Сообщений в теме: 35

[Lawyer_VB]

Коллеги,

столкнулся с такой ситуацией:
1. У ОАО был земельный участок в аренде. Арендуют у муниципалов.
2. ОАО пошло в банк за кредитом, в обеспечение предоставило право аренды земельного участка. Договор ипотеки зарегистрирован 02.11.2010 на 12 месяцев.
3. 15.12.2010 ОАО получает земельный участок в собственность от муниципалов.
4. В апреле 2011 участок отдают в ипотеку другому юрлицу, в мае 2011 - еще одному.
5. В мае 2011 в отношении ОАО вводится наблюдение.
6. Мы за банк (первый залогодержатель)

Сходу вылезают две проблемы:
1. У банка в залоге право аренды земельного участка. После того, как ОАОшке отдали участок в собственность, право аренды прекратилось. Однако трансформируется ли ипотека права аренды земельного участка в ипотеку самого земельного участка? Мы получили выписку из ЕГРП, в которой написано:
Обременения права:
- ипотека права аренды в пользу банка;
- ипотека в пользу компании 1;
- ипотека в пользу компании 2.
Таким образом, у банка до сих пор по ЕГРП висит ипотека уже несуществующего права аренды земельного участка.
С первого взгляда все выглядит для банка безоблачно - первый залогодержатель. Но потом появляется вопрос: а что, собственно, у банка в залоге???

2. Срок ипотеки у банка прошел. Требования банка включили в реестр кредиторов как обеспеченные залогом, но что делать, если после включения истек срок ипотеки?

Заранее благодарен!

[Jazzanova]

ипотека акцессорное обязательство
с прекращением права аренды прекращается и его ипотека

[Lawyer_VB]

Цитата

ипотека акцессорное обязательство
с прекращением права аренды прекращается и его ипотека

Согласен с Вами, но тогда непонятно, почему в выписке из ЕГРП значится обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка? Ведь право аренды прекратилось в декабре 2010.
И почему суд установил банк как залогового кредитора с этой ипотекой права аренды з/у?

Сообщение отредактировал Lawyer_VB: 18 February 2012 - 01:05

[Jazzanova]

возможно техническая ошибка

[Ludmila]

'Jazzanova' сказал(а)

возможно техническая ошибка

Вась, это у них системная ошибка. Очень часто встречается.
Логика у них, как я понимаю, примерно такая: для того, чтобы погасить запись об ипотеке, нужно либо заявление залогодателя с залогодержателем/законного владельца закладной, либо решение суда. Нет этих документов - мы запись погасить не можем. И пох,что прекратилось заложенное право. Будет решение суда, что вместе с заложенным правом прекратилась ипотека, - погасим запись.
А вообще доводилось встречать следующие варианты действий регоргана в такой ситуации:
1) СНАЧАЛА снимайте залог с права аренды, и только после этого мы зарегистрируем право собственности на участок. Нет, одновременно снять залог и зарегистрировать право собственности на участок нельзя. И не надо нам совать под нос ст. 69 закона об ипотеке.
2) Права аренды больше нет, но запись об "ипотеке права аренды" висит в ЕГРП.
3) Переносят ипотеку права аренды на сам земельный участок. На каком основании? Спроси что полегче.

[Jazzanova]

Цитата

Вась, это у них системная ошибка. Очень часто встречается.

странно
если запись об аренде погашается
автоматически должна быть погашена запись об ипотеке
так как при отсутствии аренды, ипотеки быть не может
это бред

[Ludmila]

'Jazzanova' сказал(а)

если запись об аренде погашается
автоматически должна быть погашена запись об ипотеке
так как при отсутствии аренды, ипотеки быть не может
это бред

Знаю, что бред. Сколько помню, у нас в какой-то выписке и аренда болталась. Прекратившаяся.

[Jazzanova]

кароче понятно
подали заявление о прекращении аренды, а заявление о прекращении ипотеки
не подали
из-за этого и вся кривизна
очередной косяк законодателя
формализм и бюрокатизм исполнителя

Сообщение отредактировал Jazzanova: 25 February 2012 - 00:28

[F.E.A.R.]

Всем доброго дня! нашел подходящую тему. Ситуация такова: 

- ООО в обеспечение земных обязательств своего участника (руководителя) передало в залог недвижимость в виде АБК, которое в свою очередь находится на арендованном земельном участке (долгосрочная аренда). При заключении договора ипотеки в залог было передано и право аренды участка (даже согласие исполкома на передачу в залог права аренды было получено). Договор бы благополучно зарегистрирован.

