Перейти к содержимому




  2. →
  3. →

- - - - -

Предварительный договор купли-продажи и задаток

Автор -MP- , 20 Oct 2002 00:12

Сообщений в теме: 323

#1 -MP-

-MP-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 20 October 2002 - 00:12

Есть предварительный договор купли-продажи квартиры. По его условиям покупатель в течение 30 дней со дня заключения предварительного договора был обязан уплатить некую сумму продавцу. Также было оговорено, что в случае просрочки в уплате этой суммы предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Покупатель просрочил с внесением этого аванса на месяц.
:) В суде лежит исковое покупателя с требованием заключить договор.
Может ли продавец сослаться на эту просрочку и расторгнуть предварительный договор? Ведь по существу единственным предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной договор в будущем. Какого-либо движения денежных средств по такому договору закон не предполагает. Может быть и условие о таком "авансе" ничтожно?
  • 0

#2 -lxv-

-lxv-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 20 October 2002 - 03:20

Полагаю, что заключение предварительного договора на условиях, указанных Вами, не соответствует закону именно потому, на что Вы указали:
предметом договора является установление прав и обязанностей сторон заключить в будущем основной договор на условиях, определенных предварительным договором. При этом иного исполнения, нежели чем собственно заключение основного договора, законом не предполагается.
Кроме того, нормы ст.429 ГК, касающиеся понуждения, являются императивными и в безусловном порядке предполагают исполнение предмета предварительного договора (если ситуация - не п.6 ст.429), что, исходя из смысла ч.1 и ч.4 ст.421 ГК, исключает право сторон применять иной порядок.
В противном случае, полагаю, есть шанс говорить либо о несоответствии закону данного условия, либо о том, что сторонами был заключен не предварительный, а основной договор. В зависимости от условий, конечно.
Думаю, так.
С уважением.
  • 0

#3 -KPB-

-KPB-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 20 October 2002 - 17:17

MP, указан ли в предварительном срок заключения основного договора?

Вот на старой конфе была хорошая темка про предварительный договор, можно ли по нему платить? Много мнений, весьма обоснована была позиция что нельзя, на мой взляд, много аргументов за, но вот что-то найти ее не могу. Вот что нашел, может чем и поможет:

http://lawyerclub.ko...-bin....ic=4851

http://lawyerclub.ko...-bin....c=10043
  • 0

#4 -MP-

-MP-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 20 October 2002 - 19:15

В моем первом сообщении не совсем четко указано на то, что сумма, уплаченная в качестве аванса, исходя из условий предварительного договора явно уплачивалась в счет покупной цены.
lxv, Ваши слова - бальзам для моей измученной души.
KPB, срок не указан, но исковое в суд было подано в течение года со дня заключения предварительного договора.
За ссылки спасибо, но это не совсем то, что мне нужно. Вот знаю я, что Massive с чем-то подобным сталкивался и занял противоположную т.з. Хотелось бы и его мнение узнать.
  • 0

#5 -Vechkhaizer-

-Vechkhaizer-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 12:34

Я предлагал в той конфе такое обоснование аванса - это особый, законом не предусмотренный договорный вид обеспечения заключения основного договора, не являющийся задатком

Хотя понятно, что не всякий(ая) судья захочет вникнуть в разницу между задатком и договорным обеспечением
  • 0

#6 -ipopravko-

-ipopravko-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 12:40

Vechkhaizer
Сталкивался с похожей ситуацией, нужен был именно предварительный договор, и нужно было прогнать деньги, сделал точно также как Вы и пишете - особый способ обеспечения обязательства, не являющийся задатком (в договоре прям так тупо и прописал, чтобы случае чего судья врубилась).
  • 0

#7 -Vechkhaizer-

-Vechkhaizer-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 12:50

ipopravko - коллеги все равно настаивали, что есть риск признания притворности такой формулировки, прикрывающий "незаконный" задаток (есть элемент риска)
  • 0

#8 Massive

Massive

    Большой человек

  • Модераторы
  • 7345 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 12:55

MP,
ты вот часто пеняешь новичкам: "господи, эта тема уже сто раз обмусолена". А сам прохлопал тему "задаток" в старой, которая муссировалась в течение 3 месяцев.

Добавить, собственно, нечего кроме того, что прямого запрета на платежи по предварительному договору нет, это ты сам знаешь. Всё остальное - теоретические выкладки.

Но если хочешь, занимай позицию Ромуальда: он против таких платежей, - твоё право.
  • 0

#9 -stratus-

-stratus-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 14:33

Есть законом установленный порядок расторжения договора, есть односторонний отказ от исполнения, неисполнение не есть отказ, Т.О., если я правильно понял ситуацию, ваш договор до сих нерасторгнут и соответственно он действует.
  • 0

#10 -MP-

-MP-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 14:52

stratus, я с вами полностью согласен. Но вопрос то совсем о другом - сможет ли продавец расторгнуть договор, если покупатель, положим, обратиться в суд с требованием возместить убытки, причиненные уклонением продавца от заключения основного договора?

Vechkhaizer, в данном случае платеж - однозначно в счет уплаты покупной цены и ни о каком обеспечении исполнения обязательств речи не идет.
  • 0

#11 -stratus-

-stratus-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 15:02

MP, а как он докажет, что вы уклонялись? Было ли согласовано место сделки, форма и порядок оплаты, посылал ли он какие-нибудь письма с предложением заключить основной договор? Мне кажется вы не уклонялись, вы просто не знали куда идти, а хотели
:)
  • 0

#12 -Vechkhaizer-

-Vechkhaizer-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 15:18

Тогда аванс выглядит как внедоговорный - ведь нельзя платить по не существующему договору

Платеж в рамках предварительного не может быть квалифицирован  иначе чем в виде обеспечения (несмотря на формулировки) либо как бездоговорная передача денег (неосновательное обогащение на стороне "продавца").

