Уважаемые коллеги!
На сайте ВАС выложен проект ППВАС по применению законодательства о залоге. Ссылка Будет интересно обсудить (хотя там и не только недвижимость).
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 142
#2
Отправлено 01 July 2010 - 11:28
Спасибо огромное!!!
Пока ещё не дочитала до конца, но уже вижу, что вещь это очень ценная.
По уже прочитанному есть вопросы.
П. 11 - второе предложение не очень понятно. В начале предложения речь идёт о помещении, а потом упоминается участок, на котором расположено соответствующее здание. О каком здании идёт речь? По всей видимости, речь идёт о здании, в котором расположено помещение. Но тогда так и надо бы написать. Потому что в связи с отсутствием в законодательстве чёткого понятия, что есть нежиле помещение, и при упоминании в одном предложении заложенного помещения и "соответствующего здания" можно трактовать п. 11 и так, что он распространяется и на залог зданий.
Знаю, что это маразм, но я уже не удивляюсь самым извращённым трактовкам...
Кстати, об извращённой трактовке по паре дел скажу ещё ниже - там тоже очень интересные ситуации, которые хорошо бы рассмотреть в Пленуме.
Тот же п. 11. Я не очень поняла, на какие случаи он распространяется. Вот есть у нас, например, такой объект интересный в залоге - гостиница девятиэтажная. На каждый этаж - отдельное свидетельство. Участок под гостиницей в собственности залогодателя. Собственник у всех помещений и у земельного участка один. И допустим, что нам закладывается только один этаж... Так вот, распространяется ли п. 11 на такие случаи? Или он распространяется только на те случаи, когда помещения в здании принадлежат разным лицам?
На самом деле ситуация, когда одному лицу принадлежит всё здание, и это лицо для удобства совершения сделок делит здание на отдельные помещения и получает на жти помещения отдельные свидетельства, не так уж и редко встречается. По тому, что в п. 11 идёт речь обо всём земельном участке, а не о доле в праве собственности на участок, я делаю вывод, что речь идёт именно о тех случаях, когда собственнику участка принадлежат все помещения, составляющие здание, и закладывает он часть помещений. Но подозреваю, что имелось в виду вовсе не это.
Ещё один вопрос, который напрашивается где-то в районе п. 10 - 11 - это вопрос о соотношении ст. 64 закона об ипотеке и ст. 35 ЗК РФ.
Очень актуальный вопрос, который всю плешь проел уже... И ответ на который очень хотелось бы увидеть в Пленуме.
В принципе, тема уже обсуждалась, чуть позже кину ссылку на соответствующие темы, в которых было очень подробное обсуждение. Здесь же изложу вкратце проблему. Речь идёт о случаях, когда собственник участка является и собственником расположенных на этом участке зданий.
Есть ст. 64 закона об ипотеке, которая гласит, что при залоге земельного участка на все находящиеся на участке здания возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором ипотеки.
И есть ст. 35 ЗК РФ, которая запрещает отчуждать здание без участка или участок без зданий. И также есть принцип единства судьбы земельного участка и зданий на нём.
Т.е. возможны две ситуации.
Ситуация 1. Договором ипотеки предусмотрено, что ипотека не распространяется на здания (все или часть), расположенные на участке.
На мой взгляд, в таком случае ст. 64 закона об ипотеке применяться не должна, а договор ипотеки должен однозначно признаваться недействительной сделкой как противоречащий ст. 35 ЗК РФ и принципу единства судьбы земельного участка и зданий на нём. Хотя, кстати, есть точка зрения, что недействительным должен признаваться не весь договор ипотеки, а только условие о том, что ипотека не распространяется на здания.
Ситуация 2. Договором ипотеки вообще не предусмотрено ничего по поводу того, распространяется ипотека на все здания на участке или не распространяется.
Тут, в принципе, можно было бы говорить о том, что ипотека возникает, поскольку стороны не установили иное, если бы не одно НО.
К ипотеке в силу закона применяются те же правила, что и к ипотеке в силу договора. А в соответствии со ст. 9 закона об ипотеке существенным условием договора ипотеки является описание предмета ипотеки. Т.е. получается, что в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона, должно содержаться надлежащее описание предмета ипотеки. А это значит, что это описание должно быть... в договоре ипотеки земельного участка!
И ещё по соотношению ст. 64 закона об ипотеке и ст. 35 ЗК РФ. Должен ли быть единый подход к случаям, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, и когда земельный участок закладывается вместе со зданием.
Т.е. если есть земельный участок, на котором несколько зданий, и закладывается одно здание и весь земельный участок, а остальные здания (принадлежащие, напомню, тому же собственнику, что и участок) не закладываются, то подход должен быть тот же самый, что и в ситуации, когда закладывается застроенный участок, но в залог передаётс только участок, и ни одно здание в ипотеку не передаётся? По-моему, подход длжен быть одинаковый...
Позже ещё напишу в тему.
Пока ещё не дочитала до конца, но уже вижу, что вещь это очень ценная.
По уже прочитанному есть вопросы.
П. 11 - второе предложение не очень понятно. В начале предложения речь идёт о помещении, а потом упоминается участок, на котором расположено соответствующее здание. О каком здании идёт речь? По всей видимости, речь идёт о здании, в котором расположено помещение. Но тогда так и надо бы написать. Потому что в связи с отсутствием в законодательстве чёткого понятия, что есть нежиле помещение, и при упоминании в одном предложении заложенного помещения и "соответствующего здания" можно трактовать п. 11 и так, что он распространяется и на залог зданий.
Знаю, что это маразм, но я уже не удивляюсь самым извращённым трактовкам...Кстати, об извращённой трактовке по паре дел скажу ещё ниже - там тоже очень интересные ситуации, которые хорошо бы рассмотреть в Пленуме.
Тот же п. 11. Я не очень поняла, на какие случаи он распространяется. Вот есть у нас, например, такой объект интересный в залоге - гостиница девятиэтажная. На каждый этаж - отдельное свидетельство. Участок под гостиницей в собственности залогодателя. Собственник у всех помещений и у земельного участка один. И допустим, что нам закладывается только один этаж... Так вот, распространяется ли п. 11 на такие случаи? Или он распространяется только на те случаи, когда помещения в здании принадлежат разным лицам?
