Сообщений в теме: 460

[Sanss]

Стороны подписали договор к-п. квартиры и сдали его на регистрацию в УЮ. Однако до внесения записей в ЕГРП продавец умер. Сделку и переход все же зарегистрировали, свидетельство выдали покупателю. Вскоре он вновь ее продает. Но до регистрации в УЮ приходит бумага о том, что предыдущий продавец умер. УЮ приостанавливает вторую сделку на этом основании. Мол, возникли сомнения в наличии оснований для регистрации, т.к. первая сделка, мол, ничтожна. Стали доказывать регистратору, что по ст. 2 ФЗ-122 зарегистрированное право может быть оспорено только в суд. порядке и последний покупатель знать ничего не знает о первом продавце, но бесполезно. Что делать? Ждать ли отказа в регистрации и обжаловать его в суд? И какие нормы применять?

[register]

Следует, т.к.

зарегистрированное право может быть оспорено только в суд. порядке

.
Некоторые УЮ регистрируют даже если знают, что после подачи документов на регистрацию одна из сторон договора умерла (где-то читала, кажется Инструкция МОРП) - что-то вроде того, что стороны выразили совю волю.

[monhen]

Сделку и переход все же зарегистрировали

Какие же могут быть после этого сомнения?
Ждите отказ и в суд......

[KirillT]

Sanss
Может с Вас таким образом просто взятку вымогают?

[kuropatka]

Sanss

Сделку и переход все же зарегистрировали, свидетельство выдали покупателю. ...
УЮ приостанавливает вторую сделку, т.к. первая сделка, мол, ничтожна.

Чудесно. А как же они ее регистрировали тогда?
Давайте их потыкаем в закон. Может быть и поможет.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Это вы уже говорили им, как я понял. Видимо они сами осознают качество своей работы, раз сомневаются в этом Доказательстве.
Ладно, дальше:

Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3. К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах.
4. Учреждения юстиции по регистрации прав вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.

Ну нет у них полномочий сомневаться в действительности свидетельства о регистрации. Сомневаться они могут только в одной, установленной законом форме:

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав
1. При возникновении у регистратора ... сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.

Ваш регистратор когда засомневался? И оповестил ли он вас письменно о своих затруднениях в мыслительно-логической деятельности, как обязан?

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав
2. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срок, указанный в пункте 1 настоящей статьи) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности.
Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения.

И помнит ли регистратор об ответственности как за текущие сомнения, нарушающие своевременность регистрации, так и за предыдущую жизнь без таковых?

Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Что делать? Ждать ли отказа в регистрации и обжаловать его в суд?

По-моему, здесь можно обжаловать уже решение о приостановлении (если вы его получите). Если же не получите, то обжалуйте и бездействие УЮ.

Пишите, что получится.

[Sanss]

Уважаемый kuropatka, когда регистрировалась первая сделка регистраторы и не знали о том, что "Продавец" умер, поэтому они и не могли знать о том, что она ничтожна.

"KirillT", когда осуществляется официальное приостановление государственной регистрации, взятку никто вымогать не станет, ее вымогают другими способами.

register, расскажите поподробнее об инструкции МОРП, либо подскажите, где ее найти.

Далее. Если мы вздумаем обжаловать приостановление либо отказ в регистрации в суде, не вздумает ли суд по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК) либо по инициативе того же УЮ применить последствия недействительности ничтожной первой сделки со всеми вытекающими отсюда последствиями? И что тогда? Кто будет добросовестным приобретателем, и будет ли он вообще?

[kuropatka]

Sanss

когда регистрировалась первая сделка регистраторы и не знали о том, что "Продавец" умер, поэтому они и не могли знать о том, что она ничтожна.

А он умер в какой момент - после подписания договора, но до его гос. регистрации? Тогда он, по-видимому, выписывал нотариальную доверенность на регистрацию перехода права. Следовательно, он, как уже заметила register, определенно выразил свою волю (только тут не Инструкция МОРП, а постановление ВАС, и по-моему, ВС тоже что-то такое принимал).

        ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ
                      от 25 февраля 1998 г. N 8

                    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
            РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
                  СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

[Sanss]

"kuropatka", действительно, первый продавец выдал доверенность на продажу квартиры и умер после подписания договора, но до его регистрации. И что, вы хотите сказать, что эту первую сделку никто (УЮ, суд) не посмеет назвать ничтожной? На что еще мне ссылаться, кроме указанного Вами Постановления (спасибо Вам за него)? Будет ли здесь уместно ссылаться на добросовестность второго покупателя, ведь вторая сделка так и не была зарегистрирована, следовательно, она не заключена? Первый покупатель также ничего не знал о смерти его контрагента.

[Sanss]

Я немного неточно сообщил вам детали первой сделки. Первый продавец выдал доверенность и умер после подписания его представителем договора, но до сдачи документов на регистрацию и, соответственно, до внесения записей в ЕГРП. Кроме того, он еще успел подписать собственноручно предварительный договор.
Мне так никто и не ответил, можно ли каким-нибудь боком приплетать сюда добросовестность последнего покупателя, сделка которого пристановлена.

[KirillT]

Sanss
Пока свидетельство о ПС не признанно недействительным, УЮ не может приостанавливать регистрацию, даже если сделка послужившая основанием дял такой регистрации явно несоответствует закону.

Мне так никто и не ответил, можно ли каким-нибудь боком приплетать сюда добросовестность последнего покупателя, сделка которого пристановлена.