- Отношения переходят в судебную плоскость. В ходе судебного разбирательства ООО на спорном участке возводит еще один объект недвижимости. Росреестр, после неоднократных обращений залогодержателя, при регистрации ПС распространил ипотеку на новый объект.

- Буквально сразу после регистрации нового объекта ООО выкупает земельный участок. Росреестр погасил запись по аренде, внес запись о ПС. При этом в реестре сейчас 2 записи об ипотеке - в отношении аренды и в отношении ПС (основание понятно одно и то же).

 

Сейчас, обдумывая исход судебного разбирательства в первой инстанции, прихожу к следующим выводам

- в отношении нового объекта ясность есть - он так же находится в залоге, хоть он и появился в период, когда з/у был в аренде. Об этом, в частности, говорит Обзор ВС № 5 за 17 год 

"Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (ст. 64 и 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее – Закон об ипотеке).

По смыслу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право аренды участка.

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, такой арендатор-залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на арендованном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). Согласно п. 1 ст. 5 названного закона ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке."

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 января 2020 г. N 17АП-17871/2018(3)-АК

"Поскольку предметом договора залога являлось, в том числе, право аренды земельного участка, то обременение в виде ипотеки в силу закона перешло на недвижимое имущество, построенное на заложенном земельном участке, т.е. на возведенные на данном участке объекты недвижимости, включая нежилое здание - водогрейная газовая котельная (кадастровый номер: 66:38:0102002:430), площадью 419 км м, расположенное по адресу: Российская Федерация" 

 

А вот с земельным участком не так все просто.... Формально, я так понимаю, на земельный участок будет обращено взыскание:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 ноября 2013 г. N А19-9769/2012

"Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.

Следовательно, снятие обременения (ипотеки) с права аренды земельного участка и приобретение участка в собственность не препятствует обращению взыскания на спорный участок."

 

Но вот с приоритетным удовлетворением особого понимания нет

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 июня 2019 г. N Ф09-2964/19

"Ссылка заявителя кассационной жалобы на вступившие в законную силу решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 20.08.2014 по делу N 2-2357/2014, которым отказано в обращении взыскания на земельный участок, не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции. Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0118001:1905 не являлся предметом судебного обращения взыскания на предмет залога, не опровергает факта возникновения у истца права собственности на него как у приобретателя недвижимости, расположенной на земельном участке, поскольку такое право возникает у приобретателя недвижимости в силу закона на основании вышеуказанных норм. Кроме того, в силу норм статьи 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не является самостоятельным способом возникновения права собственности на заложенное имущество, а является процедурой, направленной на обеспечение прав залогодателя и залогодержателя как сторон обязательственного правоотношения. В силу этого правовые основания для возникновения права собственности на земельный участок в данном случае должны определяться с учетом общих норм земельного и гражданского законодательства о возникновении права собственности на землю.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, кредитор-залогодержатель лишь не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой зданий, за счет денежных средств, вырученных от продажи земельных участков, которые не являлись предметом ипотеки, что при этом не препятствует возникновению вещных прав залогодержателя на такой земельный участок при приобретении расположенного на нем объекта недвижимости." 

 

Т.е суд обратит взыскание на участок, но не в счет неисполненных обязательств, а предыдущий залогодержатель не будет иметь преимущественного права удовлетворения своих требований из стоимости участка.... Или есть какие то иные пути? Да, в договоре ипотеки про действия сторон при выкупе земли ничего не сказано.

[Ludmila]

F.E.A.R., а кто залогодержатель (можно или в личку полное название, или здесь первую букву)? И кого Вы представляете в этом деле? 

[F.E.A.R.]

Ludmila, залогодержатель - физическое лицо (зарегистрирован в качестве ИП, но в договоре он выступает как физическое лицо). ФИО написать конечно могу, но наверное Вам это ничего не даст. Его интересы я и представляю.

[Ludmila]

F.E.A.R. сказал(а) 05 Мар 2021 - 12:40:

. ФИО написать конечно могу, но наверное Вам это ничего не даст.

Не, не надо. Мне главное - что это не мой банк-работодатель. 

 

F.E.A.R. сказал(а) 05 Мар 2021 - 09:44:

Сейчас, обдумывая исход судебного разбирательства в первой инстанции, прихожу к следующим выводам - в отношении нового объекта ясность есть - он так же находится в залоге, хоть он и появился в период, когда з/у был в аренде.

А вот у меня ясности нет. Наверное, да, объект в ипотеке. Ибо сейчас суды всё же признают, что на ипотеку права аренды земельного участка распространяются правила об ипотеке земельного участка и, как следствие, ст. 64 и 65 Закона об ипотеке.