На самом деле ситуация, когда одному лицу принадлежит всё здание, и это лицо для удобства совершения сделок делит здание на отдельные помещения и получает на жти помещения отдельные свидетельства, не так уж и редко встречается. По тому, что в п. 11 идёт речь обо всём земельном участке, а не о доле в праве собственности на участок, я делаю вывод, что речь идёт именно о тех случаях, когда собственнику участка принадлежат все помещения, составляющие здание, и закладывает он часть помещений. Но подозреваю, что имелось в виду вовсе не это.
Ещё один вопрос, который напрашивается где-то в районе п. 10 - 11 - это вопрос о соотношении ст. 64 закона об ипотеке и ст. 35 ЗК РФ.
Очень актуальный вопрос, который всю плешь проел уже... И ответ на который очень хотелось бы увидеть в Пленуме.
В принципе, тема уже обсуждалась, чуть позже кину ссылку на соответствующие темы, в которых было очень подробное обсуждение. Здесь же изложу вкратце проблему. Речь идёт о случаях, когда собственник участка является и собственником расположенных на этом участке зданий.
Есть ст. 64 закона об ипотеке, которая гласит, что при залоге земельного участка на все находящиеся на участке здания возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором ипотеки.
И есть ст. 35 ЗК РФ, которая запрещает отчуждать здание без участка или участок без зданий. И также есть принцип единства судьбы земельного участка и зданий на нём.
Т.е. возможны две ситуации.
Ситуация 1. Договором ипотеки предусмотрено, что ипотека не распространяется на здания (все или часть), расположенные на участке.
На мой взгляд, в таком случае ст. 64 закона об ипотеке применяться не должна, а договор ипотеки должен однозначно признаваться недействительной сделкой как противоречащий ст. 35 ЗК РФ и принципу единства судьбы земельного участка и зданий на нём. Хотя, кстати, есть точка зрения, что недействительным должен признаваться не весь договор ипотеки, а только условие о том, что ипотека не распространяется на здания.
Ситуация 2. Договором ипотеки вообще не предусмотрено ничего по поводу того, распространяется ипотека на все здания на участке или не распространяется.
Тут, в принципе, можно было бы говорить о том, что ипотека возникает, поскольку стороны не установили иное, если бы не одно НО.
К ипотеке в силу закона применяются те же правила, что и к ипотеке в силу договора. А в соответствии со ст. 9 закона об ипотеке существенным условием договора ипотеки является описание предмета ипотеки. Т.е. получается, что в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона, должно содержаться надлежащее описание предмета ипотеки. А это значит, что это описание должно быть... в договоре ипотеки земельного участка!
И ещё по соотношению ст. 64 закона об ипотеке и ст. 35 ЗК РФ. Должен ли быть единый подход к случаям, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, и когда земельный участок закладывается вместе со зданием.
Т.е. если есть земельный участок, на котором несколько зданий, и закладывается одно здание и весь земельный участок, а остальные здания (принадлежащие, напомню, тому же собственнику, что и участок) не закладываются, то подход должен быть тот же самый, что и в ситуации, когда закладывается застроенный участок, но в залог передаётс только участок, и ни одно здание в ипотеку не передаётся? По-моему, подход длжен быть одинаковый...
Позже ещё напишу в тему.
#3
Отправлено 01 July 2010 - 11:45
А, ещё забыла животрепещущий вопрос.
П. 15 говорит про последствия изменения размера обеспеченных залоом требований. А что длжно происходить в случае изменения срока исполнения обеспечиваемого залогом обязательства?
П. 15 говорит про последствия изменения размера обеспеченных залоом требований. А что длжно происходить в случае изменения срока исполнения обеспечиваемого залогом обязательства?
#4
Prosecutor
-
- Старожил
- 2446 сообщений
"Скромность красит только советского человека"
Отправлено 01 July 2010 - 12:06
19 пункт - какова практическая возможность заявить свои возражения нотариусу, рассматривающему вопрос о совершении исполнадписи? Расчет на то, что нотариус уведомит в каждом случае противную сторону?
Полагаю, что горячие споры вызовет предложение в п. 23 Проекта. Не буду давить авторитетом автора мысли, который абсолютно верно посмеялся над тем, что все добросовестные приобретатели живут исключительно в России.
Ludmila
ИМХО-прекращение залога
Добавлено немного позже:
22 пункт - если я правильно понял мысль, то у залогодателя появляется соблазн осуществить последующий залог с отсутствием возможности внесудебного взыскания. Когда запахнет жареным, последующий залогодержатель обратится с требованием об обращении взыскания на предмет залога; как итог - первоначальный залогодержатель лишится льготного внесудебного порядка.
Полагаю, что горячие споры вызовет предложение в п. 23 Проекта. Не буду давить авторитетом автора мысли, который абсолютно верно посмеялся над тем, что все добросовестные приобретатели живут исключительно в России.
Ludmila
А что длжно происходить в случае изменения срока исполнения обеспечиваемого залогом обязательства?
ИМХО-прекращение залога
Добавлено немного позже:
22 пункт - если я правильно понял мысль, то у залогодателя появляется соблазн осуществить последующий залог с отсутствием возможности внесудебного взыскания. Когда запахнет жареным, последующий залогодержатель обратится с требованием об обращении взыскания на предмет залога; как итог - первоначальный залогодержатель лишится льготного внесудебного порядка.
#5
Отправлено 01 July 2010 - 12:24
А что длжно происходить в случае изменения срока исполнения обеспечиваемого залогом обязательства?
ИМХО-прекращение залога
Не согласна. По-моему, в случае, когда залогодатель и должник - одно и то же лицо, вообще ничего не должно происходить, залог должен сохраняться.
