безусловно.

[AlexeyS]

nordavind! Буквально в пункте 2 статьи 623 ГК сказано, что "...арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение..."

ИМХО, право на возмещение арендатор имеет с момента произведения улучшений, а не с момента прекращения договора. Момент прекращения договора - срок исполнения обязанности арендодателя выплатить стоимость улучшений.

Соответственно, с момента произведения улучшений они являются собственностью арендодателя, а арендатор с этого же момента обязан отразить у себя право требования - дебиторскую задолженность арендодателя, с сроком исполнения по прекращении договора аренды.

ИМХО, проблем нет в трактовании статьи 623.

[SVR]

А во время действия договора аренды арендатор может распорядиться произведенными им улучшениями,

- Каким образом вы интересно их продадите третьему лицу, если они неотделимы?
Что касается собственника, без проблем, просто срок возмещения происходит не по окончании договора аренды, а в течении его срока. Например зачетом на арендную плату.

[Faust]

nordavind
Ира Бызова
Назовите, если не трудно, объект права собственности.
Мне лично непонятно, что такое ПС на улучшение

Считаю, что
Абсурдность
прав

[Ferero Roche]

Очередной раз выражаю солидарность с Абсурдностью (каламбур получился двусмысленный ), о том что отношения по подряду вообще не соотносяться с арендными отношениями. Подрядчик может и знать вовсе, что заказчик не собственник, и его это по большому счету волновать не должно. А что касается того, что

результат работ сдавался подрядчиком Арендатору, соответственно права на результаты работ принадлежат Арендатору

, думается, что подобное можно расценить с некоторой долей условности как элемент "в пользу третьего лица", в том смысле, что благо получает не заказчик, а третье лицо (арендодатель). Арендодатель, разрешив арендатору производство неотделимых улучшений, делегировал ему право принять результат работ, а арендатор в рамках арендных отношений, по прежнему остается пользователем чужого имущества.
А в ситуации, когда

Было: голые стены, какой-никакой пол и все...
Сделали устройство и стяжку полов, устройство подвесных потолков, перегородки из гипсокартона, замена системы отопления, водоснабжения, электроосвещения, и проч. и проч.
Вот и вопрос - что здесь: возмездное оказание услуг или подряд...

ответ на вопрос содержится, как мне представляется в ст. 740 ГК РФ, которая предусматривает распространение правил о договоре строительного подряда на отношения по капитальному ремонту.

[Chiko]

хм........право собственности может быть только на вещь.......... все стройматериалы, из которых были произведены неотделимые улучшения имущества перестали быть вещью с тех пор, как были применены в строительном процессе (блин, сам чуть не запутался когда писал ) в общем, все то, о чем говорится - бетонная стяжка, системы отопления и т.д. - не может быть объектом права собственности, это часть объекта недвижимости, который принадлежит арендодателю. Продать неотделимые улучшения (во, хохма ) нельзя по выше изложенным причинам.

[Абсурдность]

(во, хохма 

Chiko Ром, прикинь, а если б арендодатель согласился на то, что б арендатор продал третьему лицу неотделимые улучшения?
тоже хохма...

[kuropatka]

Абсурдность прав. Неосновательное обогащение арендодателя, подряд, ДВУ - все это не относится к арендным отношениям. Это они уже потом будут выяснять, если спор возникнет.

[kuropatka]

Ситуация: имеем жутко запутанное помещение, расположенное на первом этаже (вход), а в основном - в подвале. Синим обозначена часть, находящаяся в собственности, красным - часть, арендуемая у мэрии. Тут вроде никаких споров.
Дальше начинается интересное:
Зеленым и сиреневым выделены помещения, построенные арендатором (с разрешения арендодателя, и пр., все законно). Однако после постройки Арендодатель, даже не регистрируя за собой право собственности, включает эти площади в состав арендуемых и начинает взимать за них плату.
В договорах аренды есть пункт:

1.5. Неотделимые улучшения арендованного объекта недвижимости производятся Арендатором за его счет и только с рарешения Арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается.

То есть, учитывая, что ставка аренды установлена в зависимости от метров - арендатор состроил проблем на свою голову?
Или же он может признать право собственности на эти помещения? Никаких особых условий при постройке больше не было.

