Сообщений в теме: 428

[Yaros_law]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20.05.2003 N 197/03

[О рассмотрении заявления Московского городского
комитета по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) о
пересмотре в порядке надзора постановления суда
апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы
от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и постановления
Федерального арбитражного суда Московского округа
от 04.02.03 по тому же делу]

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Вышняк
Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А.,
Наумова О.А., Полубениной И.И., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л.,
Суховой Г.И., Юкова М.К., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление Московского городского комитета по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (далее - Москомрегистрация) о пересмотре в порядке надзора
постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда
города Москвы от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и
постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от
04.02.03 по тому же делу.
В заседании приняли участие:
от общества с ограниченной ответственностью "Шерб" (истца) -
представитель Сафаргалеева Л.Б.;
от Москомрегистрации (ответчика) - представитель Дмитриев
А.В.;
от Московского земельного комитета (третьего лица) -
представители Калыкина Е.В., Тараканова Л.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также
объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум
установил следующее.
ООО "Шерб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском
к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в
государственной регистрации договора аренды земельного участка от
31.01.02 N М-04-020489, заключенного между истцом и Московским
земельным комитетом (далее - Москомземом), и обязании ответчика
совершить такую регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора
аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является
правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает
заключение такого договора нецелесообразным и технически
невозможным.
Решением суда первой инстанции от 25.07.02 в удовлетворении
исковых требований отказано на основании того, что оспариваемый
отказ в государственной регистрации договора аренды земельного
участка осуществлен в соответствии с Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.02
решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью,
поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в
обоснование отказа в регистрации договора аренды, основаны на
ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации; НГР:Р0101942.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением
от 04.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без
изменения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений
судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших отказ в
государственной регистрации договора аренды незаконным,
Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с
нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат
отмене.
Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов,
Президиум считает, что оспариваемые постановления подлежат отмене
по следующим основаниям.
Как установлено судами, ответчик отказал истцу в
государственной регистрации договора аренды земли на основании
абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и
содержанию не соответствующим требованиям пункта 3 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации; НГР:Р0101942 в части
множественности лиц на стороне арендатора.
Согласно статье 13 Федерального закона при проведении
государственной регистрации должна осуществляться правовая
экспертиза документов и проверка законности сделки.
Статьей 17 данного Закона установлено, что основанием для
государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки
в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством.
Договор, представленный на государственную регистрацию,
заключен Москомземом с ООО "Шерб", т.е. только с одним из
арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение
префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от
20.12.01 N 3524, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000
доли в праве аренды земельного участка площадью 1, 283 гектара,
расположенного по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, на
условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных
и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного
комплекса.
Предметом договора аренды от 31.01.02 N М-04-020479 является
земельный участок общей площадью 12 830 кв. метров, относительно
которого арендатору установлены 47/1000 доли в праве аренды
указанного участка.
Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям,
установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации; НГР:Р9405309, согласно которой в аренду могут
передаваться земельные участки и другие обособленные природные
объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Кодекса земля и другие
природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица
к другому иными способами в той мере, в какой их оборот
допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые
находятся в государственной или муниципальной собственности и на
которых расположены здания, строения, сооружения, установлен
Земельным кодексом Российской Федерации; НГР:Р0101942.
Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса в случае, если здание
(помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке,
принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица
имеют право на приобретение данного земельного участка в общую
долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на
стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,
федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в
настоящее время законодательством не установлен, что исключает
использование иных способов оформления прав на такие земельные
участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а
находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным
собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них
права аренды на землю является заключение договора аренды с
множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды
от 31.01.02 N М-04-020479 не соответствовал указанным требованиям,
поэтому Москомрегистрация правомерно отказала в его регистрации.
Таким образом, постановления судов апелляционной и
кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования,
нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными
судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации; НГР:Р9200731
подлежат отмене.
Поскольку при рассмотрении настоящего спора суд первой
инстанции сделал правильный вывод о законности отказа
Москомрегистрации в государственной регистрации договора аренды
земельного участка, его решение от 25.07.02 об отказе в
удовлетворении исковых требований ООО "Шерб" следует оставить без
изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации; НГР:Р9200731, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда
города Москвы от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и
постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от
04.02.03 по тому же делу отменить.
Решение суда первой инстанции Арбитражного суда города Москвы
от 25.07.02 по делу N А40-15788/02-94-93 оставить без изменения.