В случае же, если залогодатель не является должником, вопрос сложнее... Во-первых, для прекращения залога должны быть какие-то основания. Обязательство, обеспеченное залогом, не прекратилось. В ст. 352 ГК РФ такое основание для прекращения залога не указано. Т.е., возможно, и было бы справедливым говорить о прекращении залога (да и то не полностью, а только в части, но об этом чуть ниже), но правовых оснований для такого прекращения я не вижу.
Теперь что касается прекращения залога в целом. На мой взгляд, это неправильно. Представим, что залог обеспечивает обязательства по кредитному договору, а именно обязательства по уплате долга и процентов за пользование кредитом.
Теперь представим следующую картину. Срок возврата кредита был 31.07.2009 г., проценты должны уплачиваться ежемесячно, до полного возврата кредита. Теперь представим, что срок кредита увеличен на 1 год, до 31.07.10 г. Заёмщик перестал платить проценты (и вообще осуществлять платежи) 01.02.09 г. Означает ли изменение срока возврата кредита, что залог прекратился вообще и что за счёт заложенного имущества не могут быть взысканы даже проценты, которые должны были быть уплачены за период с 01.02.09 г. по 31.07.09 г.? На мой взгляд, даже если бы и имелись основания для прекращения залога в части изменившегося обязательства, говорить о прекращении обязательств, уже возникших на момент изменения обеспечиваемого обязательства и не прекратившихся на момент обращения взыскания, взыскание должно обращаться на заложенное имущество для удовлетворения как минимум этих требований.
#6
Отправлено 01 July 2010 - 13:30
Ludmila
Prosecutor
коллеги, спасибо!
Первое обсуждение на Президиуме должно быть в начале сентября, так что еще есть возможность подкидывать новые пункты.
По существу замечаний чуть позже.
Prosecutor
коллеги, спасибо!
Первое обсуждение на Президиуме должно быть в начале сентября, так что еще есть возможность подкидывать новые пункты.
По существу замечаний чуть позже.
#7
Отправлено 01 July 2010 - 22:38
Ludmila
Это пункт по мотивам ППВАС № 64, к вопросу о том, что входит в общее имущество собственника помещения в нежилом здании (в ситуации, когда объект недвижимости - помещение).
Да, мы знаем про эту проблему. Попробуем что-нибудь написать.
Ludmila
Ничего, они по-прежнему обеспечены залогом.
Prosecutor
Так нотариус же обязан это делать по Основам (ст. 91 Основ).
Ну да
По уже прочитанному есть вопросы.
П. 11 - второе предложение не очень понятно. В начале предложения речь идёт о помещении, а потом упоминается участок, на котором расположено соответствующее здание. О каком здании идёт речь?
Это пункт по мотивам ППВАС № 64, к вопросу о том, что входит в общее имущество собственника помещения в нежилом здании (в ситуации, когда объект недвижимости - помещение).
Ещё один вопрос, который напрашивается где-то в районе п. 10 - 11 - это вопрос о соотношении ст. 64 закона об ипотеке и ст. 35 ЗК РФ.
Да, мы знаем про эту проблему. Попробуем что-нибудь написать.
Ludmila
П. 15 говорит про последствия изменения размера обеспеченных залоом требований. А что длжно происходить в случае изменения срока исполнения обеспечиваемого залогом обязательства?
Ничего, они по-прежнему обеспечены залогом.
Prosecutor
19 пункт - какова практическая возможность заявить свои возражения нотариусу, рассматривающему вопрос о совершении исполнадписи? Расчет на то, что нотариус уведомит в каждом случае противную сторону?
Так нотариус же обязан это делать по Основам (ст. 91 Основ).
Полагаю, что горячие споры вызовет предложение в п. 23 Проекта. Не буду давить авторитетом автора мысли, который абсолютно верно посмеялся над тем, что все добросовестные приобретатели живут исключительно в России.
Ну да
а кто сказал, что он льготный? И мне кажется, что идеология постановления в отношении внесудебного порядка очевидна...22 пункт - если я правильно понял мысль, то у залогодателя появляется соблазн осуществить последующий залог с отсутствием возможности внесудебного взыскания. Когда запахнет жареным, последующий залогодержатель обратится с требованием об обращении взыскания на предмет залога; как итог - первоначальный залогодержатель лишится льготного внесудебного порядка.
#8
Отправлено 02 July 2010 - 01:21
Это пункт по мотивам ППВАС № 64, к вопросу о том, что входит в общее имущество собственника помещения в нежилом здании (в ситуации, когда объект недвижимости - помещение).
Это я поняла, и это правильно. Я только хочу сказать, что хорошо бы формулировку уточнить. Ну что-нибудь типа "здание, в котором находится закладываемое помещение" или что-то в этом духе.
Ну тогда хорошо бы так и написать. Хотя я, если честно, разрываюсь между двумя вариантами. Либо так, как ты сказал, либо что обеспечены залогом требования, дата исполнения которых не позднее той, которая была указана в договоре изначально. Ох, сложно объясняю... устала сильно...Ничего, они по-прежнему обеспечены залогом.
Проиллюстрирую второй вариант. Положим, изначально в обеспечиваемом договоре был график платежей, в которые входили проценты за пользование кредитом и основной долг. Окончательный срок возврата кредита был изначально 01.02.09 г. Потом срок возврата кредита был продлён до 01.02.10 г. Так вот, не следует ли считать, что ипотекой обеспечены те части кредита, срок уплаты которых наступил по 01.02.09 г. включительно?
Хотя мне как банковскому юристу, конечно, проще и выгоднее вариант
Ничего, они по-прежнему обеспечены залогом.
#9
Отправлено 02 July 2010 - 09:46
Ludmila
Мне самому больше этот вариант нравится, он чище. Правда, есть одно "но". Этот вариант можно обосновать тем, что ипотека существует в том виде, в каком она внесена в реестр. Это классическое правило, которое действует в отношении ТРЕТЬИХ ЛИЦ, потому что они являются пользователями данных реестра и для них он предполагается публично достоверным. А сами же стороны договора для того, чтобы знать, в чем состоят их права и обязанности, к реестру прибегать не должны, они же договоры подписывают... Можно, конечно, говорить, что для третьих лиц ипотека (и обеспеченное требование) существует в том виде, как она в реестре описана, а для сторон - в том виде, как они договорились, но все это очень сложно, надо проще писать....