Деталь: в арендованное помещение (красное) нельзя попасть, не проходя через собственные помещения Арендатора, либо пожарный выход (сиреневый), также построенный Арендатором. Соответственно, в венткамеру (зеленая) нельзя попасть, не проходя через арендуемое помещение.
Пожарный выход примыкает к зданию по Красному проспекту, в котором находятся собственные помещения Арендатора, а арендуемые помещения расположены только по ул. Октябрьская (два дома, связанные между собою).

Как быть? Очень хочется признать за собой ПС хотя бы на выход...

Прикрепленные изображения

• 

[kuropatka]

Вообще - является ли пристройка к арендуемому объекту собственно улучшением арендованного имущества? Или такое помещение вполне может быть и отдельным объектом права собственности?

Кто хочет разглядеть схему подробнее - прилагается.

Прикрепленные файлы

•  Temple0.zip   142.28К   170 скачиваний

[kuropatka]

Коллеги, ну идеи, хоть какие-нибудь - есть? Выходу присвоили адрес по Красному проспекту, т.е. здание, к которому Арендодатель отношения не имеет. Или это ничего не значит в данном случае?

[Cyrus]

А на основании какой разрешительной документации производились улучшения? Я думаю, что в зависимости от этого можно оценить: улучшение это или самостоятельный объект. В любом случае, арендодатель не могет брать плату за доп. метры пока не будет оформлено право собственности.

[Axel]

Вообще - является ли пристройка к арендуемому объекту собственно улучшением арендованного имущества? Или такое помещение вполне может быть и отдельным объектом права собственности?

kuropatka, ИМХО можно строить позицию о реконструкции имущества, в силу которой был создан новый объект, так как разрешение собственника на реконструкцию было - право собственности на вновь созданный объект будет принадлежать лицу, создавшему его.

Сообщение отредактировал Axel: 11 November 2003 - 19:13

[Le vin]

kuropatka

Однако после постройки Арендодатель, даже не регистрируя за собой право собственности, включает эти площади в состав арендуемых и начинает взимать за них плату.

Договор аренды в этой части - недействительный. Со всеми последствиями.

Зеленым и сиреневым выделены помещения, построенные арендатором (с разрешения арендодателя, и пр., все законно).

Что значит - "построенные арендатором"? Сооружены перегородки внутри уже существующего помещения? А может, это все же здания?
Здание - результат строй. деятельности, имеющий определенное функциональное назначение...
Помещение - часть здания, ограниченная строй.конкструкциями...
(Определения примерные, т.к по памяти, извините уж. Из СНиПа "Система норм. актов в строительстве", по моему. Если надо - уточню).

является ли пристройка к арендуемому объекту собственно улучшением арендованного имущества

Улучшение - изменение качественных характеристик чего-либо (в данном сдучае - объекта недвижимости). Если же речь идет об изменениии количественных характеристик (площадь, этажность), то на мой взгляд, есть основания говорить о реконструкции объекта, т.е - о создании НОВОГО, отличного от ранее существующего объекта недвижимости, либо о создании нового объекта.
Здесь нужна экспертиза. Какая - не знаю. Может быть, от организации, имеющий лицензию на техническое освидетельствование строй. объектов, может быть от БТИ. Вопрос к эксперту - является ли ЭТО новым объектом.

И еще. Надо смотреть разрешение на строительство и ПСД. На что выдавалось.

Вопрос - очень-очень "бородатый". Я его уже третий год пинаю.
Вот, может, пригодится:

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 28 января 2003 г. N 12024/02