Правда можно согласится, что стороны могли иметь ввиду зачет обеспечения по предварительному при исполнении основоного договора (в основе конструкция задатка)
  • 0

#13 -MP-

-MP-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 15:47

stratus, честно говоря, дело настолько близко меня касается, что мне не до шуток. Я на стороне покупателя. Никаких писем никто никому не посылал, хотя на деле устно этот вопрос чуть не каждый день обсуждался. Но, думаю, что предъявление иска о понуждении заключить договор в течение 1 года со дня заключения предварительного договора само по себе вполне сойдет за оферту. Все же по смыслу закона необходимо именно волеизъявление одной из сторон на заключение договора.
  • 0

#14 -lxv-

-lxv-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 15:47

Vechkhaizer: по последнему постингу. Вы не смогли бы пояснить, что означает зачет обеспечения по предварительному договору (в основе - задаток)?
Я имею в виду, задаток - в смысле по предварительному договору обеспечение - задаток? Но ведь это - невозможно в силу ч.1 ст.381 и ч.1 ст.380 ГК, как мне казалось.
Либо я неверно поняла сказанное Вами.
Спасибо.
  • 0

#15 -stratus-

-stratus-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 15:58

MP, если Вы на стороне покупателя посылайте предложение заключить основной договор, предложение согласовать порядок расчетов, вообще-то это надо было бы сделать до предъявления иска, самое плохое - условие о предварительной оплате, дипозит нотариуса (327 ГК) в вашем случае - это путь...
  • 0

#16 -Lars-

-Lars-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:00

Аванс, задаток, обеспечение....
Главное - 157.2!

На месте продавца я бы сказал, что внесение денег это отменительное условие.
  • 0

#17 -Vechkhaizer-

-Vechkhaizer-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:02

Я высказался с учетом знакомства участников с прошлым обсуждением данной темы - конструкция задатка и сам задаток в смысле статей ГК не одно и то же (да сам задаток по предварительному законом не допускается, но его так сказать техника может быть использована в рамках договрной обеспечительной меры)
  • 0

#18 -MP-

-MP-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:04

Lars, так это очевидно. Именно поэтому мне очень хочется убедиться в ничтожности пункта договора, устанавливающего такое условие.
  • 0

#19 -lxv-

-lxv-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:06

Vechkhaizer: спасибо.
  • 0

#20 -Lars-

-Lars-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:24

MP


Вот и я об том же.
Продавцу до лампочки как Вы назовете оплату - задаток, аванс, обеспечение. Сам факт внесения и есть отменительное условие. И это обстоятельство (оплата) не может быть ничтожным, че его обсуждать?
Доказывайте, что внесение денег в срок не является отменительным условием, т.е. предварительный договор действует.
  • 0

#21 -Vechkhaizer-

-Vechkhaizer-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:34

MP по "вновь открывшемуся основанию" (для меня, невнимательного) темы солидарен с
Lars
  • 0

#22 -MP-

-MP-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:42

Lars, почему же это отменительное условие не может быть ничтожным? Оно ничем не лучше и ничем не хуже любого другого условия договора. Ну а поскольку недейсчтвительность части договора не порочит действительности остальной его части, как мне кажется, договор не может быть расторгнут на основании нарушения покупателем срока внесения этого странного аванса.
  • 0

#23 -stratus-

-stratus-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 16:50

Я в прошлом обсуждении не участвовал, однако,  я не уверен, что конструкции предварительного договора и договора задатка так уж взаимоисключающи. Поясню: да, в случае неисполнения все понятно, одна из сторон приобретает права прямо предусмотренное 381, но ведь мы хотим требовать исполнения договора в натуре, а не обращать взыскание на обеспечение. Нигде не сказано, что задаток отменяет обязанность заключить основной договор, это скорее альтернативное условие, а не отменительное, если у кого есть ссылка на прошлое обсуждение, киньте на мыло, плиз... Честно говоря сам много думаю на эту тему  ???
  • 0

#24 -Lars-

-Lars-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 21 October 2002 - 17:04

MP
Я говорил об оплате как о событии, которое может быть либо не быть, т.е. событие не бывает действительным или недействительным. А отменительное условие - само собой может быть и недействительным. Смотрите сами что лучше - признать его таковым или доказать отсутствие условности сделки.
  • 0

#25 -Алекс-

-Алекс-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 16 November 2002 - 14:19

Здраствуйте. Помогите пожалуйста с проблемой.
Был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В обеспечение договора был пекредан задаток.
Основной договор заключен не был.
Вправе ли покупатель взыскать с продавца переданную сумму в двойном размере как задаток или данная сумма являетсмя авансом?
И вообще возможно ли обеспечение предварительного договора задатком?
Просьба давать ответ со ссылкой на законодательство и судебную практику.
Заранее благодарен
  • 0
Обратно в Недвижимость


Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

  1. Конференция ЮрКлуба
  2. → Форум для профессиональных юристов (форум для неюристов и начинающих ниже)
  3. → Недвижимость
  4. Политика Конфиденциальности
  5. Правила конференции ·
  6.