Кстати, обратила внимание на то, что недавно ПРезидиум решил проблему сохранения обеспечения при расторжении договора (в пользу сохранения, разумеется) в лизинговом деле и поручительстве по лизингу?
Либо так, как ты сказал, либо что обеспечены залогом требования, дата исполнения которых не позднее той, которая была указана в договоре изначально.
Мне самому больше этот вариант нравится, он чище. Правда, есть одно "но". Этот вариант можно обосновать тем, что ипотека существует в том виде, в каком она внесена в реестр. Это классическое правило, которое действует в отношении ТРЕТЬИХ ЛИЦ, потому что они являются пользователями данных реестра и для них он предполагается публично достоверным. А сами же стороны договора для того, чтобы знать, в чем состоят их права и обязанности, к реестру прибегать не должны, они же договоры подписывают... Можно, конечно, говорить, что для третьих лиц ипотека (и обеспеченное требование) существует в том виде, как она в реестре описана, а для сторон - в том виде, как они договорились, но все это очень сложно, надо проще писать....
Кстати, обратила внимание на то, что недавно ПРезидиум решил проблему сохранения обеспечения при расторжении договора (в пользу сохранения, разумеется) в лизинговом деле и поручительстве по лизингу?
#10
Отправлено 02 July 2010 - 10:55
А сами же стороны договора для того, чтобы знать, в чем состоят их права и обязанности, к реестру прибегать не должны, они же договоры подписывают...
Давай рассматривать две ситуации. Если залогодатель является одновременно должником по основному обязательству, то, на мой взгляд, при изменении основного обязательства с залогом вообще ничего происходить не должо - обязательство должно обеспечиваться в полном объёме, если договором залога прямо не установлено иное.
Обоснование: п. 43 Постановления Пленумов 6/8, ст. 337 ГК РФ, по ипотеке - ст. 3 - 4 закона об ипотеке. Так что я бы написала в Пленуме, что если залогодатель является должником по обеспечиваемому обязательству, то ипотека обеспечивает основное обязательство в полном объёме, независимо от того, внесены ли изменения в договор залога,
если стороны в договоре прямо не установили иное.
Другая ситуация - если залогодатель должником не являлся. В каком объёме тогда удовлетворяются требования залогодержателя за счёт заложенного имущества, если прямого волеизъявления залогодателя на обеспечение залогом обязательства в изменённом виде не было?
Я тебе могу даже сказать, откуда ноги растут у этой проблемы... Я как-то полезла в ГК и закон об ипотеке Украины. И увидела там шикарный термин, применяемый к залогу, предоставляемому третьим лицом - имущественное поручительство. И действительно, предоставление залога третьим лицом близко к поручительству, только не всем имуществом поручителя, а только заложенным... Так вот, если бы в нашем законодательстве нормы о залоге, предоставляемом третьем лицом, были бы идентичны нормам о поручительстве (за исключением, естественно, тех норм, которые характерны именно для залога), тогда всё было бы намного проще... Но это так, раздумья на будущее...
Можно, конечно, говорить, что для третьих лиц ипотека (и обеспеченное требование) существует в том виде, как она в реестре описана, а для сторон - в том виде, как они договорились, но все это очень сложно, надо проще писать....
Не, не надо такого писать...
Кстати, обратила внимание на то, что недавно ПРезидиум решил проблему сохранения обеспечения при расторжении договора (в пользу сохранения, разумеется) в лизинговом деле и поручительстве по лизингу?
Нет, не видела ещё... Кинься ссылочкой, если можешь...
#11
Отправлено 02 July 2010 - 12:25
Ludmila
С разграничением залога третьего лица и изменением обязательства - согласен, это хорошая идея.
от 18 мая 2010 г. № 1059/10
Ну да... Или "вещный вексель" (когда закладная выдана). По проекту новой редакции ГК неакцессорная оборотная ипотека именно такой и будет.предоставляемому третьим лицом - имущественное поручительство
С разграничением залога третьего лица и изменением обязательства - согласен, это хорошая идея.
Нет, не видела ещё... Кинься ссылочкой, если можешь...
от 18 мая 2010 г. № 1059/10
#12
Отправлено 02 July 2010 - 13:17
Chiko
по проекту:
В п. 3 (абз. 2 и 3) не очень однозначно написано, может ли юридическое лицо считаться отсутствующим, а его местонахождение невозможноустановляемым, или нет.
В п. 5 (абз. 3) констатируется право залогодателя взыскать с залогодержателя убытки, причиненные обращением взыскания во внесудебном порядке в отсутствие такого права, в размере стоимости предмета залога. Не стоит ли для особо одаренных указать, что к зачету подобного требования может быть предъявлено требование по обеспеченному залогом обязательству (если залогодатель является должником)?
В п. 6 (абз. 1) на ИП [вместо общего правила о распространении правового статуса коммерческих организаций (п. 3 ст. 23 ГК)] распространяется статус простого физика. Зачем?
В п. 13 обойдены вниманием вопросы: 1) о нотариальной форме залога железнодорожного подвижного состава (с учетом дебильного закона от 26.07.2006 № 129-ФЗ); 2) о регистрации залога самоходных машин в гостехнадзоре.
Умножение на ноль внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога вызывает недоумение.
Это, в общем и так было почти очевидно. Лучше б Президиум не косячил в 1729/10.недавно ПРезидиум решил проблему сохранения обеспечения при расторжении договора (в пользу сохранения, разумеется) в лизинговом деле и поручительстве по лизингу
по проекту:
В п. 3 (абз. 2 и 3) не очень однозначно написано, может ли юридическое лицо считаться отсутствующим, а его местонахождение невозможноустановляемым, или нет.
В п. 5 (абз. 3) констатируется право залогодателя взыскать с залогодержателя убытки, причиненные обращением взыскания во внесудебном порядке в отсутствие такого права, в размере стоимости предмета залога. Не стоит ли для особо одаренных указать, что к зачету подобного требования может быть предъявлено требование по обеспеченному залогом обязательству (если залогодатель является должником)?