Но по самим статьям 64 и 65 идёт полный раздрай. Одни суды признают, что на основании ст. 64 и 65 возникает ипотека в силу закона независимо от того, передан в ипотеку незастроенный земельный участок или под зданием. А другие суды различают два правовых режима: "просто" земельный участок и земельный участок, переданный в ипотеку вместе со зданием, и считают, что во втором случае статьи 64-65 не применяются. И это в отношении земельный участков на праве собственности, в отношении которых прямое указание в законе!

 

F.E.A.R. сказал(а) 05 Мар 2021 - 09:44:

Т.е суд обратит взыскание на участок, но не в счет неисполненных обязательств, а предыдущий залогодержатель не будет иметь преимущественного права удовлетворения своих требований из стоимости участка....

Теоретически должно быть так.

Суд обращает взыскание на здание и ЗУ. На здание определяет начальную продажную цену суд, на участок - пристав в порядке исполпроизводства. Потом пристав всё это выставляет одним лотом, продаёт. Условно говоря, начальная продажная цена здания - 85 рублей, участка - 15. Выставили на торги, продали всё вместе за 200 рублей. На 170 право преимущественного удовлетворения своих требований у залогодержателя, 30 распределяются между всеми кредиторами.

Но это теоретически. Это ни из какого закона напрямую не следует. И было моё любимое весёлое дело "Савушкин и Ко" (в смысле это не моё дело, просто оно меня поразило своей шизофреничностью), но оно и тогда, в 2008-2010, было единичным, а сейчас и вовсе не имеет права на жизнь.

Вообще, насколько я могу судить, обращение взыскания на предмет ипотеки сейчас идёт в основном в процессе банкротства, а не исполпроизводства.

Есть ещё один прикол. Росреестр зачастую после выкупа участка, если право аренды было заложено, регистрирует ипотеку на земельный участок. Нет, его не подкупают банки. Нет, под это не подводится теоретическое обоснование из разряда "ипотека распространяется на всё полученное при исполнении третьим лицом обязательства" (хотя, на мой взгляд, это не совсем так), Они просто чисто механически переносят запись об ипотеке.

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:07:

А вот у меня ясности нет. Наверное, да, объект в ипотеке. Ибо сейчас суды всё же признают, что на ипотеку права аренды земельного участка распространяются правила об ипотеке земельного участка и, как следствие, ст. 64 и 65 Закона об ипотеке.

ну, по крайней мере какая никакая практика есть, на ней и строится позиция.

 

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:07:

Но по самим статьям 64 и 65 идёт полный раздрай. Одни суды признают, что на основании ст. 64 и 65 возникает ипотека в силу закона независимо от того, передан в ипотеку незастроенный земельный участок или под зданием. А другие суды различают два правовых режима: "просто" земельный участок и земельный участок, переданный в ипотеку вместе со зданием, и считают, что во втором случае статьи 64-65 не применяются. И это в отношении земельный участков на праве собственности, в отношении которых прямое указание в законе!

ну не знаю, у меня было несколько дел, где на заложенных з/у возводили и регистрировали ОКС, так везде суды вставали на сторону залогодержателя, признавая их находящимися в залоге. Да и у Росреестра аналогичная позиция устоялась. Ну это по крайней мере у нас в регионе.

 

 

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:07:

На здание определяет начальную продажную цену суд, на участок - пристав в порядке исполпроизводства.

вооот..... нюанс..... спасибо! Только у нас пока идет судебная оценка по з/у (т.к. он уже в собственности) и новому объекту. А СПИ интересно будет руководствоваться судебным оценочным заключением, или, как в обычном порядке отправят в свою организацию...

 

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:07:

Вообще, насколько я могу судить, обращение взыскания на предмет ипотеки сейчас идёт в основном в процессе банкротства, а не исполпроизводства.

залогодателя хотели утащить в банкротство, но пока заявление вернули.

 

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:07:

Есть ещё один прикол. Росреестр зачастую после выкупа участка, если право аренды было заложено, регистрирует ипотеку на земельный участок. Нет, его не подкупают банки. Нет, под это не подводится теоретическое обоснование из разряда "ипотека распространяется на всё полученное при исполнении третьим лицом обязательства" (хотя, на мой взгляд, это не совсем так), Они просто чисто механически переносят запись об ипотеке.

у нас так и получилось...

[Ludmila]

F.E.A.R. сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:38:

ну не знаю, у меня было несколько дел, где на заложенных з/у возводили и регистрировали ОКС, так везде суды вставали на сторону залогодержателя, признавая их находящимися в залоге. Да и у Росреестра аналогичная позиция устоялась. Ну это по крайней мере у нас в регионе.