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.,
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Бойкова О.В., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Куликовой В.Б., Наумова О.А., Ренова Э.Н,, Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юкова М.К., Юхнея М.Ф.
рассмотрел протест первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Бирюкова Ю.С. на решение от 21.11.01, постановление апелляционной инстанции от 31.01.02 Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-69/01-Г/13 и постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.02 по тому же делу.
В заседании Президиума приняли участие первый заместитель Генерального прокурора Российской Федерации Бирюков Ю.С. и ответчик - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица Зайко Н.Ю.
Заслушав и обсудив доклад судьи Куликовой В.Б., выступление первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, и объяснения Зайко Н.Ю., Президиум установил следующее.
Прокурор Ярославской области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Зайко Н.Ю. (далее - предприниматель Зайко Н.Ю.), Фонду имущества Ярославской области (далее - фонд имущества) и государственному унитарному предприятию технической инвентаризации, учета недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ярославской области о признании недействительными договора от 26.02.99 купли-продажи недвижимости в виде нежилых помещений, составивших 2/38 доли в здании, расположенном по адресу: г. Ростов, ул. 50-летия Октября, д. 9/6, свидетельства от 29.01.99 серии 76 N 19001078 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и применении последствий недействительности названной сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент по управлению государственным имуществом администрации Ярославской области (далее - департамент по управлению имуществом) и Департамент государственной регистрации прав администрации Ярославской области.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель Зайко Н.Ю. приобрела в собственность нежилые помещения в здании, являющемся памятником истории и культуры местного значения, способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, и при отсутствии права на выкуп арендуемых помещений.
Решением от 21.11.01 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку сделка по отчуждению государственного недвижимого имущества в частную собственность предпринимателя Зайко Н.Ю. совершена в соответствии с действующим законодательством.
Постановлением апелляционной инстанции суда от 31.01.02 решение оставлено без изменения по тем же основаниям.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 02.04.02 решение и постановление апелляционной инстанции оставил в силе.
В протесте первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в части признания недействительными договора купли-продажи от 26.02.99 и связанного с ним свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество; в части применения последствий недействительности совершенной сделки дело передать на новое рассмотрение.
Рассмотрев протест, Президиум не находит оснований для его удовлетворения.
Как следует из материалов дела, с 1992 до 01.04.97 часть спорных помещений площадью 40 кв. метров в здании, расположенном по упомянутому адресу, была предоставлена в аренду частному предприятию "Виктория", возглавляемому Зайко Н.Ю., для использования под магазин. Поскольку здание, являющееся памятником истории и культуры, находилось в разрушенном состоянии и переданные в аренду помещения подлежали восстановлению, арендатор был освобожден от уплаты арендной платы с условием их восстановления за счет собственных средств.
В последующем между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (арендодатель) и предпринимателем Зайко Н.Ю. (арендатор) был заключен договор от 01.04.97 аренды спорных нежилых помещений площадью 62,5 кв. метра с правом их выкупа арендатором.
После включения 31.12.98 здания, в котором находились подлежащие восстановлению помещения, в реестр федеральной собственности, между департаментом по управлению имуществом и предпринимателем Зайко Н.Ю. был заключен договор от 21.01.99 N 23Ф на аренду нежилых помещений. Дополнительным соглашением к этому договору арендатору было предоставлено право на выкуп арендуемых помещений.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суда установлено, что переданные в аренду спорные нежилые помещения были полностью восстановлены арендатором за счет его собственных средств.
Указанные обстоятельства подтверждаются актами проведенных обследований спорного объекта до его восстановления, составленными сметами на проведение восстановительных работ по реставрации помещений, актами приемки выполненных работ и заключениями об инвестициях, внесенных Зайко Н.Ю. в восстановление спорного объекта недвижимости, выданными Департаментом культуры и туризма администрации Ярославской области и экспертной организацией - закрытым акционерным обществом "Ярославский центр недвижимости".
Передача в собственность предпринимателю Зайко Н.Ю. по договору от 26.02.99 восстановленных ею помещений в здании - памятнике истории и культуры местного значения - произведена с согласия государственных органов в лице губернатора Ярославской области, департамента по управлению государственным имуществом и Министерства культуры Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела ответчик - фонд имущества и третье лицо - департамент по управлению имуществом в возражениях на иск заявили о том, что государственные интересы в результате приобретения предпринимателем Зайко Н.Ю. права собственности на восстановленные ею помещения не нарушены.
Поскольку объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности за предпринимателем Зайко Н.Ю., является новым объектом, возникшим в результате проведения ею восстановительных работ, Зайко Н.Ю. является собственником вновь созданного на свои средства имущества и это имущество не подлежит возврату в государственную собственность.
Изъятие указанного имущества у предпринимателя Зайко Н.Ю. означало бы прекращение у нее права собственности на новый объект, созданный ею в результате разрешительных действий государственных органов, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и ликвидировало бы имущественную базу индивидуального предпринимателя, используемую в хозяйственной деятельности.
С учетом названных обстоятельств Президиум не находит предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 304-306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановил:
решение от 21.11.01, постановление апелляционной инстанции от 31.01.02 Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-69/01-Г/13 и постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.02 по тому же делу оставить без изменения, протест - без удовлетворения.