В п. 6 (абз. 1) на ИП [вместо общего правила о распространении правового статуса коммерческих организаций (п. 3 ст. 23 ГК)] распространяется статус простого физика. Зачем?
В п. 13 обойдены вниманием вопросы: 1) о нотариальной форме залога железнодорожного подвижного состава (с учетом дебильного закона от 26.07.2006 № 129-ФЗ); 2) о регистрации залога самоходных машин в гостехнадзоре.
Умножение на ноль внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога вызывает недоумение.
#13
Отправлено 02 July 2010 - 13:26
Туплю, видать... согласно второму предложению п.16 получается кредитор должен направить уведомление об обращении взыскания и ждать 12 месяцев, что должник нарушит трижды обязательство, а через год снова посылать такое уведомление?
+
А в п.5, имхо, нет оснований для применения виндикации, т.к. имущество из владения залогодателя выбыло по его воле. Ему, имхо, должен оставаться иск об убытках в связи с нарушением залогового обязательства.
Добавлено немного позже:
Serrj
+
А в п.5, имхо, нет оснований для применения виндикации, т.к. имущество из владения залогодателя выбыло по его воле. Ему, имхо, должен оставаться иск об убытках в связи с нарушением залогового обязательства.
Добавлено немного позже:
Serrj
Видать, чтобы недобросовестный супруг не коммуниздил семейное добро.Зачем?
Сообщение отредактировал Gemüt: 02 July 2010 - 13:25
#14
Отправлено 02 July 2010 - 14:16
По внесудебке вчера в К+ пришёл ещё один документ.
Во-первых, может, кому пригодится, а во-вторых, глянуть бы его на предмет, не надо ли что-то из поднятых в документе вопросов в Пленуме отразить. Честно скажу, руки пока не доходят дочитать...
Добавлено немного позже:
И ещё. Нельзя ли там как-нибудь Верховный суд сподвигнуть на Пленум по залогу (в первую очередь по ипотеке)? СОЮ принимают самые разные решения, и понять какие-то общие течения практически нереально.
Добавлено немного позже:
Вот, кстати, про ИП. Если ИП заложил недвижку, то как должно обращаться взыскание - в арбитраже или в СОЮ? И если в арбитраже, то в какой мере должны применяться нормы об обращении взыскания на квартиру/жилой дом/земельный участок, принадлежащие гражданину? В частности, нормы об основаниях выселения из квартиры, о предоставлении отсрочки в обращении взыскания и т.д.?
Это тоже вопросы, которые, на мой взгляд, хорошо бы отразить в Пленуме.
Во-первых, может, кому пригодится, а во-вторых, глянуть бы его на предмет, не надо ли что-то из поднятых в документе вопросов в Пленуме отразить. Честно скажу, руки пока не доходят дочитать...
Добавлено немного позже:
И ещё. Нельзя ли там как-нибудь Верховный суд сподвигнуть на Пленум по залогу (в первую очередь по ипотеке)? СОЮ принимают самые разные решения, и понять какие-то общие течения практически нереально.
Добавлено немного позже:
Вот, кстати, про ИП. Если ИП заложил недвижку, то как должно обращаться взыскание - в арбитраже или в СОЮ? И если в арбитраже, то в какой мере должны применяться нормы об обращении взыскания на квартиру/жилой дом/земельный участок, принадлежащие гражданину? В частности, нормы об основаниях выселения из квартиры, о предоставлении отсрочки в обращении взыскания и т.д.?
Это тоже вопросы, которые, на мой взгляд, хорошо бы отразить в Пленуме.
Прикрепленные файлы
-
____________________________________.doc 97К
150 скачиваний
#15
Отправлено 02 July 2010 - 16:46
Ром, а как думаешь, если залогодатель - третье лицо, должен исследоваться вопрос о волеизъявлении залогодателя (т.е. не было ли так, что залогодатель подписал допсоглашение, но уклонился от регистрации, в самом договоре залога выразил согласие отвечать на изменившихся условиях в случае их изменения, в переписке подтвердил готовность отвечать на изменившихся условиях и т.д.)?
И должен ли исследоваться вопрос о добросовестности залогодержателя (т.е. предлагал ли залогодержатель залогодателю заключить допсоглашение или забил на допсоглашение вообще)?
И должен ли исследоваться вопрос о добросовестности залогодержателя (т.е. предлагал ли залогодержатель залогодателю заключить допсоглашение или забил на допсоглашение вообще)?
#16
Отправлено 05 July 2010 - 17:13
Serrj
1. Не очевидно, в практике было всё наоборот
2. ИМХО дело разрешено правильно.
мы обсудим
Gemüt
Ludmila
то, что разумное - уже в проекте.
а мне кажется простой вопрос. Надо смотреть, он при залоге действовал в качестве предпринимателя. И какие обязательства обеспечены были - обычные или предпринимательские. В общем-то, это общая проблема подведомственности. Для этого у нас совместный с ВС пленум планируется.
По результатам работы над 10/22 у нас сложилась поговорка - пленум может быть или хороший, или совместный Я хочу, чтобы пленум по залогу был хороший )))
Добавлено немного позже:
если есть доказательства, что сначала был согласен, а потом стал бегать - ведь есть специальный иск о государственной регистрации, это и есть способ защиты.
Поведение залогодержателя, думаю, значения не имеет. Он же вообще может ни о чем залогодателя-третьего не уведомлять. Просто вещь будет отвечать на первоначальных условиях.
Это, в общем и так было почти очевидно. Лучше б Президиум не косячил в 1729/10.
1. Не очевидно, в практике было всё наоборот
2. ИМХО дело разрешено правильно.
В п. 3 (абз. 2 и 3) не очень однозначно написано, может ли юридическое лицо считаться отсутствующим, а его местонахождение невозможноустановляемым, или нет.
В п. 5 (абз. 3) констатируется право залогодателя взыскать с залогодержателя убытки, причиненные обращением взыскания во внесудебном порядке в отсутствие такого права, в размере стоимости предмета залога. Не стоит ли для особо одаренных указать, что к зачету подобного требования может быть предъявлено требование по обеспеченному залогом обязательству (если залогодатель является должником)?