Председательствующий
В.Ф. Яковлев

http://www.vcom.ru/cgi-bin/db/zakdoc?_reg_number=%C20301278

[Pastic]

Yaros_law, постановление абсолютно не к месту.

Гость, я таких договоров десятки составил, в юстиции регистрировал, по ним налоговая вмененку считает, а Вы - нельзя. Можно, потому что не запрещено. Как по Вашему работают в магазинах, когда арендатор ставит стол, стул, а за ним - стелаж с товаром?

[алабама]

вообщк то в описании площади пишется ( ... этаж, пом...., часть комн. ... = .... кв.м.) по БТИ и актом приема-передачи помещения передается с таким же определением площади.

[Pastic]

[b]Rif[/b, в качестве приложения к договору рисовали схему помещения с выделением в ней арендуемой части. Никаких споров не возникало, но и в УЮ сомнений в законности подобной сделки не было.

[Casper]

Согласен с Pastic
Делал то же самое много раз. Никаких проблем (в т.ч. в УЮ)

[Roger]

Мое личное мнение на данном этапе сводиться к тому что договор такой возможен, но его не зарегистрируют в ГБР. Поэтому до года только... Хотя я лично согласен с позицией что сдать в аренду , скажем так, часть помещения не возможно по причине что эта чать никак не "выделенна" кроме как карандашом на плане.

[Roger]

Кстати о земле... в моей практике я с однажды столкнулся с договором, который потом передавали в Таможню для получения лицензии СВХ, где было указанно: Передается ЧАСТЬ ТЕРРИТОРИИ ООО "Нечто"... И ничего ... дали лицезию.....

[Pastic]

Rif, ну так оно и есть. План составляет в масштабе, указываются все необходимые расстояния.... В общем, точно установить территорию, сданную в аренду можно, поэтому УЮ без проблем и регистрирует.

[kuropatka]

Pastic прав. Действительно, если на плане помещения определено, какой именно участок сдается в аренду, то при чем здесь БТИ? Предмет аренды определен, условие согласовано. Сдаваться-то может не только помещение, а вообще имущество.

[Roger]

Pastic
Скажите а для регистрации скажем купли продажи нежилого помещения (не части) будет ли достаточно такого плана, где например будет указан только номер помещения? Ну и метраж и все такое....

Добавлено:

Сдаваться-то может не только помещение, а вообще имущество.

Непонял... Это к чему?

[Mouzze]

ИМХО возможно. У арендатора только пользование, но не владение и пользование. Торжество оборота над разумом.

[Pastic]

Согласен с Mouzze

[spas]

Коллеги, постоянно приносят на правовую экспертизу такие договоры и постоянно в согласовании отказываю.
В качестве довода привожу

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
а именно:

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
--------------------------------
<*> Далее - ГК РФ, Кодекс.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Был в Москве на семинаре, где руководитель регпалаты Московской обл. говорил в подтверждении такой позиции ВАСи.

Местная Регпалата такой договор не регит, поскольку не определен объект аренды. Вот.

[Pastic]

spas, причем здесь крыша?

[kuropatka]

Roger

для регистрации скажем купли продажи нежилого помещения (не части) будет ли достаточно такого плана, где например будет указан только номер помещения? Ну и метраж и все такое....

Если во "все такое" входит план БТИ с точными размерами и расположением помещения в здании, то да. Иначе - "замучаетесь пыль глотать".

[Mouzze]

spas, причем здесь крыша?

Действительно. Крыша либо едет либо отлетает. Ну как ее аредовать?!

[spas]

Pastic Притом, что объект аренды должен быть определен. А если я сдаю в аренду часть помещения, да еще бывают приносят договор в котором эта часть не совпадает ни с одной несущей стеной, а находится в середке плана как плевок, как я могу определить его границы в реале? Отчего считать? Толщина карандашной линии на плане это сколько метров (сантиметров, миллиметров) в реале? Каким образом согласовать передачу в аренду части нежилого помещения если описание границ этой части на плане есть, а в договоре отсутствует? Или наоборот?

[Roger]

kuropatka
Хм, мне всегда казалось что бы отчуждать нежилое помещение его нужно не просто "выделить" но и получить кадастровый номер..... Что то мне подсказывает что УЮ пошлет меня далеко и надолго....если я приду к ним пусть даже с "планом БТИ и с точными размерами и расположением помещения в здании....."

Добавлено:
Кстати ...про крышу))) возьму на себя смелость перекомендовать всем интересующимся статью в вестнике ВАса № 8 2003 , "Некоторые проблемы права на нежилое помещение"