Председательствующий  В.Ф.Яковлев

У Дачи (с) "Суд"

[Le vin]

Ну, и еще, примерно по теме...
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 21 ноября 2000 г. N Ф09-1742/2000ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу АКБ "Зауральский бизнес" на решение от 02.08.2000 и постановление апелляционной инстанции от 25.09.2000 Арбитражного суда Курганской области по делу N А34-190/00-С17 по иску АКБ "Зауральский бизнес" к МП "Курганские тепловые сети", Департаменту муниципального имущества и потребительского рынка об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.
О месте и времени рассмотрения кассационной жалобы стороны извещены надлежащим образом.
В заседании суда принял участие представитель истца Еремин Д.Ю. по довер. N 12 от 28.10.2000.
Права и обязанности лиц, участвующих в деле, присутствующему разъяснены, отводов не заявлено, ходатайств не поступило.

Истец - АКБ "Зауральский бизнес" (далее - "Банк"), обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к МП "Курганские тепловые сети", Департаменту муниципального имущества и потребительского рынка об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, а именно просил обязать ответчиков убрать из подвала нежилого помещения по ул. Куйбышева, 35 теплопункт.
Решением от 02.08.2000 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.09.2000 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм ст. 53 АПК РФ, истец просит решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение.
Проверив законность принятых судебных актов в порядке ст.ст. 162, 171, 174 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В ходе разбирательства дела по существу судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что помещение подвала нежилого здания по ул. Куйбышева, 35, в котором располагается теплопункт N 29, решением Малого Совета Курганского городского Совета народных депутатов от 05.08.93 N 239 "Об утверждении перечня нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности", в силу постановления ВС РФ N 3020-1 от 27.12.91 включено в реестр объектов муниципальной собственности. По договору от 09.12.91 Курганский сельскохозяйственный институт передал Банку по актам в течение 1991-1993 гг. 1, 2, 3, 4 этажи здания по ул. Куйбышева, 35. На основании регистрационного удостоверения N 697 от 29.12.93 Бюро технической инвентаризации предприятия "Абрис" истцу в установленном порядке выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности N 45-0101-38 1999-128 от 11.11.99 на нежилое здание, незавершенное реконструкцией, общей площадью 1213,8 кв.м.
При таких обстоятельствах, отказывая в удовлетворении иска, заявленного в порядке ст. 304 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно исходил из того, что на подвальное помещение регистрационное удостоверение о праве собственности Банку не выдавалось, приобретение истцом права собственности на спорное помещение в соответствии со ст. 218 ГК РФ объективно не подтверждается, в порядке ст. 53 АПК РФ не доказано.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены принятых судом судебных актов не имеется.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 95 АПК РФ суд относит на истца.
Руководствуясь ст.ст. 174, 175, 177 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 02.08.2000 и постановление апелляционной инстанции от 25.09.2000 Арбитражного суда Курганской области по делу N А34-190/00С17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с АКБ "Зауральский бизнес" в доход федерального бюджета 417 руб. 45 коп. госпошлины по кассационной жалобе.

[kuropatka]

Le vin

Что значит - "построенные арендатором"? Сооружены перегородки внутри уже существующего помещения? А может, это все же здания?

Понимаешь, основная часть помещения расположена в подвале. Зеленым выделена узкая комнатка, вырытая нами, сиреневым - запасной выход, расположенный в подвале и первом этаже.

Cyrus

А на основании какой разрешительной документации производились улучшения? Я думаю, что в зависимости от этого можно оценить: улучшение это или самостоятельный объект.

Вроде как разрешение на строительство было. Т.е. - новый объект со всеми вытекающими? Но я еще уточню по этому поводу.