В п. 6 (абз. 1) на ИП [вместо общего правила о распространении правового статуса коммерческих организаций (п. 3 ст. 23 ГК)] распространяется статус простого физика. Зачем?
В п. 13 обойдены вниманием вопросы: 1) о нотариальной форме залога железнодорожного подвижного состава (с учетом дебильного закона от 26.07.2006 № 129-ФЗ); 2) о регистрации залога самоходных машин в гостехнадзоре.
мы обсудим
имхо внесудебное обращение в нынешнем виде это злоУмножение на ноль внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога вызывает недоумение.
Gemüt
нет, перед обращением надо подсчитать, было ли 4 нарушения за предшествующие 12 месяцев.Туплю, видать... согласно второму предложению п.16 получается кредитор должен направить уведомление об обращении взыскания и ждать 12 месяцев, что должник нарушит трижды обязательство, а через год снова посылать такое уведомление?
а если был заклад?А в п.5, имхо, нет оснований для применения виндикации, т.к. имущество из владения залогодателя выбыло по его воле. Ему, имхо, должен оставаться иск об убытках в связи с нарушением залогового обязательства.
Ludmila
По внесудебке вчера в К+ пришёл ещё один документ.
Во-первых, может, кому пригодится, а во-вторых, глянуть бы его на предмет, не надо ли что-то из поднятых в документе вопросов в Пленуме отразить. Честно скажу, руки пока не доходят дочитать...
то, что разумное - уже в проекте.
Вот, кстати, про ИП. Если ИП заложил недвижку, то как должно обращаться взыскание - в арбитраже или в СОЮ? И если в арбитраже, то в какой мере должны применяться нормы об обращении взыскания на квартиру/жилой дом/земельный участок, принадлежащие гражданину? В частности, нормы об основаниях выселения из квартиры, о предоставлении отсрочки в обращении взыскания и т.д.?
Это тоже вопросы, которые, на мой взгляд, хорошо бы отразить в Пленуме.
а мне кажется простой вопрос. Надо смотреть, он при залоге действовал в качестве предпринимателя. И какие обязательства обеспечены были - обычные или предпринимательские. В общем-то, это общая проблема подведомственности. Для этого у нас совместный с ВС пленум планируется.
И ещё. Нельзя ли там как-нибудь Верховный суд сподвигнуть на Пленум по залогу (в первую очередь по ипотеке)? СОЮ принимают самые разные решения, и понять какие-то общие течения практически нереально.
По результатам работы над 10/22 у нас сложилась поговорка - пленум может быть или хороший, или совместный
Я хочу, чтобы пленум по залогу был хороший )))Добавлено немного позже:
Ром, а как думаешь, если залогодатель - третье лицо, должен исследоваться вопрос о волеизъявлении залогодателя (т.е. не было ли так, что залогодатель подписал допсоглашение, но уклонился от регистрации, в самом договоре залога выразил согласие отвечать на изменившихся условиях в случае их изменения, в переписке подтвердил готовность отвечать на изменившихся условиях и т.д.)?
И должен ли исследоваться вопрос о добросовестности залогодержателя (т.е. предлагал ли залогодержатель залогодателю заключить допсоглашение или забил на допсоглашение вообще)?
если есть доказательства, что сначала был согласен, а потом стал бегать - ведь есть специальный иск о государственной регистрации, это и есть способ защиты.
Поведение залогодержателя, думаю, значения не имеет. Он же вообще может ни о чем залогодателя-третьего не уведомлять. Просто вещь будет отвечать на первоначальных условиях.
#17
Отправлено 05 July 2010 - 17:36
Согласна. Потому что свидетельство на недвижку выдаётся на физика, а не на ИП.И какие обязательства обеспечены были - обычные или предпринимательские.
Я не про совместный Пленум. Я про то, чтобы как-нибудь невзначай намекнуть ВС РФ сделать своё обобщение практики по ипотеке.По результатам работы над 10/22 у нас сложилась поговорка - пленум может быть или хороший, или совместный Я хочу, чтобы пленум по залогу был хороший )))
На выходных дочитала-таки проект, вопросов много, выложу их чуть позже.
Самым спорным показался п. 41. Вот не могу согласиться с выраженным в нём подходом...
Вот суд установил довольно высокую начальную продажную цену. По соглашению ли сторон установлена эта цена, или же её установили на основании отчёта оценщика, и залогодержатель не смог доказать, что цена завышена - это, согласись, проблемы залогодержателя, если он либо согласился на эту цену, либо не смог обосновать меньшую. И вот ВДРУГ выясняется, что за эту цену продать нельзя... И тогда проблемы залогодержателя легко перекладываются на плечи залогодателя - снова судебный процесс, снова судебные расходы, расходы по оплате услуг оценщика и прочие расходы. И так до бесконечности. Причём, несмотря на указание в законе на то, что ипотека прекращается после признания повторных торгов несостоявшимися, если залогодержатель не оставил имущество за собой, ипотека сохраняется (вопреки закону!).
В чём я вижу выход? Да всё просто, на мой взгляд. Нужно прописать всего две или три вещи.
1. При установлении начальной продажной цены должна устанваливаться ЛИКВИДАЦИОННАЯ, а не рыночная цена имущества.
Потому что пока будет существовать установленное ещё в 26-м Обзоре правило о том, что начальная продажная цена = рыночной и правило о том, что торги признаются несостояшимися, если не сделано надбавки против начальной продажной цены, до тех пор будет получаться, что имущество должно быть продано по цене ВЫШЕ рыночной. И до тех пор будет скдадываться ситуация, когда имущество не мрожет быть реализовано из-за высокой начальной продажной стоимости.
2. Установить, что цена может быть пересмотрена в сторону уменьшения только в том случае, если залогодержатель докажет, что снижение цены произошло после вступления в силу решения суда об обращении взыскания. Т.е. вот имущество на момент вступления в силу решения суда стоило 100 руб., а потом произошло что-то, в результате чего имущество стало стоить не больше 80 руб.