Я заморочилась проанализировать и систематизировать ВСЕ имеющиеся в К+  дела по ипотеке на уровне кассации, рассмотренные арбитражными судами с 01.07.2014 г.  Что-то около сорока тысяч судебных актов. Нашла несколько дел, в которых упоминался "разный правовой режим". Это не сложившаяся единообразная практика, это единичные дела, но они есть. Просто учитывайте это.

 

F.E.A.R. сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:38:

Залогодателя хотели утащить в банкротство, но пока заявление вернули.  

А по Вы проверяли,

не слетит ли сделка по банкротным основаниям?

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:51:

Это не сложившаяся единообразная практика, это единичные дела, но они есть. Просто учитывайте это.

да, конечно, спасибо!

 

Ludmila сказал(а) 05 Мар 2021 - 13:51:

не слетит ли сделка по банкротным основаниям?

Насчет оснований думал - при заключении договоров, залогодатель не имел признаков неплатежеспособности (что уже хорошо), он не основной должник (его обязательства вытекают из договоров ипотеки и поручительства). Хотя сейчас практика оспаривания договоров по банкротным основаниям настолько непредсказуемая, что без судебного акта лезть в РТК крайне проблематично.

[Ludmila]

F.E.A.R. сказал(а) 09 Мар 2021 - 08:16:

Хотя сейчас практика оспаривания договоров по банкротным основаниям настолько непредсказуемая, что без судебного акта лезть в РТК крайне проблематично.

Есть ещё один замечательный момент. Много договоров ипотеки оспаривается по основанию их "экономической нецелесообразности" для залогодателя, и не только в рамках банкротства. Анализ такой практики - одних только выжимок - занял у меня 11 страниц. В основном в признании сделок недействительными по данному основанию отказывают, но есть и негативная практика.

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 09 Мар 2021 - 08:33:

Есть ещё один замечательный момент. Много договоров ипотеки оспаривается по основанию их "экономической нецелесообразности" для залогодателя, и не только в рамках банкротства.

есть такое дело, особенно, если объект ипотеки напрямую связан с основной деятельностью предприятия (например - арендные или производственные площади, отчуждение которых автоматом влечет прекращение деятельности). Но, если подобная ипотека обеспечивает, например, обязательства единственного участника и руководителя (насколько я знаю, многие банки одобряют подобные конструкции), то суды к таким ситуациям относятся более менее благосклонно. Но опять же, везде есть свои нюансы...

[F.E.A.R.]

Вот, думаю для данной темы очень красноречивая цитата в Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 307-ЭС15-20199 по делу N А21-6115/2014

"Исходя из указанных норм суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, учитывая также, что соглашение, договор залога не содержали условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог Банку, между Заводом и Банком не заключен договор залога земельного участка."

[F.E.A.R.]

а вот какие выводы были сделаны в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.11.2015 N Ф10-3999/2015 по делу N А54-5907/2012

Скрытый текст

Оставление ответчиком требований истца без удовлетворения явилось основанием для обращения последнего в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском о снятии ограничения (обременения) права со спорного земельного участка (кадастровый номер 62:29:0010001:77 площадью 254 043 кв. м).
По мнению суда округа, разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовали в совокупности представленные доказательства во взаимосвязи с возражениями ответчика, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя при этом из следующего.
Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Статьей 2 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 5 названного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).
В п. 3 ст. 340 ГК РФ указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Аналогичные положения закреплены в ст. 69 Закона об ипотеке.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и следует из материалов дела, что договор об ипотеке от 21.05.2008 N 1-1246 заключен между ответчиком и ОАО "Станкон" в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика - ООО "ЭРЭСПО-ИМПЭКС" по генеральному соглашению от 09.04.2008 N 1246 и заключенным в его рамках договорам об открытии возобновляемой кредитной линии.
Предметом залога является здание и право аренды единого землепользования, в состав которого ранее входил спорный земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:77 площадью 254 043 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Станкозаводская, д. 7.
В дальнейшем спорный земельный участок по договору купли-продажи от 10.09.2008 был приобретен в общую долевую собственность ОАО "Станкон".
Таким образом, как верно отмечено судами обеих инстанций, изменение правового статуса ОАО "Станкон" с арендатора на собственника спорного земельного участка осуществлено после заключения договора об ипотеке от 21.05.2008 N 1-1246.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Залогодатель, обращаясь к залогодержателю с просьбой дать согласие на приобретение в долевую собственность земельных участков, права аренды на которые были переданы в залог банку, гарантировал внесение изменений в договор ипотеки от 21.05.2008 N 1-1246.
Залогодержателем было дано согласие на приобретение залогодателем в долевую собственность земельных участков при условии соблюдения ст. 69 Закона об ипотеке, т.е. без снятия обременения по договору ипотеки от 21.05.2008 N 1-1246.
Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что конечная общая воля сторон договора ипотеки была направлена на нахождение в залоге земельных участков, которые могли бы обеспечить исполнение заемщиком обязательств по генеральному соглашению от 09.04.2008 N 1246 и заключенным в его рамках договорам об открытии возобновляемой кредитной линии.
Пунктом 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрены основания прекращения залога. В частности, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Исчерпывающий перечень оснований внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении ипотеки установлен п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Закона об ипотеке. В соответствии с указанными правовыми нормами регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, ни ст. 352 ГК РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности.