Пока нет, добросовестность имеет значение только в тех случаях, когда закон связывает с ней какие либо юридические последствия. В Вашем случае такого нет. Вот когда наследники будут пытаться отобрать (виндицировать) квартиру, тогда и ссылайтесь на добрую совесть (ст.302). Хотя вряд ли это поможет

[kuropatka]

Sanss
KirillT
При чем здесь добросовестность приобретения? Покупатель ведь купил квартиру у управомоченного лица. Продавец выразил свою волю определенней некуда - и под предварительным договором подписался, и доверенность нотариальную выдал.
Sanss, вы бы еще написали, на что именно доверенность - на продажу, на регистрацию перехода права?

Sanss

можно ли каким-нибудь боком приплетать сюда добросовестность последнего покупателя, сделка которого пристановлена.

То же самое. Не нужно здесь добросовестности. Он - законный владелец, которому УЮ своими противоправными действиями мешает получить титул.

Ждать ли отказа в регистрации и обжаловать его в суд?

Нет, не ждите. Но если уж выдадут, то приплетайте каждое лыко в строку.
Пишите...

[Sanss]

Уважаемые юристы, я больше всего боюсь в этой ситуации применения последствий недействительности ничтожной первой сделки! УЮ в суде непременно об этом заявит! Тогда все обломаются, и первый покупатель, и - второй. А квартира уйдет наследникам.

[Fima Fidman]

Пожилой человек изъявляет желание продать квартиру, принадлежащей ему на праве собственности.
Для этих целей он дает доверенность своей дочери, и та подписывает договор к-п квартиры. Договор подписан - 1.03.03, подан на регистрацию – 01.03.03г., а 02.03.03г. старичок умирает. Государственная регистрация происходит только 09.03.03г.
Согласно п. 2. ст. 558 ГК РФ
«2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

Статья 1112. Наследство
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Статья 1113. Открытие наследства
Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

В тоже время деньги по договору фактически были переданы до совершения сделки и это закреплено в договоре.
Исходя из буквального понимания ГК, можно предположить, что перехода прав на недвижимость не должно было произойти и можно гос. регистрацию оспаривать и требовать, что бы квартиру включили в наследство.
С другой стороны Покупатель квартиры выполнил все условия к-п недвижимости и его можно и должно считать добросовестным приобретателем.
Я представляю интересы покупателя.
Какова преспектива данного вопроса?
Что посоветуете в данном случае дорогие коллеги?

[Fima Fidman]

Хороший совет.
Уже пройдено, в ответах на эту тему ничего дельного, кроме муссирования темы про волеизъявление умершего.
Совершенно упущены вопросы наследования и краем упоминается п. 2 ст. 558 ГК РФ о моменте заключения сделки.
Если можете привести конкретное обсуждение буду весьма признателен, мне найти, кроме уже упомянутого ничего не удалось.
заранее благодарен.

[Fima Fidman]

Коллеги, прошу не игнорировать мою тему.
Вопрос важный.

[Sanss]

Fima Fidman,
п. 1 ст. 2 ФЗ-122 "Зарегистрированное право на НИ может быть оспорено только в судебном порядке".
Кто-нибудь оспаривает уже право покупателя? И по каким основаниям?

Сообщение отредактировал Massive: 31 January 2007 - 01:40

[Fima Fidman]

Право никто не оспаривает, но нотариус отказывает в осуществлении нотариальных действий на том основании, что у нынешенего собственника не возникло право собственности, хотя есть свидетельство о праве собственности на нового собственника.

[Pastic]

Право никто не оспаривает, но нотариус отказывает в осуществлении нотариальных действий на том основании, что у нынешенего собственника не возникло право собственности, хотя есть свидетельство о праве собственности на нового собственника.

Жалоба на постановление нотариуса. С использованием ссылки на ст. 2 ФЗ.

[Vitalik]

не люблю этого словосочетания, но кажется, что договор зарегистрирован.
ПС перешло.
соотв., не должно включаться в наследственное имущество.

Сообщение отредактировал Vitalik: 20 October 2003 - 15:42

[Fima Fidman]

У моего коллеги точно такая же ситуация в Суде Василеостровского района. Председатель этого суда моему приятелю заявил, что мол он не знает как эту ситуацию разрешить и будет ждать пока будет решение по делу в другом суде по тому же предмету о включении в наследственную массу.
Судья рассуждает так что так как ст. 558 ГК РФ говорит, что моментом заключения договора является момент госрегистрации права, то в случае когда собственник умирает до госрегистрации то и договор ничтожен, а следовательно и свидетельство о госрегистрации права недействительно.

[Pastic]

Судья рассуждает так что так как ст. 558 ГК РФ говорит, что моментом заключения договора является момент госрегистрации права, то в случае когда собственник умирает до госрегистрации то и договор ничтожен, а следовательно и свидетельство о госрегистрации права недействительно.

И формально он прав. Однако практика (по-крайней мере у нас в Новосибирске) складывается иначе. Как известно, по договорам приватизации ВС РФ разъяснил: достаточно сдать документы, а момент регистрации не важен. Суды считают, что если данное разъяснение применимо и к другим договорам.

[Vitalik]

уж если логику продолжать, то догвоор незаключен.
а свидетельство недействительно.

[Fima Fidman]

в случае с приватизацией аналогия присутствует и там право собственности у граждан также как и при к-п возникает с момента госрегистрации. Но как всем известно, сложилась практика в случаях с приватизацией суды признавали и продолжают признавать право собственности на основании того, что гражданин перед смертью выразил волеизъявления в отношении реализации права на приватизацию жилья. Как по Вашему насколько будет правильным проводить аналогию при разбирательстве дела в суде?