И третье, в отношении чего я не знаю точно, стоит ли это вводить. На мой взгляд, изменение начальной продажной цены должно происходить только до назначения повторных торгов. Собственно, если непосредственно перед назначением повторных торгов залогодержатель не понял, что за такую цену имущество не будет продано - это проблемы залогодержателя...
#18
Отправлено 05 July 2010 - 18:34
Ludmila
Это разумно, мне нравится
2. Установить, что цена может быть пересмотрена в сторону уменьшения только в том случае, если залогодержатель докажет, что снижение цены произошло после вступления в силу решения суда об обращении взыскания. Т.е. вот имущество на момент вступления в силу решения суда стоило 100 руб., а потом произошло что-то, в результате чего имущество стало стоить не больше 80 руб.
Это разумно, мне нравится
#19
Отправлено 05 July 2010 - 19:00
А по поводу ликвидационной стоимости и возможности изменения цены только до начала повторных торгов что думаешь?
#20
Отправлено 05 July 2010 - 19:38
Ludmila
надо адекватную начальную продажную цену в договоре устанавливать. Либо просить суд ее изменить с учетом изменившейся рыночной ситуации.
Кроме того, МинЭк хочет ввести систему торгов на понижение
А по поводу ликвидационной стоимости и возможности изменения цены только до начала повторных торгов что думаешь?
надо адекватную начальную продажную цену в договоре устанавливать. Либо просить суд ее изменить с учетом изменившейся рыночной ситуации.
Кроме того, МинЭк хочет ввести систему торгов на понижение
#21
Отправлено 05 July 2010 - 20:06
Тогда, может, так и сказать - что начальная продажная цена устанавливается в размере, указанном в договоре ипотеки в качестве оценки по соглашению сторон и может быть изменена только в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ. Потому что сейчас достаточно одной из сторон заявить, что она не согласна устанавливать начальную продажную цену в размере, указанном в договоре ипотеки, и назначается оценка оценщиком, а тот, соответственно, определяет рыночную цену.надо адекватную начальную продажную цену в договоре устанавливать. Либо просить суд ее изменить с учетом изменившейся рыночной ситуации.
Вот в таком случае всё будет логично.
И, кстати, в таком случае идеально впишется в эту конструкцию изменение цены по требованию залогодержателя, о котором написано в п. 41 Обзора. В таком случае разумнее всего будет установить, что цена пересматривается в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ и при условии, что такое существенное изменение обстоятельств произошло после вступления в силу решения суда.
Т.е. тогда можно будет установить, что вот это:
осуществляется в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ. Тогда, кстати, не надо будет заморачиваться и с вопросом о том, до какого момента возможен такой пересмотр - пока действует договор ипотеки, т.е. пока залогодержатель не отказался после признания несостоявшимися повторных торгов от приобретения имущества в свою собственность (и, соответственно, пока не прекратлась ипотека и обязательства по договору ипотеки).Установить, что цена может быть пересмотрена в сторону уменьшения только в том случае, если залогодержатель докажет, что снижение цены произошло после вступления в силу решения суда об обращении взыскания. Т.е. вот имущество на момент вступления в силу решения суда стоило 100 руб., а потом произошло что-то, в результате чего имущество стало стоить не больше 80 руб.
Как, нравится такая конструкция?
В таком случае залогодатель и залогодержатель оказываются в равном положении.
Добавлено немного позже:
Тогда всё получается красиво, логично и по закону...
Добавлено немного позже:
Смотри, что получается. Стороны по своей воле установили начальную продажную цену. Равную рыночной, выше рыночной, ниже рыночной - это их проблемы, их право. Если волеизъявление не было свободным и одна из сторн действовала под влиянием, например, угроз, ничто не мешает этой стороне оспаривать договор ипотеки.
Если волеизъявление было свободным и стороны добровольно установили такую цену, оснований для изменения этой цены только лишь потому, что одна из сторон передумала устанавливать такую цену, на мой взгляд, нет.
Если сторона считает, что с момента заключения договора обстоятельства изменились и имущество стало стоить больше или меньше, она вправе (в т.ч. в рамках иска об обращении взыскания на заложенное имущество) требовать изменения цены по основаниям, указанным в ст. 451 ГК РФ. Докажет наличие таких оснований - будет цена изменена, не докажет - оснований для изменения цены нет, и это проблемы сторон, что они установили такую цену.
Если обстоятельства изменились после вступления в силу решения суда, сторона вправе требовать изменения цены опять-таки в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Сообщение отредактировал Ludmila: 05 July 2010 - 19:56
#22
Отправлено 05 July 2010 - 20:11
А так ерунда какая-то получается...
Если стороны установили в договоре купли-продажи цену и потом одна сторона пошла в суд с иском о понуждении другой стороны к исполнению договора, может одна из сторон не в порядке ст. 451 ГК РФ заявить о том, что она не согласна на цену, указанную в договоре, и требует установить другую цену, указанную в отчёте независимого оценщика? Может-то, конечно, может, только нет оснований для удовлетворения такого требования...
Если стороны в договоре аренды установили арендную плату, может одна из сторон потребовать изменить размер арендной платы, не прибегая к ст. 451 ГК РФ (если порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрена договором)? Опять-таки: может-то может, но вот нет оснований для удовлетворения такого требования...
И только по договору залога одна из сторон может заявить о том, что она не согласна с оценкой, указанной в договоре залога, и суд будет устанавливать новую цену, минуя ст. 451 ГК РФ.
Если стороны установили в договоре купли-продажи цену и потом одна сторона пошла в суд с иском о понуждении другой стороны к исполнению договора, может одна из сторон не в порядке ст. 451 ГК РФ заявить о том, что она не согласна на цену, указанную в договоре, и требует установить другую цену, указанную в отчёте независимого оценщика? Может-то, конечно, может, только нет оснований для удовлетворения такого требования...