Как справедливо отмечено судами обеих инстанций изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога и не является основанием для снятия ограничения (обременения). Более того в рассматриваемом случае, на сохранение ипотеки при смене права на предмет залога указывает двухсторонняя воля залогодержателя и залогодателя и совершение ими соответствующих действий.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Статья 7 названного закона устанавливает, что сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц. Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Судами первой и апелляционной инстанций верно указано, что учитывая открытость информации, содержащейся в федеральном информационном ресурсе, истец до заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2009 N 78-н имел реальную возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и получить исчерпывающую информацию относительно наличия (отсутствия) ограничения или обременения права на приобретаемые им объекты недвижимости, в том числе о нахождении спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:77 в залоге у ОАО "Сбербанк России".
Неполучение ООО "Литейщик" информации в отношении спорного земельного участка в соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ относится к риску последнего.
Отклоняя довод истца о том, что права на земельные участки, вытекающие из договоров аренды, при изменении участка прекращаются, а обременение должно быть установлено заново путем заключения нового договора, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений ст. ст. 11.4, 11.8, а также правовой позиции, изложенной в абз. 1 п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

[F.E.A.R.]

вообщем первая инстанция удовлетворила иск, обратила взыскание на объект недвижимости и земельный участок. При чем ответная сторона предъявляла встречный иск о признании договора ипотеки недействительным, по нему соответственно было отказано.

[Ludmila]

F.E.A.R. сказал(а) 30 Мар 2021 - 10:44:

вообщем первая инстанция удовлетворила иск, обратила взыскание на объект недвижимости и земельный участок.

Поздравляю!

 

F.E.A.R. сказал(а) 30 Мар 2021 - 10:44:

При чем ответная сторона предъявляла встречный иск о признании договора ипотеки недействительным,

о_О По каким основаниям?

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 30 Мар 2021 - 10:58:

Поздравляю!

спасибо!

 

Ludmila сказал(а) 30 Мар 2021 - 10:58:

о_О По каким основаниям?

основания.... ну логика такая - раз договор аренды расторгли, значит участок, как предмет ипотеки исчез.... и.... возник новый объект в виде з/у, находящегося в собственности, а он предметом ипотеки не является.... плюс там про принцип единства объектов и земли.... плюс оспоримая сделка... короче полная феерия...

[Ludmila]

F.E.A.R. сказал(а) 30 Мар 2021 - 11:23:

ну логика такая - раз договор аренды расторгли, значит участок, как предмет ипотеки исчез.... и.... возник новый объект в виде з/у, находящегося в собственности, а он предметом ипотеки не является.... плюс там про принцип единства объектов и земли.... плюс оспоримая сделка... короче полная феерия...

Спасибо! Интереееесноооо...

Я бы поняла иск о признании ипотеки отсутствующей. Но о признании недействительной сделкой договора по основаниям, возникшим после заключения этого договора... Интерееееснооо...

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 30 Мар 2021 - 11:27:

Я бы поняла иск о признании ипотеки отсутствующей. Но о признании недействительной сделкой договора по основаниям, возникшим после заключения этого договора...

ну, это Вы понимаете, а многие с формулированием требований, и их обоснованием, особо не заморачиваются... посмотрим что скажет апелляция

[Изяслав]

залог права аренды ЗУ. при первом залоге получено согласие арендодателя на залог права аренды в пользу ХХХ без каких-либо ограничений. нужны ли согласия арендодателя на последующие залоги в пользу того же ХХХ?

 

мне представляется что не надо, так как уже полученное согласие носит "генеральный" характер и ничем не ограничивает арендатора, кроме выбора залогодержателя.

 

к сожалению, ничего ни подтверждающего, ни опровергающего это мнение не нашёл.