Если стороны в договоре аренды установили арендную плату, может одна из сторон потребовать изменить размер арендной платы, не прибегая к ст. 451 ГК РФ (если порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрена договором)? Опять-таки: может-то может, но вот нет оснований для удовлетворения такого требования...
И только по договору залога одна из сторон может заявить о том, что она не согласна с оценкой, указанной в договоре залога, и суд будет устанавливать новую цену, минуя ст. 451 ГК РФ.
#23
Отправлено 06 July 2010 - 00:51
П. 3, последнее предложение - что такое "явно известно"?
П. 5 - по-моему, тут не виндикация должна быть, а реституция... Тем более что имущество может быть и не во владении залогодержателя.
П. 5, последний абзац - возможен ли взаимозачёт, если залогодатель является должником по обеспеченному обязательству?
П. 7 - кто, помимо лиц, указанных в п. 2, может оспаривать соглашение?
Там же последнее предложение получилось допускающим двоякое толкование, т.к. есть случаи, когда аренда не сохраняется - в частности, если имущество сдано в аренду без согласия залогодержателя.
П. 8 - понятие "предпринятых безрезультатных попыток" очень оценочное, хорошо бы ввести более чёткие критерии.
Кроме того, абз. 1 и 2 п. 8 противоречат друг другу. В соответствии с абз. 1 суд оставляет исковое без рассмотрения, а в соответствии с абз. 2 залогодатель может предоставить доказательства "безрезультатных попыток". Т.е. что получается - суд без участия сторон должен оценивать представленные залогодержателем доказательства, чтобы решить, принять заявление или оставить его без рассмотрения?
Тот же п. 8 - обязательны ли в суде условия соглашения о внесудебном обращении взыскания? Т.е. если дело рассматривается в судебном порядке, суд должен руководствоваться начальной продажной ценой, способом реализации и прочими условиями соглашения, или коль дело рассматривает суд, то это соглашение для него никакой силы и не имеет, и дело должно рассматриваться так, как если бы этого соглашения вовсе не было?
П. 9 - не вижу оснований для прекращения залога. Наиболее приемлемым мне кажется вариант 2.
П. 13 - сюда бы ещё вписать про ж/д транспорт.
П. 21 - я бы тут внесла две коррективы:
1. Указала бы, ничтожными или оспоримыми являются такие сделки. В основном судебная практика считает такие сделки оспоримыми.
2. Указала бы, что по данному основанию оспорить сделку может только залогодержатель. Находила я практику, когда пытались оспорить сделку и акционеры залогодателя, и арендаторы предмета ипотеки, и даже сам залогодатель.
При этом указала бы, что то, что по данному основанию оспорить сделку может только залогодержатель, не лишает иных лиц права на защиту своих прав иными способами.
П. 22 - должно ли быть достигнуто согласие между залогодержателями о начальной продажной цене? По всей видимости, да.
П. 23 - лучше исключить.
П. 28, абз. 3 - на мой взгляд, перекликается с п. 15. Хорошо бы выработать общий подход к ним.
П. 34, абз. 2 - распространяется ли на ипотеку (точнее, на залог права аренды и на залог прав участника долевого строительства, на которые распространя.тся правила об ипотеке)?
П. 36, абз. 1 - кто эти лица?
Вроде всё пока...
П. 5 - по-моему, тут не виндикация должна быть, а реституция... Тем более что имущество может быть и не во владении залогодержателя.
П. 5, последний абзац - возможен ли взаимозачёт, если залогодатель является должником по обеспеченному обязательству?
П. 7 - кто, помимо лиц, указанных в п. 2, может оспаривать соглашение?
Там же последнее предложение получилось допускающим двоякое толкование, т.к. есть случаи, когда аренда не сохраняется - в частности, если имущество сдано в аренду без согласия залогодержателя.
П. 8 - понятие "предпринятых безрезультатных попыток" очень оценочное, хорошо бы ввести более чёткие критерии.
Кроме того, абз. 1 и 2 п. 8 противоречат друг другу. В соответствии с абз. 1 суд оставляет исковое без рассмотрения, а в соответствии с абз. 2 залогодатель может предоставить доказательства "безрезультатных попыток". Т.е. что получается - суд без участия сторон должен оценивать представленные залогодержателем доказательства, чтобы решить, принять заявление или оставить его без рассмотрения?
Тот же п. 8 - обязательны ли в суде условия соглашения о внесудебном обращении взыскания? Т.е. если дело рассматривается в судебном порядке, суд должен руководствоваться начальной продажной ценой, способом реализации и прочими условиями соглашения, или коль дело рассматривает суд, то это соглашение для него никакой силы и не имеет, и дело должно рассматриваться так, как если бы этого соглашения вовсе не было?
П. 9 - не вижу оснований для прекращения залога. Наиболее приемлемым мне кажется вариант 2.
П. 13 - сюда бы ещё вписать про ж/д транспорт.
П. 21 - я бы тут внесла две коррективы:
1. Указала бы, ничтожными или оспоримыми являются такие сделки. В основном судебная практика считает такие сделки оспоримыми.
2. Указала бы, что по данному основанию оспорить сделку может только залогодержатель. Находила я практику, когда пытались оспорить сделку и акционеры залогодателя, и арендаторы предмета ипотеки, и даже сам залогодатель.
При этом указала бы, что то, что по данному основанию оспорить сделку может только залогодержатель, не лишает иных лиц права на защиту своих прав иными способами.
П. 22 - должно ли быть достигнуто согласие между залогодержателями о начальной продажной цене? По всей видимости, да.
П. 23 - лучше исключить.
П. 28, абз. 3 - на мой взгляд, перекликается с п. 15. Хорошо бы выработать общий подход к ним.
П. 34, абз. 2 - распространяется ли на ипотеку (точнее, на залог права аренды и на залог прав участника долевого строительства, на которые распространя.тся правила об ипотеке)?
П. 36, абз. 1 - кто эти лица?
Вроде всё пока...
#25
Отправлено 06 July 2010 - 01:06
Я завтра ещё пару вопросиков накидаю, которых в проекте нет.
Оба связаны с залогом права аренды участка под зданием.
Оба связаны с залогом права аренды участка под зданием.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
